Piața imobiliară din Rusia a fost recent comparată cu un balon de săpun. Pentru a înțelege situația, trebuie să privim în trecut. Diapozitivul (vezi figura 1) arată dinamica prețului mediu pe metru pătrat în Rusia în ultimii 20 de ani.
Este posibil să vedeți astăzi premisele pentru această scădere inevitabilă a prețurilor?
Primul și principalul indicator este creșterea bruscă a numărului de oferte de pe piață.
Al doilea indicator este o creștere a perioadei medii de vânzare a unui apartament. A crescut de la șapte luni la nouă, iar acesta este și un record absolut.
Al treilea punct este comportamentul dezvoltatorilor care încep să lanseze acțiuni active, care, de regulă, pot fi împărțite în trei tipuri principale. Sunt sigur că mulți oameni observă deja acest lucru în orașul lor:
- Diferite tipuri de reduceri (o medie de 5-7%).
- Cumpărați acum este mai profitabil - diferite forme de plată îmbunătățite, de exemplu, rate fără dobândă de până la trei ani. Dar, având în vedere rata actuală a cursului costurile dezvoltator la 5-6% pe an din prețul de achiziție, și, de exemplu, o întârziere de doi ani este echivalent cu o reducere de 12% la apartament.
- Ireal ipotecare (de regulă, dezvoltatorul compensează banca pentru 1-2% din rata, cu o compensare de 1% timp de zece ani va fi de 4,5% din prețul apartamentului).
Există și alte componente importante ale dispozițiilor actuale. De exemplu, jucătorii profesioniști pe piață se simt cum scade costul terenurilor pentru construcția de complexe rezidențiale, iar investitorii încep să iasă de la proiecte de investiții, vinând imobiliare cumpărate anterior. Și în faza de toamnă, nu sunt nici măcar o ieșire atât de importantă, cu o rentabilitate normală, cel mai important lucru fiind să ieșiți.
Să ne uităm mai departe: dacă există, pe lângă dezvoltatori, forțe care vor încerca să prevină scăderea prețurilor. Există, de asemenea, astfel de bănci. Datorită legilor de piață obiective, este avantajos pentru bănci ca acele elemente pentru care există o cerere masivă de împrumuturi să nu scadă prețul. Acest lucru, în primul rând, afectează grav verificarea medie a împrumutului; în al doilea rând, reduce valoarea garanției; și, în sfârșit, în al treilea rând, stimulează așteptările unei reduceri și mai mari a prețurilor, care afectează grav volumul tranzacțiilor, inclusiv tranzacțiile ipotecare. Prin urmare, băncile vor fi întotdeauna amortizorul, prin care piața nu va face mișcări bruște într-o direcție sau alta.
Următoarea întrebare mai interesantă: cât de important este prețul actual al bunurilor imobile? Desigur, imobiliar nu este petrol, care în două sferturi poate scădea în preț de trei ori. Dar bunurile imobile și nu produsul care devine mereu mai scump, cu acumularea unui anumit progres de dezechilibru.
În opinia mea, acest lucru este inevitabil de data aceasta. Și dacă băncile și dezvoltatorii vor face tot posibilul pentru a nu permite jucatorului mult mai masiv în piață, și anume apartamente vânzător privat (74% din imobiliare din Rusia vinde persoane fizice și doar 26% dintre dezvoltatori), să se comporte într-o piață complet .
Faptul este că majoritatea vânzătorilor privați nu au un punct de rentabilitate, egal cu costul deciziei privind prețul de vânzare. Același lucru se poate spune și cu achiziția. Aproximativ, nu va fi o tragedie pentru ei să vândă un apartament pentru 3 milioane de ruble. chiar dacă l-au cumpărat pentru 3,5 milioane ruble. Și situația pieței este de așa natură încât o creștere bruscă a ofertei, așa cum este astăzi, va conduce la o scădere a prețurilor de 12-24% în următoarele șase luni. Aceasta se potrivește complet cu conceptul de cicluri de pe piața imobiliară, adaptează în mod adecvat piața la situația economică existentă și, pe termen lung, va ajuta absolut toți participanții la piață - printr-o creștere a volumelor de vânzări.
Desigur, marginalitatea multor afaceri va scădea. Dar să spunem că în mod obiectiv bula (eu o numesc, nu un săpun, și oțel), care este acum o de facto există pe piața imobiliară nu poate dura pentru totdeauna. În plus, un procent din ce în ce mai mare de ruși vor putea să cumpere locuințe, iar aceasta este una dintre principalele sarcini ale statului. În paralel, ar trebui lansate procesele de creștere a eficienței întregului lanț, care se întinde de la companiile de dezvoltare: constructori, producători de materiale, echipamente, diverse tipuri de furnizori de servicii. Acest lucru este costisitor, o organizație de afaceri modernă este o celulă a societății secolului XXI și prin astfel de mecanisme este posibil să se aștepte la o creștere a eficienței în țară în ansamblu.
Prin urmare, în opinia mea, toți participanții de pe piață trebuie să se pregătească pentru noile condiții, pentru a regla mecanismele de a lua în considerare modificările și să aducă o contribuție la dezvoltarea forțelor de producție ale țării, reducerea costurilor de locuințe, și, prin urmare, creșterea nivelului de trai al rușilor.
Pentru o înțelegere aproximativă - locuințe scumpe în Rusia sau nu? - este suficient să analizăm raportul dintre plata ipotecilor și salariul mediu (a se vedea Figura 2).
Vedem că chiar și orașele noastre cu un milion de locuitori sunt peste nivelul capitalelor mondiale, datorită costului condițional ridicat al locuințelor. Cred că toți participanții la piață sunt responsabili pentru acest lucru. Adevărul în ochi trebuie privit de mult timp, până când vă veți vedea reflexia. Astfel, reducerea prețurilor este inevitabilă, în plus, acesta este singurul scenariu posibil, în care, pe termen lung, va fi profitabil pentru toată lumea.
Ildar Khusainov special pentru "RBC-Real Estate"
Ildar Khusainov "Podele"
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: