Achiziționarea și vânzarea link-uri slabe în tranzacțiile imobiliare "alternative"
Nu cu mult timp în urmă, am cumpărat un apartament în cadrul contractului "alternativ". Și, ca de obicei, au apărut fricțiuni asupra înregistrării simultane a contractelor de vânzare. Pentru a construit argumentul său a început să caute, și apoi a găsit, în opinia mea, un material interesant în articol Vladimir Maratovich Fokina, avocat, doctor, șef al biroului avocatului.
De fapt, ceea ce el a decis să împartă cu colegii și care ar fi interesat. Și, de asemenea, pentru a vă clarifica opinia dvs. cu privire la această problemă! Are sens să se utilizeze acest articol atunci când se semnează un contract de vânzare pentru un sistem "alternativ" sau nu?
Particularitatea tranzacțiilor alternative este că cumpărătorul plătește "primul" apartament și primește vânzătorul "ultima" în lanțul apartamentului. Vânzătorii apartamentelor, care sunt legăturile acestui lanț, pun și banii (taxa suplimentară) către celula depozitară în numele vânzătorului ultimului apartament.
Evident, într-un astfel de lanț complex de tranzacții, fiecare dintre participanții săi doresc să obțină garanții juridice pentru îndeplinirea intereselor lor în tranzacție. Cu toate acestea, în ciuda interconexiunii aparente a tranzacțiilor alternative, acestea sunt formalizate prin contracte separate. Este evident că astfel de contracte ar trebui să fie încheiate și executate simultan, iar neincluderea unuia dintre contractele de vânzare ar trebui să conducă la neincluderea întregului lanț de tranzacții.
Este vorba despre înregistrarea separată a contractelor alternative în contracte care, în opinia noastră, reprezintă un risc foarte grav pentru toți participanții la tranzacții.
Când contractul este încheiat
Articolul 550 din Codul civil stabilește că contractul pentru vânzarea de bunuri imobiliare se face în scris prin întocmirea unui document semnat de părți. Asta înseamnă că fiecare contract de vânzare a unui apartament din lanț este întocmit într-un document separat.
În conformitate cu paragraful 1 al art. 425 din Codul civil al Federației Ruse, acordul intră în vigoare și devine obligatoriu pentru părți de la momentul încheierii sale. În cazul în care contractul este supus înregistrării de stat, contractul este considerat încheiat din momentul înregistrării (art. 433 alin. 3 din Codul civil al Federației Ruse). 558 din Codul civil al Federației Ruse prevede că contractul de vânzare a unui apartament este supus înregistrării de stat și se consideră încheiat din momentul înregistrării. Adică, înainte de înregistrarea de către stat a tratatului, niciuna dintre dispozițiile sale nu acționează, nu există, nu este încheiată.
La efectuarea unei tranzacții alternative, fiecare contract de vânzare a unui apartament include o condiție pentru înregistrarea simultană a tuturor contractelor. Prin includerea acestei condiții în textul fiecărui contract, agenții imobiliari încearcă să se asigure că, în absența înregistrării unui contract din lanț, întregul lanț de contracte rămâne nesemnat. Dar va funcționa o astfel de condiție?
După cum sa menționat mai sus, niciuna dintre prevederile tratatului nu va acționa și va deveni obligatorie pentru părți până când înregistrarea de stat a contractului și condiția pentru înregistrarea simultană de stat nu constituie o excepție.
În caz de evaziune nejustificată a înregistrării de stat a contractului de vânzare a apartamentului uneia dintre părți numai, este posibil să se facă este de a solicita o hotărâre judecătorească cu privire la înregistrarea de stat a contractului. (clauza 3 din articolul 165 din Codul civil al Federației Ruse)
Nici un contract neînregistrat nu creează alte drepturi și obligații. În acest sens, rămâne întrebarea: se vor aplica termenii acordului care reglementează înregistrarea de stat a prezentului acord până la înregistrarea de stat, în cazul în care contractul este considerat neîncheiat înainte de înregistrare?
Condiții suspecte și anulate
Contractul poate fi încheiat cu condiția. Există două tipuri de astfel de condiții: suspendare și anulare. (paragrafele 1, 2 ale articolului 157 din Codul civil al Federației Ruse)
În condiția suspensivă, relațiile juridice ale părților apar din momentul apariției lor (neacționarea). Pentru un contract cu o condiție de nerespectare, este caracteristic faptul că, din momentul încheierii contractului, părțile se află în comunicare juridică până la apariția condiției (stabilite) (fără intrare).
Evenimentele și acțiunile care pot fi atribuite condițiilor trebuie să aibă anumite caracteristici. De regulă, se disting următoarele condiții:
1. La momentul tranzacției, participanții săi nu ar trebui să știe dacă circumstanța inclusă în tranzacție va veni sau nu va apărea în viitor ca o condiție.
2. O astfel de circumstanță ar trebui să fie posibilă atât legale, cât și prin legi naturale obiective.
3. Determinarea condiției trebuie să fie arbitrară. Prin urmare, nu va exista o condiție pentru o astfel de circumstanță, care este o parte necesară a tranzacției în sine.
4. Circumstanțele nu trebuie să contravină legii, bazelor legii și ordinii și moralității.
În practica judiciară, nu există un consens cu privire la faptul dacă este sau nu necesar să fie considerat o condiție pentru acțiunea negociatorilor.
Unele instanțe consideră că această condiție nu trebuie să depindă de voința părților.
În alte cazuri, instanțele recunosc condiția părților la tranzacție. De exemplu,
În conformitate cu paragraful 3 al art. 157 Codul civil al Federației Ruse în cazul în care condiția a fost descurajată nedrept de către o parte a cărei sosire este nerentabilă, atunci condiția este recunoscută ca venind.
Avem în vedere starea de înregistrare simultană a tuturor contractelor de vânzare a unui lanț de tranzacții alternative nu poate fi considerată ca o condiție rezolutorie, deoarece tranzacția juridică nu are loc înainte de înregistrarea de stat, prin urmare, nu este nimic pentru a anula.
Pe de altă parte, ar fi posibil ca o astfel de condiție să fie considerată suspensivă. Relațiile juridice ale părților la tranzacție ar trebui să apară din momentul în care condiția (în cazul nostru, înregistrarea simultană a tuturor contractelor). Cu toate acestea, în timp ce contractul de vânzare nu este înregistrat, se consideră că nu este încheiat, prin urmare, nici una dintre prevederile sale nu este valabilă, inclusiv cea pe care o analizăm.
După cum sa menționat mai sus, circumstanța care este o parte esențială a tranzacției în sine nu va fi o condiție. Înregistrarea de stat a unui contract este, în esență, una dintre etapele încheierii sale, este un fapt legal necesar pentru începerea punerii în aplicare a tratatului și nu unul dintre condițiile contractului.
În consecință, în opinia noastră, condiția înregistrării simultane a statului nu poate fi considerată ca o condiție nejustificată sau suspensivă a contractului și, în general, ca o condiție a contractului.
Motive de refuz al înregistrării unui contract
Lista de motive este exhaustivă, dar condițiile de refuz în cazul nerespectării autorității de înregistrare, în același timp, toate tratatele enumerate într-una dintre clauzele contractului, care fac obiectul înregistrării, nu este prevăzută.
În consecință, organismul de înregistrare nu are dreptul să refuze înregistrarea contractului în cazul depunerii unuia dintre toate contractele enumerate în condițiile de tranzacționare pentru înregistrare.
În plus, o astfel de condiție a contractului creează o obligație pentru organismul de înregistrare de a înregistra contractul în conformitate cu această condiție, ceea ce este inacceptabil, deoarece organismul de înregistrare nu este parte la tranzacție.
În conformitate cu paragraful 3 al art. 308 din Codul civil al Federației Ruse, obligația nu creează obligații pentru persoanele care nu participă la aceasta ca părți (pentru terți). Astfel, condiția în cauză nu creează o obligație pentru autoritatea însărcinată să înregistreze simultan toate contractele menționate și, prin urmare, nu funcționează.
Consecințe juridice în cazul în care unul dintre contracte nu este încheiat
Imaginați-vă că lanțul de contracte a fost semnat, dispozițiile fiecărui tratat includ prevederea că toate contractele din acest lanț trebuie înregistrate simultan. Există vreo modalitate de a proteja participanții la tranzacție, în cazul în care unul dintre contracte nu este înregistrat din cauza existenței vreunui defect?
În acest caz, victimele vor fi persoane care sunt părți la un contract neînregistrat.
Singura formă de protecție a acestor persoane în acest caz va fi dizolvarea celei de-a doua tranzacții încheiate de aceștia.
De exemplu, cetățeanul A a încheiat două acorduri de cumpărare și vânzare. Potrivit unuia dintre ei, el este vânzătorul apartamentului, pe de altă parte - cumpărător. În cazul în care contractul de vânzare a apartamentului nu a fost înregistrată, nu a fost executat, prin urmare, bani pentru achiziționarea unui apartament nou nu a fost primit. Singura formă de protecție a intereselor sale va fi încheierea contractului de achiziționare a unui apartament.
Baza pentru o astfel de reziliere a contractului poate fi numită o modificare semnificativă a circumstanțelor, din care părțile au procedat la încheierea contractului. (Articolul 451 din Codul civil al Federației Ruse)
În cazul rezilierii contractului în instanță, partea interesată va trebui să dovedească în același timp existența următoarelor:
1) la momentul încheierii contractului, părțile au procedat la premisa că nu s-ar produce o astfel de schimbare a circumstanțelor;
2) schimbarea circumstanțelor cauzate cauze care părțile interesate nu au putut depăși după ce acestea apar atunci când gradul de îngrijire și diligență, care a fost cerut de ea prin natura contractului, precum și condițiile de cifra de afaceri;
3) executarea contractului fără a schimba termenii acestuia ar încălca corelarea intereselor de proprietate ale părților care corespund contractului și ar cauza o astfel de prejudiciu părții interesate că ar pierde în mod substanțial ceea ce ar avea dreptul să se aștepte la încheierea contractului;
4) nu rezultă din vama de afaceri sau din esența contractului că riscul schimbărilor de circumstanțe este suportat de partea interesată.
Cu toate acestea, pe baza practicii judiciare actuale, rezultă că, pentru a dovedi existența atât condițiile de mai sus este extrem de dificil, și, prin urmare, în cele mai multe cazuri, a refuzat să satisfacă aceste pretenții.
În legătură cu cele de mai sus, putem trage concluzia următoare:
rezervarea înregistrării simultane de stat a tuturor contractelor de vânzare de apartamente nu oferă protecție juridică pentru interesele persoanelor care participă la o tranzacție alternativă.
Încheierea contractului preliminar pentru vânzarea de apartamente, în opinia noastră, de asemenea, nu va rezolva problema, ca un acord preliminar încheiat în forma contractului de bază (Sec. 2, art. 429 din Codul civil), care este un contract preliminar va fi, de asemenea obiectul înregistrării de stat [1] . ceea ce va crea dificultăți suplimentare pentru părțile la tranzacție.
Includerea în contractul preliminar a condiției pentru înregistrarea simultană a tuturor contractelor de vânzare majore va rezolva singura problemă: această condiție va rămâne în vigoare până la înregistrarea de stat a principalelor contracte. Totuși, acest lucru nu rezolvă problemele legate de protecția drepturilor părților în tranzacție în cazul în care unul dintre contracte nu este încă înregistrat și, de asemenea, nu obligă organismul de înregistrare să înregistreze simultan toate contractele.
Trimiteți-le prietenilor: