DDU sau zhsk ce să alegeți

Sursă foto

Pe piața primară imobiliare rezidențiale de dezvoltatori St Petersburg încă folosesc diferite scheme de vânzare, încheierea sau capital propriu acorduri anterioare ale acordurilor de contribuție (intrarea în HBC), acorduri preliminare de vânzări de intenție și contracte, etc. Dar nu toate aceste scheme sunt legale și transparente.

Ce este în spatele contractului?

Legea federală № 214-FZ prevede utilizarea doar două scheme: vânzarea de DDU și după aderarea la HBC. „Pe piața primară 214-FZ asigură interacțiunea companiilor de construcții și investitori imobiliari, care sunt implicate, pe baza oricărui acord de participare de capital sau de la intrarea în societatea de construcție - confirmă Svetlana Denisova, cap prodazhZAO“ BFA-Dezvoltare“. "Ambele scheme sunt legale."

Cea mai comună schemă de vânzare a apartamentelor în clădiri noi este încheierea unui contract de participare la construcții comune. Potrivit lui Polina Yakovleva, director de imobiliare rezidențiale NAI Becar, în St. Petersburg, aproximativ 65% din tranzacțiile de pe piața imobiliară primară sunt la DDU, 33% - la HBC și 2% - pe contractul de vânzare sau a contractului preliminar de vânzare. Dmitri Lehmus, partener GK Rusland SP, explică procentul mare de deținuți contracte HBC pe piața primară din Sankt-Petersburg prin faptul că astăzi o serie de mari dezvoltatori imobiliari, cum ar fi „CDS“, „LSS“, „Leader“, o parte din obiectele puse în aplicare cu ajutorul acestui mecanism de vânzări.

În același timp, Arseniy Vasilyev, directorul general al Unisto Petrostal, spune că este posibil ca ponderea contractelor încheiate în cadrul sistemului de locuințe și servicii comunale să crească în următorii ani. "Legislatorii aici relativ rar introduc inițiative care schimbă regulile muncii, care nu se pot spune despre sfera construcției comune", explică expertul.

În ceea ce privește alte scheme, atunci, potrivit Svetlanei Denisova, contractul preliminar și alte scheme de achiziționare a locuințelor aflate în construcție sunt discutabile. "Acordul preliminar este mai puțin reglementat de Codul Civil decât contractul încheiat în conformitate directă cu legea federală", explică expertul. - În cadrul acordului preliminar, totul rămâne tulburat, controversat, iar acționarul este prost protejat de lege. În diferite subiecte ale Federației Ruse, practica de aplicare a legii a luat multe căi diferite. În unele cazuri, contractul preliminar este foarte loial, însă în majoritatea entităților constitutive ale RF contractul preliminar este considerat doar un acord de intenție. În cadrul unui astfel de acord, nu ar trebui să se perceapă nici un ban. Petersburg este mai aproape de a doua poziție decât de primul. "

În general, contractul preliminar poate fi încheiat atunci când obiectul este predat, iar apartamentele nevândute se află în etapa de înregistrare în proprietate. "În acest moment, este posibil să se încheie un contract preliminar, dar deja de cumpărare și vânzare, și nu de participare la capital", spune Svetlana Denisova.

De remarcat, de asemenea, că pe piața primară a fost difuzat pe larg un contract de cesiune a dreptului de creanță în baza unui acord de capital. Acest lucru se datorează faptului că în clădirile noi procentul de achiziții de investiții atinge adesea 20%. Astfel de apartamente sunt expuse de cumpărători pentru revânzare în fazele ulterioare ale pregătirii instalației sau înainte de punerea efectivă în funcțiune a instalației pentru a obține aproximativ 10% pe an din investițiile sale. Încheierea unui contract de cesiune este permisă numai până când părțile semnează actul de transfer direct al apartamentului.

DDU și HBC: avantaje și dezavantaje

Atât acordul privind acțiunile, cât și acordul privind acumularea (intrarea în serviciile de locuințe și în serviciile comunale) sunt în concordanță cu legislația în vigoare, însă, desigur, fiecare opțiune are propriile specificități, are avantaje atât pentru client, cât și pentru deficiențe.

Contractul de participare la capital garantează dezvoltatorului toate permisele necesare. „În cazul în care compania de construcții vinde apartamente la DDU, atunci ea are documentația de proiect, care a trecut examenul de stat și postate pe site, dreptul de proprietate sau de închiriere a unui teren utilizat pentru construirea unui bloc de apartamente verificate, a primit o autorizație de construcție, - spune Alexei Gusev, director comercial al OOO Glavstroy-SPb. - Concluziile privind solvabilitatea financiară a dezvoltatorului vă permit să faceți datele specificate în declarația proiectului și raportarea trimestrială. "

Unul dintre principalele avantaje ale unui acord de capital este acela că exclude posibilitatea vânzării duble a locuințelor. Svetlana Denisova explică: "Acordul de participare la acțiuni este supus înregistrării obligatorii la FRS. Vânzările duble după înregistrare sunt deja imposibile, deoarece statul, la înregistrarea tranzacției, constată că vede investitorul în capital drept parte legitimă la contract și confirmă drepturile investitorului imobiliar la un anumit obiect imobiliar. Dezvoltatorul nu mai poate renunța la acest obiect fără încheierea contractului privind acțiunile înregistrate. "

Acordul cooperativei de locuințe, conform legislației Federației Ruse, dimpotrivă, nu este înregistrat în organele de stat. Astfel, riscul vânzărilor duble-triple în casă este crescut. În același timp, Arseny Vasiliev a remarcat faptul că înregistrarea obligatorie DDU trage un design timp de 2-3 luni, orice modificări ale acordului sunt, de asemenea, obiectul înregistrării, ceea ce face ca procesul de luare a modificărilor (de multe ori deținătorii de interese sunt inițiatorii lor) o întreprindere de lungă și dificilă. Este demn de remarcat faptul că această procedură poate solicita, de asemenea, cumpărătorului de locuințe costuri suplimentare în numerar.

Lazugin Valery, director general adjunct al Academiei „Ithaca“ la beneficiile contractului de o construcție comună include faptul că se specifică termenii de transfer la apartamente cumpărător, în cazul în care dezvoltatorul va fi obligat să plătească titularilor de dobânzi de penalizare. „În cazul în care apartamentul va avea orice defecte, clientul are dreptul să ceară eliminarea gratuită a deficiențelor pe termen fix“, - adaugă expertul. În acest sens, un acord HBC este mai riscantă, deoarece, spre deosebire de DDU nu garantează respectarea perioadei de punere a pretins reale.

Experții consideră avantajele contractului HBC drept o oportunitate de a furniza cumpărătorului rate din partea dezvoltatorului pentru o perioadă relativ lungă, inclusiv după punerea în funcțiune a casei. Valeriu Lazugin afirmă că, în unele cazuri, termenul de plată poate ajunge la 10 ani, în timp ce în cazul DDU, tranșele sunt posibile numai până la sfârșitul construcției.

Avantajele unui acord de contribuție Arseny Vasiliev a adăugat că membrii cooperativei sunt libere să decidă cu privire la soarta lor de origine - coagulantă și câștigă mai mult de 50% din voturi, să ia managementul HBC în propriile mâini. Dar, în timp ce Alexei Gusev a spus că, de exemplu, în cazul lipsei de fonduri pentru finalizarea membrilor HBC răspunde solidar pentru datoriile cooperativei: „În cazul în care casa nu este finalizată din cauza problemelor de finanțare, cumpărătorul poate depune o cerere numai la HBC. În consecință, el însuși ca membru al HBC va trebui să finanțeze suplimentar construcția. "

DDU - nu este un panaceu

Există un număr de mari companii de construcții pe piață care au mai mult de o duzină de obiecte vândute și preferă să le vândă în baza contractului. Această schemă este interesantă pentru dezvoltatori din mai multe motive. După cum spune Alexey Gusev, acesta oferă companiei posibilitatea de a strânge bani înainte de a începe lucrările de construcție și de a oferi prețuri mai avantajoase, deoarece acțiunile nu sunt impozitate.

Un factor important pentru dezvoltator în alegerea schemei de implementare a facilității este faptul că fiecare acord de capital, spre deosebire de contractul de acumulare, este supus unui proces de înregistrare îndelungat, pe parcursul căruia societatea de construcții nu are dreptul să primească numerar. Potrivit lui Dmitry Lehmus, în Petersburg termenul de înregistrare poate ajunge la două luni.

Polina Yakovleva consideră că aceste avantaje ale contractului HBC înainte de DDU oferă dezvoltatorilor un instrument suplimentar în competiția pentru cumpărător. Prin urmare, extinderea DDU nu se va extinde pe întreaga piață primară a locuințelor.

În același timp, Arseny Vasiliev spune că tendința de creștere a ponderii companiilor care lucrează la DDU, nu pot fi urmărite, „schimbări constante ale legislației, ceea ce complică activitatea de dezvoltatori, să extindă ceea ce privește înregistrarea contractelor și crește costul, nu stimulează dezvoltatorii pentru a comuta la contractul de capital. Multe dintre procedurile prevăzute de lege nu sunt pe deplin gândite, mecanismul de punere în aplicare a acestora nu a fost elaborat ".

Svetlana Denisova adaugă că, în timpul adoptării modelului 214-FL, dezvoltatorii au spus multe despre faptul că cota de piață a participanților la construcția comună a încetat să fie egală. "De exemplu, un acționar poate să se retragă liber din contract, iar în cazul unei executări nesatisfăcătoare a obligațiilor de către un dezvoltator interesat, dezvoltatorul poate rezilia contractul numai după încălcarea și trecerea repetată a unei anumite perioade", spune doamna Denisova.

De asemenea, expertul observă că este greșit să facem DDU un element obligatoriu atunci când cumpărăm un apartament. "Nu duceți la absurditatea începuturilor bune. În întreaga lume, există o practică de a crea cooperative de construcții de locuințe. Aceasta este o schemă legală, nu există niciun motiv să se excludă de la practică. Un dezvoltator este o entitate economică care poate avea multe motive să își folosească alegerea și să aleagă o schemă care să aibă anumite avantaje ", spune Svetlana Denisova.

Riscurile vor fi întotdeauna

Este demn de remarcat faptul că, în prezent, niciuna dintre formele de contracte nu asigură în totalitate cumpărătorului împotriva posibilelor probleme, inclusiv construcția pe termen lung. "Piața primară poartă anumite riscuri, care pot fi împărțite în economie juridică și generală", notează Svetlana Denisova. - Extinderea termenelor de construcție este posibilă dacă există probleme într-o anumită companie sau când piața intră într-o criză. "

În orice caz, și în orice sistem de o garanție suplimentară de cumpărare la domiciliu pentru coloniști viitoare a fost, este și rămâne un constructor reputație. „În cazul în care acest lucru este încrederea companiei în piață de mai mulți ani și sa dovedit a fi un volum impresionant de proiecte finalizate, frauda nu poate fi de așteptat, deoarece reputația destul de lucru de-a lungul anilor, și în dezvoltare, ea joacă una dintre cele mai importante roluri pentru dezvoltarea afacerilor viitoare. Pe de altă parte, în cazul în care dezvoltatorul este necinstit și-a stabilit un obiectiv de a induce în eroare cumpărătorii, el poate face în orice sistem de vânzări „- spune Marina Ageev, șeful de vânzări de imobiliare rezidențiale Marea Britanie“ teoremă“.

Alexei Gusev sfătuiește: „Cel mai important lucru pe care ar trebui să facă întotdeauna înainte de încheierea contractului - să se familiarizeze cu documentele de constructor, care conține informații complete privind atât societatea și obiectul de construcție (autorizația de construcție, declarația de proiect, dreptul de a terenurilor - dreptul de proprietate, chirie sau subînchiriere). " „Nu-ți fie rușine să apeleze la consultanți pentru a pune întrebări și de a alege constructorul care, în opinia dumneavoastră, în timp util pentru a construi un obiect“, - adaugă Svetlana Denisova.

În general, experții sunt de acord că de la introducerea unei noi legislații în domeniul pieței construcțiilor participative a devenit mai civilizat, iar principalul avantaj de a lua 214-FZ a fost apariția unei reglementări legislative clare a procesului de implementare a proiectelor în construcție și, în consecință, creșterea gradului de încredere a consumatorilor, inclusiv a investitorilor privați , pe piața imobiliară primară.

Nikolay Grazhdankin, șeful departamentului de vânzări al ICS "Otdelstroy":

Începând de astăzi, multe companii de construcții sunt de lucru în conformitate cu 214-FZ, cele mai multe dintre ele încheierii unui acord cu cumpărătorii de o construcție comună. Acest acord este destinat să protejeze interesele acționarilor. Dar trebuie să ne amintim că, indiferent cât de încredere poate fi contractul, în cazul în care compania de construcții nu are bani, nu își îndeplinește obligațiile, iar casa nu va fi construit în timp. Deci, alegerea unui dezvoltator, aveți nevoie să se uite nu numai la acord, ci și pe alți indicatori de fiabilitate: experiența companiei, disponibilitatea unor întârzieri sistematice ale obiectului anterior, starea terenurilor pentru construcții, disponibilitatea condițiilor tehnice pentru conectarea de comunicații și așa mai departe.

Totuși, uneori, cumpărătorilor li se oferă să semneze un contract pentru HBC. Deși este legal, dar mai riscant pentru cumpărător în comparație cu DDU. Intrând în HBC, cetățeanul devine acționar și își asumă răspunderea comună, adică dacă casa este construită cu încălcarea termenilor, atunci va fi imposibil să-l aducem în fața justiției.

Dmitry Sidorenko, șef departament de vânzări, GC "CDS":

Compania noastră funcționează numai în conformitate cu schema serviciilor de locuințe și comunale. Formatul HBC este mai flexibil, oferă posibilitatea de a obține o tranșă pe termen lung, în timp ce în cazul DDU, tranșele sunt acceptabile numai până când instalația este pusă în funcțiune. În practica noastră, există exemple în care oamenii sunt deja populați, locuiesc în apartamente în case construite și continuă să plătească rate. Iar după încheierea înțelegerilor reciproce, ei întocmesc documente de proprietate.

Marina Ageeva, șef al departamentului de vânzări de proprietăți rezidențiale din Marea Britanie "Theorema":

Compania noastră a ales să pună în aplicare primul său proiect - un complex rezidențial de clasă business "5 stele" - un sistem de vânzări în baza unui acord de participare la capital. 214-FZ este forma preferată atât pentru cumpărători, cât și pentru vânzători de bunuri imobiliare. Principalul său avantaj este excluderea posibilității de vânzare dublă, care la un moment dat a lăsat mulți oameni fără apartamente. Această schemă nu exclude toate riscurile, dar datorită poziționării bune de la Smolny și de la piață, cumpărarea unei case pe DDU, cumpărătorul se simte mai calm. Cu toate acestea, nu se poate spune că alte forme de vânzare sunt a priori riscante și nu inspiră încredere. Cele mai mari companii de construcții din St. Petersburg lucrează la complexul de locuințe, iar cooperativele pentru locuințe și construcții le permit să ofere clienților rate mai mari decât, de exemplu, DDU.

Nuanțele sectorului de locuințe și servicii comunale sunt că băncile refuză treptat să emită ipoteci în cadrul unor astfel de contracte, deoarece nu obțin o garanție clară pentru perioada de construcție.

Articole similare

Pagina anterioară