Cumpărați un apartament ereditar

Sursă foto

De multe ori, oamenii refuză să cumpere un apartament pentru un singur motiv - ea a mers la vânzător prin moștenire. Un risc prea mare de litigii viitoare cu mostenitori necunoscute, care pot apărea dintr-o dată, după cinci sau zece ani, și se revendică în apartament, împreună cu o cerere pentru cumpărarea și vânzarea de apartamente de recunoaștere acord nul și neavenit. În acest caz, decizia instanței este văzută de potențialul cumpărător ca fiind imprevizibilă. Este justificat faptul că o asemenea prudență sau teamă provine din incertitudinea și ignoranța întrebării?

Coadă lungă de moștenitori

Să ne amintim normele legislative de bază consacrate în Codul civil (pentru detalii complete vezi secțiunea "Legea moștenirii", articolele 1110-1185).

Proprietatea este moștenită prin voință sau prin lege (articolul 1111 din Codul civil). Al doilea intră în vigoare în absența primului.

Voința poate fi făcută în favoarea oricărei persoane (articolul 1119 GK) care va primi toate în lipsa solicitanților unei cote obligatorii în moștenire. Dreptul la o cotă obligatorie au copii minori sau cu handicap ale testatorului, soțul și părinții persoanelor aflate în îngrijire persoane cu handicap și cu handicap (art. 1149). Ei primesc cel puțin jumătate din cota care s-ar datora fiecăruia dintre ei atunci când se moșteneste prin lege.

Wills pot fi mai multe, ultima este considerată valabilă după dată.

O voință poate fi recunoscută ca nevalabilă în cadrul unei proceduri judiciare dacă este contrafăcută sau dacă în momentul compilării sale persoana a fost incompetentă.

Testatorul poate numi un executor (articolul 1134 GK), care va contribui la civilizația transferului de proprietăți către moștenitori, până când se vor fi certat în cele din urmă.

Dacă nu există voințe sau a fost recunoscută de instanță drept contrafăcută sau nevalidă, atunci proprietatea este moștenită din punct de vedere legal. În acest caz, regula de prioritate: moștenitorii fiecărei linii ulterioare intră în moștenire numai dacă nu există moștenitori ai categoriilor precedente (sau în cazul refuzului de moștenire, lipsindu-i de moștenirea lor în instanța de judecată - articolul 1117 din succesorilor nevrednici.). Ordinea și lista moștenitorilor sunt specificate în art. 1142-1145 și art. 1148:

Prima rundă: copii, soț / soție și părinți ai testatorului (articolul 1142). nepoții testatorului și urmașii lor moștenesc prin dreptul de reprezentare (în cazul în care unul dintre moștenitorii primii au murit înaintea testatorului, partea sa merge în părți egale cu descendenții săi, adică, nepoții testator).

A doua rundă: frații cu drepturi depline și cu fratele jumătate ai testatorului, bunicul și bunica, atât din partea tatălui, cât și a mamei. Copiii fraților și surorilor plini de sânge și de jumătate plini ai testatorului (nepoții și nepoții testatorului), moșteniți prin dreptul de reprezentare (articolul 1143).

A treia întoarcere: frații și surorile plin-frate și jumătate ale părinților testatorului (unchiul și mătușa testatorului). Frații și surorile verișilor ale testatorului moștenesc prin dreptul de reprezentare (articolul 1144).

A 4-a rând: rude de gradul trei de rudenie - străbunicul și străbunul testatorului.

Locul 5: copiii nepoților nativi și nepoatele ale testatorului (veri, nepoți) și frații și surorile bunicilor (veri și bunici).

locul 6: rudele rudelor de gradul al cincilea - veri copii nepotii testator (veri, nepoți și stranepoata), copiii verii săi (verii primari nepoții și nepoatele) și copiii verii săi și bunici (unchi și mătuși).

Cea de-a 7-a coadă: vitregi, fiice vitrege, tată vitreg și mama vitregă a testatorului.

Dacă nimeni nu a declarat dreptul de a moșteni, proprietatea este numită evită și merge la stat, și apoi, ca regulă, este vândută la licitație.

Cu privire la momentul moștenirii

Termenul de intrare în moștenire (articolul 1154 GK) - 6 luni de la data deschiderii moștenirii (ziua morții testatorului sau ziua recunoașterii de către instanța decedatului). Dacă o persoană moștenește proprietatea ca rezultat al refuzului moștenitorului anterior, atunci termenul este adăugat trei luni, adică noul moștenitor are nouă luni pentru a înregistra moștenirea.

În cazul în care perioada de șase luni este omis moștenitorul, nu este fără speranță, astfel cum se menționează la art. 1155: „Curtea poate restabili acest termen și să recunoască moștenitorul a acceptat moștenirea, în cazul în care moștenitorul nu au știut și nu ar trebui să știe despre deschiderea succesiunii sau nu a respectat termenul din alte motive valabile și cu condiția ca moștenitorul, care a ratat termenul de acceptare a succesiunii, transformat instanța de judecată în termen de șase luni de la motivele pentru care lipsesc acest termen a încetat să mai existe. "

Cu alte cuvinte, dacă o persoană avea un motiv întemeiat, de exemplu, era bolnav, absent de mult timp din muncă în străinătate etc., atunci instanța îl poate readuce la dreptul la moștenire.

Problema poate fi rezolvată fără a se recurge la instanță "cu condiția acordării în scris a tuturor moștenitorilor care au acceptat moștenirea".

Cel mai important: statutul limitărilor prin moștenire nu este limitat prin lege. Moștenitorul trebuie să se adreseze instanței în termen de trei ani de la momentul în care a aflat despre moartea testatorului. Cu toate acestea, ar putea învăța despre acest lucru după 5, 10 sau 15 ani, dacă motivul pentru o asemenea ignoranță lungă este recunoscut ca respectuos. Este în această incertitudine temporară faptul că principalul pericol pentru cumpărătorul apartamentului ereditar consta: moștenitorul neînregistrat poate apărea în orice moment, chiar și după ani de la moartea proprietarului apartamentului. Singura speranță pentru cumpărător este decizia instanței în favoarea sa.

Curți - pentru un cumpărător de bună credință

Apropo, aici există un aspect mai important: dacă proprietatea a fost cumpărată la un preț mai mic, atunci instanța poate califica o astfel de achiziție ca fiind necinstită. Fără îndoială, este mai bine să se precizeze în contractul de vânzare a unui apartament prețul întreg - nu este doar garantat pentru a reveni toate cheltuite pentru achiziționarea de active, în cazul extrem, adică, recunoașterea tranzacției nulă, dar, de asemenea, sprijină cu fermitate achiziționarea de integritate.

Cu alte cuvinte, dacă ai moștenit apartamentul a fost vândut, iar apoi a anunțat noul moștenitor și cere să recunoască tranzacția invalid, acesta poate primi doar o compensație de partea lor de moștenire, din care el va trebui să se aplice moștenitorilor, care au vândut un apartament.

Putem spune că, teoretic, instanțele judecătorești sunt de partea unui cumpărător de bună credință. Există exemple de decizii înapoiate în practica judiciară, dar sunt puține în număr.

Și totuși, teoria rămâne o teorie, iar principalele nuanțe și probleme sunt mai vizibile pentru profesioniștii care se confruntă inevitabil cu imobilele ereditare.

Merită să cumpărați?

Aproape nimeni nu poate răspunde la această întrebare mai bine decât agenții imobiliari, care sunt în spatele multor ani de vânzări de apartamente ereditare. Și dacă vă decideți să cumpărați, este mai bine să anticipați riscurile posibile în avans. Pentru consultări am apelat la experții agențiilor imobiliare din Moscova.

- Merită să cumperi un apartament moștenit? Cât de mari sunt riscurile pentru cumpărător și ce sunt acestea? Este important să se precizeze costul total al contractului?

Vitaly Ponomarev, managerul "BEST Real Estate", departamentul "La baricadă":

"Înainte de a cumpăra orice apartament, și mai ales" ereditar ", trebuie să identificați toate riscurile posibile pentru cumpărător. Principalul risc de a cumpăra un apartament achiziționat de către vânzător prin moștenire este lipsa posibilității de a verifica toți potențialii moștenitori care pot pretinde proprietate ereditară. Cumpărătorul și agentul imobiliar nu vor putea afla despre toate rudele care își pot revendica drepturile. Despre astfel de moștenitori potențiali nu pot cunoaște și rude întotdeauna rudele.

Doar un exemplu din practică: după moartea unui bărbat cu privire la dreptul la moștenire, fiul de la prima căsătorie, despre care nu știau "singura" fiică (crezută) de la cea de-a doua căsătorie.

Perioada generală de prescripție este de trei ani. Dar, în acest caz, trei ani de la momentul decesului testatorului, și din momentul în care moștenitorul a învățat sau ar fi trebuit învățat de la moartea unei astfel de persoane. O rudă de moartea moștenitorului ar putea învăța câțiva ani, de exemplu, în legătură cu călătoriile de afaceri pe termen lung în străinătate, serviciul militar, închisoare sau este succesorul etapei a 2-a sau a 3 (în absența moștenitorii unui stadiu anterior), și rareori a comunica cu morții. Prin urmare, nu există nici o garanție că o astfel de persoană declară dreptul lor de a împărtăși în apartament la 3, 5 sau 10 ani, dacă dovedește că nu știa despre moartea unei rude.

Recent, practica judiciară în astfel de cazuri a luat puțin partea persoanei care a luat moștenirea la timp. Curțile spun moștenitorilor nașterii târzii că, dacă sunteți rude apropiate, ar fi trebuit să știți despre moartea testatorului. Și dacă nu știai despre moarte, atunci ce fel de rude sunteți? Termenul de prescripție este considerat din momentul decesului. Dar acest lucru nu garantează faptul că moștenitorul potențial nu va putea restabili termenul de acceptare a moștenirii.

Costul complet în contract ar trebui să fie indicate atunci când cumpără orice apartament, deoarece numai acest lucru garantează posibilitatea de compensare integrală în cazul încetării tranzacției. Casele ancestrale pentru a verifica nu este posibil, astfel încât nici un agent nu poate garanta 100% că client nu sa este nici un risc pentru cumpărător, odată cu apariția altor pretendenți la apartament, și, respectiv, și să returneze întreaga sumă la un subevaluate în contract. Decizia pentru cumpărător. Uneori, clienții să ia un astfel de risc atunci când cumpără, în timp ce câștigă ceva mai valoros și important pentru tine.

Dar este important să înțelegem ce situație specifică într-o anumită tranzacție. Nu se poate spune nici "pentru", nici "împotriva" pentru achiziționarea de apartamente ereditare în general. În ceea ce privește orice tranzacție imobiliară, trebuie să evaluați profund situația pentru fiecare apartament în parte. "

Oksana Myagkova, avocat al sucursalei secundare a Agenției "ABC de locuințe":

Moștenirea poate fi luată în termen de șase luni de la data deschiderii moștenirii. După șase luni, la cererea unui moștenitor, a ratat termenul de acceptare a succesiunii, moștenitorul a încălcat dreptul său rănit pe baza și în conformitate cu art. Codul civil 1155 poate recupera și solicita o cotă în apartamentul ereditar, acesta este riscul cumpărătorului apartamentului ereditar. Vânzarea sau cumpărarea după trei ani de la intrarea în moștenire, din practică, sunt cele mai sigure, deoarece în această perioadă, de regulă, toți moștenitorii au posibilitatea de a învăța despre deschiderea moștenirii (ziua de deschidere a moștenirii este recunoscut ziua morții testatorului (art. 1114 Cod civil)), iar această perioadă de timp suficientă pentru a restabili drepturile lor sunt încălcate.

În ceea ce privește apartamentul ereditar și pentru oricare altul este necesar în contractul de vânzare să se indice valoarea de piață integrală a apartamentului achiziționat, în caz de încetare a contractului de vânzare vânzătorul este obligat să restituie apartamentul cumpărătorului și primit de specificat bani contract de vânzare, și moștenitorul, dreptul a fost încălcat poate pretinde nici o parte în apartamentul moștenit sau ponderea valorii apartamentelor vândute ereditare. Și, desigur, va fi interesant pentru a obține o parte din costul total al contractului de cumpărare și vânzare a apartamentului, de moștenitorii vânzători.

- Oksana, au existat cazuri demonstrative de tranzacții cu bunuri imobiliare ereditare în practica companiei dvs. și ce ați putea oferi consultanților clienților potențiali (vânzători și cumpărători)?

- Agentia noastra a proiectat mai mult de o afacere cu apartamente ereditare deținute anterior măsurile necesare pentru a reduce riscul de achizitie ereditar al apartamentului. O astfel de acțiune este de a obține o declarație autentificată notarial moștenitori, moștenitori potrivit căreia vânzătorii sunt de acord să plătească moștenitorilor necunoscute (dacă există arată brusc și să declare drepturile lor sunt încălcate), în mod independent și pe propria lor cheltuială, nu permite retragerea cumpărătorului moștenit apartamentul.

- Și dacă a fost ratată moștenirea și apartamentul este decorat printr-o curte, cât de rău este pentru vânzare? Sau se eliberează printr-o hotărâre judecătorească ca urmare a unui litigiu între moștenitori? Este aceasta reflectată în lichiditate, prețul apartamentului?

- Pentru profesioniști astfel de tranzacții cu bunuri imobile pe care acte juridice este decizia instanței, care a intrat în vigoare, inclusiv decizia instanței privind reînnoirea condițiilor de intrare în moștenirea nu este un fel de facilitate. Teoretic, în cazul în care există o hotărâre judecătorească, care a intrat în vigoare, o considerăm ca fiind o confirmare a faptului că problema moștenitorilor și apartamentul a fost deja luate în considerare, și este asupra litigiului. Din acest punct de vedere, un astfel de document constitutiv calmează un pic de lichiditate, precum și prețul nu este reflectat. Cu toate acestea, toate cazurile sunt individuale. "

Legacy și notar

Studiind nuanțele de legiferare sau raționamentul cu privire la oportunitatea cumpărării unui imobil ereditar, nu poți să te întorci la persoana principală care conduce cazurile ereditare - notar. În plus, cele mai recente inovații din legislația notarială au oferit o mai bună protecție pentru un cumpărător de bună credință și deschiderea informațiilor. Pentru a înțelege principalele aspecte, ne-a ajutat Alexei Komarov, notar la St. Petersburg.

- Există o situație în care diferiții notari conduc aceeași moștenire?

- Acest lucru se poate întâmpla numai ca urmare a eșecului sistemului electronic, care este aproape imposibil. Chiar dacă se întâmplă acest lucru, notarii care efectuează cazuri ereditare vor vedea în program că cazul ereditar este deschis incorect și problema va fi rezolvată. Interesele moștenitorilor, în orice caz, nu vor suferi.

- În cazul în care testatorul a murit, atunci notarul de moștenitori informează despre aceasta (dacă există o voință) sau dacă moștenitorii trebuie să se adreseze ei înșiși?

- Achiziția, ca moștenire, a drepturilor și obligațiilor de proprietate ale testatorului este dreptul moștenitorilor și, ca regulă generală, nu creează obligații pentru potențialii moștenitori.

- Care este costul serviciilor notarului, care conduce afacerea ereditară și care este lucrarea notarului în cazul înregistrării apartamentului prin moștenire?

- Sarcina notarului - pentru a asigura un transfer legal de proprietate și / sau a drepturilor de proprietate și obligații ale testatorului, bazată pe voința sa exprimată în voința sau în lipsa acestuia - în conformitate cu legea. Controlul transferului legal al dreptului este foarte importantă din punct de vedere al cifrei de afaceri civile, deoarece garantează noul proprietar care a dobândit proprietatea de la actul de proprietate moștenitor rezistente. Costul pentru succesiune este format din mai mulți factori și depinde de compoziția de proprietate, numărul de moștenitori și beneficiile pe care le au, etc. În medie, designul moștenirii costă moștenitorul de la 7.000 la 10.000 de ruble.

- Baza însăși - ca formă - există, în ceea ce privește ocuparea ei, este necesar să se clarifice cu FNP, dar cred că la St. Petersburg toți notarii și-au făcut deja voința acolo.

- Ce ați putea sfătui cumpărătorul apartamentului, care a fost transferat vânzătorului prin moștenire? Există, după părerea dvs., riscuri și cum pot fi minimizate?

- Problema este că astăzi în Rusia orice bază pentru drepturile de proprietate ale vânzătorului poate fi contestată. Indiferent de ce tranzacție se află în partea de jos a titlului. Testatorul însuși ar putea dobândi proprietatea moștenită a tranzacției în formă simplă și dreptul său înregistrat în USRD poate fi contestat sau nul.

- Ce ați putea sfătui cumpărătorilor?

- 1. Achiziționați proprietatea moștenită, cel puțin după un an de la data înregistrării titlului proprietarului. Un an este perioada de prescripție pentru tranzacția în discuție.

Asigurarea titlului - protecție suplimentară

Astăzi, cumpărând un apartament ereditar, cumpărătorul este protejat de probleme mai bune decât, de exemplu, acum 10-15 ani. Riscurile sunt reduse, dar nu sunt excluse. Protecție suplimentară poate fi asigurată prin asigurarea de titluri, care încă nu a primit recunoașterea corespunzătoare în Rusia și este în cerere scăzută. Nu toate societățile de asigurări oferă un astfel de serviciu, deși asigurarea titlului este considerată promițătoare pentru Rusia, este un instrument fiabil de protecție financiară a proprietarului.

Articole similare

Pagina anterioară

Pagina următoare