În prezent, achiziționarea de bunuri imobiliare străine, care generează venituri, devine din ce în ce mai populară printre ruși - și multe anchete privesc achiziția de hoteluri în Europa; ce subtilități există în acest tip de investiție, ce buget minim este necesar, ce profitabilitate se poate aștepta - răspunsurile la aceste și multe alte întrebări pe care le veți găsi în acest articol.
Experții observă că tranzacția în sine și procesul de cumpărare a unui hotel nu sunt mult diferite de cumpărarea de bunuri imobiliare rezidențiale sau comerciale în străinătate. Cu toate acestea, subtilitățile viitoarei afaceri predetermină o serie de formalități importante, fără care succesul acestei chestiuni este pur și simplu imposibil.
localizare Hotel, sezonier, popularitatea regiunii, dezvoltarea infrastructurii, creșterea fluxului turistic în țară, în general, și în acest loc, în special, - că o serie de factori care trebuie să fie sigur să acorde o atenție atunci când iau decizii de cumpărare.
Atunci când un obiect adecvat este găsit, înainte de a achiziționa este important să se efectueze o lucrare preliminară aprofundată: pentru a evalua starea clădirii, pentru a analiza atunci când este necesar reparații, dacă este necesar, va proiecta modificări, este posibil pentru a obține un împrumut moale pentru reconstrucția și mai mult. Este necesar să se ia în considerare și aspectele legate de siguranța vieții viitorilor oaspeți și a personalului: starea de incendiu a încăperii, gradul de deteriorare a ascensoarelor și electriciștilor, disponibilitatea asigurărilor,
Un factor la fel de important va fi managementul hotelului. Hotelul de afaceri necesită o mulțime de muncă și timp. În cazul în care cumpărătorul intenționează să desfășoare în mod independent de afaceri, experții recomandă „scufundare“ este o lecție specifică pentru cei care intenționează să trăiască în țară definitiv sau cea mai mare parte a anului, o bună cunoaștere a limbii, familiarizat cu mentalitatea populației locale ... și, desigur, cu abilitățile de a desfășura activitatea hotelului. Și dacă cumpără un hotel este un proiect de investiții și se achiziționează o afacere gata făcută, este important ca cumpărătorul să obțină un răspuns la întrebarea: "De ce hotelul este vândut dacă are un profit?"
Acesta este motivul pentru care investitorul trebuie să găsească o companie imobiliară de încredere care să se consulte profesional cu privire la toate problemele curente și să ajute la selectarea competentă a obiectului și efectuarea tranzacției. Și, de asemenea, va ajuta la atragerea de auditori, pompieri, arhitecți și ingineri etc. Costul serviciilor va fi adăugat la costurile suplimentare.
Self-running afacere sau companie de management?
Poate, toți specialiștii de pe piața imobiliară străină vor spune în mod unanim: atunci când cumpără un hotel, nu este necesară cunoașterea specifică a activității, dar este foarte de dorit, dacă vor fi! Acest lucru va evita multe întrebări, nu numai procesul de alegere a unui obiect și de a face o afacere, ci și "surprize" neplăcute în viitor.
Adesea, hotelurile mici din Europa sunt o afacere de familie în care sunt implicați membri ai întregii familii. Acest lucru vă permite să desfășurați afaceri fără a plăti pentru personal, care este un element bugetar foarte costisitor. Același lucru este valabil și pentru compania de administrare - prin atragerea acesteia, proprietarul își reduce automat veniturile în mod automat.
Deci, în ce cazuri este necesară societatea de administrare (MC) și în care este posibil să se facă fără ea?
Self-managementul hotelului necesită experiență, abilități, precum și o cunoaștere excelentă a mediului: legislația de stat, specificul activității sale, mentalitatea locuitorilor etc. Managementul cheie al hotelului necesită pur și simplu o bună cunoaștere a limbii, capacitatea de a îndeplini mai multe sarcini simultan, precum și de a comunica bine cu oamenii. Și dacă există un restaurant, atunci ideal, dacă unul dintre membrii familiei este și bucătar.
În acest caz, în cazul în care îndeplinirea acestor cerințe pentru proprietarul nu poate fi, expertii recomanda o oprire la achiziționarea a două sau trei apartamente o livrare sau de a achiziționa un deja activ, hotel publicitate „gata“ relații de afaceri, o bază de clienți stabilit, site-ul de internet curent, personalul și managerul. În decurs de un an sau doi, cu participarea activă la viața hotelului, noul proprietar poate învăța toate detaliile acestei afaceri - și numai atunci o va gestiona pe cont propriu, ceea ce va reduce costurile de gestionare.
Este interesant faptul că în Spania există o practică de "traspasso" - închirierea unei afaceri gata pentru a câștiga experiență în gestionarea acesteia. Proprietarul afacerii o închiriază pentru o anumită perioadă, sub garanția plăților convenite de către locatar. Chiriașul poate câștiga mai puțin sau mai mult decât această rată, dar trebuie să-l plătească proprietarului pe întreaga perioadă de leasing. O astfel de "posesie de probă" oferă o oportunitate de a înțelege și subtilitățile funcționării afacerii, posibile rate ale profitului și detalii ale procesului de gestionare.
Unii noi proprietari acționează "din opusul": mai întâi ei au un rol activ în a face afaceri și învață cum să-și gestioneze propriul hotel prin încercări și erori, și numai apoi transferă afacerea către managementul specialiștilor. Despre cât de adevărat poate fi această cale, doar factorii individuali care afectează succesul unei întreprinderi - carisma proprietarului, abilitățile și conexiunile sale profesionale, strădania de afaceri, promovarea locului etc. pot fi doar vorbite.
În cazul în care cumpărătorul consideră hotelul doar ca o investiție și nu dorește să o gestioneze în mod activ, desigur, în acest caz, societatea de administrare nu poate face fără servicii. Agenția imobiliară vă va ajuta să o găsiți. Este bine - dacă are o reprezentare "la fața locului". Există mulți clienți nou-veniți pe piață care promite că vor avea munți de aur în cuvinte, dar, în practică, pot aduce chiar și cel mai minunat hotel într-o stare lamentabilă, astfel încât procesul ar trebui să primească atenția cuvenită.
Orice afacere mare - în special, gestionarea hotelului costă de la 5 milioane de euro și mai mult, hoteluri de 4-5 stele, - necesită implicarea societății de administrare. Este necesar să se încheie un contract cu o companie de dovedit că, în practică, știe ce ar trebui să fie structura unui hotel de cost-eficiente, ușor pentru a aranja succesiunea toate lucrările necesare, logistica fluxurilor de client gândite și alte componente ale succesului întreprinderii.
O afacere gata sau doar o clădire?
În această chestiune este, de asemenea, foarte important să înțelegeți dacă cumpărătorul are abilități în conducerea unei afaceri hoteliere - sau nu. În cazul în care un investitor este bine versat în mediul hotelului, sau colaborează cu o companie de administrare de încredere, puteți cumpăra o clădire goală, pentru a ține-l revizuire - și, ca urmare a obține un hotel cu dorințele proprietarului și preferințele estetice. În majoritatea cazurilor, acest lucru va fi mai ieftin din punct de vedere al investiției inițiale, dar va fi nevoie de timp pentru reparații, cumpărare de echipamente, obținerea permiselor corespunzătoare, promovarea hotelului etc.
În cazul în care decizia de a cumpăra „numai zidurile,“ este foarte important de a găsi o instalație foarte potrivită situată în locație atractivă, cele mai multe dintre toate oportunitățile existente pe piață pentru a atrage subvenții guvernamentale, fonduri bancare favorabile. Când începeți hotelul de la zero, proprietarul are nevoie pur și simplu de un plan de afaceri bine dezvoltat.
Sub rezerva achiziționării unei afaceri gata, investiția inițială va fi mult mai mare, dar profitul (dacă este un hotel lichid) va fi primit imediat. Desigur, prețul afacerii terminate va fi relativ ridicat, deoarece hotelurile bune de operare nu sunt vândute ieftin.
Țări populare pentru investiții
Republica Cehă ocupă una dintre primele locuri în ceea ce privește atractivitatea investițiilor în țările din Europa Centrală și de Est, deoarece combină armonios dezvoltarea economică stabilă cu stabilitatea politică. Experții remarcă, de asemenea, transparența impozitării țării, absența corupției, prezența experților vorbitori de limbă rusă. Atractivitatea cumpărării unui hotel în Republica Cehă se datorează și stabilității fluxului turistic, care nu a scăzut nici în timpul crizei economice, când ocupația hotelurilor din Cehia a rămas practic neschimbată.
În ceea ce privește țările cele mai stabile din Europa Centrală, ele sunt incluse în mod tradițional în Elveția - nu fac parte din UE, care are o monedă stabilă, precum și un aflux de turiști pe tot parcursul anului. Austria este, de asemenea, un domeniu interesant pentru investiții, deși astăzi se confruntă din ce în ce mai mult cu problema migranților.
Spania bate toate înregistrările privind participarea turiștilor. Cu alegerea corectă a regiunii și a managementului de afaceri competent, hotelul poate fi o investiție foarte justificată, spun experții.
Hotelierii din întreaga lume sunt regiuni montane foarte populare din Italia. În aceste regiuni găsiți obiecte foarte interesante pentru afaceri.
În Portugalia există o mulțime de oportunități pentru desfășurarea afacerilor hoteliere, țara are un flux turistic stabil și este renumit pentru frumusețea sa și pentru multe zile însorite. Experții spun că astăzi în Portugalia este cel mai profitabil să cumpărați imobile pentru o reconstrucție ulterioară. Statul creează programe interesante pentru investitori, a început să investească banii proprii în dezvoltarea infrastructurii clădirilor: parcare subterană, extinderea zonelor pietonale. Dacă, de exemplu, pentru a cumpăra o clădire din Lisabona pentru reconstrucție și apoi pentru ao folosi ca hotel, aceasta poate fi o investiție foarte profitabilă. De aceea, acum Lisabona a devenit foarte atractivă pentru investitorii din întreaga lume, spun experții.
Pentru conducerea experților în afaceri mici recomandăm acordarea atenției Sloveniei. Potrivit acestora, acest lucru este o țară subevaluat, în ceea ce privește domeniul imobiliar comercial: are munți, mare și lacuri, un flux constant de turiști și un aflux mic de migranți, iar prețurile sunt mai mici decât media UE.
În medie, în Europa, spun experții, bugetul minim pentru achiziționarea unui hotel lichid este de cel puțin 1,5 milioane de euro. Dar există țări care nu au nevoie de costuri atât de mari, deși veniturile din afaceri vor fi în mod corespunzător mai mici.
Astfel, în Slovenia puteți cumpăra un mic hotel cu un restaurant care costă între 250.000 și 300.000 de euro, însă pentru ao aduce în "prezentare", veți avea nevoie de investiții, deși nu la fel de mari ca în țările din Europa Centrală.
În stațiunea de schi din Bulgaria Bansko hotel complet renovat, cu 14 camere într-o clădire istorică, gata pentru cazare de oaspeți, o saună și un șemineu, poate fi achiziționat pentru 400 € 000. Un „modest“ bord cu același număr de camere va costa 280 000 € și 4 hotel spa cu 57 de camere și un restaurant cu 120 de locuri - 2,8 milioane de euro.
În Elveția, bugetul pentru achiziționarea de afaceri hoteliere lichide va fi de cel puțin 2-2,5 milioane CHF, în Austria - de la 1 milion de euro.
În Germania, ca și în alte țări, bugetul depinde de numărul de camere din hotel, de locația sa, de starea sa și de mulți alți factori. Deși țara poate cumpăra un hotel pentru suma de 300.000 de euro, de exemplu, datorită vânzării sale de către proprietari pensionari, ai căror copii nu doresc să facă afaceri. Dar, de regulă, costul unui obiect cu adevărat profitabil va fi de 2 milioane - 5 milioane de euro, deși, desigur, pot fi găsite oferte mai ieftine.
Investiții suplimentare și rentabilitate medie
În majoritatea cazurilor, hotelurile și alte imobile comerciale vor necesita în mod necesar investiții suplimentare - atât în clădirea în sine, cât și în management, în organizarea fluxului de turiști etc. Volumul costurilor va depinde de starea obiectului achiziționat și de o serie de factori individuali, inclusiv sezonalitatea, disponibilitatea restaurantului, a personalului etc. Formalizarea tranzacției va adăuga la prețul de aproximativ 10-11%.
În ceea ce privește rentabilitatea, astăzi media pentru Europa, atunci când atrage o societate de administrare, este de 5%. Deși cifra finală va afecta un număr foarte mare de factori: nivelul hotelului, zona, popularitatea, disponibilitatea personalului etc. Un indicator bun este de 7% pe an. Pentru a aduce profitabilitatea la 10%, este posibilă o gestionare complet independentă și eficientă a afacerii. Și să crească și mai mult această cifră, prin atragerea de finanțare bancară în cazul disponibilității unor fonduri bancare ieftine în țară. Astfel, experții pieței imobiliare portugheze notează că investitorul, investind 1 milion de euro în afaceri, lucrează de obicei cu 2 milioane de euro.
În cea mai mare parte a Europei, puteți obține un împrumut pentru a cumpăra un hotel. De obicei, o agenție imobiliară va contribui la organizarea acesteia.
În Germania, obținerea unui împrumut este posibilă cu un sold pozitiv al hotelului în ultimii trei ani și cu un profit după impozitare de cel puțin 25.000 € - 30.000 € pe an. Deși țara în ansamblu este reticent în a împrumuta hoteluri: împrumutatul ar trebui să aibă o istorie de credit pozitiv în țară, disponibilitatea de bunuri imobiliare în Germania (acasă, centru comercial, etc).
În Elveția, pentru achiziționarea de bunuri imobiliare comerciale, ratele scăzute de creditare sunt furnizate cu toate documentele necesare. Dar, din moment ce costul imobiliar din țară este ridicat, va fi nevoie de mulți bani pentru a obține un împrumut. Și, de asemenea, investitorul va fi supus unei verificări aprofundate a fiabilității.
În Slovenia, în cazul în care costul facilităților comerciale este relativ scăzut, împrumutul este foarte dificil de asigurat, iar chiar și pentru persoanele juridice, rata va fi de 8% pe an, în special pentru companiile nou înființate.
În Portugalia, în ultimii ani, băncile sunt tot mai dispuse să emită împrumuturi pentru achiziționarea de bunuri imobiliare, acest segment al pieței financiare se confruntă cu o recuperare tangibilă. Și, în multe cazuri, împrumuturile sunt pe deplin justificate și chiar necesare, spun experții.
În cazul în care fondurile ipotecare sunt utilizate pentru a achiziționa un hotel, banca va solicita cel mai probabil debitorului dovada fiabilității financiare - disponibilitatea bunurilor imobile, a autovehiculelor, a altor active etc.
Pentru a achiziționa un hotel în străinătate pentru o persoană, aveți nevoie de același pachet de bază ca și pentru achiziționarea de proprietăți rezidențiale: TIN, pașaport valabil cu viză. Pentru a atrage un credit, veți avea nevoie și de o declarație de venit pentru ultimul an întreg.
Dacă un obiect este cumpărat pentru o persoană juridică, vor fi necesare documente pentru companie, precum și un certificat al directorului care semnează contractele.
Până în momentul agenției de tranzacții imobiliare petrece o mulțime de muncă: a verifica toate documentele cu privire la hotel, dacă este necesar - ajuta proprietarul pentru a invita experți să efectueze un audit, precum și pentru a atrage notar, etc. Toate acestea se face în scopul de a garanta cumpărătorului achiziționarea, obiect nimic împovărat „curat“.
Atunci când cumpără o proprietate în unele țări europene, autoritățile locale pot solicita un document cu privire la originea legală a fondurilor investitorului. Când este vorba de suma de 300.000 €, unii cumpărători sunt instrumente de venit de afaceri, vânzarea de apartamente, și altele. Dar, de multe ori „dovada“ a originii veniturilor de 5 milioane € ar putea fi o problemă, astfel încât cumpărătorii au recurs la credite ipotecare. Sau - să elaboreze un hotel pe o persoană juridică, care ajută, de asemenea, să reducă sau să ramburseze valoarea TVA-ului, precum și de a plăti mai puține impozite. Dar, în cazul înregistrării hotelului, firma va avea nevoie de un pachet mai vast de documente.
10 sfaturi pentru investitorii care au decis să cumpere un hotel în străinătate.
- Bucurați-vă de cumpărarea hotelului ca o afacere serioasă, gândiți-vă și numărați toate detaliile: buget, personal, profitabilitate, perioade de rambursare.
- Găsiți un partener de încredere - o companie care poate găsi profesional obiectul de care aveți nevoie și să faceți o înțelegere.
- Alege țara, orașul și locul potrivit. Asigurați-vă că luați în considerare sezonalitatea afacerii hotelului. Explorați statisticile!
- Nu încercați să cumpărați un obiect prea ieftin: este probabil să fie asociat cu o mulțime de "capcane" și costuri suplimentare.
- Priviți hotelul din punctul de vedere al clientului. Este convenabil să ajungi la ea? Este ușor să o găsiți pe Internet? Este gustos să mănânci? Paturile sunt confortabile? Gândiți-vă la totul până la cel mai mic detaliu.
- Aflați limba țării. în care se află hotelul.
- Fiți gata să faceți multitasking și să lucrați timp de 12-14 ore pe zi.
- Asigurați-vă că ați aflat. dacă se oferă o ipotecă pentru achiziționarea acestui hotel, deoarece băncile finanțează obiecte lichide - și rareori dau ipotecă facilităților nelichide.
- Nu vă așteptați la profituri superioare, astăzi, stabilitatea este cel mai important lucru în această afacere.
- Fiți ghidat de bunul simț și nu de emoții atunci când faceți o înțelegere!
Articole similare
-
Luați un împrumut pentru a cumpăra un hotel, un hotel, o afacere, un credit - cele mai recente știri
Trimiteți-le prietenilor: