2) Cum se determină suprafața terenului care urmează să fie închiriată pentru exploatare?

La înregistrarea dreptului de a închiria terenuri în cadrul proiectelor de construcție capitală, este foarte des o chestiune de determinare a suprafeței unui sit necesar pentru funcționarea acestor instalații.







Problema determinării suprafeței terenurilor pe care se află proprietățile imobiliare este relevantă într-un număr mare de situații.

Pentru multi antreprenori, este clar că formarea de terenuri pentru activele imobiliare, o parte dintr-o astfel de secțiune ar trebui să fie inclusă ca o zonă de „zona de construcție“, și părțile nedezvoltate necesare pentru trecerea de vizitatori, parcare, întreținerea clădirii, transformarea vehiculelor de servicii de urgență și altele.

În majoritatea cazurilor, suprafața de teren utilizată anterior pentru întreținerea clădirilor, structurilor și structurilor a depășit în mod semnificativ zona de construcție. În astfel de zone, terenurile erau de obicei închiriate.

Cu toate acestea, recent la Moscova de către autoritățile competente (în primul rând, Departamentul orașului proprietate Moscova), există o tendință de a minimiza spațiul oferit de proprietarii acestor site-uri sunt situate pe proprietăți prin reducerea frontierelor terestre la „zona de construcție“ a clădirii sau a o mică indentare din acesta.

Această practică afectează următoarele cazuri de înregistrare a relațiilor funciare și juridice:

  • setarea primară a unui teren pentru înregistrarea cadastrală în momentul în care se formează;
  • punerea în aplicare a împărțirii terenului, în special în cazul vânzării unei părți din bunurile imobile aflate anterior pe o parcelă comună cu alte obiecte;
  • înregistrarea unui nou contract de închiriere pentru un teren la expirarea unui contract încheiat anterior.

În același timp, acțiunile autorităților autorizate ale orașului Moscova de a reduce suprafețele de teren până la granițele fundației clădirii într-un număr semnificativ de cazuri sunt nefondate.

În conformitate cu legislația în vigoare limitează dimensiunea terenurilor furnizate sau aranjate pe clădiri, structuri și facilități sunt stabilite în conformitate cu normele aprobate în mod corespunzător de alocare a terenurilor pentru activități specifice sau în conformitate cu utilizarea terenurilor de construire și regulamente, amenajarea teritoriului, urbanism si design documentație.

Localizarea limitelor terenului format în cadrul obiectelor imobile și, în consecință, a suprafeței acestora se determină ținând seama de utilizarea reală a terenului în conformitate cu cerințele legislației privind amenajarea teritoriului și urbanismului. Localizarea limitelor terenului este determinată luând în considerare liniile roșii, localizarea limitelor terenurilor adiacente (dacă există), limitele naturale ale terenului.

În tranziția de proprietate a clădirii, structura, situată într-un teren strain unei alte persoane, aceasta dobândește dreptul de a utiliza partea relevantă a terenului ocupat de clădiri, structuri, construcții și necesare pentru utilizarea acestora, în aceleași condiții și în același volum, ca proprietar anterior.

Analiza standardelor de mai sus, luând în considerare practicile lor de aplicare a legii, ne permite să tragem următoarele concluzii:

  • dacă terenul este ocupat de bunuri imobile în legătură cu care se stabilesc normele de alocare a terenurilor, suprafața terenului format (indiferent de suprafața obiectului imobiliar) nu poate fi mai mică decât minimul stabilit de standarde. În prezent, standardele de deturnare nu sunt stabilite pentru toate activitățile. De exemplu, normele de robinet sunt stabilite pentru întreprinderile de servicii rutiere, pentru pescuit și pentru o serie de altele;
  • dacă în ceea ce privește blocul cadastral în care este amplasat terenul, a fost adoptat proiectul de supraveghere a trimestrului, limitele tuturor secțiunilor din trimestru vor fi stabilite în conformitate cu acesta, fără o justificare suplimentară. În același timp, în practică, autoritățile de la Moscova, în ciuda existenței proiectelor de supraveghere a terenurilor aprobate de acestea, necesită o justificare suplimentară a contractului de închiriere de către chiriași;
  • la stabilirea limitelor terenurilor, trebuie luate în considerare standardele aprobate în modul prescris. Printre altele, aceste standarde reglementează cerințele minime pentru clădiri (de exemplu, numărul minim de locuri de parcare pentru facilități de vânzare cu amănuntul sau de suprafață minimă adiacente șantierelor de stocare, oferind inversare de mișcare și vehicule de marfă). Standardele de contabilitate de proiectare în determinarea suprafeței de teren în conformitate cu prevederile Codului Funciar, din cauza care nu este permis formarea de teren, rezultând în incapacitatea de a utiliza aceste site-uri amplasate în locuri;
  • Preveni formarea de terenuri, ceea ce duce la împănare, vkraplivaniyu, frontiere prețiozitate, mozaic, este imposibil de a se adapta la apariția de bunuri imobiliare și de alte circumstanțe care împiedică utilizarea rațională a terenurilor și imobiliare.






Cu toate acestea, în practică, atunci când între Departamentul de Resurse Funciare din Moscova și de utilizare specifice terenurilor există un litigiu cu privire la o anumită suprafață de teren necesară pentru funcționarea situat pe ea în instalațiile de capital, problema în cele mai multe cazuri pot fi rezolvate numai în instanța de judecată.

Conform legislației procedurale actuale privind organul de stat care a adoptat decizia atacată în instanța de judecată (a efectuat acțiunea / inacțiunea atacate) sunt obligate să-l dovedească. Cu alte cuvinte, autoritatea specificată în refuzul de a acorda teren de a închiria pentru Excesivitatea zona sa, ar trebui să dovedească, teoretic, în instanță de ce (inclusiv pe baza oricăror acte, standarde, reguli de proiectare legale și așa mai departe.) Suprafața terenurilor revendicate de teren , este excesiv.

În practică, instanțele pun în sarcina de a demonstra conformitatea zonei funciare direct cu utilizatorii de terenuri. În conformitate cu o jurisprudență stabilă și anume de utilizare a terenurilor trebuie să demonstreze că operațiunea pentru obiectele aflate la porțiunea de site-ul necesar pentru zona dată. În acest sens, este necesar să se aibă în vedere faptul că ocuparea forței de muncă în procesul judiciar poziția „pasivă“ ( „noi nu trebuie să dovedească proporționalitatea suprafeței terenului, acesta este Departamentul de Moscova proprietatea orașului trebuie să dovedească disproportie sale“), cu un grad ridicat de probabilitate poate duce la negativ pentru rezultatul utilizatorului din teren.

Poziția activă a utilizatorului de teren în aceste procese poate fi folosirea a două "tactici" (sau o combinație a acestora).

În primul rând, în orașul Moscova există agenții specializate (instituții), a căror competență include calcularea suprafeței terenurilor necesare utilizării imobilelor. Astfel de calcule se efectuează pe baza normelor de urbanism stabilite și a standardelor de proiectare. Concluzia referitoare la suprafața terenului realizată de astfel de organisme cu un anumit grad de probabilitate poate fi luată de instanță ca o confirmare a zonei sitului necesară funcționării facilităților de capital.

În al doilea rând, aspectele legate de definirea zonei funciare sunt aspecte care necesită cunoștințe speciale în domeniul construcțiilor și al utilizării terenurilor, pe care instanța nu le posedă. În astfel de situații, participantul la procesul de arbitraj are dreptul de a solicita numirea unei examinări medico-legale cu privire la stabilirea suprafeței terenului necesar pentru exploatarea obiectelor imobile pe aceasta. În plus, cea mai corectă în procesul de pregătire a procesului va fi prezentarea către instanță a unui aviz expert pe această temă, făcut la cererea utilizatorului terenului. Prezentarea unei astfel de concluzii va crește în mod semnificativ probabilitatea numirii unei examinări medico-legale în acest caz.

Atunci când alegeți oricare dintre liniile de conduită propuse, trebuie avut în vedere că niciun element de probă, inclusiv un aviz de experți sau un organism de stat autorizat, nu are pentru instanță o forță prestabilită. În această privință, chiar și prezența unui aviz pozitiv pentru utilizatorul terenului nu garantează decizia instanței în favoarea sa.

Cu toate acestea, poziția activă a utilizatorului terenului în instanță poate contribui la adoptarea unei decizii pozitive de către instanță.







Articole similare

Trimiteți-le prietenilor: