Creditele ipotecare în țara noastră și în ele sunt caracteristici specifice ale soluționării problemei locuințelor

Pe măsură ce oamenii din întreaga lume iau împrumuturi pentru un apartament

În principiu, un credit ipotecar - el și în Africa, o ipotecă. Se înțelege, de obicei, ca un împrumut, care este emis de o anumită instituție financiară (de obicei o bancă) împotriva garanției pentru proprietatea imobiliară dobândită. Cu toate acestea, fiecare țară are propriile nuanțe, explicate prin caracteristici naționale, istorice sau geografice. Se pare că cetățenii din diferite țări își rezolvă problema locuințelor în diferite moduri. În cazul în care în lume pentru a obține o ipotecă este mai convenabil, mai ieftin și mai ușor?

Indiferent cât de abuzăm de americani, o mare parte a economiei noastre este făcută în imaginea și asemănarea celor de peste mări. Foto: Indiferent cât de abuzăm de americani, o mare parte a economiei noastre este făcută după chipul și asemănarea străinului.

Când vine vorba de comparații, toată lumea reamintește în primul rând mizele. Într-adevăr, în Rusia, dobânzile la împrumuturile pentru locuințe sunt extrem de ridicate. Potrivit AHML. rata medie a ipotecilor în țara noastră este de 12% pe an. Pentru comparație, în Europa, în medie, acest indicator variază între 4 și 5% pe an (a se vedea tabelul). Aceasta este de aproape trei ori mai mică. De ce se întâmplă acest lucru?

- Economia țării nu permite reducerea ratelor, - spune Roman Stroilov, șef al departamentului de ipotecă și programe speciale TEKTA GROUP. - Rata de refinanțare este ridicată (acum este de 8%). Plus riscurile sunt mari. Și din moment ce banii sunt costisitori pentru bănci, atunci, în consecință, rata ipotecară pentru indivizi este de asemenea ridicată.

După cum spun experții, procentajul creditelor ipotecare depinde în mod direct de rata de refinanțare a băncii centrale. Concluzia este că, la acest procent, o bancă comercială primește un împrumut de la Banca Centrală și numai atunci emite acești bani clienților săi. Bineînțeles, în acest caz, banca are propriul interes - de obicei este de 3 - 4%. În același timp, așa cum este ușor de ghicit, rata de refinanțare a Băncii Centrale este "valoarea banilor" în țară. De obicei depinde de inflație. Prin urmare, concluzia simplă: cu cât prețurile cresc mai repede, cu atât împrumuturile mai inaccesibile în țară.

Cu toate acestea, ratele sunt doar un aspect. Există și alte diferențe între ipoteca noastră și cea străină. Indiferent cât de abuzăm de americani, o mare parte a economiei noastre este făcută în imaginea și asemănarea celor de peste mări. În special, Rusia a copiat aproape complet experiența ipotecară americană.

După cum spun experții, din punctul de vedere al fondatorilor ipotecii rusești, modelul clasic american arăta mai eficient. Acesta presupune un mecanism de refinanțare clar și ușor de înțeles. Datorită revânzării creditelor emise și a pieței dezvoltate a titlurilor ipotecare, nimic nu limitează creșterea capitalului "ipotecar". Asta înseamnă că sistemul se oferă. Prin urmare, oficial, în Rusia, a fost adoptat ca model un model de creditare ipotecară pe două niveluri, dar până în prezent nu funcționează în deplină măsură.

Problema este că, prin refinanțare AHML acoperit aproximativ 20% din băncile care acordă credite ipotecare în Rusia. Restul sunt în căutarea de bani pentru debitori înșiși. Cu alte cuvinte, funcționează în conformitate cu schema bancară clasică. Creditele sunt emise din depozitele persoanelor fizice și juridice. Și este destul de scump (ratele ajunge la 9 - 10% pe an) și nu sursă foarte stabilă de bani (termenul mediu al depozitului - 1 an, precum și restricțiile privind retragerea timpurie a aproape nici). În același timp, creditele ipotecare sunt de obicei emise pentru 15 - 20 de ani. Firește, în astfel de circumstanțe, băncile sunt foarte risc - aici și pune temerile la rata de credit mai mare.

Experții consideră că piața ipotecară din Rusia nu are "bani lungi". Sursa lor ar putea fi legături.

- AHML a emis aproximativ 50% din emisiunea tuturor titlurilor ipotecare rusești, - spune Andrei Semenyuk. șef adjunct al AHML. - Ajutăm băncile să emită titluri garantate cu ipotecă. Pentru a stimula dezvoltarea pieței ipotecare secundare, AHML a lansat trei programe pentru a cumpăra obligațiuni ipotecare, fiecare pentru 20 de miliarde de ruble. Acesta este un nou mecanism de refinanțare. Agenția garantează rata și volumul obligațiunilor rambursabile. În cazul în care piața oferă cele mai bune condiții, atunci banca va putea plasa lucrări pe aceasta. Dacă condițiile de pe piață sunt mai rele decât oferta noastră, inițiatorul poate profita întotdeauna de oferta AHML.

Pentru debitori obișnuiți, în principiu, indiferent de modul în care băncile primesc bani pentru a împrumuta populația. Dacă numai ratele de la sfârșit au fost cât mai scăzute posibil.

AMERICANII NU SUNT AFRAJI DE CREDITE LONG

Cu toate acestea, în Lumea Nouă, ipoteca este mult mai dezvoltată decât în ​​Rusia. Și cetățenii nu sunt atât de frică de împrumuturi pe termen lung, pentru că toată lumea este obișnuită să trăiască în datorii. Americanii iau în mod liniștit un împrumut de locuință timp de 30 de ani și nu se grabesc să-l plătească.

Potrivit statisticilor, în America, aproape 90% din tranzacțiile cu bunuri imobiliare rezidențiale au loc cu ajutorul fondurilor împrumutate. Pentru comparație, în Rusia această cifră abia atinge 20%. Cu toate acestea, această distincție este de înțeles. Uneori băncile americane sunt prea loiali potențialilor debitori. De exemplu, înainte de criză, ați putea obține o ipotecă chiar dacă nu ați avut un loc de muncă permanent și nu ați primit o plată în avans.

Așa cum am scris în mod repetat, există două tipuri de rate: fixe și plutitoare. Primul nu se schimba pe întreaga durată a împrumutului. Al doilea depinde de situația din economie (inflație, rate de refinanțare etc.). Și dacă în Rusia ne place stabilitatea, așa că alegem adesea rate fixe, apoi în SUA împrumutații preferă să împrumute în interesul flotant. În cazul băncilor, este convenabil (prin urmare, acestea trec riscurile de schimbare a situației financiare către debitori), iar cetățenii beneficiază atunci când economia crește. Cu toate acestea, a fost o rată a dobânzii care a condus la falimentul multor debitori în timpul crizei. În acel moment, dobânda de la împrumut a crescut de aproximativ o dată și jumătate, iar clientul băncii la acel moment ar putea avea probleme financiare din cauza creșterii șomajului și a reducerilor salariale.

BUGETUL DE BROKERIRE LEAVEAZĂ CLIENȚII

În Germania, sistemul de împrumuturi pentru locuințe este destul de diferit de cel american. Există de fapt două scheme pentru achiziționarea de locuințe pe credit.

Primul este un împrumut ipotecar standard. Rata este de aproximativ 4,5%. Cu toate acestea, în același timp, cerințele stricte sunt impuse debitorilor. De exemplu, un credit se acordă numai în cazul în care clientul are deja la îndemână un minim de 20% din prețul de achiziție (minim nostru este acum - 10%, iar unele bănci și toate oferă credite ipotecare cu nici o plată în jos). În același plată lunară nu trebuie să depășească 35% din venitul familiei, iar termenul maxim al creditului este limitată la 20 de ani.

Cea de-a doua formă de soluționare a problemei locuințelor este modelul german de acumulare și creditare a băncilor de economii de construcție (Bausparkasse).

Acesta este un fel de bancă, dar cu o funcționalitate limitată. Clientul deschide un cont în banca clădirii și începe să-l umple în mod regulat. Acest angajament, pe care îl ia pe sine. Apoi, după ce a acumulat în cont 40-50% din valoarea imobiliară, are dreptul să obțină un împrumut în condiții preferențiale. Și apoi (și pentru o anumită perioadă) este obligată să o dea complet. În condițiile țărilor europene dezvoltate, un astfel de mecanism este destul de eficient. La urma urmei, inflația în ele nu este foarte mare.

Cu toate acestea, potrivit experților, mecanismul de construire a pantelor sa bucurat recent de o cerere scăzută în rândul locuitorilor din Germania. În ultimul timp, băncile oferă împrumuturi în condiții destul de favorabile. Și clienții pot economisi bani pentru plata în avans așa cum vă place.

Un alt factor important - în Germania, valoarea imobiliară practic nu se schimbă de la an la an. Acest lucru se datorează faptului că taxa pe proprietate în țară este de aproximativ 2% din valoarea sa pe an. Prin urmare, potrivit statisticilor, mai mult de jumătate din cetățenii țării preferă să închirieze locuințe, și nu să o dețină.

LOCUL DE LOCUINTE PENTRU 70 DE ANI

Suedia este considerată una dintre cele mai stabile țări din Europa. Iar statul creează condițiile cele mai confortabile pentru viața cetățenilor. De exemplu, în Rusia, băncile acordă de obicei credite doar înainte de vârsta de pensionare. Aceasta înseamnă că, dacă un bărbat are 40 de ani, atunci nu poate lua un credit ipotecar timp de 25 de ani - un maxim de 20. În Suedia, acest lucru este mult mai ușor. Banca poate emite un împrumut ipotecar timp de 70 de ani (de exemplu, în cazul în care debitorul nu are suficiente fonduri pentru a rambursa împrumutul pentru locuințe într-o perioadă mai scurtă). Dar acesta este un avantaj dublu.

- Recent am primit cetățenia, am luat o ipotecă și am plătit 3500 de coroane pe lună (aproximativ 16 mii de ruble), - spune Nadezhda, un emigrant din Rusia. - Cu toate acestea, când m-am uitat la programul de plată, sa dovedit că în primii 10 ani nu am plătit deloc datoriile - doar dobânzi. În bancă, acest lucru se explică prin faptul că am un salariu mic. În același timp, plățile pentru împrumuturi reprezintă puțin mai mult de 20% din venitul meu. Prin urmare, încerc să dau două ori mai mult în fiecare lună și să recalculez imediat. Astfel, am de gând să dau un împrumut nu pentru 70 de ani, dar cel puțin pentru 10-15. Doar până la momentul pensionării.

Rata medie a ipotecilor în Suedia este de 4 - 5% pe an. Cu toate acestea, există unele nuanțe. De regulă, băncile acordă împrumuturi la rate variabile (și astfel elimină riscurile de modificare a situației macroeconomice). Dar marele plus este că majoritatea împrumuturilor emise în Suedia sunt diferențiate. Aceasta înseamnă că plata lunară scade treptat - împreună cu reducerea valorii principale a datoriei.

- Ipoteca în Rusia, în principiu, nu diferă de creditele ipotecare din alte țări ale lumii, - spune Roman Stroilov de TEKTA GROUP. - Pentru produsele de astăzi ipotecare din țara noastră sunt emise în conformitate cu standardele mondiale. Există doar un "dar": este venitul și informațiile "gri" într-o formă arbitrară, în alte țări pur și simplu nu există un astfel de fenomen. Mai devreme, bineînțeles, încă nu ne diferim de colegii noștri occidentali prin comisii ascunse și extorcări suplimentare, dar acum nu este aproape nimic.

Care sunt tarifele din diferite țări ale lumii?

Potrivit lui Rosstat, AHML, Statbanker și surse deschise.

În prezent, până la 80% din proprietățile imobiliare din lume sunt cumpărate pentru fondurile împrumutate. În Rusia, acest indicator, potrivit AHML, este de numai 20%.

Citiți de asemenea

Articole similare

• Cum să obțineți cetățenia ucraineană pentru o locuință a cetățenilor moldoveni și alte consultări

• Cheia monolită în construirea caracteristicilor instalației și avantajele soluției

Trimiteți-le prietenilor: