- De ce ar trebui să existe un buget separat pentru fiecare obiect
- Cui trebuie să i se încredințeze controlul financiar
- Pentru ce este necesar să introduceți în companie un calendar de plăți și o zi de plată
- De ce bugetul proiectului ar trebui legat de programul de construcție
Calculul greșită a costului obiectului înainte de începerea proiectului conduce la consecințe triste: pe baza costului de construcție de proprietăți imobiliare rezidențiale sau comerciale crește dramatic, și se pare că societatea a vândut deja un produs la un preț redus, pierde bani și nu poate termina treaba. Și dacă mai multe, situația va deveni critică atât pentru constructor și cumpărător. Controlul strict în construcții va contribui la evitarea acestui lucru.
4 principii de control financiar în construcții
Principiul 1. Un buget distinct pentru fiecare obiect
Principalul postulat de construcție de succes, gestionat de o entitate juridică, este menținerea unui buget separat pentru fiecare șantier. În bugetul total, costurile sunt afișate în total, ceea ce reprezintă o estimare incorectă a costurilor pentru obiecte și opacitatea procesului de construcție. În prețul costurilor, ar trebui să scadă numai costurile pentru un anumit obiect imobiliar.
Acesta este schema pe care o implementăm în construirea unui complex rezidențial "Triumph Park" din Sankt-Petersburg, unde este stabilit un cont bancar separat pentru fiecare șantier. Acest lucru vă ajută să urmăriți cu precizie costurile și să le împiedicați să fie redistribuite dintr-o altă unitate, adică să amestecați bugetele.
Cum să țineți cont de costurile comune tuturor obiectelor. Înainte de construcție ar trebui să ia așa-numitul număr de zero buget, care va include construirea estimată, comercializarea și cheltuielile generale (chirie birou, salarii, costuri de birou, de asigurări, construcții, transport). În fiecare clădire trebuie luate în considerare costurile totale de capital proporțional cu suprafața sau amprenta terenului (rețele, apă, electricitate, drumuri, iluminat, securitate). În mod ideal, numărul de buget zero ar trebui să fie identic cu bugetul final. Cu cât bugetul este mai detaliat și mai profesionist, cu atât cifrele finale vor fi diferite de acesta. Cu toate acestea, în practică, mai ales în Rusia, bugetele inițiale și finale aproape nu coincid niciodată.
Cum să controlați abaterile de la buget. Pentru a minimiza riscurile implicate în construcția de multi-site, este important să se proiecteze estimări profesionale de lucru, bine coordonate, controlează alegerea contrapartidelor, precum și o permanentă (lunar sau chiar săptămânal) pentru depășirea posturile bugetare curente asupra bugetului este numărul zero. De exemplu, în compania noastră discutăm o varietate de buget abateri de la fiecare două săptămâni. Departamentul de Finanțe în prealabil prin e-mail trimite întrebări de abateri, iar departamentul de construcție în cadrul reuniunii a vorbit în detaliu de ce au avut loc. În urma reuniunii, se ia o decizie de acceptare a abaterilor sau a unei metode de reducere a acestora, dacă acestea sunt considerate inadmisibile.
Principiul 2. Serviciul de control și contabilitate subordonat directorului financiar
Activitatea departamentului bugetar și a departamentului de bugetare este monitorizată de directorul financiar prin serviciul de control și contabilitate, care poate lucra și la externalizare. Această soluție are argumente pro și contra.
Profesorii sunt evideni: oamenii care numără estimări, fizic nu cunosc pe cei care construiesc și pregătesc aceste estimări, în consecință, informațiile devin mai obiective, ceea ce face ca toate procesele să fie independente una de cealaltă. Cu toate acestea, există un dezavantaj. Comenzile urgente pentru verificarea cantităților mari de informații de la alte companii pot să apară de la contrapărți și, prin urmare, perioada de verificare a estimărilor poate diferi de ceea ce se așteaptă. Spre deosebire de departamentul propriu de buget, o companie de outsourcing nu își poate stabili propriile priorități.
Principiul 3. Calendarul de plată și ziua pentru fiecare obiect
Este necesar să introduceți în companie un calendar de plată și zile de plată pentru fiecare obiect. De exemplu, dacă construiți simultan patru case, atunci plățile pentru prima și a treia locuință pot fi efectuate numai marți, iar în al doilea și al patrulea - numai joi și invers. Specificul activității de construcție este că totul trebuie făcut întotdeauna de urgență. Pentru a evita greșelile, trebuie să existe un registru al plăților, pe care CFO afirmă, astfel încât costurile să nu fie deconectate. Acest lucru oferă, de asemenea, confort psihologic serviciilor contabile și financiare.
Principiul 4. Bugetul proiectului trebuie să fie legat de programul de construcție
Partea cea mai dificilă în construcția de multi-site - este că bugetul casei următoare este prevăzută în faza de construcție a obiectului anterior, deci trebuie ca costurile finale pot fi prezise cu mai multă acuratețe, astfel încât să nu dovedit că banii ar trebui să fie investite, a fost deja cheltuite.
Voi da un exemplu. Compania intenționează să construiască trei case pe un singur parcel. Conform estimărilor brokerilor și specialiști de marketing și vânzări, furca prețul pe prima dintre facilitățile planificate este 50-75000. Frecați. pe metru. Datorită faptului că societatea a construit mai multe case într-o singură zonă, și a pus comunicare, departamentele financiare și estimate nu au putut împărtăși inițial în mod corespunzător costul fiecărei case și bugetul de construcție a fost dat primul obiect la rata de 40 mii. Frecați. pe metru. Pe baza acestor calcule, directorul general al dezvoltatorului a decis să participe la proiect, vânzările au început să intre în contracte, cererea pentru apartamente a fost ridicat, și a fost semnat la începutul turnarea dalei de fundație și a înregistrat 30% din instrumentele de capitaluri proprii. Cu toate acestea, după cinci sau șase luni, a devenit clar că, datorită faptului că costul de comunicații, energie electrică și drumurile nu au fost împărțite în mod corespunzător între cele trei clădiri și nu este lovit în totalitate primul buget, costul unitar real va fi 60-62000. Frecați. și, prin urmare, 30% din apartamente au fost vândute sub prețul de cost.
Citiți în ediția următoare a revistei "Director general"
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: