Am vorbit cu Evgeny Lashmanov, Director de Dezvoltare al Commercial Real Estate Center LLC, despre cum să închiriezi imobilul comercial cu competență și fără riscuri inutile, despre ceea ce este necesar pentru acest lucru.
Principalul lucru este de a decide
- În scopul de a închiria bunuri imobiliare comerciale în mod corect, în primul rând, aveți nevoie pentru a determina nevoile de afaceri, - a explicat Yevgeny Lashmanov. - Principalii factori sunt simpli: locația, dimensiunea camerei, intersecția traficului, comunicările și bugetul. Pentru fiecare segment de afaceri și segment de piață, cerințele acestora. Cel mai important lucru este posibilitatea de a face afaceri în această cameră. Dacă aceasta este o tranzacție, atunci trebuie să existe trafic către cumpărători. Dacă aveți nevoie de un spațiu de birou, atunci aveți nevoie de un bun transfer de transport pentru a găsi ușor angajații și clienții. În cazul depozitului, atunci apropierea de rutele federale și starea corespunzătoare a spațiilor.
Design - un lucru complicat
Dar decizia a fost luată. În continuare - cazul documentelor.
- Solicitați un proiect de contract și titlu documente (certificatul de proprietate, pașaport cadastral), - sfătuiește Evgeny Lashmanov.
Pachetul de documente depuse de locator include: un pașaport (dacă aveți de-a face cu un proprietar de către o persoană fizică), un consimțământ notarizat al soțului pentru un contract de închiriere (dacă obiectul a fost cumpărat în timpul căsătoriei).
Documentele necesare cu o persoană juridică: carta, actul de constituire, certificatul de înmatriculare, certificatul înregistrărilor cadastrale. extrase necesare registru, precum și documente care confirmă autoritatea directorului, inclusiv acordul notarial al soțului (a) fondatorii de închiriere (în cazul în care obiectul a fost dobândit în timpul căsătoriei), documentele juridice pe această temă.
Cea mai importantă legătură în această etapă a tranzacției este documentația tehnică a obiectului (dacă aspectul său corespunde realității).
Elaborează un contract corect
După cum știți, contractul de închiriere variază. Ce condiții trebuie discutate în primul rând, astfel încât mai târziu să nu existe probleme? Și există vreo "capcană" în astfel de contracte?
- În primul rând, studiați cu atenție contractul și toate documentele, de preferință cu avocatul dvs. - sfătuiește Evgheni Lashmanov. - Asigurați-vă că cereți pentru acest obiect extras din Registrul unic de înregistrare de stat (pentru arestarea obiectelor, garanția obiectelor etc.).
Este important să înțelegeți - dacă persoana specificată în contract este proprietarul sediului, dacă există co-proprietari. Dacă există, trebuie să fie indicate în contract sau din acestea ar trebui să existe o împuternicire de închiriere.
Un lucru mai mult - în contract trebuie să fie precizate în mod clar chiria: o parte permanentă a (închirierea de spații) și variabile (utilități). Se întâmplă că proprietarul plătește pentru utilități și, uneori, ca chiriaș.
De cine și în ce condiții sunt facturile de utilități plătite și pe ce motive?
- Îmbunătățirile separate și inseparabile trebuie să fie clar menționate în contract, spune Evgeny Lashmanov. - Primele sunt îmbunătățirile, pe care chiriașul le poate lua după perioada de închiriere. De exemplu, partițiile de capital ridicate de chiriaș, nu puteți lua cu dvs., dar temporar - vă rog. Sau, să zicem, pictura pereților va rămâne, iar instalația de aer condiționat instalată poate fi ușor îndepărtată.
Prin urmare, trebuie să precizați în mod clar dacă proprietarul rămâne în îmbunătățire și în ce condiții.
Subinchirierea și întârzierea efectuării plăților
În ce cazuri este posibilă încetarea anticipată a contractului de închiriere? În ce perioadă ar trebui ca partea în acord să notifice celeilalte părți încheierea contractului?
- Cel mai adesea, contractul se încheie mai devreme din cauza plății cu întârziere a chiriei. Dar, din nou, întârzierea ar trebui să fie lungă. O lună nu este un termen, nu trebuie să plătiți în mod sistematic.
Utilizarea neautorizată a obiectului poate, de asemenea, să conducă la rezilierea contractului. De exemplu, în contract este scris că obiectul a fost închiriat pentru birou, dar de fapt a făcut un hotel sau arcade de cumpărături.
Un alt motiv pentru rezilierea contractului este atunci când chiriașul, fără cunoștința proprietarului, dă proprietatea pentru subînchiriere. Aceasta este, de asemenea, o încălcare a contractului. Proprietatea poate fi subînchiriată cu permisiunea proprietarului. Acest lucru ar trebui să fie specificat în acord, sau consimțământul scris suplimentar este dat pentru subînchiriere.
Riscuri și probleme
"Capcanele", care pot fi prinse în momentul închirierii de bunuri imobiliare comerciale, sunt diverse:
- obiectul poate fi gajat (sau arestat) - înainte de semnarea contractului de închiriere. Prin urmare, dispuneți un extras din Registrul unificat de stat al sindicatelor (EGRP) pentru acest birou. În același timp, angajamentul nu este teribil, dacă există o permisiune de închiriere de la creditorul gajist.
- Dispunerea reală a obiectului poate să nu coincidă cu documentele tehnice pe site-ul - de verificare (planul real site-ul ar trebui să coincidă cu planul cadastral). Sunt posibile amenzi din partea organizațiilor de control.
- Obiectul trebuie utilizat în conformitate cu scopul prevăzut în contract. Sunt posibile amenzi din partea organizațiilor de control.
- Dacă aveți o cameră cu intrare separată, verificați dacă este convenit în mod corespunzător. Pentru a face acest lucru, solicitați un pașaport cadastral.
Și care sunt riscurile posibile la închirierea de bunuri imobiliare comerciale?
- Ca unul dintre principalele riscuri, aș dori să menționez imposibilitatea de a face afaceri în camera selectată, - spune Eugene Lashmanov. - În tranzacționare - este lipsa de clienți, prezența unui număr de concurenți puternici. Biroul - lipsa unei puteri dedicate (întotdeauna „tăiat în jos“ lumina), este frig, nu există nici o legătură, mirosurile, vecinii foarte zgomotos. Depozit - complexitatea de intrare a transportului de marfă (trafic mare), regimul de temperatură nu poate fi menținut. Prin urmare, incapacitatea de a plăti chiria, necesitatea de a căuta o cameră nouă. Pentru a evita acest lucru, trebuie să studiați cu atenție toate avantajele și dezavantajele obiectului.
Un alt risc grav este creșterea frecventă și nerezonabilă a chiriei. Pentru a evita acest lucru, este necesar să se prevadă în contract un procent posibil din majorarea și procedura de schimbare a chiriei.
Încheierea anticipată a contractului de leasing este, de asemenea, inclusă în lista riscurilor majore. Din aceasta nimeni nu este imun. Prin urmare, dacă vă cheltuiți fondurile proprii pentru reparații, încercați să introduceți penalități în cazul încetării anticipate. Doar scrieți în contract cât timp trebuie să fiți informat despre acest lucru.
Tendințe comerciale imobiliare în Nižni Novgorod
lipsa de obiecte mari observate pe piața depozit (5 000-10 000 mp), zona de depozitare incalzita de 200-300 mp cu posibilitatea de EUROTRUCKS intrare - recunoaște Eugene Lashmanov.
Dar în tendința de noi depozite clasa B, B + suprafață de 500-3000 mp. Multe companii, în scopul de a îmbunătăți stocarea și imaginea companiei sunt gata să se mute în noi zone de depozitare.
Obținerea de proiecte de popularitate, cum ar fi built-to-suit (BTS) - constructii (reparatii, modernizare) a spațiilor pentru un anumit client în funcție de cerințele și caracteristicile de afaceri. chiriaș potențial în acest caz, de pre-plătite (în totalitate, de multe ori parțial) de construcții (reparații, modernizare) a proprietății, cu rezultatul, obiectul dorit în locul potrivit la timp.
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: