De obicei, consumatorii sunt foarte interesați de mărimea comisionului, pe care agenții imobiliari îi cer să le plătească. Și o fac bine: economisirea de bani este o dorință naturală a oricărei persoane normale. Dar, pe lângă mărime, există și un alt aspect - cine plătește? Cumpărătorul sau vânzătorul?
Nu există un singur răspuns la această întrebare pe piața internă, iar Metrinfo.ru a decis să înțeleagă varietatea opțiunilor posibile.
Istoria: trei cauze ale confuziei
Piața imobiliară a apărut în Rusia, să o spună blând, nu prima în lume. Până la începutul anilor 90 ai secolului trecut, când oamenii noștri au avut voie să dispună liber de bunurile lor imobile, alte țări au avut tradiții vechi de secole de trafic al acestui produs. Ar fi logic să presupunem că regulile și tehnologiile occidentale pentru a conduce această afacere vor veni imediat la noi - în special, principiul "fero-beton" potrivit căruia vânzătorul plătește întotdeauna serviciul intermediarului. Dar - nu a funcționat și mai multe motive pentru aceasta sunt văzute imediat.
Primul a fost de a se asigura că ex-sovietice cetățenilor care dintr-o dată ajuns în mâinile unui uriaș asupra valorii proprietății, a avut absolut nici o manipulare aptitudini - nu fără motiv una dintre cele mai populare timbre portalistskih acei ani a devenit Pinocchio cu său cinci de aur în domeniul Miracolelor. Și din moment ce printre agenții imobiliari se aflau uneori sinceri Alice Foxes și Cats Basilio, comisioanele au fost numite pe principiul "maximului pe care va fi posibil să-l distrugeți de toți". "Destul de des au existat cazuri în care ambele părți ale tranzacției au plătit", spune Irina Strizhova, directorul marketingului și vânzărilor turnului Mercury City, descrie delicat acele vremuri.
Curând a venit al doilea motiv. Aproape o condiție constantă în care a venit piața imobiliară rusă (sau cel puțin Moscova) a fost creșterea prețurilor. Ca o consecință, excesul de cerere asupra ofertei: persoanele cu bani care doreau să cumpere un apartament, aproape întotdeauna au fost mai mult decât vânzători. Vânzătorii, desigur, s-au simțit într-o poziție privilegiată și, pentru a obține obiectul "exclusivist", agentul imobiliar a trebuit să se prăbușească în orice mod în fața lor. Mișcarea naturală din partea agențiilor imobiliare a fost o promisiune către vânzători "să facă totul pentru dvs. complet gratuit". Agentul care a insistat asupra regulilor burgheziei și a cerut ca proprietarul apartamentului să plătească, el ar fi pur și simplu lăsat fără clienți.
Și, în sfârșit, al treilea. Pentru a parafraza clasicul, putem spune că agentul din Rusia este mai mult decât un agent. În alte țări, sarcina sa este pur și simplu de a găsi o opțiune, iar alți specialiști se vor angaja în alte activități (verificarea juridică, efectuarea unei tranzacții, organizarea de localități). La noi agentul lucrează practic independent. Și, din moment ce - după cum ne-a arătat pe bună dreptate în agenția imobiliară „ABC de locuințe“ - mai presus de toate, interesat în puritatea tranzacției este cumpărătorul, și a oferit să plătească.
Deci - nu peste tot
Este de remarcat faptul că în alte segmente ale pieței imobiliare normele erau complet diferite. Din punct de vedere istoric, vânzătorul a plătit întotdeauna o comisie pe piața internă a țării ", spune Mihail Mechev, șeful departamentului de vânzări al Proiectului Zagorodny. - Înainte de criză, dimensiunea sa este de obicei 3-5%, în prezent, din cauza cererii reduse, comisioane a crescut la 6-7%, iar în unele cazuri (obiecte complexe de vânzare, „cabane la distanță“) poate ajunge la 20% ". Cazurile în care cumpărătorul plătește, uneori se întâlnește, expertul continuă, dar ar trebui să fie o situație specială. De exemplu, vânzătorul ca urmare a licitării este de acord cu o reducere semnificativă a prețului, dar comisionul plătește cumpărătorului.
Vânzătorul "suflă în sus" și în segmentul de locuințe scumpe. Așa cum ne-a spus Alexander Ziminsky, directorul departamentului de imobiliare al companiei ELENI, PENNYLANEREALTY. astăzi, relațiile pe bază de taxă se construiesc, ca regulă, cu vânzătorii de apartamente, ale căror agenți interesați protejează în procesul de găsire a unui cumpărător, negocierea și încheierea unui acord.
„Această situație a existat de la formarea nașterii pieței imobiliare, precum și situația de pe piață - creșterea sau scăderea prețurilor - aceasta nu depinde, precum și nu are legătură cu intenția companiei de a lua un comision exclusiv de către vânzător - spune Anastasia Mogilatova, CEO- kompaniiWELHOME. - Cumparatorii de bunuri imobiliare sunt, în general, dispuși să plătească pentru, cel mai bun caz, un suport legal, dar nu și de selecție a serviciilor de locuințe, și într-un efort de a păstra clienții, agenții imobiliari sunt obligați să meargă uneori la condițiile nefavorabile pentru el însuși ".
O practică curioasă a apărut în închirierea de apartamente. Potrivit Irinei Strizhova (Mercury City), cu suma tranzacției de până la 50 de mii de ruble. agenție de comision (50-100% dintr-un preț lunar) plătește chiriașul de locuințe. La prețuri mai mari, comisionul este plătit deja de către proprietar - aproximativ 50%. Irina Strizhova explică acest lucru spunând că "în caz contrar, angajatorul ar trebui să plătească o taxă de intrare inimaginabilă".
În piețele imobiliare comerciale și în tranzacțiile cu terenuri nu există reguli stabilite, cine plătește un agent imobiliar - această problemă este decisă în fiecare caz în parte.
100% din aderarea modelului opus (de exemplu, povara acestei "poveri" pe umerii vânzătorilor) nu sa întâmplat niciodată. Astăzi această chestiune este subiectul negocierilor.
"Abordarea este că activitatea specialiștilor este plătită de către cel căruia îi este oferit serviciul", spune Irina Karpova, șefa secției de piață secundară a companiei de investiții și dezvoltare City-XXIvek. - În cazul în care se preconizează vânzarea apartamentului, atunci vânzătorul imobiliar plătește despăgubirile societății imobiliare. Dacă clientul dorește să cumpere o proprietate. atunci el suportă costuri ". Pur și simplu, cel care are nevoie de cel mai greu va plăti. Cel care nu are cele mai bune condiții. De exemplu, un vânzător care prezintă un apartament bun și nu foarte scump, nu este necesar să plătească pentru serviciile unui intermediar: îl vor cumpăra și el. Dar dacă obiectul are unele defecte și (sau) prețul nu este cel mai bun - un astfel de obiect ar trebui să fie promovat activ pe piață. Pentru o astfel de muncă, un agent imobiliar va cere o recompensă și, cel mai probabil, o va primi.
Cu certitudine un pic mai mult - deci este cu dimensiunea comisionului. Întreaga istorie a pieței noastre poate fi numită, fără exagerare, povestea unei reduceri constante a mărimii remunerației agenților imobiliari. La începutul anilor '90, acestea au fost de multe ori 30-50% din prețul de achiziție (clienții, desigur, nu vorbesc despre asta, doar vândut în liniște pentru o sumă mare de la ea și a numărat «Premiul»), iar astăzi constituie un ordin de sume mărime mai mici. "Valoarea de compensare este o medie de 2% la 5%, în funcție de valoarea imobiliară," - spune Irina Karpova (Orașul-XXI secol). „În compania noastră, prețul mediu de compensare pentru tranzacțiile de pe piața secundară de până la 4% a tranzacției,“ - spune Marina Nekrasov, CEO al „BEST clădire nouă.“
„În momentul în care costul serviciilor unui agent imobiliar în tranzacția de cumpărare și vânzare de bunuri imobiliare rezidențiale este de la 3% la 8% a tranzacției, - adaugă colegi Elena Izhboldina, șeful Century 21PrimeTimeRealty de bunuri imobiliare urbane. - Pe piața primară și secundară de imobiliare de elită, dobânzile la vânzarea unui apartament este în medie 3-4%. În segmentul clasei economice, dobânda de pe piața primară este de 3-4%, pe piața secundară, 4-5%. "
Grijă alternativă: cum să aranjezi
Există un tip de tranzacție destul de specific - așa-numitul. "Alternative" în care o persoană care vinde un apartament imediat dobândește o altă proprietate. Cifrele specifice variază ușor, însă toți experții sunt de acord că aceste tranzacții constituie majoritatea (70-80%) pe piața noastră. Mai ales în segmentul său economic - unde participă cei mai săraci cetățeni, dintre care mulți nu dispun de alte resurse financiare decât apartamentul. Și din moment ce clientul "alternativ" al agentului imobiliar - atât vânzătorul cât și cumpărătorul în același timp, se pune întrebarea: cum se calculează comisionul aici?
Răspunsul este simplu: cum se aranjează. Opțiunea cea mai nefavorabilă (pentru client) - fiecare operație este plătită separat, adică veți plăti atât pentru vânzarea apartamentului dvs. vechi, cât și pentru cumpărarea unui apartament nou. O opțiune mai favorabilă este "suma totală a tranzacției" ca bază pentru calcul. "Să presupunem că se face schimbul unui apartament cu trei camere pentru două apartamente cu o cameră", explică Irina Strizhova (Mercury City). "În acest caz, procentul de compensare va fi calculat din costul unui apartament cu trei camere."
Și, în general, acest subiect (precum și practic totul de pe piață) este subiectul negocierilor. "Toate" probleme de locuințe "sunt unice, și, în fiecare caz, se aplică o abordare individuală pentru fiecare client", - rezumă Marina Nekrasova ("BEST-Novostroy").
Conflictul de interese - este acolo?
Susținătorii de a lua comision numai de la vânzător conduc încă un argument în favoarea lor. "Deoarece valoarea compensației este calculată ca procent din mărimea tranzacției", spun ei, "agentul imobiliar care preia comisionul de la cumpărător intră într-o situație dublă. Interesele clientului necesită ca achiziția să fie mai ieftină. Și interesele proprietarului - să devină mai scump. Se pare că agentul imobiliar, chiar dacă vede oportunitatea de a negocia în favoarea cumpărătorului, nu o va face.
Experții intervievați de noi, cu toate acestea, nu cred în seriozitatea acestui argument. În primul rând, agentul comisionar va primi doar în cazul în care tranzacția va fi încheiată deloc. Încercarea de a „ridica“ client-cumpărător (în special având în vedere starea actuală a unei piețe!) Poate duce la faptul că oamenii, în general, va fi de la această opțiune - și apoi agentul va rămâne complet fără plată. „Bun agent imobiliar, profesionist este interesat să nu apere prețul, greu de a negocia, doar pentru a obține beneficii maxime de la o afacere, dar faptul că pentru o anumită perioadă de timp a trecut numărul maxim de oferte de calitate“ - articulează acest punct de vedere Marina Nekrasov ("BEST-Novostroy").
Ei bine, în plus, puteți fi întotdeauna de acord în prealabil cu un agent imobiliar cu privire la o sumă fixă. Alegerea apartamentului în funcție de parametrii clientului, plus sprijinul deplin al tranzacției - și pentru toate acestea, de exemplu, 200 mii de ruble. Simplu și ușor de înțeles.
Reluați de la Metrinfo.ru
După cum puteți vedea, nu există un răspuns clar la întrebarea "cine ar trebui să plătească agentul imobiliar?" Ne îndrăznim să presupunem că nu va apărea în viitorul apropiat: totul va dicta direcția pieței, care (cumpărătorii sau vânzătorii) în acest moment vor fi mai mult. Și din moment ce nu există reguli clare - o mare valoare este dobândită de capacitatea individuală de a negocia și de a căuta soluții. Există întotdeauna posibilitatea de a suspenda costurile tranzacției (sau cel puțin unele dintre ele) pe partea opusă într-un mod prietenos ...
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: