Terenul aflat sub clădire aparține diferitor proprietari

Se întâmplă ca clădirea și terenul pe care se află să aparțină unor persoane diferite. Acest lucru poate fi un rezultat al chiriei terenurilor pentru construirea unei privatizări nu foarte competent, în cazul în care capitalul social al întreprinderilor privatizate includ clădiri industriale și de birouri, dar nu le include în țara, sau în alte circumstanțe. În orice caz, înregistrarea relațiilor cu privire la utilizarea terenului pe care se află proprietatea imobiliară care nu aparține proprietarului terenului are o serie de particularități.







În virtutea paragrafului 1 al art. 421 Codul civil, cetățenii și persoanele juridice sunt libere să încheie un contract. Compensarea de a încheia un contract nu este permisă, cu excepția cazului în care obligația de a încheia un contract este prevăzută de Codul civil al Federației Ruse, prin lege sau printr-o obligație acceptată în mod voluntar.

Cu toate acestea, dispozițiile privind libertatea contractuală nu pot fi aplicate pe deplin contractului de închiriere, al cărui obiect este terenul pe care se află imobilul viitorului locatar. Proprietarul imobilelor are dreptul să solicite încheierea unui contract de închiriere cu el sau un contract de vânzare a terenului sub clădire (structură, structură) și necesar pentru utilizarea sa.

Acest lucru rezultă din Art. 552 din Codul civil, care reglementează transferul drepturilor asupra unui parcel, atunci când vinde o proprietate situată pe acesta. În special, aceasta este regula că, în temeiul contractului de vânzare a clădirii (structuri, instalații) cumpărătorului simultan cu transferul de proprietate a unor astfel de drepturi de proprietate sunt transferate în porțiunea de teren care este ocupat de acest imobil și este necesară pentru utilizarea sa.

Codul Landului RF conține norme speciale care reglementează această problemă. Conform alin. 1, 3 linguri. 35 Codul Funciar al Federației Ruse la tranziția de proprietate a clădirii (structuri) situate pe un alt teren către o altă persoană, aceasta dobândește dreptul de a utiliza partea relevantă a terenului ocupat de clădiri, structuri, construcții și necesare pentru utilizarea acestora, în aceleași condiții și în același volum ca și proprietarul anterior. Proprietarul clădirii (structuri, instalatii) situate pe un alt teren, are dreptul preferențial de a cumpăra sau de închiriere a terenului. Un astfel de drept este exercitat în conformitate cu procedura stabilită de dreptul civil pentru cazurile de vânzare a unei părți din dreptul de proprietate comună unui străin.

Astfel, proprietarul terenului este obligat să încheie un contract de închiriere sau de cumpărare și de vânzare cu un proprietar al unei părți dintr-un teren care este ocupat de astfel de bunuri și este necesar pentru utilizarea acestuia.

Este important ca recunoașterea dreptului exclusiv al unei persoane de a semna contractul de închiriere și, în consecință, recunoașterea acordului de proprietate a terenurilor persoana obligată să încheie un astfel de acord va depinde de faptul dacă acesta este situat pe un astfel teren de bunuri imobiliare, precum și dacă persoana care revendică contractul de închiriere, proprietarul acest obiect.

În același timp, pentru proprietarul imobilelor este necesară stabilirea relației juridice cu proprietarul terenului. indiferent dacă situl se află pe terenuri private sau este deținut de Federația Rusă, o entitate constitutivă a Federației Ruse sau o formațiune municipală. Utilizarea bunurilor (terenurilor) ale altor persoane fără încheierea unui acord în anumite circumstanțe poate fi calificată drept îmbogățire fără justă cauză (articolul 1105 alineatul (2) din Codul civil al Federației Ruse).

Astfel, încheierea unui contract de reglementare a relațiilor funciare, în acest caz este obligatorie pentru ambele părți. Fiecare dintre părți are dreptul să solicite instanței o cerere de constrângere pentru a încheia un astfel de acord.







În conformitate cu paragraful 4 al art. 445 din Codul Civil al Federației Ruse, o parte care evită în mod nejustificat încheierea unui contract, trebuie să despăgubească cealaltă parte pentru pierderile suferite.

Închirierea sau proprietatea?

De regulă, atunci când apare o întrebare cu privire la soluționarea relațiilor funciare, proprietarul imobilelor are de ales: să încheie un contract de închiriere sau să achiziționeze un teren în proprietate.

Legea se apropie diferit de definirea dreptului proprietarului imobilului pentru încheierea contractului de închiriere sau cumpărare și vânzare a terenului, în funcție de existența unei zone de teren în proprietate privată sau în proprietatea publică. În orice caz, în cazul în care se încheie închirierea unui teren cu proprietarul imobilului anterior, noul proprietar nu are dreptul să solicite reînnoirea contractului de arendă cu el.

Dacă terenul se află în proprietatea proprietarului proprietății închiriate, el nu are dreptul să solicite vânzarea acestui teren. O astfel de cerință ar încălca atât normele privind libertatea contractuală (articolul 421 din Codul civil al Federației Ruse), cât și normele privind conținutul drepturilor de proprietate (articolul 209 din Codul civil al Federației Ruse).

În cazul în care, totuși, contractul de închiriere a terenului se încheie sau proprietarul terenului intenționează să vândă terenul, atunci pe baza clasei 35 din RF LC, proprietarul imobilelor dobândește dreptul de preempțiune de a încheia un contract de închiriere sau cumpărare conform regulilor de artă. 250 Codul civil al Federației Ruse. Acest drept nu se aplică vânzării de terenuri din licitație publică. În acest caz, proprietarul terenului trebuie să notifice proprietarul imobilului despre intenția sa de a încheia un contract de închiriere sau de cumpărare și de vânzare a unui teren cu indicarea prețului și a altor condiții ale contractului. La încheierea unui contract care încalcă drepturile sale de preferință, proprietarul imobilului poate solicita, în termen de 3 luni, transferarea în instanță a drepturilor și obligațiilor părții la contract (locatar, cumpărător).

În cazul în care terenul este în proprietatea statului sau municipiului. normele prevăzute în clauza 1 articolul. 36 din LC RF. În interpretarea art. 36 din Codul Federației Ruse, practica judiciară desfășoară cu încredere o linie conform căreia dreptul ales odată în viitor nu poate fi schimbat. În cazul în care contract de închiriere a terenurilor încheiat, proprietar, situată pe acest teren, nu poate solicita încheierea cu ea vânzarea terenului, adică, o dată dreptul de a, de regulă, nu poate fi modificată.

Refuzul de a vinde un teren poate fi considerat legal numai dacă imposibilitatea înstrăinării sale se bazează pe lege (de exemplu, o restricție a cifrei de afaceri).

O excepție de la această regulă este permisă numai în cazul în care contractul de leasing a fost încheiat înainte de intrarea în vigoare a RF RF. Existența unui astfel de acord nu privează proprietarul imobilului de dreptul de a cumpăra un teren care este în proprietate publică, în conformitate cu art. 36 din LC RF.

Procedura de încheiere a unui acord

Întrucât încheierea unui contract de închiriere este obligatorie pentru proprietarul proprietății și proprietarul terenului, procedura de încheiere a unui astfel de contract este reglementată, în primul rând, de normele art. 445 Codul civil al Federației Ruse.

Potrivit art. 446 din Codul civil al Federației Ruse în cazurile de transferare a neînțelegerilor care au apărut în timpul încheierii unui contract, spre examinare de către o instanță judecătorească în temeiul art. 445 din Codul civil al Federației Ruse sau prin acordul părților termenii acordului pentru care părțile au avut dezacorduri se stabilesc în conformitate cu hotărârea judecătorească. Un ofertant care nu a primit un răspuns are dreptul să ceară încheierea unui contract într-o procedură judiciară.

Motive pentru rezilierea contractului

În cazul expirării contractului, este posibilă încetarea contractului de închiriere a terenului pe care se află imobilul locatarului. Trebuie avut în vedere că chiriașul are dreptul să încheie un nou contract, care se bazează nu numai pe art. 621 din Codul civil al Federației Ruse (dreptul de preempțiune al locatarului de a încheia un contract pentru un nou termen), dar și de prevederile art. Art. 35, 36 din LC RF, art. 552 Codul civil al Federației Ruse (cu excepția cazurilor de deces al proprietății imobiliare).

În cazul în care terenul a fost acordat pentru construirea de chirie, dar contractul de închiriere a expirat, și o instalație în construcție situată pe teren. dreptul de proprietate, care este, locatarul nu a dobândit de proprietate construite, nu există nici o bază pentru obligațiile locatorului de a intra într-un contract de închiriere pentru un nou mandat (desigur, în cazul în care regula nu se aplică dreptul preferențial de a intra într-un nou contract de închiriere).

Încetarea contractului de închiriere a terenului. chiriaș pe care se află proprietarul de bunuri imobiliare situate pe el, este imposibil și din cauza unei încălcări materiale de către locatar a contractului de închiriere, precum și în legătură cu modificarea substanțială a circumstanțelor (Art. Art. 450, 451, 619, 620 din Codul civil). În astfel de cazuri, contractul poate fi modificat (prin acordul părților sau în instanță), iar partea care execută în mod necorespunzător contractul poate fi pusă la răspundere legală.

Alte motive pentru rezilierea obligațiilor, cum ar fi, de exemplu, coincidența dintre debitor și creditor într-o singură persoană, pot fi aplicate la contract, ținând cont de particularitățile descrise în procedura generală.







Trimiteți-le prietenilor: