Mai mult de 100 de produse de împrumut sunt în prezent pe piața ipotecară. Fiecare dintre aceste programe are argumente pro și contra, dar, în orice caz, împrumuturile măresc capacitatea unei persoane de a rezolva o problemă de locuințe. Astăzi, este obișnuit să se ia în considerare doar achizițiile directe de apartamente, dar există oferte alternative, care este, un schimb cu ajutorul unui credit ipotecar. Este "alternativa" care formează majoritatea printre clienții companiilor imobiliare și este unul dintre principalii consumatori de împrumuturi.
Imaginați-vă că familia are un apartament în care a devenit aglomerat. În mod firesc, se pune problema îmbunătățirii condițiilor de locuit, dar nu există bani pentru suprataxele în cadrul așa-numitei tranzacții alternative. Ce să facem în acest caz?
Preț de întrebare
În prezent, diferența dintre costul unei încăperi și, de exemplu, un apartament cu două camere este relativ mic. În Moscova, "odnushka" medie este oferit pentru aproximativ 80-100 mii dolari "piesa copeică" costă aproximativ 100-130 mii dolari. Apartamentul cu două dormitoare este mai scump decât un apartament cu o cameră cu aproximativ 40-50%.
Dar dacă nu există bani pentru o suprataxă, există o șansă de a face un schimb utilizând un credit ipotecar luat de la bancă ca supliment. De obicei, cei care se confruntă cu această opțiune pentru prima dată, se tem să-și piardă apartamentul și să nu cumpere altul. Dar toate tranzacțiile apar simultan și de la schimbul obișnuit nu sunt, de fapt, diferite. Dintr-un apartament vechi, familia se mută într-una nouă, plătindu-se treptat, cu mici plăți fixe. Avantajele împărțirii cu un împrumut ipotecar câteva.
- mărimea împrumutului va fi relativ mică (este luată doar pentru o sumă egală cu diferența de preț dintre apartamentul existent și cel nou), aceasta nu necesită venituri mari.
- Plățile lunare pentru un astfel de împrumut nu sunt prea împovărătoare pentru bugetul familiei.
- Suma de plată în jos este de fapt egală cu costul apartamentelor existente, ceea ce permite o rată a dobânzii mai mică la împrumut (regula generală este: mai mică rata efectului de levier, condițiile de creditare mai favorabile obține de fapt).
- Rata de ipotecă este mai mică decât cea obișnuită de consum, care ar trebui să fie folosită și în cazul în care nu există o sumă mică pentru schimb. Și dacă da, este posibil să se pună imediat în suma împrumutului toate costurile presupuse - pentru reparații, pentru achiziționarea de mobilier nou etc.
Alternative ipotecare
Mulți experți de pe piața imobiliară consideră că, din cauza creșterii prețurilor locuințelor (cu 30-35% pe an), acest tip de tranzacții va determina în mare măsură viitorul ipotecii din țara noastră.
Acest lucru este de înțeles: pentru a găsi bani gratis pentru achiziționarea directă a unui apartament și pentru o plată inițială a ipotecii, care este de obicei aproximativ 30% din costul locuințelor, majoritatea rușilor nu sunt capabili. În același timp, mulți oameni care doresc să-și îmbunătățească condițiile au un apartament privatizat primit mai devreme de la stat.
"Alternativă" în acest caz ipotecare este cea mai bună modalitate de a îmbunătăți condițiile de locuit rapid și după cum doriți, și nu așa cum este dictat de un buget mic.
Programele băncilor, dezvoltate pentru cei care au decis să își schimbe apartamentul cu unul mai mare cu ajutorul unui credit ipotecar, sunt simple doar la prima vedere. Aici există mai multe opțiuni.
Prima opțiune - vânzarea simultană a apartamentului său și achiziționarea de locuințe noi pe piața secundară cu implicarea unui credit ipotecar în cuantumul de lipsă. În acest caz, angajamentul băncii rămâne apartamentul împrumutat achiziționat de împrumutat. Unele dintre banii pentru aceasta sunt plătiți de împrumutat însuși (datorită sumei primite în timpul vânzării apartamentului vechi), iar o parte este asigurată de bancă. În această variantă, spațiul de locuit pentru noul proprietar este eliberat imediat sau în termen de o lună (de obicei, un astfel de termen este atribuit în contractul de vânzare-cumpărare pentru relocare). Tranzacția are loc ca un schimb normal.
De la simplu la complex
O altă opțiune este că atunci când un împrumutat se aplică unei bănci, se întocmește un gaj pentru un apartament existent. În schimb, banca emite aproximativ 70% din valoarea sa, iar debitorul efectuează achiziționarea de locuințe într-o clădire nouă.
Dacă aceste fonduri sunt suficiente pentru a achiziționa locuințe noi, după finalizarea construcției și obținerea unui certificat de înregistrare a proprietății de stat, împrumutatul îndepărtează garanția de la vechiul apartament și pioni o clădire nouă în bancă. Apoi are dreptul să vândă apartamentul vechi și să plătească cea mai mare parte a împrumutului sau a întregii sume.
Împrumutatul vrea să ramburseze împrumutul fără a vinde apartamentul vechi? Apoi îl lasă ca ipotecă în bancă și folosește spațiul de locuit cumpărat la discreția sa, de exemplu, închirieri. În acest fel, el va plăti repede banca.
Când prețul unei clădiri noi depășește 70% din valoarea unui apartament existent, împrumutatul va trebui să caute fonduri suplimentare pentru a plăti o suprataxă.
În cele din urmă, ultima schemă este cea mai complicată, deoarece ambele apartamente (vechi și noi) sunt angajate în bancă, iar împrumutatul plătește treptat datorii. Această opțiune este reală pentru operațiunile de pe piața secundară a locuințelor. Împrumutatul primește 70% din valoarea apartamentului existent prin plasarea acestuia în bancă, iar pentru suma lipsă el face o ipotecă asupra garanției apartamentului achiziționat. Complexitatea acestei opțiuni se datorează faptului că este disponibilă numai pentru persoanele cu un nivel de venituri oficial destul de ridicat.
Avantajele unui credit ipotecar în schimbul cu o suprataxă nu pot fi evaluate. Dar este evident că astfel de tranzacții sunt mult mai dificil de executat decât o simplă achiziție a unui apartament folosind un împrumut. Este aproape imposibil să organizezi totul rapid și eficient pe cont propriu. Prin urmare, necesită implicarea unor profesioniști calificați care cunosc specificul lucrului cu băncile ipotecare - agenții imobiliari sau brokerii ipotecari.
Serghei Makhotkin, șef de credit ipotecar MIAN-Agenție imobiliară:
- Dacă cumpărătorul nu are suficiente fonduri pentru a face o tranzacție alternativă, este cu totul posibil să folosiți un credit ipotecar. În acest caz, apartamentul existent poate acționa ca un bun. Astfel, banca are în vedere problema acordării unui credit ipotecar ca garanție pentru locuințele existente. În consecință, cumpărătorul are un împrumut de 70% din valoarea apartamentului, în care rămâne să locuiască.
Dacă un potențial cumpărător este mulțumit de condițiile de plată ale băncii, el primește suma necesară pentru achiziționarea de locuințe noi. Aici este demn de remarcat faptul că noul locuință achiziționată nu este angajată în bancă - cumpărătorul devine imediat proprietarul. Vechiul apartament poate fi vândut (cu acordul băncii) și poate rambursa împrumutul. Sau, lăsându-l în proprietate, plătiți întreaga sumă a împrumutului în condiții bancare. Există, de asemenea, o altă schemă, conform căreia garanția poate fi reefectuată într-un apartament nou.
În plus, cei care decid cu privire la îmbunătățirea condițiilor de viață, nu trebuie să uităm că astăzi, multe bănci pot oferi până la 25,000 $. Pentru fiecare membru eficient al familiei fără a emite un angajament la apartament.
Irina Fedulova, auditorul principal al companiei "Azhur-Audit":
- Problema îmbunătățirii condițiilor de locuit este strâns legată de disponibilitatea fondurilor. Ca una dintre sursele de finanțare, propunem să luăm în considerare bugetul statului nostru. Puteți profita de această sursă prin aplicarea normei Codului fiscal - o deducere a impozitului pe proprietate.
Articolul 219 (paragraful 2) Contribuabilii NC au avut dreptul să se întoarcă de la buget la 130 de mii de ruble. atunci când cumpără sau construiește pe teritoriul Federației Ruse o clădire rezidențială, un apartament sau o parte din ele. În cazul în care fondurile împrumutate (inclusiv creditele ipotecare) au fost utilizate, suma plăților din buget nu este limitată.
Pe parcursul întregului termen al contractului de împrumut, proprietarul locuinței achiziționate poate prezenta autorităților fiscale cheltuieli în cuantumul dobânzilor rambursate asupra împrumutului.
Statisticile arată că aplicarea acestei reguli permite contribuabilului să obțină o sursă de fonduri pentru întreținerea împrumutului în decurs de una până la două luni pe an. De asemenea, este important să știți că banii primiți de la buget nu sunt supuși nici unei taxe.
Roman Kuman, Managing Director al MIEL-Real Estate:
- tranzacții alternative sunt diferite de la simplul fapt că o persoană nu numai vinde, dar, de asemenea, în același timp, cumpararea unui apartament sau de planificare, astfel, a îmbunătăți condițiile lor de viață (prin adăugarea de o anumită sumă), sau în funcție de circumstanțe, dimpotrivă, de a cumpăra o casă la pătrat.
Există situații în care, după vânzarea apartamentului curent, nu există încă destui bani pentru a cumpăra un apartament nou. În acest caz, un specialist pe piața imobiliară vă va spune în mod necesar diferite opțiuni pentru efectuarea unei tranzacții alternative, pentru a evita pierderea de timp și bani pentru client. Astăzi există o gamă suficientă de instrumente pentru îmbunătățirea condițiilor de locuit. Schemele alternative de finanțare pentru tranzacție includ atât împrumuturile ipotecare, cât și diferitele programe finanțate, de exemplu, cooperativele de locuințe. Este posibil un astfel de sistem - o persoană cumpără locuință pe credit, și apoi vinde apartamentul său, deja liber de la momentul vânzării. Acest lucru nu este doar convenabil, dar și financiar profitabil, deoarece un apartament gratuit este mai valoros. Diferența dintre prețul unui apartament în care nimeni nu locuiește și unde puteți intra imediat după înregistrarea tranzacției ajunge la 10%. Puteți lua, de asemenea, o ipotecă pentru un apartament nou pe de securitate a existente, și mai târziu, în funcție de situația financiară, decide dacă să-și vândă locuințe actuale.
Andrey Shelkovy, vicepreședinte al băncii "Banca Moscovei pentru Reconstrucție și Dezvoltare":
- Împrumutul ipotecar este un instrument universal pentru persoanele care doresc să-și îmbunătățească condițiile de locuit, în aproape toate cazurile. Situațiile emergente pot fi împărțite în două. Primul - cel mai simplu, atunci când oamenii pur și simplu ar trebui să plătească și ei sunt gata pentru așa-numitele tranzacții alternative, atât cumpărarea și vânzarea unui apartament nou. În acest caz, totul se reduce aproape la o aliniere clară a lanțului și definirea condițiilor de acces la părțile laterale ale cutiei de depozit în condiții de siguranță în care să plaseze fonduri pentru înregistrarea de stat a noii proprietari.
Creditul ipotecar banca este doar posibilitatea necesară pentru a rezolva problema cu partea lipsă a fondurilor, fără a recurge la împrumuturi de la prieteni și rude, sau credite de consum pe termen scurt.
Ratele creditelor ipotecare sunt mult mai mici decât ratele oricăror programe de creditare ale consumatorilor, iar termenele lungi vor face mai ușor rambursarea pentru bugetul familiei. Momentul examinării cererilor de ipotecă în realitate este de două până la trei zile de la data depunerii setului de documente. Dar, în ciuda acestui fapt este mai bine să meargă la bancă și de a lua o decizie pozitivă privind acordarea unui împrumut, iar la suma maximă posibilă, care decontarea se va face specialiștii băncii chiar și la prima consultare - să ia o cantitate mai mică în limitele definite de banca, este întotdeauna posibil, dar pentru creșterea băncii va lua din nou în considerare cererea.
În al doilea rând situație, nu mai puțin frecvente, atunci când a placut apartamentul este situat într-o casă nou construită, și, prin urmare, de a vinde locuințele existente va fi posibilă numai după construcția și mutarea sau mutarea intr-un apartament nou, nu este posibil, imediat după achiziționarea ei pentru orice alt motiv, cum ar fi nevoie de reparații și așa mai departe. d. și aici, ipoteca este, de asemenea, cea mai bună opțiune, care va plăti în curând pentru a cumpăra și o casă nouă, și după mutarea în liniște pentru a pune în aplicare spațiul disponibil și la plata anticipată fund Proprietate sau o parte a acesteia. Cele mai multe programe ipotecare conțin restricții numai minime în ceea ce privește rambursarea anticipată a împrumutului, cum ar fi un moratoriu în primele șase luni, dar în cele mai multe cazuri, acest lucru este timpul minim necesar pentru relocarea și vânzarea apartamentului vechi. Și pentru a beneficia de vânzarea de apartamente juridice și fizice gratuite, precum și crește costul de locuințe disponibil din cauza unei creșteri generale a prețurilor sunt adesea depășesc în mod semnificativ costurile care apar atunci când se aplică pentru un împrumut și să plătească dobândă pentru această perioadă.
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: