Foto: Oleg Slepyan. Vladimir Koshelev
Pentru a organiza construirea în masă de locuințe la prețuri accesibile, de afaceri și de stat trebuie să lucreze strâns împreună. Dezvoltatorul din Samara "Koshelev Corporation" a oferit modelul său de parteneriat
"Vino în toamna următoare la Kaluga - vom termina majoritatea proiectului nostru acolo. Vă asigur că va fi una dintre cele mai frumoase locuri din oraș „- o invitație de la omul de afaceri Vladimir Koshelev a sunat destul de neașteptat. Mai degrabă, ultima frază, în care sa auzit subtextul. Sensul său este că bine-cunoscut în piața construcțiilor, „Koshelev-proiect“ - conceptul unui complex de low-creștere clădire de locuințe la prețuri accesibile în Samara, care „expert“ a scris în urmă cu șase luni (vezi №13.), - se dezvoltă rapid și astăzi susține nu numai privind conducerea prețurilor și expansiunea teritorială, dar și un rol deosebit în estetica mediului urban. Aceasta este, potențialul districtului cu apartamente de 30 de mii. Ruble pe metru pătrat nu a fost epuizat principiul „curat, dar biata„părea recent. Ei bine, cât mai curând posibil, să fii convins de exemplul de la Kaluga.
Între timp, Vladimir Koshelev vede în proiectul său o altă resursă insuficient utilizată. Vorbim despre posibilitatea de a-și extinde experiența pe întreaga industrie a construcțiilor de locuințe în masă, creând în acest scop un mecanism universal și transparent de parteneriat între stat și întreprinderi.
Ne-am întâlnit cu Vladimir Koshelev după o întâlnire la Ministerul Construcțiilor pentru a afla mai multe despre ce sa întâmplat din toate acestea.
- Vladimir Alekseevich, cum au reacționat cei mai înalți șefi la ideile tale?
- La nivel federal, avem un sprijin deplin. Ministrul Mikhail Men înțelese imediat totul. pentru că el însuși arde cu dorința de a implementa programul "Locuințe accesibile". care este pe cale să înceapă. Apropo, aceasta este una dintre cele mai dificile sarcini ale celor care ar putea fi preluate, dar el a făcut-o. Și acest lucru este foarte important, pentru că dacă nu există dorință, atunci nu veți face nimic, ce program scrieți. Și dacă vorbim de autoritățile regionale, este dificil să răspund tuturor regiunilor din țara noastră. Dar unde suntem prezenți, iar acest lucru Samara, Kaluga, regiunea Ulyanovsk, pot spune mai multe astfel de guvernatori. Deci, eu cred că perspectivele pentru binele cauzei noastre comune.
- Recent, sa știut că chinezii s-au contractat să construiască un apartament cu New Moscow la prețul de 30 de mii de ruble pe metru pătrat, fără programe de stat. În opinia dvs., cum vor face acest lucru?
- Treizeci de mii de ruble - acesta este prețul normal pe metru pătrat, în cazul în care a alocat un teren, există rețele de coloana vertebrală hrănite sunt emise de acest sector autorizații de consolidare a capacităților emise. Aceasta înseamnă că constructorul nu are nevoie să mită în condiții opace pentru a căuta conectivitate de comunicații, pentru ca banii neclar să achiziționeze teren. Acum, compania noastră a determinat pentru sine că nu intrăm în proiecte în care costul terenurilor depășește un milion de ruble pe hectar. Vreau să spun segmentul de locuințe la prețuri accesibile. Și dacă terenul nu este un milion, dar, să zicem, 15 milioane pe hectar, nici chineză, nici vietnamez sau americană - nimeni nu va fi capabil de a construi o casă la un preț accesibil. Minunile nu se întâmplă.
- Vrei să spui că în Rusia pământul este prea scump?
- În multe regiuni, pur și simplu nu există! A fost cumpărat pentru o lungă perioadă de timp1 pentru trei copeici, adică există un deficit de teren artificial.
- Și ați discutat aceste întrebări cu președintele Putin?
- Nu, și acest lucru ar trebui să fie clar declarat: dezvoltatorul nu are dreptul de a câștiga un bănuț pe acest obiect municipiu! Este verificată de examenul de stat și compensează numai costurile directe pentru acest obiect. Oferim două mecanisme de răscumpărare. În cazul în care bugetul nu are deficit și există o posibilitate în acest an să aloce bani, răscumpărarea este împărțit în etape: de exemplu, 20 la sută - după proiect terminat și eliberarea site-ului, 30 la suta - la sfârșitul jumătate din lucrările de construcție și de instalare, un alt 30 la suta - din finalizarea construcției instalației și restul - după punerea în funcțiune a instalației. Apoi, nu există o creștere a costului proiectului în legătură cu sarcina de credit. Un alt mecanism - atunci când bugetul cumpără acest obiect, după punerea în funcțiune, dar compensat de costul ratelor de rambursare de credit.
- Schemă foarte clară, cu excepția unui moment. Dacă municipalitatea pur și simplu nu are bani să construiască grădinițe, ce fel de răscumpărare este acolo pentru a vorbi?
- Pot participa toate companiile la acest program?
- Când vorbim despre un proiect de construcție mare, dezvoltarea complexă a teritoriului, statul ar trebui să se protejeze cât mai mult posibil. Este vorba despre constructor, intrarea este nu mai puțin de o sută de mii de metri pătrați de locuințe în ultimii trei ani - acesta este nivelul la care el poate și știe cum să construiască, să înțeleagă ce proiectele mare progres.
- Există jucători din regiunile care îndeplinesc acest criteriu?
- Bineînțeles, deși nu prea mult. Dar nu ar trebui să fie prea mult. Principalul lucru este fiabilitatea, pentru care statul dă bani. Pentru a oferi bani de stat unei companii care încă nu a introdus nimic, astfel încât să fie instruită pe acești bani, cred că ar fi greșit. Există companii mari, nu așa de rău. Rusia acum a depășit deja contribuția locuințelor în comparație cu perioada sovietică. În același timp, societatea noastră ar trebui să caute să se asigure că această locuință a fost disponibil la orice familie tânără, având în colegiu terminat și a primit un loc de muncă salariul lui în detrimentul unor economii minime ar putea permite să ia un apartament în ipotecare. Aceasta este ceea ce consider cea mai importantă sarcină. Și această sarcină este bine combinată cu sarcina de a organiza în toată țara demn de locuri de muncă plătite. Aceasta este, în conformitate cu calculele noastre, în cazul în care soțul câștigă 30 de mii de ruble, iar soția - 20 de mii de ruble, această familie, cu o contribuție minimă de 100 de mii de ruble pot cumpăra deja un apartament și de a trăi în ea. Plățile ipotecare se ridică la zece până la cincisprezece mii de ruble pe lună. formând astfel o unitate socială stabilă - acestea sunt oameni care au casele lor, care se gândesc deja în curând pe cale de a avea un copil. Ei vor fi tratați diferit la locul lor de muncă, și nu în modul în care "Vreau să lucrez, nu vreau să - nu muncesc". Acesta este un angajament bun, pentru adulți față de celălalt membru al familiei.
- Proiectul dvs. a început la o rată a creditelor ipotecare de la Sberbank la zece procente pe an. Dar acum nu există astfel de rate, majoritatea vorbind despre 13%. Din ce calculare procedezi?
- Apoi, poate, băncile rusești fac bine ca ele să fie prudente și să nu reducă rata ipotecilor, deoarece, de exemplu, în împrumuturile de consum, numărul de nereturnări crește în mod periculos?
- În cazul în care ipoteca, în cazul în care persoana imediat și suprimă corpul împrumutului și să plătească dobânzi, și toate acestea este planificat pentru zece sau cincisprezece sau douăzeci de ani, în cazul în care persoana a fost testat, funcționează într-o societate normală, ea are un salariu oficial, atunci asta e altă poveste . De exemplu, pe proiectul nostru am emis mai mult de zece mii de credite ipotecare, iar întârzierea în portofoliul nostru este de 0,15%. Este clar că din mai mult de zece mii de oameni, cineva sa îmbolnăvit, cineva a avut ceva în viață. Asta este, statisticile sunt incluse aici. Ce spune? Faptul că portofoliul ipotecar în sine, un fără risc, de aceea banca centrală în clasificator sa-l atribuie de încredere. Și în segmentul de locuințe ieftine este și mai fiabilă decât în segmentul scump. Deoarece carcasa scumpe, de regulă, nu este primul, că oamenii, în cazul în care se fac afaceri, incepand de a cumpăra un apartament pentru mama mea, pentru fiica mea, și așa mai departe. Apoi, în afacerea sa, ceva a mers prost, venitul va cădea, și el va decide cu privire la apartamentul fiicei până abandonat în toamna târziu, iar banca va lua un apartament în sine. În cazul locuințelor ieftine, aceasta este de obicei achiziționarea primelor locuințe. Din nou, aceasta este o familie tânără, ei se mențin la locul lor de muncă, plățile sunt destul de acceptabile și nu le pot refuza. Da, și prost să refuzi. Voi explica de ce. Dacă doresc să meargă la un apartament închiriat, atunci adesea rata de închiriere a locuințelor este mai mare decât plățile ipotecare pentru apartamente cu o cameră. Asta este, este mai profitabil să plătiți aceste sute de mii de ruble și să trăiți deja în propria locuință.
- În acest caz, ce ar trebui să faceți pentru a reduce rata ipotecilor?
- Am sugerat ca Banca Centrală să-și schimbe atitudinea față de portofoliul de credite ipotecare și să fie de acord să o refinanțeze. Dar, din nou, vorbim doar despre dezvoltarea integrată a teritoriilor și numai în segmentul de locuințe la prețuri accesibile. Adevărul este că, deși CB consideră că portofoliul de credite ipotecare nu are riscuri, în același timp, are o veche instrucțiune care interzice refinanțarea acestui portofoliu. În același timp, băncile noastre comerciale își vând portofoliul de credite ipotecare companiilor americane și franceze, iar noi ne câștigăm. Așadar, propunem să câștigăm acest lucru Băncii noastre Centrale, deoarece există statistici și arată că riscurile sunt minime, sunt practic inexistente.
- Cum va afecta debitorul final conexiunea Băncii Centrale către refinanțarea ipotecii?
- Sugerăm ca Banca Centrală să permită refinanțarea cu anumite condiții: o bancă comercială nu ar trebui să adauge mai mult de două până la trei procente din marja sa. Să presupunem, acum în rata de refinanțare Banca Centrală de la 8,25 la sută, iar dacă doriți să refinanțeze portofoliul dvs. de credit ipotecar, atunci rata de credit ipotecar pentru cumpărător ar trebui să fie 10,25 la sută. Astfel, vom permite băncilor ipotecare pentru a obține fonduri mai ieftine ca urmare a câștiga o bancă comercială din Rusia, face ca Banca Centrală, iar principalul beneficiar - un cetățean rus care primește un procent din ipotecare normale.
- Aveți idei cum să rezolvați problema introducerii rețelelor de inginerie în site-uri de dezvoltare?
- Dacă vorbim de infrastructura inginerească, atunci și fără ofertele noastre, programul "Locuințe accesibile" prevede compensarea dezvoltatorului pentru furnizarea de rețele. O subvenție de patru mii de ruble pe metru pătrat reprezintă bani buni, având în vedere că nu a existat nimic înainte. Dar apariția de proiecte mari, cum ar fi ale noastre, și ea însăși împinge companiile de rețea să investească în aducerea comunicațiilor. Deci, vom fi în curând posibilitatea de a negocia direct cu Compania Grid Federal, ea este interesat de abonați, iar în vecinătatea noastră segmentul viu de oameni să plătească, și le fac în mod regulat plățile de utilități.
- Se spune că în apropiere de microdistrictul tău din Samara se construiește un parc industrial. Este o coincidență sau, de asemenea, rezultatul unei cooperări intense cu autoritățile?
- Acesta este doar un model de dezvoltare integrată a teritoriului. De fapt, venim acum într-un nou oraș de la zero. Vor fi clădiri cu creștere redusă, clădiri înalte și locuințe individuale. Din moment ce există o creștere a populației, atât noi, cât și guvernul din regiunea Samara am văzut că toți acești oameni au nevoie de locuri de muncă. Regiunea a alocat un teren direct adiacent teritoriului nostru și vor fi create condiții pentru potențialii investitori. Pentru ei este foarte profitabil: în microdistrict există o populație foarte tânără și având în vedere că este ușor accesibil de la domiciliu la noi locuri de muncă, sunt sigur că locuitorii noștri vor fi fericiți să găsească un loc de muncă în apropierea casei. Adică, se dovedește o astfel de simbioză, atunci când este bună pentru locuitorii microdistricului, pentru angajatori, regiune și oraș, pentru că cu cât lucrează mai aproape de casă, cu atât mai puține blocaje de trafic, încărcări pe drumuri. Toată lumea câștigă aici.
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: