Evaluările terenurilor sunt efectuate nu numai în scopul cumpărării sau vânzării, ci și în calcularea plăților de chirie și a impozitelor.
Problema creării unui sistem eficient de colectare a chiriilor și a taxelor (denumite în continuare, are sens să nu se rupă aceste două concepte]) pentru Rusia modernă, cu teritoriul său vast se bazează pe decizia de probleme de natură metodologică, financiară și temporară.
O analiză a sistemelor existente în acest sens în țările occidentale sugerează existența a două abordări alternative la punerea lor în practică: opțiunile punct și zonă (zone). O variantă punct este înțeleasă ca o opțiune care prevede evaluarea individuală a contractului de leasing / taxă pentru fiecare sit. Zona de realizare implică stabilirea unei singure valoare de închiriere / taxa ca o anumită medie ponderată pe un anumit teritoriu: minim - trimestru, maxim - o anumită zonă, caracterizată prin compoziția și de stabilire a prețurilor cantitatea de factori relativ uniforme în cadrul fiecărei porțiuni a acestuia.
Pentru Rusia, în stadiul inițial, este recomandabil să se utilizeze versiunea zonală a organizării unui sistem de percepere a plăților de leasing și de impozitare. Pe de o parte, această opțiune de la un puncte financiare și temporale de vedere, cel mai puțin consumatoare de timp, iar pe de altă parte - nu se opune în continuare în detaliu spațială a sistemului de colectare a chiriilor și a taxelor.
Tehnologia de implementare a acestei opțiuni depinde de disponibilitatea informațiilor necesare. Pot fi folosite fie date directe de piață, dacă sunt disponibile, fie estimări ale acestora, realizate de specialiști instruiți la nivel local. În absența datelor de piață, se poate utiliza o metodologie bazată pe o evaluare a costurilor necesare pentru a menține suportul tehnic pentru terenuri în stare normală.
Ca o abordare alternativă a acestei situații, să o spunem economică, se poate propune o abordare bazată pe atribuirea bugetului pentru colectarea chiriei (abordare bugetară). În conformitate cu această abordare, atribuirea bugetului este distribuită sub formă de plăți de arendă către chiriași. O astfel de distribuție poate fi uniformă sau neuniformă în funcție de valoarea spațiului închiriat sau de rentabilitatea activității lor.
Abordările economice și bugetare diferă atât în ceea ce privește obiectivele, cât și în metodele de estimare a plăților pentru chirii. Obiectivul principal al abordării economice este crearea unei piețe echitabile de închiriere pe baza unei evaluări economice reale a bazei pentru calcularea plăților de leasing, care pot sta la baza nu numai pieței secundare de închiriere, ci și a tranzacțiilor cu terenuri în dezvoltarea pieței funciare. Această abordare se bazează pe modelarea motivațiilor și acțiunilor economice ale proprietarului - subiect al relațiilor reale de piață. Punerea în aplicare a acestei abordări pune statul pe picior de egalitate cu alți actori de pe piață. Rezultatele activităților statului pe terenurile de leasing nu vor contrazice motivațiile pieței tuturor participanților la piață, ceea ce va permite, în viitor, o piață armonioasă și echilibrată, fără monopolul prețurilor celui mai mare proprietar de teren în persoana statului. Modelul de piață al dezvoltării statului presupune acțiunile tuturor entităților de piață în condițiile pieței, indiferent de statutul lor juridic. Scopul fiscal al abordării economice este la prima vedere secundar. Cu toate acestea, examinarea corectă a cererii efective a chiriașilor, care este o condiție prealabilă pentru evaluarea economică a terenurilor, va fi în cele din urmă capabilă să asigure venituri suficiente pentru bugetele de diverse niveluri, datorită colectării normale. Principiul de bază al abordării economice este acela de a "lua cât mai mulți chiriași pe care trebuie să le plătească", adică dă societății în persoana statului ceea ce ei (locatarii) nu dețin: venitul rămas după acoperirea tuturor costurilor echitabile ale locatarului.
Obiectivul principal al abordării bugetare este fiscal. Metoda de estimare a chiriilor se bazează pe principiul "de a lua cât mai mulți chiriași pe cât pot plăti". Principalul dezavantaj al acestei abordări - neglijarea reală economiei de utilizare a terenurilor, al cărui obiectiv principal - evaluarea chiriei terenului nu aparține locatarului. Odată cu implementarea sa, pot apărea mari probleme în rezolvarea problemei, cât de mult pot plăti chiriașii. În cadrul acestei abordări, o astfel de sarcină nu are o soluție, deoarece nu există nicio bază de dovezi. În absența dovezilor, disputele legate de justiție vor fi nesfârșite și neîntemeiate.
Să analizăm în detaliu abordarea economică a estimării chiriei pentru pământul așezărilor.
În conformitate cu teoria modernă a managementului investițiilor, scopul principal al leasingului imobiliar (teren liber sau îmbunătățit) este să primească venituri pe capital și venituri pentru a le restitui. În cadrul capitalului, în acest caz se înțelege în termeni monetari valoarea de piață a proprietății închiriate. Dacă se presupune că proprietatea trebuie să fie în conformitate cu chiriile nete, rentabilitatea capitalului - o parte a chiriei nete de plătit de către chiriaș proprietarului pentru utilizarea proprietății sale. Mărimea acestei chirii este direct proporțională cu valoarea proprietății și este egală cu produsul din valoarea sa cu o anumită rată a venitului (analogă cu rata dobânzii bancare). Această chirie, ca regulă, este utilizată de proprietar pentru a satisface nevoile vitale. Pentru proprietatea de stat, ea constituie partea de venit a bugetului. Rentabilitatea capitalului (a doua parte a chiriei nete) este necesară pentru ca proprietarul să aibă mijloacele necesare pentru a restabili proprietatea închiriată.
Astfel, rentabilitatea capitalului și venitul pentru revenirea acestuia din punct de vedere economic sunt determinate! structura plății de închiriere pentru proprietate, pe care proprietarul are dreptul să o calculeze la livrarea bunului în chirie.
Suma venitului pentru returnarea capitalului în plata de leasing, de fapt, ar trebui să depindă de valoarea de înlocuire a proprietății. Este egală cu limita inferioară a plății chiriei de piață și este destinat să acopere costul proprietarului de recuperare amortizat (epuizabile) a proprietății la sfârșitul duratei sale de viață economică. Pentru un teren liber liber sau condiționat amortizat parte a proprietății îmbunătățire trebuie să se înțeleagă - inginerie software necesare pentru funcționarea clădirilor, structurilor și structuri care sunt sau pot fi la locul. Astfel, ca o parte amortizabilă a proprietății unui teren, este necesar să se ia în considerare suportul său tehnic.
Articole similare
-
Calculul salariului mediu în 2019 g exemple, un antreprenor modern
-
Metode de calcul al ncd (randamentul cuponului acumulat), navigatorul bursier
Trimiteți-le prietenilor: