În condițiile unei lipse de spațiu modern de depozitare și de birouri, co-investiția în construcția unei clădiri este adesea singura ocazie de a deveni în viitor locatarul unei părți a zonei sale. Variantele de înregistrare a relațiilor reciproce ale părților pot fi diferite. În acest articol, vom lua în considerare o astfel de metodă, atunci când un viitor chiriaș plătește o anumită sumă dezvoltatorului înainte de construcție (sau în timpul construcției instalației). După punerea în funcțiune a clădirii, chiriașul ocupă în prealabil zonele convenite, iar suma transferată dezvoltatorului este compensată treptat în funcție de chiria datorată. În plus, cititorul învață despre ce înregistrări trebuie să fie făcute în contabilitatea contabilității și cum să evitați greșelile în calcularea impozitelor.
Contract de închiriere preliminar
Este clar că fiecare dintre părți (viitorul locator și locatarul) în acest caz încearcă să-și rezolve propriile probleme. Dezvoltatorul primește bani și încrederea că spațiile din clădirea construită nu vor fi inactive fără "locatari". La rândul său, locatarul este interesat să obțină garanții că, după câteva luni, el va fi capabil să devină un utilizator de anumite facilități (situate într-o anumită zonă a orașului care îndeplinesc cerințele tehnice sau de altă natură, etc.). Mai mult decât atât, această participare la proiect, de regulă, garantează prețuri mai mici pe unitatea de suprafață în perioada de leasing pe termen lung în comparație cu cei care vor fi oferite în restul chiriașilor, contractele la care se va semna proprietarul după intrarea în clădirea în funcțiune.
Pentru a încheia un contract de închiriere în timpul construirii dezvoltatorului de clădire nu poate, pentru că, în virtutea art. 608 din Codul civil de dreptul de a închiria proprietatea aparține proprietarului său. iar dreptul de proprietate asupra obiectului finit îi va apărea numai după întocmirea actului de acceptare a clădirii în exploatare și efectuarea înregistrării de stat în modul stabilit. În plus, conform paragrafului 1 al art. 607 din Codul civil al Federației Ruse, pot fi închiriate clădiri, structuri sau părți ale acestora. Cu alte cuvinte, obiectul în etapa de construcție neterminată nu poate face obiectul unui contract de închiriere. Prin urmare, una dintre posibilele opțiuni pentru formalizarea relației dintre dezvoltator și viitorul chiriaș este încheierea unui contract de închiriere preliminar. Luați în considerare cerințele de bază pentru forma și conținutul acesteia.
Astfel, obiectivul principal pe care contractul preliminar este chemat să îl soluționeze este de a obliga părțile să semneze în viitor contractul principal de închiriere pe termen lung (întreaga clădire sau sediul individual al acesteia). Contractul preliminar se face în scris (clauza 2, articolul 429 din Codul civil), dar, spre deosebire de contractul de închiriere pe termen lung, nu are nevoie de înregistrare de stat.
Un acord preliminar, potrivit căruia părțile se angajează să încheie un acord în viitor care face obiectul înregistrării de stat, nu este supus înregistrării de stat (paragraful 14 al Scrisorii de informare a Președintelui Curții Supreme de Arbitraj RF nr. 59).
Articolul 429 din Codul civil al Federației Ruse stabilește că contractul preliminar trebuie să conțină condiții care să permită stabilirea obiectului, precum și alte clauze materiale ale contractului principal (locația clădirii sau a spațiilor individuale, termenul de închiriere, taxa etc.). În plus, contractul preliminar precizează perioada în care părțile se angajează să încheie un contract de bază. Dacă nu este specificată o astfel de perioadă, contractul principal trebuie semnat în termen de un an de la data încheierii contractului preliminar.
Banii transferați în contul de decontare al constructorului sunt menționați în contractul preliminar de către părți în moduri diferite: depozit, garanție, depozit de garanție etc. În ceea ce privește contabilitatea și contabilitatea fiscală, numele și esența și scopul acestei plăți sunt de o importanță capitală. În cazul în care ne gândim, aceste fonduri, în primul rând, asigură "lipsa disponibilității" viitorului chiriaș din proiect. În al doilea rând, acestea servesc drept sursă suplimentară de finanțare pentru dezvoltator. În al treilea rând, această sumă va fi creditată treptat la plata lunară datorată de locatar. Aceste condiții determină procedura de reflectare a tranzacțiilor în contabilitate și în scopuri de impozitare a profitului.
Cel mai adesea contractul folosește numele de "depozit".
Depozitul va fi recunoscut suma de bani emise de către o parte contractantă la contul datorate de acesta pentru plățile contractuale către o altă parte în dovada contractului și în asigurarea punerii sale în aplicare (alin. 1, art. 380 din Codul civil).
Articolul 381 din Codul civil al Federației Ruse stipulează că, în cazul în care obligația este reziliată înainte de executarea ei prin acordul părților sau datorită imposibilității executării, depozitul trebuie returnat. În cazul în care partea care a dat depozitul este responsabilă pentru neîndeplinirea contractului, atunci rămâne la cealaltă parte, dacă partea care a primit depozitul este responsabilă, este obligată să plătească celeilalte părți suma dublă a depozitului. În plus, partea responsabilă de neîndeplinirea contractului trebuie să despăgubească cealaltă parte pentru pierderi cu compensarea valorii depozitului, cu excepția cazului în care contractul prevede altfel.
În același timp, trebuie remarcat faptul că legitimitatea obținerii de bani pe baza contractelor de leasing prealabil este o chestiune de dezbatere. Unii experți insistă că un astfel de contract nu poate stabili obligația de a transfera orice tip de fonduri monetare. Cu toate acestea, instanțele de arbitraj, de regulă, nu susțin acest punct de vedere, deși califică aceste fonduri în moduri diferite.
După cum vedem, nu există o uniformitate în practica arbitrajului cu privire la această problemă. Răspunsul la întrebare, care sunt aceste fonduri - un avans sau un depozit, afectează doar valoarea responsabilității părților în cazul refuzului de a încheia un contract de închiriere pe termen lung. În cazul în care dezvoltatorul a refuzat să semneze contractul principal, atunci avansul ar trebui returnat la suma primită anterior, iar depozitul - în dimensiune dublă. În cazul în care potențialul chiriaș a refuzat să semneze contractul de închiriere, atunci dezvoltatorul este obligat să returneze avansul primit, în timp ce are dreptul de a păstra depozitul. Cu toate acestea, judecătorii sunt aproape în unanimitate de acord că părțile pot intra în contractul preliminar condiția de transfer de fonduri, care ulterior sunt compensate împotriva decontării datoriei în cadrul contractului principal de închiriere pe termen lung.
Reflectarea operațiunilor de la constructor
În contabilitatea constructorului în momentul primirii fondurilor în baza unui contract preliminar, se face următoarea înregistrare: Debit 51 Credit 62, subaccount "Avansuri primite". Suma indicată de potențialul chiriaș nu poate fi recunoscută ca finanțare țintă. Prin urmare, nu există motive pentru reflectarea ei pe contul aceluiași nume. Viitorul chiriaș nu este co-investitorul real al construcției clădirii. El transferă numai suma în avans, care, de fapt (după semnarea contractului principal) va fi o plată în avans a serviciilor pentru închirierea spațiilor.
Din acest motiv, nu există nici o îndoială că, la momentul primirii banilor, dezvoltatorul trebuie să perceapă din această sumă TVA care trebuie plătită la buget. În același timp, nu există motive pentru includerea acestor fonduri în baza impozabilă pentru impozitul pe profit, deoarece, în virtutea alin. 1 p. 1 al art. 251 din Codul fiscal Fiscal, veniturile primite sub forma plății anticipate a bunurilor, lucrărilor și serviciilor nu sunt luate în considerare la determinarea bazei de impozitare (dacă organizația aplică metoda de angajare). În acest caz, venitul impozabil va rezulta din partea dezvoltatorului după prestarea serviciilor de închiriere a spațiilor sau a clădirii în ansamblu.
LLC "Developer" și SA "Tenant" a semnat un contract preliminar de închiriere, în conformitate cu care societatea este obligată să transfere în contul de decontare a dezvoltatorului 59 000 000 de ruble. Această sumă reprezintă costul de închiriere a spațiului timp de 10 luni. După ce părțile au semnat contractul de închiriere pe termen lung și transferul spațiilor în folosința chiriașului, această sumă este creditată pentru rambursarea lunară a arieratelor companiei pentru servicii de închiriere în cuantum de 50% din plățile aferente chiriei.
Contabilul LLC "Developer" va reflecta tranzacțiile în cont după cum urmează:
Să spunem câteva cuvinte despre specificul contabilizării sumelor enumerate de un potențial chiriaș.
Nuanțe de contabilitate pentru un viitor chiriaș
Articole similare
-
Organizarea construcției unei clădiri industriale cu un singur nivel
-
Urmăriți construcția camerei web a centrului media ntv online
Trimiteți-le prietenilor: