Cum să obțineți un împrumut pentru securitate

Angajarea de bunuri imobiliare într-o limbă legală se numește ipotecă. Criteriile pe baza cărora bunul este clasificat drept imobil este stabilit prin articolul 130 din Codul civil.







Luați în considerare câteva caracteristici importante care trebuie luate în considerare la încheierea unui contract de ipotecă.

Neterminarea în gaj

Obiectul unui contract de ipotecă poate fi nu numai construcția imobiliară deja construită, ci și construcția neterminată. Modul de înregistrare a proprietății asupra obiectului în construcție este menționat la punctul 25 din Legea privind înregistrarea de stat a bunurilor imobile.

Notă: puteți înregistra numai proprietatea în curs de construire, care ulterior va aparține companiei pe baza proprietății sau a managementului economic. De exemplu, o companie construiește o casă de apartamente în detrimentul investitorilor - viitorilor proprietari de apartamente. Astfel, proprietarii casei construite vor fi acești investitori, și nu dezvoltatorul. În consecință, acesta din urmă nu va putea înregistra dreptul de proprietate și, prin urmare, pune casa, care este construit pe cheltuiala de "străini" bani. Dacă o întreprindere construiește o clădire pentru uz propriu, atunci nu va exista probleme cu înregistrarea.

Ipoteca "în părți"

Uneori, o întreprindere trebuie să emită o ipotecă nu pentru întreaga clădire, ci pentru o parte separată a acesteia. Să presupunem că firma are un centru de birouri în valoare de 100 de milioane de ruble și nevoia unui mic împrumut în valoare de cinci milioane de ruble. Desigur, conducerea companiei nu dorește să pună întreaga clădire. La urma urmei, în eventualitatea neachitării împrumutului, banca va lăsa întreaga structură să intre sub ciocanul. Prin urmare, este mai convenabil pentru o firmă să stabilească un etaj sau o pereche de birouri care să fie comparabile în preț cu valoarea datoriei.

Dacă sunteți proprietarii unei clădiri ca Turnul Eiffel, adică una care este dificil de separat în părți funcționale separate, atunci problema excedentului de garanție poate fi rezolvată într-un alt mod.

"Turnul" dvs. vă puteți folosi ca garanție pentru mai multe contracte diferite cu contrapartide diferite. Pentru aceasta, legea creditelor ipotecare introduce conceptele ipotecare "anterioare" și ipotecare "ulterioare".

Contractul include de obicei o condiție ca bunurile imobile să poată fi angajate pentru obligații care nu depășesc costul "extra" al ipotecii. De exemplu, dacă primiți un împrumut de cinci milioane de ruble pentru o clădire în valoare de 100 de milioane, atunci contractul prevede că o ipotecă ulterioară este permisă pentru obligațiuni care nu depășesc 95 de milioane de ruble.

Faptul că proprietatea este deja ipotecată, societatea este obligată să informeze fiecare creditor ulterior înainte de semnarea unui contract de ipotecă cu el. Un creditor ipotecar, care a încheiat un acord de ipotecă ulterior, trebuie să notifice imediat gajistului asupra ipotecilor anterioare.

Acordurile privind ipotecile ulterioare ar trebui, de asemenea, înregistrate în Registrul unic de stat al drepturilor de proprietate imobiliară și al tranzacțiilor cu acesta.

Acordați atenție: este posibilă angajarea de proprietăți în asigurarea unor obligații ulterioare numai dacă nu este interzisă de tratatele anterioare. În caz contrar, contractele ulterioare pot fi declarate nevalabile de către instanță (articolul 43 alineatul 3 din Legea nr. 102-FZ).

Gaj "cu o remorcă"

Unele firme reușesc să dea proprietăți pentru o sumă mai mare decât ar fi dorit ei înșiși. Pentru a evita acest lucru, este necesar să se studieze cu atenție acordul ipotecar, care oferă să semneze banca. De exemplu, dacă nu ați stipulat în contractul de ipotecă privind terenul că sunteți gajist doar un teren, atunci dreptul la gaj se va aplica și clădirilor care sunt sau sunt construite pe acesta (articolul 64 din legea ipotecară). Să presupunem că contractul precizează că firma dvs. a pus o suprafață de 2 hectare și costul de 50 de milioane de ruble. Și nu se spune nici un cuvânt că gajul nu se aplică "fabricii mici de lumanari", care se află pe acest site și se estimează la aceeași sumă. Asigurați-vă că dacă nu veți întoarce împrumutul și suma primită din vânzarea de terenuri, nu va fi suficient pentru a vă achita datoriile, banca va putea să revendice și "zavodik".







Ipoteca unei clădiri sau a unei construcții este posibilă numai în același timp cu acordul ipotecar pentru terenul (parcela) în care se află aceste clădiri (articolul 340 din Codul civil și articolul 69 din legea ipotecară). Prin urmare, dacă luați un împrumut în valoare de 60 de milioane de ruble, iar clădirea pe care o transferați în ipotecă este estimată la 50 de milioane, nu vă grăbiți să căutați proprietatea pentru suma lipsă. Estimați costul terenului de sub clădire. Poate că va fi suficient să vă asigurați toate obligațiile.

Ipoteca "concomitent"

Se întâmplă că proprietatea se află într-o proprietate comună comună fără a determina cota fiecăruia dintre proprietari. Înainte de a împrumuta o astfel de proprietate, este necesar să se obțină în scris acordul tuturor proprietarilor.

Pentru a transfera creditele ipotecare în contractul de ipotecă, nu numai bunurile imobile, ci și dreptul la acestea, în special dreptul de arendă (Secțiunea 5, Clauza 5 a Legii ipotecare). Acest lucru se poate face numai cu privire la acele contracte de închiriere încheiate pe o perioadă de cel puțin un an. La urma urmei, contractul de închiriere pentru o perioadă de până la un an nu este supus înregistrării de stat. Și, așa cum am menționat deja mai sus, înregistrarea de stat a subiectului de gaj este una dintre condițiile obligatorii pentru un credit ipotecar.

Pentru a transfera dreptul de a închiria drept gaj, este necesar să se obțină consimțământul proprietarului proprietății (clauza 2, articolul 615 GK). Cu toate acestea, în unele cazuri, este suficient doar să se notifice proprietarului că proprietatea este gajată.

Asigurați-vă de probleme

Băncile cer, de obicei, să asigure proprietatea pe care companiile le acordă drept garanție. Acest drept le este acordat prin paragraful 2 al articolului 31 din legea ipotecară. În cazul în care întreprinderea nu își îndeplinește obligațiile care îi revin în temeiul împrumutului și banii sunt pierduți, banca are dreptul de a rambursa împrumutul prin asigurări - indiferent de cine a fost asigurat (secțiunea 3, clauza 3 din Legea ipotecii).

În ciuda acestui fapt, multe bănci sunt reasigurate și includ în contractele ipotecare condiția că beneficiarul în baza contractului de asigurare a proprietății gajate este banca. În cazul în care banca insistă asupra unei astfel de formulare, asigurați-vă că solicitați ca acordul de împrumut să stipuleze că banca trebuie să plătească plăți de asigurare pentru rambursarea împrumutului.

Problema este că, în conformitate cu legislația noastră civilă, banca nu este obligată să stingă împrumutul în detrimentul plăților de asigurare. Capitolul 26 din Codul civil stabilește că o datorie poate fi reziliată ca urmare a: îndeplinirii unei obligații, compensații, compensare, cesiune a unei creanțe, novație, iertarea unei datorii și așa mai departe. Iar această modalitate de reziliere a obligațiilor debitorului, ca o plată de asigurare pentru un gaj pierdut, nu este prevăzută de cod.

Cu toate acestea, cel mai bine este să încercați să convingeți banca că societatea ar trebui să primească asigurarea pentru imobilul pierdut. Și abia apoi prin aceste fonduri să-ți plătești împrumutul. Pentru bancă, această opțiune, deși mai riscante, dar, de asemenea, mai profitabile. Deoarece specialiștii în taxe pot solicita ca o bancă să includă o plată în asigurare în favoarea sa în venituri impozabile - indiferent dacă acești bani sunt direcționați spre rambursarea împrumutului sau nu. Faptul este că lista veniturilor care nu sunt luate în considerare la impozitarea profiturilor (articolul 251 din Codul Fiscal) este închisă. Și acest tip de venit, cum ar fi asigurarea primită pentru proprietatea altcuiva, nu este furnizată.

Cuvântul "ipotecă" în multe persoane este asociat cu cumpărarea unui apartament pe credit. Cu toate acestea, acest concept este mult mai larg. Ca o ipotecă obișnuită, o ipotecă poate oferi obligații în baza unor contracte de împrumut sau a unor contracte de împrumut. În plus, aceasta poate fi utilizată și pentru a asigura contractele de vânzare, contractele de leasing, contractele (de exemplu, în cazul în care sunt încheiate cu o amânare a plății) sau contractele de prejudiciu, de exemplu proprietatea sau sănătatea (articolul 1 din Legea privind ipoteca). În consecință, acordul ipotecar poate fi încheiat nu numai cu banca, ci și cu întreprinderea sau cu o persoană fizică.







Articole similare

Pagina anterioară

Pagina următoare

Trimiteți-le prietenilor: