Închirierea și cumpărarea de bunuri imobiliare comerciale necesită nu numai costuri financiare grave, ci și cunoașterea legislației în acest domeniu. Ce trebuie să știu atunci când cumpăr sau închiriază un bun imobiliar comercial? Ce "capcane" ar trebui să fie atenți? De ce ar trebui un antreprenor să fie gata? Acest lucru a fost discutat cu avocatul Camerei Avocaților din Moscova Oleg Sukhov.
Achiziționarea de spații nerezidențiale
- Oleg Vladimirovich, să analizăm mai întâi ce ar trebui să fim atenți atunci când cumpărăm spații nerezidențiale.
- Prin achiziționarea imobiliare comerciale în primul rând, trebuie să vă asigurați că nu este supusă construcție non-capital. Mai mult decât atât, dacă luăm în considerare în cumpărarea spațiilor non-rezidențiale fusese anterior obiectul de construcție non-capital, și, ulterior, reînregistrată ca un obiect de construcție de capital, este obligatoriu, se recomandă să studieze documentația juridică la proprietate și relațiile legate de furnizarea de terenuri. Nu doar instanțele au recunoscut transferul ilegal de facilități non-capital de construcție în capitală pe teren nu a fost desemnat pentru construirea de cele de mai sus.
- Care sunt riscurile?
- Dacă înregistrarea în proprietate și să vândă bunuri imobiliare este obiectul de construcție non-capital și este situat pe un teren fără înregistrare în proprietate, și se află, de exemplu, în contractul de închiriere, atunci probabilitatea foarte mare de reziliere unilaterală a contractului de închiriere cu constrângerea de demolare, dezmembrare situată pe ea un obiect construcția fără capital sau imobilul.
Această practică este deosebit de relevant pentru orașele mari, în cazul în care autoritățile locale, transferul inițial chiria terenurilor pentru o perioadă determinată, să nu reînnoiască ulterior contractul, și nevoia de a demola de construcție pe instalațiile de construcții site non-de capital (restaurante, magazine, holuri și alte facilități). În caz de refuz al proprietarilor de a demola structurile construite și decorate în mod corespunzător de construcție non-capital, instanțele să adere la interesele de bază ale autorităților locale, ceea ce va duce inevitabil la demolarea clădirilor și eliberarea de terenuri în beneficiul municipalității.
De asemenea, atunci când cumpărați spații nerezidențiale, trebuie să examinați dacă există alți solicitanți de proprietate în baza contractelor încheiate anterior.
- Ce ai în minte?
- Într-un alt mod, aceasta se numește vânzare dublă. Proprietarul obiectului imobiliar poate încheia un contract de cumpărare și de vânzare, poate obține bani pentru el, dar ulterior va retrage cererea de la Rosreestr pentru a înregistra transferul de proprietate.
Procesele de constrângere pentru înregistrare uneori durează ani de zile. În timpul specificat, proprietarul imobilului poate realiza de mai multe ori realizarea unei astfel de proprietăți, inclusiv prin frontman, împuternicire și în alte moduri. După cum arată practica instanței, există cazuri de înstrăinare de trei și chiar de patru ori a aceleași spații nerezidențiale. Acest lucru se datorează bunei lichidități și valorii semnificative a bunurilor imobile comerciale.
În plus, este necesar să se stabilească prezența unor sarcini de la terți, de exemplu, în cadrul altor contracte de vânzare, la împrumuturi, impuse prin măsuri provizorii, interdicții, arestări.
În spațiile comerciale foarte des se acordă împrumuturi, imobiliar este garanția lor. Orice vânzare de bunuri în sarcina băncii este posibilă numai cu acordul instituției bancare / împrumutului care a emis împrumutul.
- Escrocii ascund informații despre angajamente ...
- Da, ele au capacitatea de a înșela cumpărătorii prin încheierea de contracte preliminare sau contracte regulate de vânzare, atunci când proprietatea nu este încă înregistrată, de exemplu, în clădirile nou construite. În plus, există modalități de a elimina ilegal greutățile. În același timp, este necesar să înțelegem că orice tranzacție privind înstrăinarea proprietății în gaj este ilegală, nevalidă.
Există, de asemenea, riscul confiscării spațiilor comerciale prin programe municipale sau federale.
Afacerea imobiliară comercială este destul de solicitată, ca urmare a faptului că practica vânzării acesteia este o raritate. Cu toate acestea, foarte adesea non-rezidențiale spațiilor încep să realizeze rapid, de exemplu, atunci când proprietarul afla despre planurile autorităților locale cu privire la demolarea clădirilor comerciale pentru noi construcții de drumuri, locuințe sau centre rezidențiale, care sunt necesare pentru a înlocui fondul de comercial dărăpănată vechi.
- Adică, atunci când proprietarii unui astfel de fond non-rezidențial cercetează planurile autorităților locale, încearcă să vândă rapid proprietăți comerciale la valoarea de piață, deoarece există riscul confiscării proprietății dobândite pentru o compensație mult mai mică?
- Da, și după ce au cumpărat un astfel de obiect, noii proprietari își asumă riscul de a-și recupera proprietatea dobândită.
De asemenea, atunci când achiziționați spații nerezidențiale, trebuie să vă amintiți dificultățile care pot apărea atunci când re-emiteți documente pentru conturi de comunicații și de facturare pentru un nou proprietar. Aceste formalități duc adesea la costuri financiare tangibile. Dacă proprietarul anterior refuză să coopereze sau constată că unele documente ale proprietarului anterior sau ale obiectului imobiliar conțin greșeli, reînregistrarea conturilor personale pentru costurile de utilitate și întreținere va fi amânată pe o perioadă nedeterminată. O consecință a acestui fapt poate fi o restricție în utilizarea comunicațiilor.
- Ați enumerat numeroase "capcane" pentru achiziționarea de spații nerezidențiale. Cum puteți fi siguri că proprietatea achiziționată nu este un obiect al construcției fără capital, unde se poate verifica acest lucru? Cum poate un antreprenor să examineze dacă există "dublu proprietari" în incintă, că spațiile nu sunt în gaj?
- Despre obiectul de capital sau de construcție non-capital al unei clădiri, în conformitate cu documentele sale constitutive, documentele ITO și documentele direct legate de construcția (rezoluție, proiect, altele). Informații cu privire la cei doi proprietari ai spațiilor (precum și orice alte informații negative - interdicții, arest, cauțiune, multe alte lucruri) este testat pe extrase din istoria procedurilor de înregistrare a proprietăților, care pot fi obținute în Rosreestra. Utilizarea spațiilor de un anumit scop, specifice (magazin alimentar, fabrica mici si industriale, etc.) necesită un număr de permise, care sunt legate atât utilizarea spațiilor pentru aceste scopuri, precum și posibilitatea convertirii sale, rezumând comunicări suplimentare, cu o probabilitate de a efectua astfel de activități pe teren sau în locul în care se află sediul. Toate aceste probleme au o soluție specifică și sunt supuse unor cercetări suplimentare, separate.
Pentru întreprinzători, modul cel mai rațional de a verifica proprietatea dobândită este, cu totul ciudat, un avocat bun. Un specialist înalt calificat va aborda în mod competent și serios această problemă: va adresa anchete relevante tuturor autorităților necesare, organelor de înregistrare, va examina cu atenție pachetul de documente și, după cum se spune, munca la cheie. Verificarea profesională a întregii purități juridice a tranzacției (așa-numita "due diligence"), înainte de încheierea contractului în sine, va reduce semnificativ costurile posibile și riscurile potențiale.
Chirie de spatii nerezidentiale
- Oleg Vladimirovich, și la încheierea de contracte de chirie de riscuri este mai mică?
- Aș spune mai simplu: sunt diferite. Relațiile de leasing nu sunt întotdeauna stabile.
Locatorul nu poate garanta niciodată, iar chiriașul este sigur că acordul de închiriere sau de subînchiriere nu va fi încheiat înainte de termenul stabilit sau după finalizarea acestuia este prelungit pentru un nou termen. Uneori proprietarul însuși nu știe cât timp va dori să închirieze bunuri comerciale în general, și în condiții determinate în special cu chiriașul.
Chiriasii, cum ar fi cumpărătorii de proprietăți comerciale, rareori se gândesc la posibile surprize cu companiile care operează atunci când semnează contracte, dar în zadar. Este în puterea companiilor de administrare să determine cantitatea și costul serviciilor, dimensiunea serviciilor de operare, precum și să rezolve problemele nu numai despre spectrul acestor servicii, ci și despre refuzul de a le furniza.
- Poate aveți date despre cum să cumpărați sau să închiriați este mai mult o preocupare pentru comercianții cu amănuntul de astăzi?
- Retaileri, cel mai adesea, nu cumpără proprietăți imobiliare pentru magazinele lor, ci plătesc platforme. Tendința nu este locală, ci tot rusă. Dar, spre deosebire de, de exemplu, operatorii de retail din Moscova, care preferă în mod voluntar de închiriat, de la comercianții cu amănuntul regionale au de multe ori nici o alegere: mai mult pentru ei este o necesitate din cauza lipsei pieței este într-adevăr propuneri interesante pe imobiliare comerciale.
Mai mult interes se manifestă în comerțul cu amănuntul pe stradă (magazinele mici și spațiile de birouri situate în primele etaje ale clădirilor), la spațiile de pe prima linie cu intrare separată. Dar dacă premisele sunt bune și merită, este mai profitabil să le deținem în proprietate, totuși un preț destul de ridicat este jucat aici de un preț destul de mare pentru el.
De asemenea, reprezentanții întreprinderilor mici și mijlocii încheie adesea contracte de închiriere. Pentru a achiziționa proprietăți imobiliare, trebuie să aveți resurse financiare grave pe care o mică companie nu le are întotdeauna la dispoziție. În plus, cumpărarea este uneori imposibilă din alte motive, care nu sunt legate de situația financiară a companiei, de exemplu, datorită prezenței în comerciant cu amănuntul a unui interes adecvat pentru spații, închiriate numai.
Anumite prevederi ale Legii completează legislația existentă este în parte a încheierii contractelor în ceea ce privește proprietatea de stat și municipale, stabilizând astfel Rental relație contractuală marcate cu termenii și condițiile de oferte și licitații pentru închirierea sau folosirea gratuită a proprietății de stat și municipale, cu condiția ca cerințele obligatorii în temeiul încheierea contractelor de închiriere.
În ceea ce privește relațiile de leasing în cadrul "celui de-al treilea pachet antimonopol", se pot evidenția următoarele puncte-cheie. În primul rând, a fost introdusă o procedură accelerată de recurs administrativ împotriva rezultatelor ofertelor de leasing în legătură cu proprietatea de stat sau municipală, obligatorie prin lege. În conformitate cu modificarea perioadei de astfel de plângeri FAS este de numai 7 zile caz antitrust (30 de zile anterior) poate fi inițiată atunci.
În al doilea rând, la expirarea contractului de leasing, încheierea unui astfel de acord pentru un nou termen cu un chiriaș îndeplinit în mod corespunzător obligațiile, efectuate fără licitație, licitație, cu excepția cazului în care se prevede altfel în contract. Termenul contractului nu este limitat de legislația Federației Ruse, cu respectarea simultană a următoarelor condiții:
1) valoarea chiriei este determinată de rezultatele evaluării valorii de piață a proprietății, efectuate în conformitate cu legea care reglementează activitățile de evaluare din Federația Rusă, cu excepția cazului în care se prevede altfel prin alte acte legislative ale Federației Ruse;
2) perioada minimă pentru reînnoirea contractului de închiriere trebuie să fie de cel puțin trei ani. Termenul poate fi redus numai pe baza cererii unui chiriaș.
Se speră că, odată cu adoptarea "celui de-al treilea pachet antimonopol", comunitatea de afaceri va primi acces real la proprietatea statului și municipală.
Intervievat de Svetlana Vakhrusheva
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: