Creșterea rapidă a prețurilor pentru locuințe a lipsit cea mai mare parte a populației rusești de posibilitatea de a cumpăra metrii patrati râvnit, fără a recurge la credit ipotecar sau plata în rate. Pentru astăzi, tranșele devin pentru mulți dintre noi singura șansă de a achiziționa apartamentul nostru. În ce condiții puteți să cumpărați un spațiu de locuit pentru a vă stabili în etape, în același timp, fără a utiliza costuri scumpe și nu toate creditele ipotecare la prețuri accesibile? Există mai multe opțiuni. Partajarea participării la construcții și a participării la cooperativele de construcții de locuințe reprezintă, în multe privințe, soluții similare la problema locuințelor, dar din punct de vedere juridic, ele au diferențe semnificative.
Care sunt avantajele și dezavantajele, care sunt capcanele fiecăruia dintre aceste modalități de a obține locuințe și sunt la fel de fiabile?
În prezent, volumul de aprovizionare pe piața imobiliară este aproape același cu oferta de pe piața secundară. Puteți cumpăra un apartament atât în stadiul inițial de construcție (etapa excavării), cât și înainte de predarea casei. Termenul standard pentru construirea unei clădiri cu 10 etaje este de 2-3 ani.
Cumpărarea unui apartament într-o casă nou construită prezintă o serie de avantaje și dezavantaje pentru consumator. Este faptul că cumpărătorul primește un complet nou de cazare, cu utilitati noi, în cazul în care, chiar înainte de decontare poate face modificările necesare și repararea factorilor pozitivi. Plata pentru locuințe noi se efectuează în etape. Și cel mai important - costul este mult mai mic decât costul locuințelor finite. În funcție de calendarul de livrare a diferenței de preț la etapa inițială de construcție și de pregătire a obiectului poate ajunge la 30% sau mai mult.
Împreună cu pluses, există dezavantaje la această metodă de cumpărare de locuințe. În primul rând, achiziționarea această persoană mod imobiliar nu poate vizualiza proprietatea și evalua calitatea acesteia, deoarece casa nu este încă construit, și în al doilea rând, din nou, pentru că obiectul nu a emis încă Comisia de Stat și a eșuat măsurătorile ITO, cumpărătorul nu poate intra într-un contract - Oferă, într-o mai mare măsură, garantarea intereselor cumpărătorului de bunuri imobiliare. În al treilea rând, este adesea o nerespectare a termenelor de construcție, care poate fi un an sau mai mult. De asemenea, este posibil, deși recent și mai rar, probleme cu drepturile terților asupra apartamentului achiziționat.
Achiziționarea de locuințe în clădiri noi, cumpărătorul contribuie o parte din bani pentru dezvoltator în viitor, nu a construit încă un apartament, iar dezvoltatorul construiește acești bani. Principala dificultate a acestei achiziții - contribuția inițială este foarte semnificativă - cel mai adesea dimensiunea acesteia este de cel puțin 30% din costul apartamentului finit. Despre orice împrumut și plata în tranșă după livrarea obiectului nu merge: până la transferul apartamentului, cumpărătorul trebuie să plătească dezvoltatorului costul său integral.
Înainte de a intra în orice contract de participare la construcții comune, se recomandă să colectați cu atenție informații despre oferta companiei de a încheia contractul: ce a fost construit, unde, când, cu ce rezultat. La semnarea contractului, este necesar să se verifice în plus față de documentele și documentele charter ale companiei care confirmă autoritatea persoanei care semnează contractul, precum și disponibilitatea documentelor care dau dreptul de a construi o casă.
În orice caz, prin încheierea unui acord privind participarea la construcții comune, un potențial acționar ar trebui să respecte o serie de reguli:
- să se familiarizeze cu contractul de închiriere a terenului în clădirea nouă sau documente privind dreptul de proprietate asupra acestuia, precum și autorizația de construire; documentele trebuie prezentate în original;
- să se familiarizeze cu documentația de proiectare pentru construcții;
- este adesea necesar să se studieze alte documente (acte de evaluare a impactului asupra mediului și altele). În lipsa acestor documente, construcția va fi ilegală.
- dacă locuința este vândută în numele dezvoltatorului unei alte companii, este necesar să se urmărească întregul "lanț" de atribuire a drepturilor asupra apartamentului;
- banii pentru prefabricare este de preferat să nu plătească casierului dezvoltatorului, ci prin bancă: aceasta va oferi garanții suplimentare; În plus, în cazul documentelor bancare, va fi mai ușor să primiți deduceri pentru impozitul pe venit.
Contractul propus pentru semnare trebuie să conțină următoarele condiții.
Cooperativele de locuințe și construcții (HBC)
În practica mondială, există și un model german, implementat cu ajutorul cooperativelor de construcții de locuințe sau de construcții de locuințe (HBCs). BCC sunt un fel de fond mutual de sprijin. Esența lui este că mai întâi îi faci pe credincioșii tăi, apoi, împreună cu cei care vin mai târziu, te împrumută.
Cu excepția HBC, există și alte tipuri de cooperative: WNC (locuințe și economii cooperative), SSK (stroysberkass), PIK (ipoteca, cooperative de consum). dar toți acționează în același mod. Diferența este în gradul de reglementare de către stat și pentru a obține drepturi la apartament. PIC nu intră sub incidența unei legislații federale (cu excepția legii privind protecția consumatorilor), dar în aceste apartamente cooperative cumpărate direct de pe acționari. WNC, și HBC a cumpărat apartament la cooperativa, și dreptul de proprietate acționar transferat după rambursarea integrală a creditului.
Cooperativele de locuințe și construcții sunt create pentru construirea unei case particulare. Membrii cooperativei plătesc integral pentru construirea unei clădiri noi sau cooperativele au parte de fondurile necesare în bancă.
Din punct de vedere teoretic, participarea la HBC este una dintre cele mai ieftine modalități de a cumpăra locuințe, însă este și cea mai riscantă. În medie, rata nominală a dobânzii cu participarea la TBC ar trebui să fie de 6% pe an. Bani la un procent mai mic decât banca vă permite să acordați organizarea internă a activității cooperativelor. Un fond mutual comun este creat din contribuțiile comune ale membrilor. Fiecare membru al cooperativei trebuie să contribuie lunar. Acumularea de fonduri în cooperativă este de cel puțin un an.
Odată cu acumularea de cel puțin jumătate din costul unui apartament, emis la împrumutul de acționar în valoare de suma rămasă. Cooperativele sunt organizații nonprofit, deci numai dobânda este percepută asupra valorii datoriei în volumul inflației. Scadența maximă a împrumutului este cuprinsă între 5 și 20 de ani. În plus, există mai multe contribuții în cooperative. Când aderarea la admitere (înregistrare) taxă plătită, care variază de la 500 la 5000 de ruble, în timpul perioadei de acumulare unități de co-op membrii plătesc o mică taxă lunară.
În practică, totul se întâmplă diferit. Modelul HBC nu a fost utilizat pe scară largă în țara noastră, cu toate acestea 70% din noile clădiri din Ekaterinburg sunt vândute acum prin HBC. De ce se întâmplă acest lucru?
De fapt, HBC este astăzi cea mai răspândită schemă din Rusia, ocolind legea privind acțiunile. Aproape toate HBCs, care sunt active astăzi în orașul nostru, sunt un dezvoltator de companii, pentru care HBC este de fapt un departament de vânzări. De ce este profitabil pentru dezvoltatori?
Membrii HBC sunt mai puțin protejați decât participanții la producția clasică. La încheierea unui contract de achiziție pe acțiuni, cumpărătorul primește un document în care drepturile și obligațiile sale sunt clar enunțate, iar în caz de probleme își poate apăra drepturile prin intermediul instanței. Specificitatea juridică a activității cooperativelor este ca toți membrii săi să poarte răspunderea comună pentru activitățile sale, iar toate puterile de a lua decizii aparțin conducerii cooperativei. Și dacă consiliul decide să colecteze plăți suplimentare sau să modifice termenul limită pentru obiect, acționarul, chiar și prin instanță, nu va putea face nimic. Dacă organizatorii cooperativei sunt escroci, atunci va fi foarte greu să le țină răspunzători și să-și returneze banii. Garanția nu poate da decât o bună reputație și a înmânat cu succes obiectele dezvoltatorului, care se află în spatele HBC ales. Prin urmare, atunci când alegeți un HBC, este necesar să se consulte cu avocații și să se aplice numai firmelor dovedite pe piață.
Este demn de remarcat faptul că cele mai multe dintre constructorii mari și bine-cunoscute ale orașului nostru sunt acum se deplasează departe de vânzări prin HCC și alte scheme de a eluda legea de a participa la construirea în comun și pentru a muta pe scheme transparente de lucru cu investitorii imobiliari.
Există și alte scheme de eludare a Legii nr. 214. Cele mai frecvente sunt următoarele.
În acest caz, în loc de un acord privind participarea la capitalul propriu cu cumpărătorul este un contract preliminar pentru achiziționarea unui apartament. În conformitate cu acest document în viitor, dezvoltatorul și cetățeanul trebuie să încheie un contract pentru achiziționarea unui apartament nou construit. Un astfel de sistem pare destul de controversat din punct de vedere al legii, deoarece nu există încă un obiect de vânzare sau caracteristicile sale, adică un apartament nu există și nu mai există nimic de cumpărat.
Pe lângă contractul preliminar de vânzare, este posibil un contract preliminar de participare la capital. Acest sistem pare mai sigur. De asemenea, se bazează pe obligația de a încheia un contract de bază până la o anumită dată. Diferența este că cumpărătorul negociază cu constructorul nu despre vânzarea apartamentului, ci despre construcția sa. Prin urmare, în contract există caracteristici tehnice precise ale proprietății care corespund documentației de proiectare. În acest caz, contractul preliminar este un angajament temporar pentru perioada până la primirea permisului de construcție. Principalul risc în acest caz este acela că, la momentul stabilit, compania poate refuza să încheie un contract de bază și să returneze pur și simplu banii.
Atunci când utilizează această schemă, constructorul vinde propriul său (nebancar) factură cetățenilor. Apoi, cetățeanul face o factură cumpărată ca o plată pentru apartamentul aflat în construcție, în baza unui acord, care, de regulă, se numește investiție, ci este de fapt un contract de capital. În ceea ce privește legea, nu banii, ci valorile mobiliare sunt implicate în construcții. Această schemă funcționează, de asemenea, ca una dintre modalitățile de a ocoli legea privind participarea la construcția comună.
Alegerea atunci când cumpără o casă este una dintre opțiunile avute în vedere în acest articol, este necesar, în primul rând, să se bazeze pe propriile sale capacități și nevoi. Reguli generale pentru oricare dintre operațiunile pe piața imobiliară și sunt aici - să fie foarte atent studiu al marilor jucători, colecta informații cu privire la dezvoltatorii imobiliari, verifica documente legale - și petrecerea de casă nouă va fi plăcută și plină de bucurie!
Trimiteți-le prietenilor: