În ciuda faptului că guvernul federal are
În opinia lui Anastasia Soldatova, consilier juridic al NDV SPb, în conformitate cu articolul 214-FZ, în prezent există o listă strict definită a căilor legitime de strângere de fonduri pentru construcția de bunuri imobile. "Aceasta este achiziționarea unui apartament prin încheierea unui contract de participare la construcții comune, care se alătură ZhNK sau ZhSK. sau prin emiterea de certificate de locuințe, - specifică expertul. - Cu toate acestea, dacă achiziționați proprietăți imobiliare în cadrul unui acord de cesiune (cesiune în cadrul DDU), atunci această tranzacție va fi, de asemenea, legitimă. " Potrivit lui Anastasia, dezvoltatorii pot folosi alte scheme care nu se încadrează în prevederile 214-FZ, dar, cu toate acestea, ele nu pot fi numite ilegale. Astfel de scheme, potrivit expertului, includ vânzarea unui apartament cu ajutorul unui contract de lege sau prin încheierea unui contract preliminar de vânzare.
Schema de facturare a vânzărilor imobiliare implică faptul că investitorul în acțiuni cumpără o garanție (factura) sau obligația financiară a dezvoltatorului. Ulterior, dezvoltatorul se presupune că se angajează să facă schimb de factură pentru un apartament. Principalul pericol al unei astfel de scheme este acela că, în cazul în care dezvoltatorul încalcă acordul, deținătorul de interese nu are dreptul de a solicita transferul apartamentului de la acesta; proprietarul unui proiect de lege poate conta pe o rambursare a facturii. Și până acum, factura poate fi depreciată.
Contractul de coinvestiție este un sistem în care acționarul este doar a treia legătură în combinația investitor-client. Între cele din urmă este un contract de investiții, iar acționarul acționează ca partener al dezvoltatorului (adică investește în fondurile proprii ale proiectului în schimbul unei părți din construcții) și împarte riscurile comerciale cu acesta. Co-investitorii direct cu clientul lucrărilor de construcție nu sunt conectați; dezvoltatorul-client este responsabil pentru cursul de lucru numai în fața investitorului principal. Și adesea în rolul unui investitor este o structură financiară, afiliată dezvoltatorului.
Adică, clienții și investitorii, de fapt, o ramură a organizației, cât și în cazul unor probleme cu construcția de împingere fiecare alte creanțe reciproce, desigur, ei nu vor. Pierderea va fi un co-investitor, care, de altfel, și rezultatul de succes al cauzei va trebui să furculiță: pentru co-investitori în această situație stabilită valoarea investiției este o valoare reală mult mai mare a proprietății. Diferența de preț pe metru pătrat de legitim să fie considerate venituri ale investitorului sau sumele primite pe baza serviciilor furnizate în sprijinul proiectului de investiții.
Un contract preliminar de vânzare-cumpărare este încheiat între dezvoltator și acționar și presupune că dezvoltatorul va vinde apartamentul în momentul finalizării construcției, în baza unui contract separat de cumpărare și vânzare. După semnarea contractului preliminar, acționarul face un "depozit de garanție" în favoarea dezvoltatorului (de fapt, el plătește o parte din valoarea apartamentului, care nu este încă disponibil). Riscul acestui sistem este că semnarea unui contract preliminar nu obligă dezvoltatorul să semneze un contract de cumpărare și vânzare. Și în cazul unei situații controversate, un agent imobiliar nu poate decât să returneze suma plătită dezvoltatorului.
Potrivit directorului de marketing și vânzări al companiei "Leader Group" Vitaly Vinogradov, orice contract care este contrafăcut de 214-FZ poate fi considerat ilegal. "Una dintre principalele măsuri luate de stat pentru protejarea co-investitorilor este acordul de acțiuni", spune specialistul. "Această formă de contract este o garanție suplimentară pentru cumpărător."
De ce dezvoltatorii, în ciuda actualei legi, caută oportunități pentru a evita vânzările în 214-FZ în orice mod posibil? Motivele se află în primul rând în interesul material. Înregistrarea unui contract privind participarea la construcția de capitaluri proprii este posibilă numai dacă dezvoltatorul a emis și a transmis către Rosreestr spre aprobare toată documentația necesară pentru construcție. Diferite aprobări, documente permisive inițiale, declarație de proiect, confirmarea autorizațiilor de construcție - toate acestea necesită nu numai timp, ci și investiții materiale semnificative. Neoficial, "decizia" problemelor din instituțiile relevante poate costa o sumă de milioane de dolari.
Nu fiecare dezvoltator este capabil să plătească toate costurile de procesare a documentelor din propriul buzunar. În plus, dezvoltatorul trebuie, de asemenea, să realizeze un profit (adică începe și să finalizeze construcția) cât mai repede posibil, deci este interesat de rezolvarea promptă a întârzierilor birocratice. Pentru a face acest lucru, avem nevoie de bani de la co-investitori.
Vitaly Vinogradov remarcă: "În general, riscul de a cumpăra un apartament pe baza unui contract preliminar este exact același lucru ca în cazul unui acord de capital sau al unui contract de acțiuni. Intreaga intrebare este, unde si de la cine cumperi. Prin urmare, riscurile trebuie atribuite nu formei contractului, ci societății din care cumpărați proprietăți imobiliare ".
Și Viktor Osokin, un membru al „O2 de Dezvoltare» Consiliul Director, adaugă: „Dezvoltatorii încearcă să-și îndeplinească obligațiile care le revin în temeiul termenului de livrare a obiectelor, întârzieri în alt mod permanent de construcție, deplasări data, etc. să reducă încrederea cumpărătorilor în această companie de construcții și să-i submineze imaginea, ceea ce va fi dificil de restaurat ". De exemplu, faptele de vânzări duble, pe care cu ceva timp în urmă, cumpărătorii întâlnite cu dezvoltatorii fără scrupule, au astăzi o natură puțin diferită.
"Astăzi, faptele de vânzare dublă
În cazul în care, în opinia lui Vitaly Vinogradov, are loc vânzarea dublă, sunt posibile două variante ale evoluției evenimentelor. "În cazul în care vânzarea dublă sa produs în urma unei erori tehnice din partea dezvoltatorului, acest lucru este neintenționat, atunci această problemă va fi rezolvată rapid și această situație nu va fi reflectată în interesul deținătorului. Dacă vânzarea dublă este intenționată, atunci cumpărătorul trebuie să contacteze procurorul cât mai repede posibil ".
Un alt "flagel" al pieței imobiliare este riscul de nefinalizarea construcției. Potrivit statisticilor, în Rusia înșelătorii co-investitori sunt estimate la zeci de mii. Viktor Osokin spune: „Dacă subiectul încă nu pot fi livrate la timp, deținătorii de interese au dreptul de a rezilia contractul în același timp pe 214-FZ, dezvoltatorul este obligat să restituie participative sumele de construcție plătite de prețul contractului, precum și să plătească dobânzi pentru această suma pentru utilizarea acestor fonduri în valoare de o treime din rata de refinanțare. Dar, în majoritatea cazurilor, se încheie un acord suplimentar cu acordul privind modificarea termenelor de livrare cu participantul la construcția comună. "
În conformitate cu revendicarea 3, articolul 6, 214-FZ, în cazul în care de construcție nu poate fi finalizată la timp, dezvoltatorul nu mai târziu de două luni înainte de expirarea termenului titularilor de interese contractuale ar trebui să prezinte o propunere de a prelungi termenul transferului obiectului (de exemplu, propunerea de încheierea unui acord suplimentar). Un acționar, la rândul său, nu poate semna acest acord suplimentar, iar în acest caz contractul va fi reziliat.
Contractul de participare la capital nu este o garanție absolută că acționarul va primi la timp apartamentul. "Puteți asigura împotriva unei vânzări duble a DDU, dar există întotdeauna un risc asociat cu posibilitatea de a nu obține o casă", a spus Vitaly Vinogradov. Anastasia Soldatova este de acord: "În situația în care nu se finalizează construcția, cumpărătorul (acționarul) nu va putea obține un apartament, chiar dacă DDU este încheiat".
Dar adaugă: „Cu toate acestea, în cazul în care construcția este finalizată, iar dezvoltatorul pur și simplu întârzie transferul de proprietate, deținătorii de interese pot utiliza i-au oferit protecție juridică. În capitaluri proprii deținătorii au dreptul de a solicita transferul de proprietate, în cazul plății integrale, precum și dreptul de a solicita plata unei penalități (amendă) în mărime de trei-sutime a ratei de refinanțare a Băncii Centrale a Federației Ruse, acționând în ziua executării obligațiilor din prețul contractului pentru fiecare zi de întârziere. În cazul în care un participant de construcție în comun este cetățean stipulat în această parte a pedepsei (amenda) se plătește de către dezvoltator la dubla rata (paragraful 2, articolul 6, 214-FZ). "
Vitalie Osokin spune: „În general, piața imobiliară primară în fiecare an se îmbunătățește: clienții sunt din ce în ce mai exigente și bine-potrivite pentru a aborda o anumită problemă, iar dezvoltatorii, la rândul său, trek responsabil pentru respectarea obligațiilor, inclusiv calitatea de construcție.“ Participă la formarea pieței civilizate a clădirilor noi și a statului.
Deci, astăzi a înregistrat un proiect de lege federală „Cu privire la asigurări mutuale de răspundere civilă a persoanelor, strângerea de fonduri pentru construirea în comun a clădirilor de locuit (dezvoltatori imobiliari), pentru neexecutarea (executarea necorespunzătoare) a obligațiilor în temeiul contractului de o construcție în comun“). Conform proiectului de lege, se propune instituirea unui institut de asigurare de răspundere civilă; atunci când se produce evenimentul asigurat, investitorul în capital va putea compensa pierderile sale din partea companiei de asigurare reciprocă a dezvoltatorilor. Această organizație va funcționa pe baza calității de membru al dezvoltatorilor și va fi necomercială.
Trimiteți-le prietenilor:
Trimiteți-le prietenilor: