CUMPĂRAȚI APARTAMENTUL PRIN COOPERATIA DE LOCUINȚE?
Sondajele de opinie arată că peste 70% dintre ruși doresc să își îmbunătățească condițiile de trai. Dar majoritatea oamenilor nu au destui bani pentru un apartament nou. Ipoteca, care a avut mari speranțe, nu este încă disponibilă pentru toată lumea. Prin urmare, cei care nu au economii mari, rezolvă problema locuințelor oferite prin intermediul cooperativelor.
Achiziționarea unui apartament prin ZhNK (cooperativă finanțată de locuințe) este adesea comparată cu o ipotecă. Cu toate acestea, aceste două modalități de a cumpăra locuințe în rate sunt destul de diferite una de cealaltă. Vom vorbi despre diferențele dintre materialele noastre (cele principale sunt rezumate în tabelul de la pagina 103).
ZhNK și ipoteca: găsiți diferențe
Legea federală legislativă din Legea federală a
N 215-FZ "pe locuințe N 102-FZ" la ipotecă
cumulativ (imobiliar) "
cooperativele "Interes pentru 1 - 4 la sută pe an 11 - 13 la sută pe an
împrumut Informații despre pașaport, o copie a pașaportului de muncă, o copie a muncii
cartea de credit cărți de credit, un certificat de
salariu, înregistrare în
acest oraș, informații despre
componența familiei, o
garant, etc. Contribuții introductive (o singură dată, o singură dată
3 - 6% din original
aproximativ (20 - 30% din cost
valoarea imobiliară); imobiliar)
(periodicitate și mărime
întâlnire a ZhNK) Posibilitate După acumularea a 50 Imediat după comision
să intre într-o casă
Încasarea locuinței După plată imediat Imediat după comitere
Imobiliară în valoarea unei tranzacții ipotecare apartament
Regulile proprietății Plățile lunare. Plăți lunare
Rambursarea împrumutului Scadența împrumutului în perioada,
de unu și jumătate mai mult decât a fost convenit în contract
perioada de acumulare a primului (de la 2 la 20 de ani)
jumătate din costul locuințelor
Cooperativele de locuit joacă după noi reguli
Ce este o ipotecă, aproape toată lumea știe. Dar cu cuvântul "cooperativ", mulți își amintesc timpul petrecut în memorie, când aproape toți rușii încercau să cumpere ceva sau să se bazeze pe o bază colectivă. Acum, principiile și metodele de lucru ale cooperativelor de locuințe s-au schimbat, deși nu sa întâmplat cu mult timp în urmă, acum un an în urmă, legislatorii au reglementat în mod clar activitățile unor astfel de organizații.
Ce a atras ZHNK
În ciuda eforturilor active ale guvernului, creditarea ipotecilor este încă disponibilă pentru câțiva. Oamenii se tem de rate mari pentru utilizarea împrumutului, datoria de a avea 20-30% din costul locuințelor în posesia lor personală, precum și birocrația cu colectarea de documente pentru bancă.
Cooperativele cofinanțate de locuințe nu necesită acest lucru. Prima diferență între achiziționarea de locuințe prin ZhNK din ipotecă, care atrage atenția tuturor, este o diferență enormă în interesul pentru utilizarea împrumutului. De exemplu, cu împrumuturile ipotecare, rata medie pentru utilizarea unui împrumut este de 11-13 procente pe an.
Cooperativele de locuințe oferă 2 - 4%. Poate că de aceea mulți oameni au sentimentul că sunt înșelați, deoarece brânza gratuită este doar într-o capcană de șoareci.
De fapt, nu există nici o înșelăciune: interesul scăzut este principalul plus al cumpărării unui apartament prin ZhNK. Un alt plus este că oricine dorește să-și cumpere propriile locuințe poate deveni membru al cooperativei.
Pentru aceasta, nu este necesară nici o referire la salariu, nici o declarație a garantului, nici o propiska în acest oraș. Atunci când alegeți aceleași bancheri ipotecare, de regulă, colectați toate informațiile despre împrumutat și pot refuza împrumutul fără a explica motivele.
În plus, spre deosebire de toate celelalte metode de obținere a locuințelor, membrii cooperativei au posibilitatea unui control direct și destul de real asupra activităților sale. De exemplu, ei au dreptul:
- Inițiază organizarea de întâlniri ale membrilor cooperativei;
- exclude alți membri "nevrednici" din cooperativă;
- schimbarea conducerii cooperativei la ședințele sus-menționate (președintele cooperativei, membrii consiliului de administrație);
- inițierea auditurilor financiare și economice ale activităților de cooperare;
- să solicite diverse documente referitoare la activitățile cooperativei.
Dar pe aceste avantaje evidente de sfârșitul ZhNK. Pentru a aborda celelalte puncte, să luăm în considerare ordinea intrării și achiziționării de locuințe într-o cooperativă.
Ce contribuții trebuie să faceți la ZHNK?
Dacă decideți să vă înscrieți într-o cooperativă, trebuie să aduceți documentele (pașaport și, de regulă, o copie a cărții de lucru) și să semnați și cererea de aderare.
Apoi discutați cu reprezentanții cooperativelor cumulative de locuințe ce apartament veți achiziționa și ei determină costul său aproximativ, pe baza prețurilor de pe piață.
În plus, este necesar să se documenteze apartamentul ales pentru a nu fi luat sau dat altui membru al cooperativei.
În multe ZhNK, ei spun că atunci când cumpără un apartament printr-o cooperativă, practic nu aveți fondurile proprii inițial, spre deosebire de un credit ipotecar.
Cu toate acestea, există o anumită sumă de viclenie în acest sens.
Imediat după semnarea cererii de înscriere la ZhNK, va fi necesar să plătiți o sumă de 3-6% din prețul estimat al viitorului apartament. Aceasta este o taxă de intrare. Acești bani sunt pentru nevoile cooperativei și nu vor fi luați în calcul pentru plata pentru viitorul apartament.
În plus, la introducere va fi necesar să se facă și prima contribuție la cote. Acești bani sunt deja incluse în costul locuințelor achiziționate (adică merg în contul dvs. de economii).
Contribuțiile mutuale trebuie plătite lunar. Din aceste plăți lunare, va fi adăugată suma necesară pentru achiziționarea unui apartament. Și cooperativul oferă acționarului un apartament numai atunci când pe contul său acumulator va fi de aproximativ 50 la sută din valoarea acestuia.
Este de remarcat faptul că bariera de 50% pentru alocarea de apartamente nu este strictă: mai precis, de regulă, este prevăzută în documentele interne ale cooperativei (cartă, procese-verbale).
Suma plăților lunare de acțiuni pe care le determinați singuri. ZhNK, pe baza capacității tale, calculează perioada de acumulare pentru prima jumătate a sumei și o rezolvi în contract. Dar, în spatele liberei opțiuni de alegere, se află o capcană - de la rata de acumulare aleasă, rata de rambursare a împrumutului va depinde de asemenea.
Faptul este că, potrivit Legii privind cooperativele de acumulare a locuințelor, termenul de rambursare a sumei rămase (împrumut) nu trebuie să depășească cu o dată și jumătate perioada de acumulare a primei jumătăți a costului locuințelor. Deci, voi înșivă calculați: dacă veți face primele 50% din costul unui apartament în doi ani, atunci restul va fi returnat în trei.
Se pare că, cu cât economisiți mai mult pe conturile co-op, cu atât va fi mai lungă perioada de returnare. Dimpotrivă, într-un efort de a obține mai rapid locuințe, acționarul va trebui să plătească mai mult în acțiuni nu numai la nivelul de acumulare, ci și la etapa de decontare.
În acest caz, faza cumulativă va trebui să fie trecuta în orice caz, chiar dacă aveți deja 50% din costul apartamentului.
În caz contrar, suma rămasă va trebui să reveniți imediat după furnizarea apartamentului.
După ce, cu ajutorul contribuțiilor la acțiuni, s-au acumulat aproximativ jumătate din costul locuințelor dorite, cooperativul adaugă restul și oferă un apartament ZhNK. După aceasta, valoarea acțiunilor este ajustată, deoarece costul real al apartamentului, de regulă, este diferit de cel planificat. Modificarea valorii contribuțiilor este fixată în contract, iar noul debitor rambursează restul valorii acțiunii.
În plus față de contribuțiile introductive și de acțiuni, acționarul va trebui să plătească comisioane suplimentare de membru (sau administrativ). Acestea, de regulă, reprezintă între 2 și 3 procente pe an din suma furnizată în rate.
Aceste procente se numesc credite, deși în acest caz acționarul plătește bani nu pentru utilizarea împrumutului, ci face contribuții la organizarea activității cooperativei (din această sumă sunt acoperite cheltuielile administrative ale ZhNK).
Alți acționari trebuie să plătească, uneori, comisioane suplimentare. Acestea acoperă pierderile cooperativei. Din moment ce fiecare membru al participă de cooperare în gestionarea sa și cu acordul fondurilor generale a investi într-unul sau un alt proiect comercial (achiziționarea sau construirea de bunuri imobile), pierderile din investiții nereușite - măsură complet justificată și legitimă.
Despre ce ZNKZ este tăcut
Principalul dezavantaj al achiziționării de locuințe prin ZhNK este faptul că este deținut de cooperativă înainte de a fi plătit integral.
Aceasta este, nu puteți vinde apartamentul, dar vă veți putea înregistra cu familia. Numai atunci când întreaga cotă este plătită (toate 100% din valoarea apartamentului), locuințele, în conformitate cu Legea federală nr. 215-FZ, intră în proprietatea acționarului.
Cooperativul emite un certificat special privind plata integrală a contribuției la acțiuni, iar pe baza acesteia acționarul poate înregistra deja proprietatea imobiliară în organele de stat.
În ipotecă, doar minusul procentelor mari este blocat de faptul că este posibil să deveniți proprietar al unui apartament imediat atunci când încheiați un acord cu o bancă și acordați un împrumut.
În același timp, locuințele vor fi angajate în instituția de credit (bancă) până când împrumutul va fi plătit integral.
Mulți întreabă adesea: "Și dacă cooperativul intră în faliment sau are datorii, poate să vândă un apartament unde locuitorii deja locuiesc?" Avocații într-o singură voce răspund că este imposibil.
În primul rând, ZhNK nu poate intra în faliment, deoarece este o organizație non-profit care nu are profit. Singurul pericol pentru o cooperativă este acela de a intra în datorii.
În al doilea rând, pentru a rambursa datoriile, un apartament în care acționarul locuiește deja (chiar dacă acesta nu a plătit integral împrumutul) nu poate fi vândut. O astfel de casă nu va cumpăra nimeni, deoarece afacerea va fi "necurată" din punct de vedere juridic. La urma urmei, atunci când se stabilește într-un apartament, această locuință ar trebui să fie atribuită acționarului de către adunarea generală a membrilor ZhNK și o decizie oficială documentară. Toate pierderile cooperativei, așa cum sa menționat mai sus, sunt acoperite de contribuții suplimentare.
Cum să părăsiți cooperativele
Cele mai multe dintre problemele de la acționarii de acolo dacă provin dintr-o dată în afara cooperativei - în mod voluntar sau din cauza unei excepții (exclude pe cei fără un motiv întemeiat în imposibilitatea de a acționa, de exemplu, nu a plătit cota de membru și taxe).
Apoi, acționarul își pierde dreptul de a utiliza apartamentul achiziționat și este obligat să îl elibereze în termen de două luni de la data deciziei de excludere sau de ieșire voluntară a cooperativei. De asemenea, atunci când ieșiți din ZhNK, taxa de intrare și taxele de membru nu sunt de obicei rambursabile.
Dar cooperativul trebuie să vă întoarcă cota acumulată.
Determinarea valorii unității a fost întotdeauna o piatră de poticnire. În definitiv, mărimea cotei unui membru al unei cooperative nu poate fi determinată numai de sumele pe care le-a contribuit sub formă de acțiuni. În această cotă pot fi incluse veniturile ZhNK de la afaceri (de exemplu, din vânzarea de apartamente într-o casă de cooperare fiind construită pentru terți). De asemenea, poate reduce datoria cooperativei.
În Legea privind ZhNK, legiuitorul a făcut o încercare de a atenua această problemă. În prezent, mărimea cotei membrilor pensionați este determinată de procentul din activele nete ale ZhNK ocupate de acțiunile plătite acestora.
Valoarea activelor nete ale unei cooperative este definită ca diferența dintre valoarea activelor (numerar în conturi și valoarea proprietății cooperativei determinată de un evaluator independent) și valoarea datoriei cooperativei.
În acest caz, valoarea unității este determinată în ziua încheierii exercițiului financiar în care acționarul a părăsit cooperativele.
Schema de cumpărare a locuințelor prin ZHK
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: