Al doilea bloc rezolvă problema rambursării banilor pe termen lung și este un sistem de credite de refinanțare. Aceasta constituie piața secundară a creditării ipotecare.
Obiectele principale ale creditării ipotecare sunt:
• achiziționarea și amenajarea de terenuri pentru viitoarea construcție de locuințe;
• construcția și reconstrucția locuințelor;
• Achiziționarea de locuințe.
Eliberarea împrumuturilor pentru construcția de locuințe se realizează prin descoperirea unui credit
NII. În același timp, împrumutul este eliberat împrumutatului în tranșe, care corespunde costului etapelor lucrărilor de construcție și de instalare. În procesul de finanțare a construcției, organizația de credit monitorizează cheltuielile țintă ale banilor și respectarea graficelor de construcție.
O răspândire semnificativă în ultimii ani a fost achiziționarea de locuințe - apartamente sau case pe piața secundară printr-un credit ipotecar. Împrumutatul dobândește un apartament și devine proprietarul său integral, și anume, poate fi schimbat, închiriat sau vândut, dar cu acordul băncii creditoare. Aceasta este o casă în condiții ideale și o mare dorință poate fi corectată aproape imediat.
Când cumpărați și vindeți locuințe (apartamente, case) implicați de obicei două părți - cumpărătorul și vânzătorul. Acordul poate fi, de asemenea, însoțit de intermediari, cum ar fi societățile imobiliare, notari, organisme care furnizează inventar tehnic și evaluare. Este obligatoriu să participe la tranzacțiile imobiliare ale agențiilor guvernamentale care efectuează înregistrarea și controlul. Prezența fondurilor împrumutate și înregistrarea garanțiilor adaugă noi participanți obligatorii și noi procese la procedura propriu-zisă a unei tranzacții de cumpărare la domiciliu.
Secvența generală a achiziționării de locuințe constă în următoarele etape:
1. Evaluarea situației, care include conștientizarea nevoii (definirea caracteristicilor preliminare ale locuințelor necesare), capacitățile proprii, studiul situației pe piața imobiliară. În mod semnificativ accelerați și simplificați această etapă va ajuta la apelul la o companie imobiliară. Agentul imobiliar trebuie să țină cont de toate caracteristicile tipice pentru un credit ipotecar. În același timp, el va însoți împrumutatul și îl va ajuta pe toată durata tranzacției.
2. Consiliere primară și selecție bancară. În acest stadiu sunt studiate condițiile de acordare a unui credit ipotecar, se calculează solvabilitatea potențialului împrumutat, se determină valoarea împrumutului etc. Alegerea finală a băncii și a programului de împrumut se încheie cu colectarea documentelor necesare pentru obținerea fondurilor împrumutate.
3. Verificați de bancă toate documentele pentru credit și pentru obiectul de cumpărare selectat. Aici se întâmplă
evaluarea băncii a costului locuințelor, determinarea finală a tuturor parametrilor tranzacției ipotecare (suma creditului, termenii și condițiile de transfer al fondurilor etc.). Acest proces este finalizat prin semnarea unui contract de împrumut.
4. Punerea în aplicare a tranzacției de vânzare de locuințe. În funcție de anumite condiții convenite cu banca și vânzătorul, transferul unei părți din valoarea costului locuințelor (fondurile proprii ale împrumutatului), încheierea și înregistrarea contractului de vânzare. Locuințele trebuie să fie înregistrate în proprietatea cumpărătorului. După ce certificatul este furnizat
La înregistrarea tranzacției, are loc transferul fondurilor de împrumut ale băncii.
5. Finalizarea tranzacției ipotecare. Este susținută de înregistrarea ipotecii de locuințe achiziționate în detrimentul fondurilor de credit, de asigurare (de asigurare personale și subiectul de ipotecă).
Principalele modalități de refinanțare a creditelor pe piața secundară:
• atribuirea deplină a drepturilor în cadrul organizației de specialitate ipotecare Banca a emis (formarea unui sistem cu două niveluri de refinanțare clasice: Banca - o organizație specializată) (. Figura 1.1);
• emiterea de titluri de către banca care a emis împrumutul și lăsând cererea pentru acest împrumut în bilanțul său (un sistem de refinanțare la un nivel). În primul model al pieței ipotecare secundare (securitizarea activelor ipotecare), banca poate refinanța creditele restante prin vânzarea acestora către o instituție specializată de pe piața secundară (operatorul pieței ipotecare secundare). Apoi, operatorul (agenția ipotecară) efectuează un schimb de împrumuturi colectate pentru grupurile de valori mobiliare ipotecare emise de un emitent specializat și le vinde investitorilor pe piața bursieră. Cea mai importantă condiție pentru dezvoltarea unui model de acest tip este standardizarea cerințelor privind procedurile de emitere și de întreținere a împrumuturilor.
Piața valorilor mobiliare ipotecare devine cel mai mare mecanism de redistribuire a fondurilor de pe piața de capital către sectoarele de locuințe și construcții.
Principalii participanți la acest model de credit ipotecar:
• un debitor care dobândește un împrumut pentru achiziționarea de locuințe;
• un creditor (bancă sau altă instituție) care oferă împrumutatului un împrumut garantat cu bunuri imobiliare;
• intermediar - o organizație specializată a cărei sarcină este de a asigura mecanisme de atragere a capitalului liber pentru investiția ulterioară în împrumuturi ipotecare;
• investitori finali (în cea mai mare parte instituționali) care achiziționează titluri garantate cu ipotecă.
Piața primară este determinată de interacțiunea dintre debitor și bancă, iar instrumentele sale sunt de fapt ipoteci. Lanțul "bancă intermediară - investitor" este baza pieței ipotecare secundare, instrumente ale căror valori mobiliare sunt garantate prin împrumuturi ipotecare.
Din punct de vedere istoric, refinanțarea obligațiilor ipotecare pe termen lung a început să se dezvolte sub forma vânzării de către instituția de credit a activelor pe termen lung către o altă instituție de credit sau investitor. Prin urmare, vânzarea împrumuturilor a împărțit funcțiile de furnizare și întreținere a creditelor ipotecare pe termen lung din funcțiile de atragere a resurselor și de gestionare a riscului financiar
E. Ca urmare,
prostranenie primi catedrei
ipotecare ipotetică
furnizarea de companii
credite ipotecare rezidențiale
debitorii și vânzătorii
schimbul de credite ipotecare -
active pentru ipotecă
hârtie Nye. Ele, de regulă,
nu te angaja
fonduri pentru depozite, speciale
lizând exclusiv pe
selectarea și verificarea debitorilor,
împrumuturi și lor
service-
creditele sunt refinanțate.
Principala diferență între aceasta
model este că Ipo-
companii, ca și alte împrumuturi ipotecare.
Primul model de piață al pieței secundare
creditele ipotecare, nu lăsa aceste împrumuturi.
pe bilanțul lor și independent nu
ei lăsau hârtiile ipotecare. Aceste funcții
operatorii specializați
piața secundară.
Titlurile de valoare sunt lichide, deoarece sunt garantate cu proprietăți imobiliare și vă permit să beneficiați de rentabilitate pe termen lung și stabilă a investiției. Obligațiile anumitor societăți financiare sunt garantate de stat, ceea ce le sporește fiabilitatea.
Această specializare a identificat necesitatea de a stabili piața așa-numitele operatori specializați pe piața secundară, care găsesc resursele (în principal, prin emiterea de diverse tipuri de valori mobiliare) pentru achiziționarea de cerințe privind drepturile ipotech NYM credite.
Spre deosebire de modelul clasic de creditare ipotecară, cu un model cu un singur nivel, banca care a emis ipoteca, propria lor de obligațiuni emite titluri de valoare, cum ar fi colateralizate, pe de o parte, creditele ipotecare, iar pe de altă parte - (. Figura 1.2) imobil, promis de către debitori.
Un sistem de bănci ipotecare specializate, deseori denumit un model unic, este reprezentat de instituții de credit de înaltă specializare,
creditarea pe termen a populației prin emiterea de obligațiuni ipotecare garantate cu împrumuturi ipotecare emise.
Băncile ipotecare specializate oferă credite ipotecare rezidențiale pe termen lung, folosind fonduri atrase direct de pe piața de capital prin obligațiuni ipotecare de la diversi investitori, inclusiv investitorii instituționali - fonduri de pensii, societăți de asigurări, societățile de investiții și alte organizații, precum și investitori privați individuali - companii mici și persoane fizice. băncile ipotecare, de regulă, au dreptul exclusiv de a emite obligațiuni ipotecare, care au un rating ridicat, recunoscute de către investitori ca un instrumente financiare de încredere, extrem de lichide și, prin urmare, sunt plasate la prețuri relativ scăzute.
Procesul de emitere de obligațiuni ipotecare de către bănci este reglementat de legi speciale și este controlat de autoritățile de supraveghere bancară. Activitățile băncilor însele se limitează la o listă a tranzacțiilor cu risc scăzut.
Economiștii recunosc că din punct de vedere al progresului economic, modelul clasic este cel mai eficient. Datorită revânzării creditelor emise și a pieței dezvoltate a titlurilor ipotecare, creșterea capitalului ipotecar nu este limitată. Un model cu un singur nivel este tipic pentru sume relativ mici ale piețelor financiare.
Mecanismul de refinanțare asigură funcționarea sistemului de creditare ipotecară ca autosuficient și autofinanțator. În relația dintre împrumutat
și investitorul, adică celor care primesc
banii și cei care le oferă,
rolul decisiv este jucat de
investitorul, pe care îl primește, contribuie la
respirația lor mijloace. cerinţe
investitor la fiabilitatea
în titluri ipotecare,
lichiditatea și securitatea acestora
sunt fundamentale atunci când
executarea tranzacției.
Funcționarea sistemului secundar-
a pieței ipotecare
asigură lichiditatea activelor
băncile ipotecare, leagă monetar
în circulație, promovează redistribuirea
capital în regiunile țării și economice
sfere, stabilizează ratele dobânzilor la
credite. Băncile în aceste condiții nu sunt atât de restrictive.
credite, deoarece,
desfășurarea operațiunilor pe piața secundară,
posibilitatea de a mobiliza în plus
mijloacele necesare, care sunt admise din nou
în circulație, emiterea de noi împrumuturi. eficace
funcționarea sistemului ipotecar
creditarea necesită o strategie dezvoltată
piața ipotecară secundară.
Trimiteți-le prietenilor: