Apariția contabilității taxelor pentru tranzacțiile imobiliare complexe, datorită faptului că proprietatea asupra proprietăților, originea lor, transferul și rezilierea sunt supuse înregistrării de stat în Registrul de stat unificat a drepturilor (USRR), în conformitate cu prevederile art. 131 din Codul civil.
Cu toate acestea, în conformitate cu articolul 8 alineatul (2) din Codul civil, drepturile de proprietate care fac obiectul înregistrării de stat decurg din momentul înregistrării drepturilor conexe.
Momentul înregistrării drepturilor de proprietate imobiliară este ziua în care se fac înregistrări relevante cu privire la drepturile înregistrate în Registrul unic de înregistrare a statului (art.3, art.2 din Legea 122-FZ "Cu privire la înregistrarea drepturilor asupra imobilelor și a tranzacțiilor cu acestea").
Înregistrarea de stat a drepturilor de proprietate imobiliară durează uneori câteva luni. O sarcină dificilă de a lua o decizie în cunoștință de cauză privind calendarul calculării și plății impozitelor poate apărea contabilului.
Trebuie să calc și să plătesc impozite pe bunuri imobiliare, titlu la care societatea nu a fost încă transferată în conformitate cu prevederile Codului civil al Federației Ruse? La ce moment în achiziționarea și vânzarea de bunuri imobiliare proprietarul poate opri plata impozitului pe proprietate și trebuie să plătească TVA și impozitul pe venit?
Pentru a facilita rezolvarea acestor probleme, în articolul nostru vom încerca să evidențiem diferite abordări ale acestor probleme, precum și posibilele consecințe ale unei alegeri făcute de contribuabil.
Impozitul pe profit pentru tranzacțiile de achiziție imobiliară
În scopuri fiscale a impozitului pe venit, în conformitate cu articolul 249 din Codul fiscal, veniturile din vânzări sunt recunoscute venituri din vânzări, nete de TVA și accize (p.1 st.248 Codul fiscal).
În conformitate cu articolul 271 alineatul (3) din Codul fiscal, metoda de calcul a datei de recunoaștere a veniturilor din vânzări este data vânzării, indiferent de primirea efectivă a fondurilor în contul vânzătorului.
În acest caz, în conformitate cu clauza 1 din articolul 39 din Codul Fiscal RF, vânzarea recunoaște transferul de proprietate asupra obiectului care urmează să fie vândut.
Transferul dreptului de proprietate asupra bunurilor imobiliare în baza contractului de vânzare a bunurilor imobile către cumpărător este supus înregistrării de stat în conformitate cu paragraful 1 al articolului 5151 din Codul civil.
Executarea contractului de vânzare de bunuri imobiliare de către părți înainte de înregistrarea de către stat a transferului de proprietate nu este un motiv pentru schimbarea relațiilor cu terții în conformitate cu paragraful 2 al articolului 5151 din Codul civil.
Proprietatea asupra bunurilor cumpărătorului în cazurile în care vânzarea de proprietăți este supusă înregistrării de stat, apare din momentul înregistrării de stat (paragraful 2 al st.223 Codul civil).
În consecință, dintr-o lectură directă a prevederilor Codului civil și fiscal, rezultă că veniturile pentru impozitul pe profit sunt recunoscute în momentul înregistrării de stat a proprietății imobiliare.
Se pare că totul este suficient de clar și de înțeles. Totuși, poziția autorităților fiscale, Ministerul Finanțelor și chiar unele hotărâri judecătorești conțin un punct de vedere diferit.
- Curtea, respingând afirmația societății că baza de impozitare pentru calcularea impozitului pe venit a venit la el numai după înregistrarea de stat a transferului de proprietate asupra bunului, a declarat că scopul calculului și plata impozitului pe venit în momentul vânzării proprietății este de transmisie real.
La urma urmei, în conformitate cu legislația în vigoare, până la înregistrarea de stat a legii, proprietarul rămâne proprietar, în ciuda faptului că actul de acceptare și transferul de proprietate a fost deja semnat.
- O poziție mai sigură este recunoașterea venitului din vânzarea de bunuri imobiliare la data semnării actului de acceptare și de transfer al proprietății.
- Recunoașterea veniturilor din vânzarea de la data înregistrării de stat a drepturilor de proprietate în Registrul de stat unificat, contribuabilul trebuie să fie conștienți de riscurile fiscale și să fie pregătit pentru faptul că poziția sa, el va trebui să-și apere în instanță.
Pentru cumpărător
La achiziționarea de bunuri imobile în scopul vânzării ulterioare, este necesar să se înregistreze dreptul de proprietate în conformitate cu legislația în vigoare. Costurile pentru astfel de obiecte, cu implementarea ulterioară, ar trebui luate în considerare în conformitate cu art. 268 din Codul Fiscal.
Dacă obiectul imobiliar este cumpărat de către organizație pentru propriile nevoi și este tratat ca proprietate amortizabilă, atunci contribuabilul trebuie să se ghideze prin Art.256-259 din Codul Fiscal. În conformitate cu cl. 258 din Codul fiscal, activele imobilizate, drepturile la care sunt supuse înregistrării de stat, în conformitate cu legislația Federației Ruse sunt incluse în grupul de amortizare corespunzătoare din momentul în fapt documentat de depunere a documentelor pentru înregistrarea acestor drepturi.
Acest lucru înseamnă că, pentru a amortiza în scopuri fiscale bunului imobil dobândit nu poate fi decât din prima zi a lunii următoare lunii în care autoritatea de înregistrare din data confirmării de primire a documentelor pentru înregistrarea de stat a dreptului de proprietate asupra bunului.
TVA pentru cumpărarea și vânzarea de bunuri imobiliare
Realizarea proprietății imobiliare este supusă operațiunii TVA în conformitate cu articolul 146 din Codul fiscal.
Momentul stabilirii bazei de impozitare în conformitate cu clauza 1 din articolul 167 din Codul Fiscal este cea mai apropiată dintre următoarele date:
- Ziua de transfer (transfer) de bunuri;
- Data plății (inclusiv plata parțială).
După cum sa menționat deja în secțiunea anterioară, dreptul de proprietate al unui cumpărător de bunuri, supus înregistrării de stat, apare din momentul înregistrării de stat (paragraful 2 al articolului 223 din Codul civil al Federației Ruse).
În consecință, impozitarea TVA apare la data înregistrării de stat a dreptului de proprietate asupra proprietății în EGRP.
Paragraful 3 al articolului 167 din Codul Fiscal prevede că, în cazurile în care bunurile nu sunt expediate sau transportate, dar există un transfer de proprietate a bunurilor, un astfel de transfer de proprietate în sensul capitolului 21 din Codul este echivalentă cu transportul acesteia.
Astfel, atunci când realizăm un obiect imobiliar, momentul stabilirii bazei de impozitare a TVA ar trebui să fie considerat cel mai devreme dintre date:
- data transferului de proprietate asupra obiectului imobiliar specificat în documentul care confirmă transferul de proprietate,
- sau în ziua plății (plată parțială).
Autoritățile fiscale pot avea un punct de vedere diferit atunci când efectuează inspecții la fața locului. Cu toate acestea, afirmațiile lor, contribuabilul este cel mai probabil să poată contesta în instanță. Procedura de arbitraj până în prezent susține contribuabilul.
Având în vedere că obiectul vânzării sunt spații non-rezidențiale din clădire care nu sunt transportate sau expediate, vânzătorul determină în mod rezonabil momentul bazei de impozitare - la data transferului dreptului de proprietate (înregistrarea certificatelor de proprietate dreapta), iar factura datată exact această dată.
- Astfel, data punerii în aplicare în acest caz este data la care legiuitorul leagă transferul de proprietate asupra bunurilor.
- În conformitate cu articolul 8 alineatul (2) din Codul civil al RF, drepturile de proprietate care fac obiectul înregistrării de stat decurg din momentul înregistrării drepturilor pertinente, cu excepția cazului în care legea prevede altfel.
- Din standardele de mai sus rezultă că momentul stabilirii bazei de impozitare a TVA pentru bunurile imobiliare este data înregistrării de către stat a dreptului de proprietate asupra obiectului imobiliar.
Prin urmare, atunci când emiteți o factură pentru vânzarea de bunuri până la data înregistrării de stat, organizația nu încalcă cerințele legislației în vigoare.
Cumpărătorul de bunuri imobiliare, a primit o factură de la vânzător, și un document cu privire la înregistrarea de stat a proprietății de bunuri imobiliare, poate arăta imediat deductibilă de intrare, în conformitate cu articolul 171 din Codul fiscal.
Impozitul pe proprietate în cazul cumpărării și vânzării de bunuri imobiliare
În conformitate cu revendicarea 1 st.374 Codul fiscal, obiectivele fiscale pentru companiile rusești este mobilă și bunuri imobile sunt înregistrate în bilanț și facilități de operare în modul prevăzut de contabilitate.
În același timp, trebuie îndeplinite cerințele paragrafului 4 al PBU 6/01, conform căruia activul este acceptat de organizație pentru contabilitate ca OS dacă sunt îndeplinite simultan următoarele condiții:
Vă rugăm să rețineți: Lipsa de înregistrare de stat a dreptului de proprietate asupra bunurilor imobiliare, nu este un motiv pentru a exclude astfel de proprietate din baza impozabilă pentru impozitul pe proprietate.
În conformitate cu punctul 32 din PBU 6/01, valoarea obiectului OS, care este eliminată, inclusiv, în cazul vânzării, este supusă la o scutire de la contabilitate.
Transferul de către organizația obiectului OS la proprietatea altor persoane este formalizat printr-un act de acceptare și transfer al activelor fixe.
Pe baza acestui act, se face o intrare corespunzătoare în cartea de inventar a obiectului transferat al OS, care este atașat actului de acceptare și transfer al activelor fixe. La retragerea unei cărți de inventar pentru un obiect OS în retragere, se face o marcă în documentul deschis la locul unde se află facilitatea (p.81 din Ghidul Metodologic pentru Contabilitatea OS).
un auditor certificat de Ministerul de Finanțe al RF, expert în contabilitate și fiscalitate al IA "Clerk.Ru"
Articole similare
-
Satul Gorelovo - toate clădirile noi și casele aflate în construcție - imobilul din Sankt Petersburg
Trimiteți-le prietenilor: