În casă în construcție, un apartament este de vânzare. Dar este vândută nu de către dezvoltator însuși, ci de o altă persoană juridică (sau persoană fizică), care este co-investitor în construcții. Vânzarea se face prin atribuirea dreptului de revendicare a unui apartament viitor.
Ce greseli sunt permise de Cumpărători?
Cumpărarea unui apartament pe cesiunea drepturilor apar, cel mai adesea în fazele finale de construcție a casei, și implică existența unui intermediar (vânzătorul) între cumpărător și constructor. În acest sens, Tratatul privind atribuirea drepturilor de apartament are unele riscuri specifice pentru Cumpărătorului, fără să știe că el poate evita o serie de greșeli. Despre aceasta mai jos.
O situație tipică atunci când vânzătorul (persoană juridică sau persoană fizică) demonstrează contractantului său contractul cu dezvoltatorul. din care se poate observa că el (vânzătorul) are dreptul să primească în proprietatea unuia sau mai multor apartamente într-o casă nou construită după finalizarea și punerea în funcțiune.
Dezvoltatorul se confirmă, astfel, că într-adevăr, o astfel de plat la depart Vânzătorului pe baza investiției sale în proiect, sau pe baza de acord cu el de compensare, sau chiar pe o anumită bază. În același timp, dezvoltatorul nu are nici o obiecție față de vânzător a renunțat la dreptul său de a pretinde unul dintre apartamentele unui terț (cumpărător).
Cumpărătorul a citit acest document amuzant și a primit asigurări de la dezvoltator. calmeaza si comite o tranzactie - transfera Vanzatorului banii pentru viitorul apartament in baza Contractului de cesiune a dreptului de revendicare (Contractul de cesiune).
Aici Cumpărătorul permite mai multe greșeli simultan. care poate veni la el în lateral în viitor.
În primul rând, nu orice acord cu dezvoltatorul Vânzătorul garantează că Vânzătorul un drept necondiționat de a pretinde (pe care intenționează să transfere / vinde) de apartamente în noua clădire. Diferite contracte cu dezvoltatorul pot fi de mai multe tipuri, de exemplu, contractul preliminar de vânzare a unui apartament. Acord de investiții. Contractul contractual (în care apartamentele sunt transferate contractantului în condiții de compensare), Contractul de participare la acțiuni. și altele asemenea.
În acest stat înregistrarea este supusă numai contractului de participare la capitalul propriu în construcții (DDU). prin urmare, faptul că vânzătorul are dreptul de a revendica apartamentul (apartamentul) este de fapt confirmat numai de acest acord (DDU).
Este important ca atribuirea drepturilor în baza acestui acord să fie înregistrată și în Rosreestr (certificată de organismul de stat).
Drepturile la apartamente aflate în construcție, așa cum sunt indicate în toate celelalte acorduri, nu sunt înregistrate și nu sunt confirmate de stat; aceste drepturi se datorează numai relației actuale dintre vânzător și dezvoltator. și pot fi modificate, modificate, contestate, anulate etc. În consecință, și atribuirea drepturilor pe baza acestor tratate, se poate schimba, se poate dovedi nerezonabilă sau își poate pierde complet forța.
În al doilea rând, în cazul în care înregistrarea de stat a acordului de cesiune a dreptului cererii nu se produce (în cazul în care Vânzătorul cu constructorul a intrat într-un tip de contract, cu exceptia DDU), se deschide posibilitatea ca o „vânzare dublă“ de apartamente într-o casă nou construită. Ce este aceasta - a se vedea link-ul.
În al treilea rând, chiar dacă atribuirea drepturilor are loc în conformitate cu DDU (cu înregistrarea de stat a cesiunii), atunci Cumpărătorul poate intra și în probleme. Faptul este că prețul de cumpărare a unui apartament conform contractului de cesiune este corect. ca o regulă, semnificativ mai mare decât costul aceluiași apartament, reflectat în DDU în sine. Este de înțeles, deoarece vânzătorul a plătit dezvoltatorului o sumă mult mai devreme și pe alți termeni. Dar în caz de dizolvare a DDU sau recunoașterea acestuia ca nevalidă. Dezvoltatorul va returna către cumpărătorul final numai suma indicată în DDU. și nu cel pe care Cumpărătorul la plătit Vânzătorului în baza Contractului de cesiune a drepturilor de revendicare a apartamentului.
În alte cazuri (cu alte tipuri de contracte), riscurile Cumpărătorului cresc semnificativ, iar tranzacția va necesita un studiu atent al relației dintre Vânzător și Dezvoltator. obligațiile reciproce, garanțiile, condițiile de soluționare a litigiilor, consecințele juridice ale acestor dispute etc. Și aici, fără consultare suplimentară, un avocat nu poate face.
Achiziționarea dreptului de revendicare pe baza DDU implică de asemenea înregistrarea acordului de cesiune a dreptului de revendicare în sine. și, prin urmare, exclude posibilitatea de "vânzări duble" (este imposibilă înregistrarea drepturilor la un apartament de două ori).
Transferul de bani pentru un apartament este recomandat a fi efectuat în același mod în care este acceptat pe piața secundară - după înregistrarea contractului, printr-o celulă bancară (numerar) sau printr-o acreditiv (compensare).
În caz de reziliere a contractului anterior (DDU), Cumpărătorul trebuie să facă condițiile corecte ale prezentului acord cesiunii. Anume - să includă în ea posibilitatea de reziliere sau de invalidare a contractului inițial (POS), și în cazul în care acest lucru se întâmplă, vânzătorul este de acord să compenseze cumpărătorului diferența dintre prețul de dezvoltator va reveni. și prețul real al tranzacției pentru transferul drepturilor asupra apartamentului.
Atunci când cumpără un apartament în cadrul Contractului, cesiunea drepturilor de revendicare. Cumpărătorul nu trebuie să uite altă nuanță. Anume - vânzătorul plătea dezvoltatorului toată suma pentru construirea apartamentului? Dacă vânzătorul are o datorie față de dezvoltator. valoarea tranzacției pentru atribuirea drepturilor la apartament ar trebui redusă cu suma acestei datorii, deoarece va trebui acum plătită Cumpărătorului.
Puteți afla despre prezența sau absența unei datorii pentru un anumit apartament, de la dezvoltator. cerându-i un Act de reconciliere a plăților pentru acest apartament. Iar asignarea drepturilor ar trebui să fie formalizată numai cu cunoștința (consimțământul) dezvoltatorului însuși. indiferent dacă o astfel de condiție este indicată în contract (în DDU original). Acordul scris al dezvoltatorului elimină de la cumpărător o serie de posibile consecințe negative (controversate) ale unei astfel de alocări.
Cum să cumpărați competent un apartament într-o clădire nouă, este descris în detaliu în INSTRUCȚIUNILE PASULUI nostru (în secțiunea pentru piața primară).
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: