Livena Snezhana Valeryevna
În companiile care nu au un avocat, în mod tradițional grijă să ÎNCHEIE INCHIRIERE toată responsabilitatea se bazează pe umerii contabili. DAR CONTABILITĂȚI NU SUNT EDUCAȚIE JURIDICĂ, PENTRU CĂ ESTE UȘOR DE A SE FĂRĂ SĂ FIE.
În acest sens, am pregătit un ghid detaliat pentru încheierea contractelor de închiriere pentru conturile societăților-rezidenți care lucrează fără avocat.
RELAȚIE LEGATĂ CU ACORDUL! Forma contractului trebuie respectată.
Dar locatarii probleme care ocupă spații fără un contract, nu numai că pot „cere“, în orice moment, care este numit, ci și în faptul că plata pentru chiria ei încă mai au. Unii chiriași cred că, dacă nu există nici un acord, este posibil să refuze să plătească chirie în cazul în care comportamentul proprietar greu de rezolvat. Dar nu.
Practica judiciară cunoaște cazuri de ordin următor.
Sfârșitul povestirii este neplăcut. Pavilion proprietarul (locatorul) recuperate de la fostul chiriaș datoria, care este în mod legal, în acest caz a devenit cunoscut nu de închiriat, și îmbogățirea fără justă cauză (art. 1105 Cod civil 1,102). Cantitatea de îmbogățire fără justă cauză este determinată de prețul (chirie), care a existat în momentul utilizării peste a, și în locul în care sa întâmplat.
Așadar, atragem atenția asupra faptului că este necesar să încheie contracte de închiriere, în caz contrar, chiriașul poate pierde locația în orice moment și, în același timp, nu va fi nici măcar eliberat din chirie.
Pentru a formaliza în mod corespunzător relațiile de închiriere pe spațiile nerezidențiale, trebuie să țineți cont de o serie de puncte foarte importante. Să le analizăm în detaliu.
Contractul de închiriere se încheie în scris. Legiuitorul nu are nevoie de o notare a contractului de închiriere. Dar aveți dreptul de a nota contractul. Închirierea de bunuri imobile, astfel cum sunt definite la art. 609 CC, este supusă înregistrării de stat. O excepție de la această regulă generală este prevăzută numai pentru închirierea de clădiri și structuri, cu condiția ca perioada de închiriere să fie mai mică de un an. Prin urmare, mulți chiriași preferă să încheie contracte de închiriere pe o perioadă de 11,5 luni, iar ulterior să încheie un nou contract. Dacă doriți să luați în siguranță încăperile, încheiați contracte pe termen lung.
În cazul în care contractul este supus înregistrării de stat, stabiliți obligațiile părților de ao implementa. Menționați în contract care dintre părțile contractante își asumă obligația de a pregăti și de a preda documentele necesare autorității de înregistrare, care parte este responsabilă de costurile înregistrării tranzacției.
În practică, foarte des există întrebări cu privire la faptul dacă acest contract de închiriere sau un acord suplimentar este supus înregistrării sau nu. Există cazuri controversate.
Pentru majoritatea cazurilor discutabile există explicații ale Președinției Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse. Fără a vă distrage atenția de la justificarea legală, prezentăm tezele acestor clarificări cu privire la cele trei situații cele mai comune pe care trebuie să le cunoașteți.
2. Atunci când extinderea contractului de închiriere a clădirii, un deținut pentru o perioadă mai mică de un an, pentru aceeași perioadă după încheierea termenului inițial de leasing, relațiile dintre părți sunt reglementate de noul acord de închiriere, care nu face obiectul înregistrării de stat în virtutea paragrafului 2 al articolului 651 din Codul civil.
3. Contractul de închiriere a unei clădiri reînnoit pe o perioadă nedeterminată nu are nevoie de înregistrare de stat. întrucât, conform clauzei 2 din articolul 651 din Codul civil al Federației Ruse, un contract de închiriere de clădiri este încheiat pentru înregistrarea de stat numai pentru o perioadă de cel puțin un an (și nu pentru o perioadă nedeterminată).
Înainte de a intra în contract, este necesar să vă familiarizați cu documentele care confirmă dreptul locatorului de a închiria clădirea (spațiile) pentru care aplicați.
Potrivit articolului 608 din Codul civil al Federației Ruse, dreptul de a închiria proprietatea aparține proprietarului său. Locatorul poate fi, de asemenea, o persoană autorizată prin lege sau proprietarul să închirieze proprietatea. De exemplu, conform paragrafului 2 al art. 295 și p. 1 din art. 297 din Codul civil al întreprinderii sau instituției în gestionarea economică sau gestionarea operațională a spațiilor non-rezidențiale închiriate, este liber să acționeze în calitate de proprietari obținut acordul prealabil al proprietarului locului sau persoana autorizată de acesta.
Rețineți că astăzi, foarte des sunt cazuri când locațiile sunt închiriate de persoane neautorizate.
De exemplu, o organizație care nu este proprietarul însuși, ci doar un chiriaș, închiriază sediul pentru subînchiriere. În același timp, ea nu are dreptul să se subînchirieze, iar subcontractantul nici măcar nu informează despre asta. Dimpotrivă, încheierea unui contract cu el, se numește el însuși proprietarul inițial cu drepturi depline.
Noi, fiind angajat în furnizarea de servicii juridice, cazuri, de asemenea, întâlnite în cazul în care Locatorul nu a semnat un contract de CEO, si persoane fizice neautorizate - manager, contabil șef, director adjunct. Directorul general a spus că chiria "avem contabilitate" sau "adjunct pe partea economică." Acești oameni semnează contractul. Dar de cele mai multe ori acționează fără o împuternicire corespunzătoare.
Anul trecut, o mică companie de calculatoare a închiriat două birouri pentru birou. Din partea locatorului, contractul a fost semnat de către manager cu privire la aspectele organizatorice care acționează pe baza unei procuri juridice semnate de directorul general. Cu toate acestea, șase luni mai târziu, când a apărut un litigiu între părțile contractului de leasing, a devenit clar că societatea informatică nu avea o copie a procurii, pe baza căreia reprezentantul a semnat contractul cu locatorul. Și de la locator aceeași procura a dispărut în consecință. În acest sens, era vorba de semnarea contractului de către o persoană necorespunzătoare și, prin urmare, de recunoașterea tranzacției ca fiind nevalidă și de evacuarea locatarului.
Contractul de închiriere trebuie să includă informații care vă permit să specificați proprietatea care urmează să fie transferată locatarului ca obiect de închiriere. întrucât, în conformitate cu articolul 607 din Codul civil al Federației Ruse, lipsa unei descrieri a obiectului contractului de închiriere atrage nevalabilitatea contractului.
Contabilul, care lucrează la încheierea contractului de leasing, ar trebui să știe și să-și amintească următoarele.
Contractul de închiriere pentru birou și depozit trebuie să conțină următoarele informații despre obiectul de închiriere.
- descrierea amplasării camerei în clădire (etaj, număr cameră, etc.);
- zona spațiilor închiriate în conformitate cu pașaportul tehnic al ITO;
- repartizarea spațiilor închiriate (de exemplu, pentru birouri, pentru depozitare, pentru activități educaționale etc.).
Pentru contractul de închiriere este necesar să se aplice pașaportul tehnic al clădirii sau care conține, de asemenea, explicaŃia toate datele transmise la fața locului. Aceste documente contine toate caracteristicile unui spațiu transmis (zonă, numărul de camere, amenajarea de scări, uși, ferestre și altele asemenea. D.) și planul său schematică. În cazul în care spațiile închiriate este format din mai mult de o cameră, iar dacă unele dintre cilor sunt de bază și unele - filială, într-o anexă la contract trebuie să fie plan de etaj grafic care toate aceste elemente și pentru a asigura semnătura și ștampila ei a locatorului .
Proprietatea este închiriată împreună cu toate accesoriile și documentele aferente (pașaport tehnic, certificat de calitate etc.), dacă contractul nu prevede altfel. În cazul în care aceste accesorii și documente nu au fost transferate, dar fără a le locatarul nu poate utiliza proprietatea, în conformitate cu scopul sau în mare măsură lipsit de ceea ce avea dreptul să se aștepte la încheierea contractului, acesta poate solicita furnizarea cu proprietarul unor astfel de accesorii și documente sau rezilierea contractului, precum și compensarea daunelor.
Din cauza înregistrării incorecte a termenilor contractului de închiriere, părțile pot intra într-o capcană legală.
Mai târziu în incinta în 183kv. metru Proprietarul a preluat un partener chiriaș mai profitabil, iar originalul în loc de 183 de metri pătrați prevăzut. metri a fost prevăzut cu un spațiu de 500 de metri pătrați. metri. Și taxa de închiriere pentru contract a fost de 1 metru pătrat.
Chiriașul a solicitat instanței de arbitraj protecția drepturilor sale. Dar instanța a respins chiriaș în apărarea intereselor sale și consideră a fi încheiat între părțile la nul contractul și neavenită, deoarece contractul nu a fost caracteristicile spațiilor închiriate și documentația tehnică nu este furnizat. Prin urmare, este imposibil de a determina din contractul încheiat ce fel de spații era destinat să se transfere locatarului. Prin urmare, în conformitate cu partea 3 a articolului 607 din Codul civil al Federației Ruse, acest acord este nevalabil.
Important în închirierea de spații nerezidențiale, în legătură directă cu terenul, are o definiție în acordul privind utilizarea acestui teren de către chiriaș. În aceste cazuri, un contract de leasing ar trebui să fie atașat, iar planul de dispunere a terenului și de a determina ordinea de utilizare a terenurilor, în funcție de faptul dacă locatorul este proprietarul său sau de utilizarea pentru alte motive.
Verificați dacă proprietatea este încărcată cu drepturi terță parte. Dacă este grevat, indicați drepturile existente ale acestor persoane. Imaginați-vă că deseori există cazuri în care spațiile închiriate care sunt în ipotecă sau în arest sunt împovărate cu un serviciu de servitute.
Apropo, conform Art. 613 din Codul civil al Federației Ruse, nerespectarea de către locator a acestei obligații îi conferă locatarului dreptul de a solicita o reducere a chiriei sau rezilierea contractului și o despăgubire pentru daune.
Indicați în ce scop se va utiliza proprietatea care urmează să fie închiriată.
Îmi amintesc cazul în care, în negocieri, chiriașul a susținut că va folosi sediul pentru birou și comerț și a făcut un depozit din acesta. Sau un episod când sa afirmat că în această clădire "vom deschide un magazin de materiale de construcție", iar un an mai târziu a închiriat un bar de noapte. Asigurați-vă că proprietarul nu va pierde această clauză a contractului și vă va stabili un cadru. Sarcina locatarului este de a scrie cât mai multe obiective posibil, în care poate doriți să utilizați premisele în viitor. Nu te limita. Mai ales dacă compania dvs. are multe activități.
O dispoziție în contract, în scopul utilizării va contribui la rezolvarea eventualelor dispute cu privire la modul în care starea bunului corespunde destinației sale și obiective, precum și pentru a determina dacă apare un litigiu, ceea ce este uzura normală a proprietății în astfel de scopuri, și cum să-l folosească.
Contractul de închiriere stabilește, în mod prestabilit, valoarea chiriei, frecvența și procedura de realizare a acesteia. Și toate acestea în modul cel mai detaliat.
Acordați o atenție deosebită faptului că, în condițiile legii, în absența în acord a termenelor convenite de părți cu privire la valoarea chiriei, contractul este considerat neîncheiat.
Cel mai adesea au existat cazuri în care contractul spune: "Valoarea chiriei este stabilită prin apendicele # 1 (estimare, calcul) la acest contract." Dar părțile nu au formalizat o astfel de cerere sau au formalizat-o, dar nu au semnat-o. Iar contractul de leasing a fost ulterior declarat invalid de către instanță.
Relațiile comerciale dintre companiile moderne sunt atât de diverse încât managerii uneori sunt de acord că nu vor plăti pentru chirie decât cu bani, ci cu bunuri sau servicii sau prin repararea spațiilor. Apoi, contabilul se confruntă cu întrebarea în ce măsură acest tip de chirie este legal.
În acest sens, explicăm că alineatul (2) al articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse stabilește următoarele tipuri de chirii.
- o sumă monetară specifică introdusă periodic sau la un moment dat;
- cota stabilită a veniturilor sau producției primite ca urmare a utilizării proprietății închiriate;
- furnizarea anumitor servicii de către locatar;
- transferul către locator a unui anumit lucru în proprietate sau în leasing;
- cesionarea către locatar a costurilor contractuale de îmbunătățire a proprietății închiriate.
În același timp, cel mai important aspect este că, indiferent de tipul de chirie ales de părți, trebuie să fie în mod necesar exprimat în termeni monetari. Cu alte cuvinte, în cazul în care părțile stabilesc că chiria va fi furnizarea de către locator de către locator a oricăror servicii, atunci pe lângă tipul de servicii și frecvența furnizării acestora, costul lor trebuie indicat.
Potrivit art. 619 din Codul civil al Federației Ruse ", dacă nu se prevede altfel în contract, valoarea chiriei poate fi modificată prin acordul părților în termenii prevăzuți de contract, dar nu mai des decât o dată pe an".
În practica noastră a existat un caz în care locatorul a inclus în contract condiția unei creșteri trimestriale de către locator a chiriei, prin indexarea acestuia ținând cont de inflație. Chiriașul la observat, desigur, deja în stadiul de utilizare activă a biroului închiriat și nu în momentul semnării contractului. Apel la noi cu speranța că această condiție este nevalidă.
În acest caz, se stabilește un ordin fix (mecanismul de calculare a chiriei). Deși chiria nu este fixată într-o sumă fixă, este totuși determinabilă, adică să fie calculată pentru fiecare termen de plată. Astfel, putem presupune că părțile au convenit asupra condiției cuantumului chiriei, care stabilește o modalitate de calculare a acesteia.
Același lucru se poate spune despre situațiile în care rata chiriei este determinată de părți "într-o sumă echivalentă cu o anumită sumă într-o monedă străină". Ie care leagă suma chiriei de dolar sau euro, se stabilește un mecanism clar pentru calculul acesteia. Schimbarea cursului de schimb valutar nu înseamnă o schimbare "de jure" a valorii chiriei.
Mulți proprietari adoptă poziția descrisă a instanțelor pentru a-și proteja interesele în condițiile volatile ale pieței. Dar obiectivitatea pentru a remarca faptul că această poziție a instanțelor se poate schimba în timp, deoarece Codul Civil al Federației Ruse încă se referă la suma chiriei și nu la mecanismul (ordinea) calculului său.
Fără îndoială, fiecare contabil, verificând articolul din contractul de închiriere cu privire la chirie, nu trebuie să uităm de următoarele.
Autoritățile fiscale au dreptul de a verifica corectitudinea aplicării prețului tranzacțiilor în cazurile specificate în articolul din Codul Fiscal al Federației Ruse. Acest lucru se aplică cuantumul chiriei.
Prin urmare, la stabilirea unei chirii, verificați:
· Dacă există motive pentru recunoașterea dvs. și a partenerului dvs. contractual în calitate de persoane interdependente;
· Este prețul contractului încheiat din prețurile pe care le aplicați pentru tranzacții identice (omogene) deviate cu mai mult de 20% într-o perioadă scurtă de timp.
În cazul în care autoritatea fiscală se dovedește chiriile deviatie cu mai mult de 20% mai mare sau mai mică a prețului de piață al serviciilor identice (omogene), el poate decide să perceapă o taxă suplimentară și dobânda calculată pe baza prețului de piață al serviciilor pentru închirierea de clădiri , construcții.
În această privință, amintim că autoritatea fiscală poate determina doar prețul de piață al serviciilor identice (omogene) prin utilizarea consecventă a următoarelor metode (articolul 40 din Codul Fiscal al Federației Ruse):
· Determinarea prețului de piață prin utilizarea surselor oficiale de informare,
· Metoda prețului de vânzare ulterior,
Secvența de aplicare a metodelor înseamnă că fiecare metodă ulterioară poate fi utilizată de către autoritatea fiscală atunci când este imposibil să se aplice metoda anterioară. Încălcarea acestui principiu reprezintă baza recunoașterii adăugării ilegale de taxe și penalități ca urmare a verificării prețului tranzacției.
De asemenea, doresc să dau consilierii un sfat bun - să încercați să descrieți în contractul de închiriere posibilitatea reducerii chiriei în cazul unor împrejurări care împiedică utilizarea spațiilor în conformitate cu scopurile menționate.
Acest sfat este dictat de practica noastră juridică. Conform clauzei 4 din articolul 614 din Codul civil al Federației Ruse, locatarul are dreptul de a solicita o reducere a chiriei, în cazul în care din cauza unor circumstanțe care nu sunt sub controlul său, condițiile de utilizare a spațiilor prevăzute în contractul de închiriere s-au înrăutățit semnificativ.
Iată un exemplu interesant.
Dar nu este necesar să aducem situația în instanță și apoi să dovedim acolo, în cazul în care proprietarul sau nu ar trebui să reducă chiria și cât ar trebui. Ar fi mai bine să anticipați în avans atât cazurile, cât și procentul de reducere a chiriei.
Trimiteți-le prietenilor: