În acest articol vom examina una dintre cele mai dureroase situații întâlnite de clientul de construcție, și anume: cu înlocuirea forțată a Antreprenorului General în diferite etape de construcție.
Acest subiect este vast și multilateral și vom lua în considerare cazul când dezvoltatorul și antreprenorul general au decis să rezilieze contractul fără litigii. Ținând cont de particularitățile activităților companiei noastre, mă voi concentra pe propria mea experiență într-o situație similară, luând în considerare exemple legate de soluționarea finală, evaluarea calității lucrărilor efectuate anterior și lipsa unui set complet de documentație executivă.
Relațiile normale cu Antreprenorul General ar trebui să se bazeze pe principiul: "Pregătește-te pentru un divorț, în picioare în fața altarului".
Iată de ce o parte foarte importantă a construirii relațiilor dintre Client și Antreprenor este elaborarea și semnarea Contractului de lucrări de construcție și instalare. Fiecare dintre următoarele situații trebuie să fie așteptată de către Client înainte de apariția sa și este reflectată în Contract.
Deci, una dintre principalele întrebări, desigur, este legată de așezările finale reciproce.
Antreprenorul general va declara întotdeauna volume care sunt de fapt depășite. Aceasta este o dată, și trebuie considerată ceva evident. Din poziția Contractorului General, în astfel de situații de conflict, nu mai există nimic de pierdut: există mulți constructori și este puțin probabil ca el să primească vreodată obiecte de la Client în viitor, așa că dacă mergem, mergeți așa "frumos". Această situație ar trebui decisă pe baza unei părți integrante a oricărui tratat, și anume a estimărilor.
Să luăm în considerare, cu ce estimări lucrează dezvoltatorii.
Prima opțiune: în contract, cuvintele generale determină domeniul de activitate și caracteristicile obiectului, iar costul este calculat pe baza prețului contractului pe metru pătrat. Aceasta este situația cea mai dificilă, care reflectă interesul dezvoltatorului pentru costul construirii unui metru pătrat și vânzarea acestuia.
Așezările reciproce în acest caz sunt determinate de procentul aproximativ al disponibilității obiectului de construcție. În procesul de construcție, această schemă funcționează destul de bine, dar dacă începe o dispută cu privire la părăsirea instalației, atunci o astfel de dispută devine nesfârșită, deoarece performanța contractantului și a dezvoltatorului cu privire la munca efectuată va fi întotdeauna diferită.
Un alt exemplu: contractul are un buget ca o cerere separată, însă defalcarea este un calcul agregat, de exemplu, pe secțiuni ale proiectului sau pe clădiri și structuri. În acest caz, situația este un pic mai simplă, dar nu foarte diferită de prețul contractului pe metru pătrat. Care estimare este cea mai transparentă și vă permite să avertizați în mod maxim clientul de plată excedentară?
Răspunsul este evident: cât mai detaliat posibil, afișând întreaga parte grafică a proiectului și pregătit de către dezvoltator însuși.
De ce ar trebui ca estimarea să fie pregătită direct de dezvoltator?
Se pare că, dacă există o înțelegere aproximativă a costului construcției, iar estimarea contractantului general are o valoare admisibilă, puteți semna contractul și lucrați. Cu toate acestea, există un "dar".
Foarte des, estimările sunt pregătite nu în prețurile guvernamentale, ci în prețurile pieței. astfel încât estimările Contractorului General, de regulă, au un cost umflat pentru primele etape de construcție, iar etapele finale sunt realizate cu un profit practic practic al contractantului.
Poziția constructorului este extrem de clară: toate profiturile pe care le primește în primele etape de construcție. Riscurile de dezvoltare sunt de asemenea evidente: nu numai că antreprenorul general își pierde interesul față de proiect odată ce aceasta este completă, pierderea proporțională a efectului de levier peste el, și chiar și după retragerea contractori din zona de bani pentru finalizarea construcției poate să nu fie suficient. În stadiul de finalizare a stăpânirii profitului planificat, Antreprenorul General însuși va fi bucuros să părăsească șantierul. În conformitate cu cele de mai sus, dezvoltatorii trebuie să pregătească propriile estimări și programul de finanțare cu o distribuție uniformă a cotei planificate a profiturilor sau, dimpotrivă, „umfla“ ultimele etape. Dar este deja pe dezvoltator de conștiință, precum și orice antreprenor general adecvat al acestui gunoi, de teama de a fi inselat după finalizarea neinteresante din punct de vedere economic, lucrările.
Următoarea componentă nu mai puțin importantă în înlocuirea contractantului general este evaluarea calității lucrărilor finalizate anterior. Întrebarea este puțin probabil să apară dacă există un serviciu competent de control al clădirii chiar de la începutul lucrărilor de construcție și instalare. Dar pentru claritate, să ne imaginăm că controlul construcției nu are calificările corespunzătoare, sau datele de raportare ale serviciului de control al construcțiilor nu inspiră încredere din partea dezvoltatorului.
Decizia de a schimba Contractantul General se face nu în câteva zile și de multe ori durează mai mult de o lună, deci, în cazul unui astfel de conflict, productivitatea și calitatea lucrărilor efectuate de Antreprenorul General vor scădea.
În consecință, înainte de a căuta constructori noi, este necesar să efectuați o anchetă completă a șantierului neterminat de către o firmă specializată independentă. În primul rând, în cazul unor încălcări grave, rezultatele anchetei pot deveni un argument important în cadrul negocierilor cu Antreprenorul pentru a obține lucrări legate de eliminarea comentariilor sau pentru a reduce plata finală. În al doilea rând, rezultatele sondajului vor fi foarte utile în procesul de căutare și negociere cu noul contractant general.
Ei bine, în cele din urmă un pic despre documentația Executivului.
Documentației executive i se acordă o atenție nemaiîntâlnită și o înțelegere a nevoii sale vine la sfârșitul construcției. Pentru a monitoriza disponibilitatea documentației Executive este necesar încă de la începutul construcției, din nou, de către forțele de control al construcțiilor: fie proprii, fie atrase.
Din păcate, realitățile de astăzi demonstrează clar că aproape toate companiile care operează pe piața serviciilor de construcții sunt legate de formarea documentației executive prin manșoane. Acest lucru este confirmat de cererile constante ale dezvoltatorilor din diferite regiuni rusești către compania noastră cu întrebări despre instalațiile care au stadiul maxim de pregătire. Cu toate acestea, nu au dovezi documentare.
Dezvoltatorul ar trebui să fie conștient de faptul că, în cazul încetării lucrărilor cu Antreprenorul General și plecarea acestuia de pe șantier, nimeni nu va fi implicat în formarea documentației executive. Reasigurarea poate fi o anexă adițională la contract, prezentând un registru detaliat al documentației executive, care trebuie furnizat de către contractant. Lucrul cu serviciul competent de control al construcțiilor va permite, de asemenea, dezvoltatorului să se asigure. Exact acest serviciu va fi obligat să efectueze o acceptare lunară a domeniului de activitate completat, dar numai după furnizarea unui set complet de documentație executivă din partea organizației de construcție pentru perioada de raportare.
Trimiteți-le prietenilor: