Toată lumea știe că vehicule, case, terenuri, apartamente pot fi achiziționate din contul resurselor de creditare ale băncii, în cazul în care cumpărătorul are suficiente fonduri proprii pentru a cumpăra sau nu doresc să deturneze imediat o cantitate mare din buget (de afaceri) de familie.
În perioada de dinainte de criză, această achiziție nu rezolvă întotdeauna în mod direct problemele legate de locuințe sau de transport ale împrumutatului. Uneori, în așa fel încât debitorii întreprinzători au încercat să câștige, adică nu numai să investească și să mențină existența, ci și să-și mărească banii pe fundalul unei piețe imobiliare în creștere, o creștere constantă a prețurilor pe metru pătrat.
Proprietatea a fost achiziționată, închiriată, dând venituri pasive, dacă este necesar, o astfel de proprietate a fost vândută în mod avantajos, luând în considerare prețul care a crescut pe ea. Astfel, a fost posibil ca și soldul împrumutului să fie plătit și ca rezultat să câștige pe o diferență de la cumpărare și vânzare.
În prezent, vânzarea de apartamente ipotecare (și alte active gajate) debitorii sunt mai degrabă forțată, pentru că prețurile proprietăților au scăzut și vehicule (precum și cererea pentru ele), prețul de închiriere a scăzut, de asemenea, solvabilitatea populației este în mod clar afectată. Nevoia de vânzare de garanții mai des se produce atunci când un debitor nu poate face față obligațiilor de service împrumut asumate la bancă, în caz de pierdere sau de o scădere accentuată a solvabilității și incapacitatea de a-și refinanțeze creditul în condiții acceptabile pentru ambele părți (debitorul și banca creditoare) condiții.
Pentru cumpărător, la rândul său, achiziționarea de bunuri care sunt împovărate prin împrumuturi bancare are avantaje și beneficii. Dar există, cu siguranță, inconveniente, din păcate, ca și fără ele? Beneficiile, în special în ceea ce privește prețurile de dumping (uneori semnificativ mai mici decât prețurile de pe piață, în special în cazul în care vânzarea este forțată și strâns limitată în timp). În plus, dacă cumpărătorul are fonduri insuficiente pentru a finaliza tranzacția, banca interesată să achite datoriile neplătite este gata să ia în considerare posibilitatea de a împrumuta cumpărătorul pentru suma lipsă. Despre posibilele inconveniente pentru cumpărător de mai jos.
Împrumuturile colaterale sunt atât bune pentru bancă, cât și pentru împrumutat, încât este posibil să se plătească datorită realizării garanției pentru obligațiile care decurg din împrumut. În cel mai bun caz - complet, în cel mai rău caz - cel puțin parțial.
Pentru a pune în aplicare garanția la inițiativa împrumutatului, pentru a evita neînțelegerile și problemele, consimțământul băncii creditoare este obligatoriu. Consimțământul poate fi atât în scris, cât și prin acordul oral.
În cazul în care debitorul, independent și, cel mai important, în mod voluntar, din proprie inițiativă, este angajat să organizeze realizarea obiectului gajului, sunt posibile în mod condiționat trei opțiuni (căi)
1) vânzarea cu transferul de proprietate asupra bunului către cumpărător numai după rambursarea integrală a datoriilor la împrumut la banca garantată de această proprietate, în detrimentul fondurilor depuse ca o plată în avans de la cumpărător;
2) utilizarea unui acreditiv;
3) folosirea casetei de siguranță pentru a stoca fonduri pentru momentul înregistrării înlăturarii greutății și transferului de proprietate.
Prima metodă este cea mai acceptabilă și practic fără risc pentru bancă. În cazul bunurilor imobile (teren, casa, apartament), după rambursarea creditor a întregii sume datorate pe împrumut dă debitorului o scrisoare de notificare pentru serviciul de înregistrare cu privire la punerea în aplicare a angajamentelor și, în consecință, îndepărtarea în continuare a grevare înregistrate și transferul de proprietate către cumpărător. În cazul în care acest vehicul - banca returnează debitorului / debitorului PTS original. Banca este notificată, dar nu acceptă participarea la tranzacție. De fapt, atunci când datoria la împrumut rambursat în totalitate, întrebările și cerințele băncii sau la debitor sau la proprietatea garanției nu este pur și simplu. Dar deja pe conștiința de vânzare a debitorului este de înregistrare suplimentară a transferului de proprietate către cumpărător. În plus, serviciul de înregistrare din orice motiv poate refuza înregistrarea. Contractul de vânzare este între debitor, cumpărătorul și vânzătorul și banca este, de mare și nu are nici o relație la tranzacție. Aceasta poate include riscuri și inconveniente pentru cumpărătorul de bunuri aflate sub securitate. Cumpărătorul riscă să rămână fără bani și fără proprietate. În cazul în care credibilitatea vânzătorului este scăzut, trebuie să aibă grijă de procesul de tranzacții de acoperire, de exemplu, prin elaborarea unui acord prealabil cu condițiile convenite de aplicare a acesteia, cu implicarea directă a unui agent imobiliar.
A doua cale este adăugarea primului. Banca creditor este mai puțin probabil să urmeze această schemă, uneori competențele birourilor regionale ale băncii pot fi limitate în punerea în aplicare a acestor tranzacții. Avantajul celei de-a doua metode este reducerea semnificativă a riscului pentru cumpărător al proprietății. Esența este că cumpărătorul deschide o scrisoare de credit pentru suma tranzacției, condiția pentru transferul de fonduri dintr-un acreditiv pentru rambursarea unui împrumut este acordarea unui titlu de proprietate de către noul proprietar al imobilului. Înregistrarea proprietății are loc cu acordul băncii creditoare. Împuternicirea cu bunuri imobile este retrasă, de regulă, după înregistrarea proprietății, adică după rambursarea datoriilor corespunzătoare.
A treia cale. ca regulă, nu este utilizată în practică, cu posibila excepție de achiziționarea de garanții de către angajații băncilor sau de clienții VIP ai băncii și se referă în principal la bunuri imobile. În acest caz, debitorul găsește și un cumpărător sau cumpărătorul se aplică în mod independent băncii, tranzacția de cumpărare și de vânzare se face între debitor și cumpărător. Fondurile sunt plasate în casetele de trezorerie ale băncii, în primul rând - suma pentru rambursarea obligațiilor de credit, a doua - suma rămasă. Banca trimite o scrisoare de notificare serviciului de înregistrare cu privire la încetarea ipotecii. Împrumutul se încheie și se înregistrează dreptul de proprietate asupra noului proprietar. Documentul privind dreptul de proprietate este o condiție pentru accesul la celulele bancare. Întrucât, de fapt, sarcina este eliminată pentru prima dată, această metodă este considerată cea mai riscantă pentru o bancă creditoră, deoarece există riscul de a refuza înregistrarea dreptului de proprietate asupra noului proprietar.
Astfel, cumpărarea / vânzarea garanției poate fi reciproc avantajoasă pentru toate părțile - împrumutatul, cumpărătorul și banca.
Și, de asemenea, plusul major de cumpărare a garanției pentru cumpărător este acela că el poate fi sigur de puritatea juridică a vechii bunuri colaterale a băncii pe care o cumpără. Proprietatea a fost testată temeinic de serviciul juridic al băncii și al serviciului de securitate și, prin urmare, riscul de a avea drepturi față de terți a fost exclus.
Articole similare
-
Împrumut privind siguranța mașinii în bancă și în lombardul auto în condiții favorabile
-
Împrumut împotriva securității automate și a nuanțelor procesului
Trimiteți-le prietenilor: