Schimbați cu un credit ipotecar

Achiziționarea unei suprafețe mai mari de locuințe are loc, de regulă, simultan cu vânzarea apartamentului existent. Diferența de preț pe care cumpărătorul o face cu ajutorul unui credit ipotecar. Valoarea ratei dobânzii la împrumut în acest caz este cea mai avantajoasă: de fapt, nivelul său, împreună cu termenul de împrumut și metoda de confirmare a venitului depinde direct de valoarea fondurilor proprii - cu atât mai mult cu atât rata este mai mică. În particularitățile acestor tranzacții, am înțeles BN.ru.







Potrivit agenții imobiliari, mai mult de 80% din tranzacțiile de pe piața secundară sunt alternative: oamenii vinde apartamentul lor și, în același timp, cumpere un alt. Mai mult, mai bine, mai scump. Sau două apartamente. Este clar că, fără investiții suplimentare, o astfel de operațiune nu o face. Chiar și cel mai simplu "cartier la districtul fără o suprataxă" nu va funcționa dacă persoana nu are economii: comisionul de agenți imobiliari - cel puțin 200 de mii de ruble, plus cheltuielile de înregistrare, relocare și reparații. Și în acest sens, un credit ipotecar, luat la un cost suplimentar, pare foarte rezonabil.

Ipoteca va fi o soluție bună la problemele cu moștenirea. Nu este un secret faptul că apartamentul a primit de mai mulți moștenitori trebuie să „taie“ pentru schema destul de banal: obiect - de a vinde, banii - jumătate (în trei părți, într-un raport de 40/60, etc ...). Ca urmare, toată lumea are o sumă foarte mare de bani lăsată pe mâini, care, cu toate acestea, este departe de a putea întotdeauna transforma într-un apartament separat. În acest caz, atragerea de fonduri bancare va ajuta.

Din punct de vedere tehnologic, schimbul cu ipoteca diferă foarte puțin de tranzacția alternativă obișnuită, cu un cost suplimentar: un apartament este vândut, în același timp fiind cumpărat un altul. În același timp, suma primită din vânzare este folosită ca o plată în avans, iar fondurile lipsă sunt luate la credit. Dar, după cum se spune, există nuanțe: tranzacția ar trebui aprobată de bancă. El aprobă (sau nu aprobă) și cumpărătorul în calitate de împrumutat, iar apartamentul achiziționat ca obiect de gaj. În plus, este necesar să se convină asupra termenilor tranzacției, ținând seama de cerințele băncii creditor și de implementarea acesteia în conformitate cu aceste cerințe. În caz contrar, banii nu vor fi acordați.

"Cerința critică a băncii creditoare va fi efectuarea tranzacției pe teritoriul său", a spus Irina Kazhikina. Se pare că condiția nu este cea mai dificilă pentru execuție. Cu toate acestea, aceasta implică automat numeroase dificultăți. Primul este să accepți această condiție pentru toți participanții la lanțul alternativ. Dacă cineva nu este de acord, va trebui fie să refuzi să cumperi, fie să căutați altă bancă care să se potrivească tuturor părților. Este clar că într-o altă bancă și condițiile împrumutului și cerințele pentru obiectul dobândit pot fi diferite, mai puțin plăcute pentru împrumutat.







A doua dificultate - este necesar să se ia în considerare numărul maxim de apartamente pe care creditorul bancar este gata să "accepte" pe teritoriul său. În al treilea rând, dacă apartamentul vândut de împrumutat este de asemenea cumpărat de "ipotecă", tranzacția va avea loc numai cu condiția ca cumpărătorii să ia un împrumut în aceeași bancă cu vânzătorul. „Dacă doriți să cumpărați un apartament cu asistența de credit a unei alte bănci, tranzacția nu va avea loc probabil pentru că băncile sunt puțin probabil să fie de acord pe al cărui teritoriu se va merge - spune Irina Kazhikina. "În consecință, cumpărătorii care au aprobarea altor bănci, în scopul de a evita complexitatea și riscurile de colaps a tranzacției trebuie să se oprească imediat de la participarea la ea."

Există diferențe în ceea ce privește procedura de împrumut. Spre deosebire de cumpărarea obișnuită a unui apartament care utilizează un credit ipotecar, atunci când schimbă un împrumutat se aplică pentru o ipotecă, fără a avea de fapt un ban în mâinile sale. La urma urmei, banii pentru prima tranșă vor apărea numai după tranzacția în sine și înregistrarea contractului de vânzare. Mai mult decât atât, nu este posibil să se determine în avans câți bani vor fi necesari pentru a plăti în plus.

Înainte de programele de criză pentru a îmbunătăți condițiile de locuit, axat pe efectuarea operațiunilor de schimb, au existat în aproximativ 15 de bănci. Acum, un astfel de produs rămâne doar cu Gazprombank, dar programul său are mai mult un caracter declarativ.

Cu toate acestea, chiar și fără programe speciale, agenții imobiliari și brokerii ipotecari au elaborat de mult tehnologii pentru schimbul ipotecilor. „Ca un creditor trebuie să alegeți o bancă care nu necesită prezentarea prealabilă a fondurilor proprii ale debitorului sau de a lua în considerare ca fondurile de plată în jos pentru a fi primite de la vânzarea de apartamente disponibile - sfătuiește Irina Kazhikina. - În plus, din moment ce pregătirea tranzacției alternativă durează o perioadă mai lungă decât de cumpărare, trebuie să acceptați în prealabil cu banca creditoare condițiile de prelungire a aprobării, în cazul în care „colecta“ o afacere în timp (de obicei 3 luni) nu va reuși ".

"Este mai bine să contactați banca înainte de vânzarea apartamentului dvs.", adaugă Dmitri Ovsyannikov, CEO al Ipotek.ru. Valoarea vânzării, precum și prețul exact de cumpărare, nu sunt cunoscute, deci este logic să cereți băncii cât mai mulți bani pe care creditorul este pregătit să le acorde în funcție de venitul debitorului. "Dacă aveți nevoie de un milion pentru o co-plată, și venitul vă permite să obțineți trei, ar trebui să cereți trei. La urma urmei, să întrebi nu este de a lua. Și dacă banca este gata să împrumute trei milioane, un milion va da chiar mai mult! Și numai după aprobarea băncii (și de preferință nu una, dar două sau trei) este obținută, puteți pune un apartament de vânzare. "

Selectează cu atenție în mod special obiectul pe care debitorul o să cumpere. De exemplu, practic nici împrumuturi emise pentru achiziționarea de apartamente în cinci etaje case prefabricate si case construite înainte de 1970, precum și în case cu grinzi de lemn și mixte (cu excepția cazurilor în care repararea sau reconstrucția a fost efectuat in casa cu grinzi mixte). Casa nu trebuie inclusă în planul de demolare, reconstrucție sau reparații majore. Mai mult decât atât, există cerințe pentru gradul de deteriorare a casei. "Valoarea maximă a uzurii nu trebuie să depășească 60%", a precizat Marina Melkonyan.

În plus, între proprietari nu ar trebui să existe copii minori. "Dacă proprietarul apartamentului este un copil minor, atunci tranzacția pentru vânzarea lui va fi posibilă, dacă numai copilului i se dă proprietatea în noul apartament", explică Ovsyannikov. - Dar, deoarece noul apartament este achiziționat cu fonduri de credit, acesta va face obiectul unui angajament. Și astăzi, nici o bancă nu va fi de acord să ia un apartament ca un gaj, în care partea de proprietate aparține unui minor ".







Articole similare

Trimiteți-le prietenilor: