- Gennady Efimovici, e teribil să spun - un sfert de secol pe piața imobiliară! Cum vedeți începutul acestei căi după mulți ani?
- Un birou de inventar tehnic - ITO a fost pe piața veche ...
- A ieșit o afacere periculoasă?
"Nu a fost atât de mult de afaceri atât de periculos ca piața a fost criminalizată." Adesea sa întâmplat ca întregii grupări criminale sau bandiți individuali să se angajeze în lipirea oamenilor în stare de inconștiență și apoi obligați să semneze anumite documente. În curând sa dovedit că omul a fost lipsit de apartamentul său și că el însuși a fost transportat într-un loc întunecat, undeva în sat. După cum spun ei, aleg satul să trăiască, eu însumi nu o vreau ... Lucrările au fost încheiate atunci când copiii minori au fost de fapt privați de spațiul lor de viață. Mai mult, în timpul privatizării, drepturile de privatizare a apartamentelor au fost înregistrate incorect, ilegal, incorect. Ca urmare a privatizării, toți membrii familiei au renunțat la documente, cu excepția principalului chiriaș, inclusiv a copiilor. Cineva care să dea vina pentru toate aceste probleme - notari sau ofițeri - nu vor, deși, desigur, nu au fost cazuri mai puțin frecvente și sincer penale. Din păcate, aceasta era atunci piața.
- Când a devenit situația civilizată?
- Și cine este "agentul imobiliar corect"?
- De fapt, este în primul rând un consultant. El ar trebui să-i sfătuiască clientul când să cumpere și când să vândă. În calitate de consultant financiar sau de schimb valutar. În plus, apartamentul nu este un obiect abstract de "cumpărare și vânzare": oamenii trăiesc acolo, toată lumea - cu gandacii lor, preferințe diferite. Și ei trebuie să explice și să explice cum ar putea fi consecințele acestei tranzacții, pentru ceea ce se face, cât de mult pot câștiga de la aceasta. Ce venituri pot fi obținute din vânzare, ce pot cumpăra cu acești bani. Care vor fi costurile de-a lungul drumului, ce taxe vor fi plătite. Și așa mai departe ...
- Cu toate acestea, agenții imobiliari au fost o forță notabilă în antreprenoriatul Altai ...
"De atunci nu v-ati sfatuit?"
- Se pare că nici dezvoltatorii, nici autoritățile locale și regionale nu vă consultă astăzi, nu vă ascultă?
- Așa se pare. Da, există mese rotunde deținute de actualul lider - Uniunea Agenții imobiliari din Barnaul și Altai. Marina Rakina (președintele Uniunii - AK) - bine făcută în această privință. Cu toate acestea, în opinia mea, autoritățile nu posedă imaginea completă. Ca urmare, în Barnaul, după cum se menționează de către șeful Inspectoratului de Stat granița Andrei Stepanov, aproximativ 60 la suta din apartamentele nu sunt vândute în Barnaul clădiri noi astăzi. Aceasta este o problemă foarte gravă, care ar putea în curând să coboare piața contractelor din orașul Barnaul.
- Bineînțeles. Piața nu este stabilă acum, prin urmare, investitorii, care își investiau banii în construcția de locuințe, nu sunt interesați de investiții. Constructorii sunt acum nevoiți să urce în împrumuturi și să acumuleze prin credit. Cererea a scăzut. Venitul a scăzut, cererea efectivă a scăzut. Profitul dezvoltatorului se situează la marginea profitabilității. În opinia mea, mulți dezvoltatori - pe punctul de a falimentului, nicăieri de la acest lucru nu poate scăpa.
- Vreți să spuneți companii mari?
- Da. Companiile mici urmăresc deja această cale. În mare - toate înainte. Dar trebuie să înțelegem că crizele deschid noi oportunități pe piață. Din punctul meu de vedere, această criză va crea o nouă realitate.
- În opinia mea, va fi după cum urmează. Există, de exemplu, un dezvoltator care nu a vândut 50% din apartamentele din casa lui. Apartamentele sunt în picioare. Ei trebuie să fie deserviți, costurile comunale trebuie plătite. În plus, pentru a acoperi acest lucru, nevândute și astfel rămân în bilanțul unei entități juridice, trebuie să plătiți impozite. cu această proprietate. Dezvoltatorul, ca și cum nu ar vrea să, se va gândi cum aceste apartamente, cel puțin, nu aduc pierderi. Probabil că trebuie să-i închirieze. Și aici beneficiile vor fi acei dezvoltatori care închiriază locuințe cu finisaje. De exemplu, compania "Inițiativa privind locuințele".
- Dacă vă înțeleg corect, vă așteptați o revigorare a pieței de închiriere?
- Eu cred că în curând departamentele de vânzări ale companiilor de construcții va prelua o nouă funcție - livrarea de noi locuințe pentru chirie, contractarea și gestionarea locuințelor închiriate, este clar că, din cauza o creștere bruscă a numărului de prețuri apartamente de închiriere pur și simplu colaps. O scădere bruscă a chiriilor, care nu poate decât să se bucure de chiriași.
- Acest lucru este de fapt bun.
- E super! Cei care s-au gândit să cumpere un apartament pe credit, se vor gândi: de ce să cumpăr când o pot închiria? Și dacă dintr-o dată nu voi face plăți, atunci mă mut în alt apartament, care este mai ieftin, mai mic. Banii vor apărea din nou, atunci mă voi întoarce.
- Bineînțeles! Oamenii se vor obișnui să locuiască în locuințe închiriate. Și când economia începe să se redreseze, când oamenii au bani să cumpere din nou, se vor gândi, trebuie să cumpere locuințe? Ei bine, imaginați-vă: am folosit pentru a trăi în contractul de închiriere timp de cinci ani, a trăit în plăcerea în locuințe închiriate, pentru că el a trăit într-un apartament de înaltă calitate, într-o casă frumoasă. Și atunci când, după ce a economisit bani, și-a clădit propria casă individuală, le-a spus pur și simplu proprietarului: mulțumesc, la revedere. Nu am avut nici o problemă cu acest apartament: cum să-l vândă, cum să returneze banii investiți în ea, nu acoperi ... În plus, prețurile sunt în continuă schimbare, iar acum în declin. Reduceți în mod activ. Prin urmare, de exemplu, achiziționarea de locuințe pe credit astăzi va fi neprofitabil mâine. Deci, le spun clienților mei că nu se grăbesc să cumpere. Este mai bine să lăsați banii să stea undeva pe depozit, atunci când piața va cere chiar mai mult. Și se va scufunda.
- Cu toate acestea, prețurile vor continua să scadă?
- Vor fi. Până în prezent nu există niciun motiv să se gândească altfel. În 2-3 ani, când a întrebat și mai mult, vorbind figurativ, de la 1 milion de ruble. până la 600 mii de ruble. Și apoi cumpărați.
- Poate că are sens astăzi să investească în locuințe low-rise? La urma urmei, mulți alții, inclusiv dvs., au considerat această direcție promițătoare pentru investiții.
- Deci, mai devreme sau mai târziu vor trebui să schimbe cumva strategia lor ...
- Desigur, ei vor trebui să își reformuleze stilul de lucru. Astăzi, mai multe locuințe sunt construite decât este de fapt în cerere în piață. Este clar că dezvoltatorii se află în condiții dificile. Am închiriat un teren în apropierea orașului, atunci trebuie să-l construiesc. În caz contrar, amenzile. Procredibil în bancă, trebuie să înveți credit. Ei sunt forțați să construiască, să construiască ... Și în jurul valorii de criză, lipsa de cerere. Și există mulți dezvoltatori în situația extremă neplăcută. Și aici, de asemenea, deținătorii de dobândă sunt literalmente ghemuite: nu au îndeplinit condițiile acordului - poate în instanță! Titularii de dobândă individuali, cu o bandă, un expert în construcții și un avocat, merg pe jos și toate neajunsurile sunt prezentate sub formă de procese.
- Ei bine, într-o poziție atât de agresivă există motive ...
- Sunt de acord. Odată ce dezvoltatorii au înmânat metri pătrați, iar orașul și regiunea au raportat vesel: au înmânat atât de mulți metri pătrați. Și oamenii trebuie doar să intre în cota, să cumpere acest apartament, care nu acordă o atenție specială la calitatea și calendarul. Oricum, spun ei, au făcut-o singură după aceea. Acum, metri pătrați nu sunt interesați de cumpărător. Are nevoie de un apartament de înaltă calitate de înaltă calitate. Prin urmare, noua realitate forteaza dezvoltatorul sa faca ceea ce sa spus in urma cu 5-6 ani. Trebuie să construim apartamente gata făcute, de înaltă calitate. Și de la metri pătrați trebuie să plecați.
- Și cât de mult și ce fel de locuințe aveți nevoie? Este cineva care studiază cererea?
- Vedeți schimbări serioase pe piața construcțiilor și pe piața imobiliară din Teritoriul Altai. Și cum, potrivit estimărilor dvs., acestea vor afecta afacerile imobiliare, comunitatea imobiliară?
- Există schimbări colosale pe piața serviciilor. Dacă anterior dominate de agenții imobiliari, acum agresiv împinge băncile, începând să preia funcțiile de realtori. De exemplu, "Sberbank". Băncile lucrează independent cu clienții care doresc să ia o ipotecă, să atragă agenții imobiliare pentru a găsi opțiuni de cumpărare. Trebuie remarcat faptul că multe documente de astăzi pot fi emise online pe Internet. Anterior, agentul imobiliar a spus că înregistrarea documentelor preia. Cum, știu totul, aveți încredere în mine, activitatea mea este asigurată, sunt foarte cool. Acum această abrupță este mai mică. Pur și simplu nu mai era nevoie.
Pe de altă parte, din anul trecut o anumită parte a tranzacțiilor (cu proprietate comună) este formalizată cu ajutorul unui notar. Agentul imobiliar devine o legătură inutilă, care este de neînțeles pentru ce altceva trebuie să-l plătească este necesar. Mai mult, în opinia mea, totul se datorează faptului că notarul va deveni principala instituție în procesarea documentelor pentru toate tranzacțiile.
- Da, există fie notari, fie avocați, fie companii de titluri speciale implicate în înregistrarea legală și înregistrarea tranzacțiilor. În America - aceasta este compania de titlu. În Canada, ei sunt avocați. Aceasta este o sferă separată, iar agenții imobiliari nu se obosesc cu ea. Sarcina lor este consultarea, care apartament să aleagă și de ce. La fel cum mergem. Prin urmare, funcția de agenți din agenții imobiliari este eliminată în liniște. Și mulți dintre ei rămân fără nimic.
- Atunci ce ar trebui să facă, cum să construiască o afacere?
- Scopul autorității, susținut financiar, după cum vedem, este în scădere. Numărul tranzacțiilor și capacitatea financiară a pieței scad, ceea ce înseamnă că randamentul este redus. Multe companii implicate în tranzacții imobiliare nu se pot menține, deoarece pentru chirie, pentru comunicare trebuie să plătiți. Dacă mai devreme, la un agent imobiliar stabil și durabil de piață de la tranzacția a fost de aproximativ 50 la suta, iar restul de bani a rămas în agenție, dar acum, când piața este în scădere, agenții imobiliari au început să se întrebe dacă nu este mult, 50 la suta din mei 5 cenți? Poate o pot rezolva singură?
În plus, acum dezvoltatorii și băncile, care în timp au lucrat activ cu agențiile, sunt gata să lucreze direct cu agenții. De fapt, agenția, ca un anumit element al afacerilor mici, trebuie fie să fie transformată, fie trebuie să moară. Deci există o dilemă, cel puțin pentru Barnaul. Rolul agențiilor se schimbă. Agenția încă percepe agenții săi ca personal, și nu ca principalii actori. Mulți nu-și dau seama de misiunea lor ca agent de servicii pentru agenți și nu sunt pregătiți să ofere servicii de calitate.
- Înțeleg că anticipați că dispariția în masă a agențiilor imobiliare va începe și că afacerile vor intra în sfera antreprenoriatului individual?
- Agenție imobiliară "Dom". Pregătim un site unde agentul va lucra confortabil cu clienții săi. Pentru asta va plăti niște bani. Dar acest lucru este, desigur, nu 50/50, sunt deja alți bani.
- Un agent vine, plătește o taxă pentru o zi și lucrează în timpul zilei. Ca și în cafenelele Internet ...
"El cumpără dreptul de a lucra timp de o lună." Apropo, despre cafenea este absolut comparația potrivită. Planificăm să organizăm totul într-un format atât de democratic. Aceasta, dacă vreți, este ideologia noastră. Va exista o zonă de lucru în care agenții sunt izolați de clienți și o zonă larg deschisă, sub forma unei cafenele, unde vor fi mese în care puteți comanda cafea și discuta cu clientul. Dacă există o afacere mare, unde sunt mulți participanți, atunci avem o mare negociere pentru acest lucru. Repet, acest lucru va fi un nou format. Se concentrează asupra faptului că pe piața serviciilor de agenții revine revoluția. Comunitatea imobiliară se confruntă cu o alegere: fie ea este atomizată și atomizată, fie agenți-agenți imobiliari vor coopera pe un anumit teritoriu. Mi se pare că o piață civilizată nu poate exista fără o cooperare reală între agenții imobiliari. Acest lucru nu se întâmplă astăzi, deși este o chestiune de supraviețuire. Din păcate, particularitățile culturale ale regiunii noastre (da, acolo - întreaga Rusia!) Sunt astfel încât oamenii nu sunt încă pregătiți pentru parteneriat și solidaritate, pentru cooperare și asistență reciprocă. Nu există nici o înțelegere a ceea ce trebuie împărțit. Luați, de exemplu, un astfel de instrument ca și tranzacțiile intermediare, când profiturile sunt împărțite la jumătate. În prezent, desfășurăm un experiment cu Uniunea Agenții imobiliari, care testează sistemul de vânzări partenere într-un segment mic de piață - locuințe de elită. Datorită Uniunii Agenții imobiliari, au adaptat interfața sistemului lor multi-listing (MLS).
Cu toate acestea, aceasta este o măsură privată, doar un complot în comparație cu schimbările grandioase de pe piața imobiliară, care ne așteaptă în viitorul apropiat. Piața imobiliară în forma sa actuală se prăbușește. Băncile vin la el, care doar întăresc și accelerează această distrugere. Asta o să facem.
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: