Riscuri în construcția comună
și metodele de reducere a acestora
Din nefericire, prin participarea la construcții comune, este imposibil să se evite riscurile 100% - există prea mulți factori care afectează gradul de risc. Dar puteți să vă asigurați riscurile în compania de asigurări, care vă va plăti întregul cost al contractului în caz de neîncasare a apartamentului. Luați în considerare cele mai frecvente riscuri.
Întârziere la finalizarea construcției
(data livrării casei)
Casa se construiește foarte lent, iar data finalizării construcției este întârziată cu mai mult de șase luni.
În general, pot apărea probleme datorită faptului că:
Apartamente în case noi ›
Programe de achiziție pentru un apartament într-o casă nou construită ›
Riscuri în construcția comună ›
Legea federală a Federației Ruse nr. 214
"Cu privire la participarea la construcția comună a clădirilor rezidențiale cu mai multe familii">
- dezvoltatorul nu este fondurile proprii într-o cantitate suficientă pentru începerea și finalizarea construcției casei de vacanță sau nu doresc să-și petreacă banii lor proprii și contează pe fonduri acționarilor. Prin urmare, ne petrecem mai întâi pe nevoile lor anticipate (stabilește) profitul din vânzarea de apartamente, mizând pe anumite rate de vânzări, și numai apoi folosește derivate de la investitori imobiliari bani pentru a construi o casă fără a ține cont declinul general a numărului de tranzacții (de reducere a ratei de vânzări), încetinirea creșterii pieței, prețuri mai mari pe materiale de construcție etc .;
- constructorii folosesc fondurile pentru construirea de investitori imobiliari nu sunt o casă special și pentru finalizarea altor proiecte, în speranța mai târziu, de asemenea, cu alte obiecte pentru a obține bani pentru finalizarea casei, luând în considerare reducerea globală a numărului de tranzacții (reduce rata de vânzări), încetinirea creșterii pieței;
- contractorii (furnizorii de materiale) nu își îndeplinesc obligațiile, este necesar să încheie contractele cu aceștia și este nevoie de timp pentru a găsi noi contractori (furnizori);
- contractorii nu își îndeplinesc obligațiile datorită faptului că dezvoltatorul împreună cu ei plăteau apartamentele, iar contractantul nu poate vinde apartamentul din cauza unei scăderi generale a numărului de vânzări pe piață;
- în contractele încheiate cu deținătorii de acțiuni, constructorii nu se angajează să finalizeze construcția casei și să transfere un apartament titularului de acțiuni la un anumit moment. De obicei, firma de construcții precizează în obiectul contractului data planificată a construcției, a cărei respectare în realitate nu este responsabilitatea dezvoltatorului. Prin urmare, se pare că constructorii nu poartă nici o responsabilitate pentru încălcarea termenului promis.
Pentru a reduce acest risc la minimum, experții recomandă în contract în conformitate cu „obligații ale companiei“ oferta de la dezvoltator pentru a scrie că el se angajează să finalizeze construcția obiectului și se conectează la utilități nu mai târziu de o anumită dată (sau trimestru). În cazul în care deținătorii de interese nu intră direct într-un contract cu dezvoltatorul, dar cu contractori, furnizori de materiale, investitorul, atunci trebuie să se precizeze data calendaristică, nu mai târziu decât ar trebui să aibă loc transferul de apartament. Și să acorde atenție responsabilității pentru nerespectarea acestor obligații. Este de dorit ca firmele de construcții să plătească o penalizare în cazul în care casa nu este încă finalizată sau deținători de interese au fost prezentate apartamentul sub actul de recepție și transmitere. Suma penalizării este determinată de contract.
Cele mai multe pentru deținătorii ingrijorator de capital - ca autoritate executivă a orașului poate rezilia contractul cu dezvoltatorul pentru eșecul de a-și îndeplini obligațiile prevăzute la data încheierii și transferul dreptului de a finaliza construcția casei la un alt dezvoltator. Ca regulă, în acest caz, deținătorii de dobânzi trebuie să plătească o sumă foarte mare unui nou dezvoltator pentru a finaliza construcția.
Propunerile pentru o plată suplimentară care nu este prevăzută de termenii acordului se găsesc în 5-10% din cazuri. Principalele probleme asociate plăților suplimentare apar în legătură cu faptul că contractul nu specifică ce este inclus (ce costuri) în prețul unui metru pătrat. Și dezvoltatorii necesită o plată suplimentară pentru muncă, care nu poate fi numită construirea unei case.
În general, se solicită suprataxa pentru obiectele a căror construcție a început cu mult timp în urmă, când prețurile pentru materialele de construcție și pentru apartamentele însele erau mult mai mici și era necesar să se finalizeze construcția acum la noile prețuri pentru materialele de construcție. Și poate dezvoltatorul a suferit, de fapt, unele pierderi - s-au înregistrat greșeli în costul estimat. Uneori, dezvoltatorii solicită o plată suplimentară nerezonabilă, dorind să-și mărească pur și simplu profiturile.
Pentru a afla dacă dezvoltatorul a suferit efectiv pierderi, trebuie să contactați direct dezvoltatorul și să solicitați o justificare pentru plata suplimentară. Un acționar este un participant la construcții, iar dezvoltatorul este obligat să îi furnizeze informații. Apoi, există două scenarii posibile.
Opțiunea 1: În cazul în care obiectul este construit și dezvoltatorul necesită în mod nejustificat bani suplimentare, deținători de interese (în cazul în care acesta permite contractul) va fi capabil să concureze, și este probabil pentru a obține un apartament pentru banii pe care el a făcut în cadrul contractului.
Opțiunea 2: În cazul în care obiectul nu este finalizat, iar dezvoltatorul începe să ceară o taxă - este mai dificil, deoarece dezvoltatorul poate spune că fără facilitatea de co-plată va rămâne neterminat, și care se va termina construirea - este necunoscut. În acest caz, cel mai probabil nu veți putea să faceți acest lucru fără o suprataxă. Dar practica arată că, dacă un acționar este chiar dispus să plătească suplimentar, atunci există întotdeauna o dispută asupra sumei de co-plată. Dezvoltatorul, folosind faptul că investitorii imobiliari sunt împărțite și nu știu reciproc, amenință să oprească construcția în cazul underpayment și trebuie să plătească o sumă mult mai mare decât este necesar pentru a finaliza construcția. Singura modalitate este aceea ca investitorii să se unească, să comande expertiza, să determine cantitatea necesară pentru finalizarea lucrărilor și să ia decizii privind o cooperare ulterioară cu dezvoltatorul.
Pentru a evita situația "fără un apartament și fără bani", să acorde o atenție specială clauzei "condiții pentru rezilierea contractului." Detaliu și cât mai multe detalii ar trebui să fie descris mecanismul acestui proces: motivul pentru care la inițiativa oricăreia dintre părțile la contract poate fi reziliat de comun acord, care este considerat momentul încetării contractului. De obicei, constructorii în contract nu prescris, dar se înțelege că rezilierea contractului este momentul semnării acordului privind rezilierea contractului, și după semnarea unui astfel de acord, deținători de interese ar trebui să fie returnat banii pentru o astfel de perioadă de timp.
Dar imaginați-vă că firma de construcții nu construiește o casă, ați ajuns să încheiați contractul, iar firma nu semnează un astfel de acord și, prin urmare, perioada în care această firmă ar trebui să vă întoarcă banii nu începe. Și mai rău, în cazul în care contractul nu precizează perioada de rambursare a banilor către acționar în cazul rezilierii contractului sau indică faptul că banii sunt restituiți după vânzarea apartamentului unui alt dobânditor. Apoi, contractul de reziliere a contractului poate fi semnat, adică contractul este deja reziliat și apartamentul dvs. este pus în vânzare și nu puteți obține bani. În companie sunteți în mod constant informat: "Nu mai există bani acum, reveniți într-o săptămână" și pentru a verifica dacă compania a implementat apartamentul dvs., nu puteți. Este cel mai sigur lucru pentru un coinvestitor să se asigure că contractul specifică în mod clar cât de mult și cât ar trebui să primească atunci când contractul este reziliat și când contractul este reziliat, momentul luării banilor trebuie luat în considerare.
Dificultăți legate de înregistrarea proprietății pot apărea:
din cauza faptului că dezvoltatorii nu au aplicat condițiile de investiție stabilite de autoritatea autorizată;
datorită faptului că dezvoltatorul nu a pregătit documentele necesare pentru înregistrarea dreptului de proprietate în GU Fed.
Din păcate, în cazul în care acționarii au probleme cu înregistrarea drepturilor de proprietate, apoi a face cu ei, de regulă, este necesar, prin intermediul instanțelor - adică, să recunoască dreptul de proprietate asupra apartamentului de către instanțele de judecată, pe baza contractului de cumpararea unui apartament, documentele ce confirmă achitarea contractului, și acționează recepția și transferul apartamentului. În cazul în care tranzacția dvs. este însoțită de un avocat, de obicei nu există dificultăți în recunoașterea dreptului de proprietate asupra titularului de dobândă. În cazul în care tranzacția dvs. este asigurată, compania de asigurări vă va asista în obținerea proprietății, astfel încât să nu vă plătească o compensație de asigurare.
Vânzările duble în ultima vreme sunt rare. În general, vânzările duble se datorează eșecului contractantului (furnizorului de materiale) de a-și îndeplini obligațiile față de dezvoltator. Apoi dezvoltator (antreprenorul general) poate rezilia contractul cu contractantul (furnizor de materiale), și deținători de interese vor rămâne fără loc de muncă. Urmăriți frauda la etapa contractului (verificați lanțul contractelor și certificatele de muncă) pentru un specialist nu va fi dificil. deținătorii de interese pentru a evita riscul de anulare a contractului dintre dezvoltator (antreprenorul general) și contractantul (materiale), furnizorul trebuie să se asigure că contractantul (furnizorul) și-a îndeplinit deja obligațiile, astfel cum a întocmit actul.
Înregistrarea obligatorie a acordurilor de participare la capitalul propriu de către organismul autorizat va elimina complet riscul vânzării duble (triple).
ACTUALITATEA SAD
Specialiștii afirmă de fapt lipsit de bucurie: aproape toate „contracte“ întocmite de companiile de construcții, spune nimic despre angajamentul companiei de a finaliza construcția casei și conectați-l la utilități sau în ceea ce privește îndeplinirea acestor angajamente, și nici, de altfel, responsabilitatea pentru eșecul lor .
Contractul, întocmit de avocatul complet al companiei, protejează în primul rând interesele societății de construcții și îi lasă în multe moduri "să se retragă". Responsabilitatea societății față de acționar este redusă (dacă există deloc) și, de regulă, nu se stabilește răspunderea pentru încălcările pe care le deține titularul de capital prin citirea contractului. După semnarea deținătorilor de interese vor fi extrem de dificil de a contracta, dar aproape - imposibil de a-și apăra drepturile lor (prejudiciu material, recuperarea amenzilor, plata unor amenzi sau penalități, și, în special, prejudiciul moral).
Prin urmare, nu fi leneș și pre-a arăta documentul unui avocat independent specializat în domeniul construcțiilor comune, care vă va spune ce modificări trebuie făcute în contract pentru a vă proteja interesele cât mai mult posibil. În cazul în care compania refuză să introducă dorințele dvs. în document, căutați un altul. Știu că există alternative. Există companii care fac contracte foarte detaliate - până la articolul și marca de materiale care vor fi folosite în construcții, finisaje etc. Există însă în acest caz un "dar" - prețul pe metru pătrat este în afara scalei.
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: