Investiția în teren
Fraza înaripată a lui Mark Twain: "Cumpărați teren - nu mai este produs", pe care brokerii atât de îndrăgostiți, nu este prea potrivit pentru Rusia. Într-o țară în care există zeci de milioane de hectare de teren nedezvoltat, lichiditatea multor loturi puse în vânzare ridică îndoieli serioase. Participanții la piață au declarat DailyMoneyExpert de ce investițiile private în terenurile rusești au pierdut practic relevanța.
Experții sunt foarte pesimiști în privința pieței funciare. Și nu vorbim nici măcar despre regiunea rusă, ci despre siturile din regiunea Moscovei situate la o distanță medie de la Centura de la Moscova.
"Nu are sens să investești în pământ. Acum, piața vinde terenuri care sunt deja pregătite pentru construcții și sunt vândute cu o reducere. Adesea sub cost, "- spune directorul de afaceri direcția companie imobiliară Strategie Capital Advisor Natalia Kruglova.
Achiziționarea de terenuri sub forma unui bun sau a unui mijloc de economisire a banilor este o perspectivă dubioasă, în special datorită creșterii impozitelor și controlului asupra utilizării de către legislația rusă, sunt sigur că directorul general al Clubului de Votchina, Mikhail Mikhailov.
Cu toate acestea, cetățenii care vor să investească în teren se vor găsi întotdeauna. Să încercăm să înțelegem perspectivele unei astfel de achiziții. În acest articol, nu vom dezasambla în mod special achiziționarea de terenuri cu un contract și fără un contract în satele organizate.
În prezent, investitorul privat are trei opțiuni principale de a investi în acest activ:
- să cumpere teren agricol în calculul creșterii valorii sau transferului către IZhS (construcția de locuințe individuale) cu vânzare ulterioară;
- cumpărarea unui teren în asociația vilei sau în sat, bazându-se pe creșterea ulterioară a valorii;
- să cumpere un teren pentru implementarea propriului proiect de dezvoltare.
Există, de asemenea, a patra opțiune - de a cumpăra teren agricol și de a organiza o fermă pe acesta, dar aceasta nu este o investiție, ci mai degrabă deschiderea unei noi afaceri.
Kruglova consideră că astăzi nu va fi posibilă cumpărarea ieftină a terenurilor agricole și apoi vânzarea costisitoare. "Prețurile nu cresc, dar costul" deținerii "terenului crește înaintea ochilor noștri. O lungă perioadă de timp pentru a sta în activ nu va reuși: toate reglementarea a cifrei de afaceri a terenurilor în Rusia este acum axat pe combaterea speculatorilor. Chiar și dezvoltatorii mari își vinde băncile de teren, dacă planurile pentru dezvoltarea lor nu se încadrează în 3-5 ani ", a subliniat expertul.
"Nu trebuie să ne așteptăm la creșterea valorii terenurilor agricole în următorii 1.5-2 ani. Cu toate acestea, în trei sau patru ani, creșterea poate fi de la 6% la 9% pe an ", spune Polina Yakovleva, directorul departamentului imobiliare rezidențiale NAI Becar.
Investițiile în terenurile agricole pot părea atractive dacă le considerăm investiții în producători reali, a remarcat Mikhailov.
"Investiția în terenuri agricole este posibilă numai în contextul dezvoltării producției de profil - agricultură. Având în vedere sancțiunile și politica de substituire a importurilor, cu anumite sprijin guvernamental, astfel de proiecte pot deveni interesante "Sunt de acord cu colegul meu Vishin.
"Între timp, există puține oferte lichide pe piața terenurilor agricole. Astăzi, cea mai mare parte a terenurilor oferite spre vânzare este concentrată în suburbiile Moscovei, care se învecinează cu regiunile vecine. Acestea, de regulă, nu sunt interesante pentru dezvoltarea producției agricole și a construcției de locuințe. Cu alte cuvinte, acestea sunt oferte low-lichide. Cu toate acestea, aceste zone de teren sunt cele mai importante reduceri ", a subliniat Menzhunov.
Investițiile în terenuri agricole, dacă nu poartă utilizarea lor în scopul propus, este greu de potrivit pentru publicul larg, ca atunci când cumpără există multe capcane. piață Nna o mulțime de escrocherii, și a vândut terenul, ca regulă, suprafață foarte mare, ceea ce înseamnă un prag înalt de intrare, a conchis partenerul coordonator al «dezvoltare M9» Maxim Morozov.
Casă în sat
Investiția în vile și sate are sens dacă vila nu se află la mai mult de 80 km de oraș, iar satul - 40 km. De asemenea, parcelele ar trebui să aibă un set minim de utilități - electricitate și apă.
"Un mare plus pentru parcelele din sate este disponibilitatea gazului principal", a declarat Roman Konyakhin, managerul expoziției de case "Țară mică".
El a adăugat că sistemul de canalizare central în sate și sate de vacanță, de obicei, nu, astfel încât investitorul ar putea să facă o canalizare autonomă, pentru că nu fiecare cumpărător final este dispus să cumpere terenuri fără insumarea canalizare.
În general, potențialul investițional al zonelor sate și suburbane nu este mult mai mare decât cel al terenurilor agricole.
Dezvoltatorul tău propriu
Participanții la piața opțiunilor cele mai profitabile consideră că achiziționarea unui teren pentru intrarea ulterioară în proiectul de dezvoltare, în scopul de a-și retrage cota de metri sau de bani. Cu toate acestea, concurența în acest domeniu este ridicată, iar investitorul va avea nevoie și de cunoștințe specifice.
"Mulți dintre proprietarii de astăzi au ajuns" pentru un sac de cartofi ". Recent, taxele de teren au fost ridicate, legând baza de calcul la valoarea cadastrală, care, firește, a determinat proprietarii să caute modalități de realizare a terenului ", - a spus Vishin.
"Astăzi este dificil să se mențină un site", scos în timp util de schema de corupție și agățat în balanță până la vremuri mai bune ". Recent, vedem un număr mare de proprietari de pământ cu cereri: faceți cel puțin ceva cu site-ul nostru, vindeți, să ia în proiectul de dezvoltare ", - a spus Vishin.
De exemplu, compania "Absolute Real Estate" a transferat în timp util terenurile sale de la construcția agricolă la cea rezidențială, iar multe proiecte sunt acum implementate pe site-ul fostelor terenuri agricole. Cu toate acestea, există multe active "încurcate" care, cu excepția scopului propus, nu pot fi realizate, a explicat directorul general adjunct al Est-a-Tet. Vladislav Lutskov.
În momentul de față, în ceea ce privește dezvoltator de proiecte suburbane porțiuni interesante de 5-20 m, la o distanță de 10 până la 50 km de Ring. Direcția cea mai lichidă este cea din vest, cea mai nelichidă este cea de est. Separat considerate site-uri din New Moscova, din cauza statutului și perspectivele de dezvoltare a capitalului său, dar, de asemenea, asociat cu ei și un dezavantaj semnificativ - toate aprobările trec prin Moscova, astfel încât costurile vor fi semnificativ mai mare decât în zona, a spus Vishin.
Rezultate și perspective
„Nu sunt sigur că, în general, investițiile în terenuri poate genera venituri, dar care nu exclude situația locală, cum ar fi o cunoaștere personală din interior a unor zone și planuri pentru dezvoltarea sa viitoare. În special, este posibil să se investească în teren în apropierea drumului viitor, dar este un joc de noroc, cu șansa de a câștiga nu mai mult de 50%“, - a spus Kruglov.
În lumina ultimelor transformări, una dintre zonele cele mai promițătoare este peninsula Crimeei, a adăugat Mihailov.
Kruglova este sigură că pe termen lung așteptăm o creștere a ofertei de prețuri reduse, o lipsă de lichiditate și o creștere a sarcinii fiscale. "În combinație, deținerea de terenuri are sens doar dacă se știe cum să o folosim aici și acum", a subliniat Kruglova.
Piața imobiliară stagnează, prețurile pentru obiecte sunt în scădere, sunt de acord cu colegul meu Morozov.
Astfel, în prezent, investițiile în terenuri sunt practic lipsite de sens. Transferul terenurilor agricole pentru IZHS este complex și scump, dar nu toată lumea va fi capabilă să-și dezvolte ferma. Loturile din cabane și sate vor da doar 10% pe an și apoi în viitor, iar intrarea în proiectul de dezvoltare va necesita un teren foarte bine localizat, cu posibilitatea de a comunica. Prin urmare, investitorul terestru poate să se bazeze numai pe insider și pe căutarea unor active subevaluate reale. EMD.
Cel mai des citit:
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: