- Cum evaluați piața imobiliară suburbană din Sankt-Petersburg în general?
- Nu aș vrea să vorbesc despre piața imobiliară suburbană în general, pentru că nu ne asociem cu ceea ce majoritatea cetățenilor au considerat recent drept imobiliar suburban. Avem o nișă proprie și contingentul nostru de consumatori. Nu lucrăm pe piața ofertelor masive și ieftine. Dacă vorbim despre acest segment al pieței, atunci este în curs de elaborare.
- Deci, piața dvs. este o ofertă exclusivă?
- Nu, oferta noastră este concepută pentru clasa de mijloc și mai sus. Nu avem de-a face cu Sarayami și nu ne vom ocupa de ea.
- Ei bine, cum evaluați situația din segmentul dvs.?
În plus, dintre aceștia există foarte puțini profesioniști care ar simți piața, s-ar simți un potențial cumpărător. Prin urmare, există proiecte care, din punctul meu de vedere, par a fi ciudate.
Acum, pentru cumpărătorii din segmentul nostru de piață, cel mai important lucru este că proiectul satului se află într-o etapă înaltă. Și li se oferă foarte des un câmp și desene aproape curate. Spre deosebire de dezvoltarea urbană, în cazul în care, în general, un cerc de mari dezvoltatori imobiliari, care are încredere cumpărător, iar în cazul în care este sigur că prin acordarea de bani, mai devreme sau mai târziu, pentru a primi un apartament în tramvai pe piața de locuințe astfel de încredere încă. Foarte des clienții spun: aici suntem gata să cumpere de la tine 5-10 de 50 de case, dar ceea ce este garanția că așezarea va fi finalizată, iar noi investim o mulțime de bani, nu vom apoi languish printre resturile de construcție și zonele îngrijite? Să fie mai scumpă, dar toată lumea dorește să plătească bani și să aibă o casă într-o așezare gata.
Acest lucru este deosebit de important pentru noile teritorii pe care încercăm să le dezvoltăm. Desigur, avem o anumită viziune a întregului sat, dar este destul de dificil să transmitem această viziune clientului în cuvinte. Prin urmare, pentru a vinde, proiectul trebuie completat. În consecință, este necesar nu numai să se construiască casele în sine, ci și să se dezvolte teritoriul, să se pună la dispoziție comunicații electrice, gaze și altele. Cu toate acestea, este foarte probabil ca acestea să fie exclusiv pentru un sat. Deci, acest lucru ar trebui făcut în funcție de nevoile întregii zone înconjurătoare. Iată ordinul: pentru a vinde un sat, este necesar să se ridice întregul teritoriu, inclusiv luând în considerare modul în care acest teritoriu se va dezvolta în viitor.
- Există o opinie că individualitatea este deosebit de importantă pentru un cumpărător de bunuri imobiliare suburbane. În același timp, desigur, el nu vrea să trăiască într-un fel de "Shanghai" diferit. Cum rezolvi această problemă?
- Da, în acest sens, piața imobiliară urbană, chiar și în segmentul său de elită, este foarte diferită de piața cabana. Nimeni din oraș nu construiește o casă pentru el însuși? El a venit, sa uitat la imagine, a plătit bani. În mod serios, nu puteți schimba nimic în proiect: propunerea este standardizată. Atunci când aleg o casă de țară, fiecare are întotdeauna o viziune, fiecare vrea să "creeze ceva". Suntem obligați să luăm acest lucru în considerare. Prin urmare, permitem clienților să se abată de la designul original, dar numai în consultare cu șeful arhitectului proiectului.
- Cât de mult este pregătit consumatorul pentru faptul că nu va putea schimba proiectul la discreția sa?
- Cu cât este mai mare stadiul de finalizare a așezării, cu atât este mai ușor să explicăm oamenilor că restricțiile impuse de noi conduc în beneficiul lor.
La început, când nu există încă garduri, toată lumea dorește să creeze, toată lumea dorește să construiască clădiri suplimentare pe site-ul lor. Cu toate acestea, atunci când treptat apariția finală a satului începe să iasă din elementele individuale, oamenii încep să abandoneze dorințele lor originale. Cu toate acestea, oamenii au încă o alegere. Acestea pot lua oricare dintre cele șase tipuri de case propuse, în plus, casele pot avea imagini diferite, finisaje diferite, culori etc. Ca urmare, toate casele din așezarea cabana "Repinskaya Usadba" sunt individuale.
- Și cine determină conceptul proiectului? Arhitectul?
- Și cine poate face asta, cu excepția arhitectului?
- Dar dacă arhitectul a fost confundat, atunci antreprenorul poartă pierderi.
- Trebuie să alegeți arhitectul potrivit. Dar dacă l-ați ales, atunci ca și cu un medic: trebuie să aveți încredere în el, să-l ascultați, să faceți ceea ce îl sfătuiește.
- Dar nu arhitectul care lucrează pe piață, ci vânzătorii.
- Din fericire, lucrăm cu acești specialiști (și suntem foarte responsabili de selecția acestora), care se orientează perfect în ceea ce are nevoie piața, care este la modă astăzi. Acum, pentru orice proiect serios, este anunțată o licitație printre birourile arhitecturale. În plus, am început cu activitățile imobiliare și, din punctul nostru de vedere, putem evalua întotdeauna cât de mult va fi lichidat un proiect arhitectural.
- Asta este, conceptul este stabilit de către arhitect, și tu alegi doar dacă te potrivește sau nu?
Aproape toți dezvoltatorii încearcă să ofere clienților potențiali toate tipurile de infrastructură. Cineva construiește un centru de fitness, cineva este o cafenea, etc. Am realizat că toate acestea nu sunt în cerere.
- Da, aproximativ așa. Noi doar alegem. Dar lucrăm cu acei arhitecți care înțeleg nu numai arhitectura, ci și pe piața imobiliară, înțeleg tendința ei principală și simt ce va fi în prezent nevoie. De exemplu, în stilul ultramodern, ultra-modern, nu construim. În prezent, este greu să vinzi.
- Au existat cazuri în care ați refuzat serviciile unuia dintre arhitecți și de ce?
- Au existat. Arhitectul sosește cu mașina "Volga". Acest lucru îmi permite deja să judec pe cine urmează să fie tratat. Desigur, acest lucru nu înseamnă deloc că este rău. Poate o persoană doar iubește o mașină autohtonă. Cu toate acestea, dacă ar fi fost doar un constructor și a călătorit la Volga, aș înțelege. Dar arhitectul. Pentru mine, aceasta nu este persoana potrivita. Trebuie să fie o persoană non-standard, creatoare.
- Credeți că consumatorul dvs. are nevoie de o operă de artă?
- De ce nu? Dar orice lucrare de artă trebuie să fie organică. Mai întâi de toate, ar trebui să fie convenabil ca o persoană să trăiască în casa noastră.
- Efectuați studii în rândul clienților dvs.? Studiați părerea lor?
- Da, avem un departament de marketing. În plus, vânzătorii noștri comunică cu clienții și ascultăm vânzătorii noștri.
- Au existat cazuri în care, conform comentariilor vânzătorilor dvs., s-au făcut modificări majore în proiect?
- Au existat. Aceasta este o greșeală obișnuită. Aproape toți dezvoltatorii încearcă să ofere clienților potențiali toate tipurile de infrastructură. Cineva construiește un centru de fitness, o piscină pentru cineva, cineva cafenea etc. Am realizat că toate acestea nu sunt în cerere. Cum pot construi un centru de fitness sau o piscină pentru 20-30 case? Cine va merge acolo? Acolo, după toate acestea, trăiesc oameni absolut diferiți - atât pensionari, cât și tineri. Adică un cerc de interese nu funcționează în niciun caz. Și toate acestea sunt obiecte destul de scumpe, inclusiv întreținere. Prin urmare, am curățat toate aceste lucruri.
Eliminat "tenis" de la case, "fitness", piscine. Dacă doriți să intrați în sport, este suficient să conduceți cinci kilometri până la "Country Club" - totul este acolo. În ceea ce privește chiriașii noștri, există un sistem special de reduceri.
- Am încercat să facem asta înainte. Dar aici este o problemă. Conform legii, nu avem dreptul să refuzăm cumpărătorul dacă aduce bani. Dacă voia să cumpere, ar cumpăra în orice caz: nu pe el însuși, ci pe omul de front.
Deși încercăm să reglementem această problemă într-un fel. În practica noastră, au existat cazuri în care am fost obligați să negem un anumit tip de clienți. Deși nu ne place foarte mult, dar dacă nu o facem, atunci vom avea o afacere. Doriți să cumpărați? Apoi cumpărați întregul sat. Vă vom oferi un discount mare pentru acest lucru.
- Și o încercare de a poziționa obiectul: acesta este pentru compozitori, iar acesta este pentru bandiți.
- Din păcate, nu sunt atât de mulți oameni care pot cumpăra cabanele noastre. Dacă ar fi existat multe ordine, poate că am fi făcut-o.
- Voi spuneți că piața imobiliară suburbană, cel puțin în segmentul dvs., este încă în fază incipientă. Deci, există ceva care îi împiedică dezvoltarea?
- Cum rezolvați problema exploatării așezărilor deja construite?
- Chiar și în stadiul de construcție al satului, înregistrăm un parteneriat necomercial. În cadrul său, încercăm să organizăm un sistem de management al satului.
Firește, la început ne ocupăm de toată operațiunea. În fiecare dintre așezările noastre există o persoană special desemnată care este responsabilă pentru acest lucru. Dar păstrarea unui sat de cabana este un lucru foarte costisitor. Este destul de dificil să faceți afaceri în acest sens.
- Spre deosebire de oraș, unde furnizarea centralizată de energie, apă, canalizare, în țară este individuală, ceea ce, firește, este mai scump. Este același lucru cu securitatea. În plus, există problema asezărilor neterminate, unde unele case au fost deja construite, unele sunt în construcție, iar pe o serie de obiecte nimic nu se face deloc. Acei oameni care nu locuiesc nu vor să plătească. Protecția de care nu au nevoie - nu au nimic, nu au început să construiască nimic. Este foarte dificil să rezolvăm aceste probleme. Prin urmare, este necesar să construiți un sat în complex și să transferați totul pentru întreținere.
- Până de curând, pe piața construcțiilor de locuințe urbane, principala sursă de finanțare a fost co-investitorii de bani. Ca urmare a celor mai recente inițiative legislative, constructorii din oraș s-au confruntat cu problema găsirii de noi modalități de a atrage bani. Cum de a rezolva problema finanțării în construcția suburbană?
- În principal din cauza investițiilor proprii. Nu este posibilă finanțarea construcțiilor în detrimentul deținătorilor de acțiuni. În plus, atragem co-investitori. Dacă vorbim despre bănci, atunci pentru ei de lucru pe piața imobiliară suburbane este prea complicat și de neînțeles. Aici, fiecare proiect este prea individual și au o birocrație. În cele din urmă, chiar dacă am început să elaborăm toate documentele pe care le solicită, atunci cel mai probabil proiectul s-ar fi încheiat și noi toți vom rula cu documentele necesare.
De exemplu, pentru un angajament, o bancă are nevoie de un număr cadastral pentru un parcel separat, cu un certificat de proprietate, și dacă există o structură, apoi pe ea. Această procedură este destul de lungă. Bineînțeles, facem toate acestea în paralel cu construcția. Și cu banca este imposibil. Imediat ce fundația a apărut pe teren, Comitetul Land ar trebui să se înregistreze simultan "neterminat" pentru a intra în teren în cadastru. Prin "Repinsky Manor" am elaborat documentele relevante pentru un an și jumătate. Cu toate acestea, proiectele noastre implică capital bancar, dar nu ca creditor, ci ca partener. De exemplu, co-investitorul nostru în proiectele "Repinskaya manor" și satul din Roshchino deservește FundServiceBank.
- Simti concurenta in segmentul tau de piata?
-Probabil că nu. Aici sunt vecinii noștri din "Repinsky Manor" - compania "Mansion" de la LSR Group. Suntem ca și concurenți, dar foarte des ne ajută reciproc. Dacă avem concurență, atunci este sănătoasă. Ei au propriul stil și abordare, avem propria noastră.
- Construiți-vă sau angajați contractori?
- Construim noi proiecte mici și atragem un antreprenor general pentru un proiect mare, cum ar fi Repinsky Manor. Firma "UNISTO".
- Vã vindeþi obiectele dvs.?
- Ne vindem și atragem companiile imobiliare. Castigam aici nu ca o companie imobiliara, cu vanzarea unei case particulare, ci ca si investitor si organizatorul proiectului.
- Din câte știu, înainte de a fi agenți imobiliari. De ce au decis să devină dezvoltatori, și chiar și pe piața imobiliară suburbană?
- A devenit plictisitor pe piața secundară a locuințelor. Totul este același la fel, la fel. Am mereu undeva de purtat. M-am împiedicat, am oprit. Dar, în timp ce se dovedește: se duce acolo unde este necesar.
Trimiteți-le prietenilor: