Cum de a cumpăra o pensiune sau ce este o pensiune ca o afacere gata

Procesul de cumpărare a căminelor "ca o afacere" a devenit destul de răspândit. Există o piață de pensiuni, create special pentru vânzare. Creșterea numărului de intermediari care oferă organizarea achiziționării căminului și în același timp trimiterea cererilor către proprietarii căminelor cu cuvintele "Vom cumpăra afacerea dvs.". Să încercăm să înțelegem ce înseamnă "o căsuță ca o afacere" și cum ar trebui să fie verificată și cumpărată.







Primul lucru pe care trebuie să-l gândiți când cumpărați o pensiune este să înțelegeți cât timp a existat. Pentru a verifica durata existenței căminului, puteți urca doar pe internet și pe sistemele de rezervare. Dacă nu există suficiente recenzii și / sau mențiuni despre acest hostel în sistemele de rezervare sau doar pe Internet în ultimii ani, aceasta este o pensiune nouă, creată special pentru vânzare. În acest caz, trebuie să înțelegem că nici o afacere este vândută, iar dreptul de a utiliza spațiile, plus mobilier cu echipamentul și toate datele în ceea ce privește veniturile și / sau de sarcină, ceea ce duce la vânzător - nu mai mult decât previziunile. Chiar și evaluarea evaluat oaspeții la noua pensiune este întotdeauna mai mare decât cea a existente, pentru o lungă perioadă de timp: un oaspete capricios (după anumite persoane apar o dată pe an - jumatate) poate scadea scorul total de 10 la sută Prin urmare, noi cămine, care sunt încă la nici unul acest lucru nu a reușit încă să atingă, scorul este întotdeauna puțin supraestimat. De asemenea, în majoritatea cazurilor, prețul propus de vânzare al unor astfel de pensiuni, precum afacerile, este prea mare. Lipsa de povești de venit nu permite să spun că oferta de vânzare a fost „afaceri terminat“, ci mai degrabă „semi-finite“, cu un nivel ridicat de incertitudine în ceea ce privește veniturile viitoare, și să evalueze ar trebui să fie așa-numita „abordare costuri“, care este, de afaceri este în valoare la fel de mult , câți bani sunt necesari pentru re-creație. În acest caz, costul formulei este următoarea: costul de transfer de drepturi de leasing (în mod tradițional considerate ca două chirii pentru spații), plus costul de mobilier și echipamente. În unele cazuri, atunci când a fost făcut facilități de reparații substanțiale, această valoare poate fi adăugată la costul de reparații și îmbunătățiri, cu toate acestea, în această parte a costurilor este deja posibil să negocieze, deoarece nu întotdeauna astfel de investiții pot fi justificate. Aproximativ, pensiunea poate fi terminată cu aur, dar aceasta nu înseamnă că rentabilitatea sa va fi cu mult peste media pieței. În cele mai multe cazuri, investiția în deschiderea căminului este de aproximativ 1 milion de ruble.

Evaluarea pensiunilor cu o istorie se desfășoară deja în conformitate cu principiul profitabilității: costul afacerii este calculat ca 1-1,5 din profitul real anual. Aceasta este, dacă profitul real real al pensiunii este de 1 milion de ruble. atunci valoarea sa ar trebui să fie în regiunea de 1-1,5 milioane de ruble.

Ar trebui să știi că în propunerile pentru vânzarea de pensiuni finite mulți vânzători disimula, arătând spre o medie câștigurile de venituri lunare în „sezonul de vârf“ (în această vară pentru majoritatea orașelor rusești). În acest caz, sezonul de vârf este caracterizată nu numai de o încărcare mai mare, dar prețurile de asemenea, mai mari (în St. Petersburg, de exemplu, prețurile în creștere în lunile de vară de 1,5-2 ori), respectiv, în comparație cu venitul mediu real declarat poate fi supraestimat de 2 ori și mai mult.

Tabelul 1. Costul unui loc în cămine, frecare / loc pe zi

Dacă ați numărat economia și ați fost mulțumiți de rezultat - puteți trece la etapa următoare - verificați pensiunea.

Să încercăm să evidențiem cercul principal de drepturi care ar trebui să fie primite de cumpărătorul căminului. Odată ce rezervarea nu este un mod mare de a vinde: poate fi o vânzare a persoanei juridice care deține aceste drepturi sau cesiunea drepturilor (vânzări de proprietate), și este utilizat cel mai frecvent abordare integrată și vânzarea de acțiuni / acțiuni ale persoanei juridice (care este de obicei , este locatarul sediului) și cesiunea drepturilor, care, din anumite motive, nu au fost înregistrate pentru această entitate juridică.

Următoarea întrebare este proprietatea mobilă. De regulă, bunurile mobile (mobilier, lenjerie de pat, mâncăruri, calculatoare etc.) sunt transferate în proprietate. Se recomandă să se facă un inventar și să întocmească o listă a activelor care urmează să fie transferate în proprietatea cumpărătorului, ca anexă la contract - este pe această listă vor fi acceptate la certificatul de transfer de proprietate la finalizarea tranzacției. Vă rugăm să rețineți - în pensiune vândute pot exista nu numai bunurile care sunt transferate în proprietate atunci când vindeți pensiune, dar și proprietatea închiriată. Acest lucru poate fi proprietatea transferată în chirie proprietarul (întrebați cine deține, de exemplu, frigidere, încălzitoare de apă sau lămpi), sau echipamentele de comunicații (routere de multe ori fac parte din furnizorii). După un inventar al proprietății și la încheierea tranzacției nu va fi de prisos pentru a planifica următoarea achiziție lipsă sau care au nevoie de echipamente de înlocuire și de inventar - în cazul în care lista este substanțială, aceasta poate avea un impact asupra performanței financiare globale a tranzacției.







Alte grupuri de probleme se referă la activele necorporale ale afacerilor. Deși nu au o formă materială directă, aceste active constituie baza veniturilor generate de afacere și, prin urmare, reprezintă o parte importantă a oricărei afaceri.

În al patrulea rând - transferul drepturilor asupra numelui de domeniu, precum și toate drepturile la site-ul (inclusiv, dar fără a se limita la - drepturile exclusive ale programului, dreptul de a face modificări, întreținere și revizie, cu concluzia, dacă este necesar, acordul cu site-ul dezvoltatorului) și contactul cu dezvoltatorii de site-ul, și o parolă și conectare pentru a accesa site-urile site-ului virtual.

În al cincilea rând - „transfer“ sisteme de rezervare (booking.com, hostelword.com, precum și alte, dacă cele prezentate la pensiune): în unele dintre ele este suficientă pentru a transfera contactele și parolele, dar, uneori, este nevoie și de re-înregistrare pe o față nouă. De obicei, contractul pentru vânzarea de hostel „ca o afacere“ este definită data finalizării tranzacției, din care toate veniturile aparține deja cumpărătorului. Nu uitați să includă condiția ca toate comisioanele pentru rezerve în ceea ce privește oaspeții care stau până la data de finalizare, plătită de către vânzător, și după data de închidere - cumpărător.

Mai mult, dreptul de a utiliza numele și orice derivate din acesta trebuie transferate.

În mod obișnuit, tranzacția nu are loc într-o zi, iar de la data încheierii contractului până la data finalizării tranzacției, trece o anumită perioadă necesară reînregistrării drepturilor. În tot acest timp, pensiunea continuă să funcționeze. În plus, în orice afacere există întotdeauna o „trecere“ relații, atât venituri (de exemplu, cineva de la oaspeții să plătească în avans, comandantul vechi, și va apela după finalizarea tranzacției, sau invers, un oaspete care trăiesc cu „maestru vechi“, dar deja plătească „noi“) și cheltuielile (unii interpreți sau executanți să ia plata în avans, iar vechiul maestru plătit pentru serviciile viitoare care urmează să fie furnizate la noul proprietar, iar în unele cazuri, din contra: plata taxe pentru rezervare după clienți) a trăit. Pentru a rezolva toate aceste situații, părțile ar trebui să convină comercial, acestea vor acționa în legătură cu fiecare dintre aceste plăți, și apoi la sfârșitul tranzacției sa ridicat la un act de reconciliere, pentru a afla care unul dintre ei, care ar trebui, și să plătească.

În cazul în care contractul compilat în mod corespunzător și cu atenție, după încheierea acestuia părțile fac toate acțiunile și data de finalizare prevăzută pentru a se verifica dacă sunt transferate toate drepturile, semnează documentele finale (inclusiv certificatul de transfer în ceea ce privește proprietatea), întregesc calculele și să transmită chei și parole.

Și în cele din urmă, câteva sfaturi de la profesioniști.

Având în vedere că scopul tranzacției este achiziționarea de clienți Hostel, cum ar fi conducerea unei afaceri, este recomandabil să se includă în obligația tratatului a vânzătorului de a oferi cumpărătorului asistența de consultanță necesară în termenul convenit de părți (de exemplu, o lună de la data) cu privire la toate aspectele activităților de cămin, pentru că, indiferent de modul în care încercat, când rămâneți singur la pensiune, vă dați seama imediat că ați uitat ceva important.

Este important să se înțeleagă că riscul principal pentru afaceri în zonele închiriate este riscul de a pierde dreptul de a închiria. Încercați să negociem cu proprietarul sediului și să minimalizați acest risc în condițiile contractului de închiriere. În cazul în care proprietarul imobiliar este cu adevărat interesat în obținerea stabilă a veniturilor din chirii, el poate fi de acord cu argumentele dumneavoastră. Cea mai fiabilă opțiune este încheierea unui contract de închiriere pe termen lung (contractul de închiriere ar trebui să depășească perioada de rambursare a activității), indicând nivelul maxim al creșterii chiriei. În cazul în care proprietarul nu în mod fundamental gata să plătească impozite pe veniturile din chirie și insistă pe contractul de închiriere pe termen scurt (11 luni), cere să prescrie în termenii contractului de pedeapsa la un non-reînnoire sau de încetare anticipată a contractului de închiriere de către locator. În acest caz, amenda trebuie să acopere pierderile potențiale din pierderea spațiului. Condițional acceptabilă este opțiunea de a semna simultan câteva contracte de închiriere pe termen scurt pentru mai mulți ani. În cazul în care proprietarul refuză toate aceste opțiuni, pierderea riscurilor de afaceri sunt extrem de ridicate, și este, cel puțin, ar trebui să fie luate în considerare în costul (de exemplu, activitatea trebuie să fie mai mică de 11 de randamente lunare), iar în cele mai multe cazuri, ar trebui să dea doar în sus astfel de premise pentru afaceri.

Și rețineți că o cămin nu este o afacere atât de simplă, așa cum pare la prima vedere: gestionarea mijloacelor de cazare necesită nu numai injecții de numerar, ci și probleme de zi cu zi, precum și o abordare calificată a managementului. Prin achiziționarea unei pensiuni aveți multe grijile și problemele și nu trebuie să credeți că această afacere va funcționa singură: pregătiți-vă pentru apeluri de noapte și situații neașteptate. Și să aveți răbdare: trebuie să lucrați cu oamenii care vin și continuă să meargă constant, și cu ei - și cu problemele lor. Miturile despre care o cămină este o afacere extrem de profitabilă vor dispărea în prima lună de lucru. Întrebați de ce să vândă această afacere, nu din cauza probleme întâlnite: crește chiria, cu probleme de vecinii care „a pus o spiță în roata“ de funcționare hostelul, fie din cauza unui rău de oameni plan de afaceri care au contat pe exces profiturile în organizarea hostelului, și acum nu se poate răzbuna chiar și pentru chirie. Cu toate astea trebuia să ne întâlnim.

Vnukov Igor, șeful direcției hotelului GK Bank of Ready Business (Biz-Bank),

Nedorezova Olga, președintele Ligii Pensiunilor,

Natalia Petrovskaya, membru al consiliului de administrație al Ligii hostelurilor

Analiza propunerilor de vânzare a afacerii pe site-ul Avito în ultimul trimestru al anului trecut a arătat că vânzările au înregistrat un declin, și prețurile.

Compania finlandeză Stockmann vinde ultima sa afacere gata făcută în Rusia - centrul comercial Nevsky Center, situat în inima orașului St. Petersburg.

Cine va primi "izvoarele Caucazului"? Sberbank a pus în vânzare proprietatea întreprinderii de la Pyatigorsk

Sistemul informațional regional al capitalei de nord a fost reînnoit cu 320 de propuneri de excludere din schema de plasare a facilităților de vânzare cu amănuntul care operează temporar







Articole similare

Pagina anterioară

Pagina următoare

Trimiteți-le prietenilor: