Constituția rusă dă proprietarului terenului, dreptul de a dispune în mod liber de ea, în cazul în care nu dăunează mediului înconjurător și nu afectează interesele altor persoane. Aceasta înseamnă posibilitatea încheierii tranzacțiilor prevăzute de legislația statului. Legea federală privind 23.12.92 g 4. „Cu privire la dreptul cetățenilor de a primi la proprietate și de vânzare a terenurilor pentru filiala personală, agricultură și horticultură suburbane privat“, afirmă în mod explicit că cetățenii care au primit dreptul de proprietate a terenurilor, le pot vinde. Președintele Decretul Rusia din 10.27.93, N 1767 „Cu privire la reglementarea relațiilor funciare și dezvoltarea reformei agrare în Rusia“, a confirmat faptul că proprietarul terenului are dreptul de a vinde, dona, transferul prin moștenire, chirie sau ipotecă, precum și pentru a face ca o contribuție la fondurile statutare ale entităților de afaceri și ale parteneriatelor. Cifra de afaceri a terenurilor conform decretului este reglementată de legislația civilă, ținând cont de legislația funciară. În cele din urmă, ordinul guvernului rus din data de 30.05.93, N 503 „Cu privire la aprobarea vânzarea și cumpărarea de terenuri de către cetățeni ai Federației Ruse“ reglementează procedura de vânzare a terenurilor pentru cabana, agricultura personală, filială și grădinărit. Acest document a aprobat un model de contract de vânzare. Deci, putem spune: avem o piață a terenurilor. Adevărat, acest lucru se aplică în principal în zonele mici.
Obiecțiile grave sunt dorința de a "dizolva" proprietatea funciară în forma artificială a unui "obiect imobiliar unic". În acest caz, terenul încetează să mai existe ca un obiect independent al managementului, ceea ce deschide oportunități ample de abuz. În plus, în proiectul adoptat al Codului Funciar, chiar și în termeni generali, regulamentele și standardele generalizate pentru alocarea unor astfel de "obiecte unice" nu sunt prescrise.
Susținătorii acestei versiuni a Codului Funciar calma publice agitat că, deși versiunea propusă și eliminarea moratoriu privind vânzarea de terenuri, dar nici un motiv de îngrijorare, deoarece este de numai aproximativ 2% din țară.
Astfel, într-adevăr, numai 2.1% din fondul funciar al țării este pus în circulație. Dar ce fel de pământ este asta? În primul rând, menționăm că în zonele urbane și zonele construite o medie de numai 16,6% din suprafața totală a acestora. La această cifră ar trebui adăugate încă 10,1% din teritoriul așezărilor destinate drumurilor, străzilor și pătratelor. Terenurile utilizate în mod activ în orașe și localități sunt mai puțin de 30%. Restul este un teritoriu nedezvoltat și nedezvoltat, inclusiv teren agricol (47,8% din suprafața totală a orașelor și așezărilor), păduri (9,6%), corpuri de apă, inclusiv mlaștini (5,4%).
În plus, în partea construită a teritoriului orașelor și a zonelor populate, 2/3 sunt ocupate de clădiri și structuri dărăpănate; În ceea ce privește clădirile de capital, o anumită parte din ele ar trebui să fie mutată din așezări din cauza impactului negativ asupra ecologiei mediului urban. Evident, astfel de zone ale zonei urbane vor fi vândute la prețuri avantajoase. Acum, imaginați-vă că aceste terenuri vor fi cumpărate pentru o aventură și apoi vor fi oferite investitorilor adevărați pentru sumele astronomice. Nu este necesar să se țină cont de influxul de investiții în orașe și așezări într-un asemenea caz.
Din punctul de vedere al prevederilor legale relevante cu realitățile economice ar trebui să permită cumpărarea liberă și vânzarea de terenuri urbane numai în lumina planurilor de master actualizate pentru dezvoltarea așezărilor umane în conformitate cu garanțiile juridice și economice stricte strictă conformitate cu angajamentele asumate de către cumpărător a terenurilor urbane care reglementează dezvoltarea. Aceste garanții pot fi normele legale, pre-Interpretând un sancțiuni severe pentru încălcarea intenționată a angajamentelor, începând cu confiscarea terenurilor, fără nici o compensație pentru costurile suportate și măsurile care se încheie pedepsei penale. Un fel de garanție, poate servi ca introducerea într-un cont bancar special de a aplica pentru un anumit lot de teren o anumită parte a investitorului (dar nu mai puțin de 30%) din suma necesară pentru dezvoltarea site-ului.
Problema reglementării legale a cifrei de afaceri a terenurilor agricole este de o importanță capitală. Pentru a rezolva aceasta, se propune adoptarea unei legi separate. Aici se pune imediat întrebarea: ce terenuri vor fi acoperite de acțiunea sa?
Formal, vorbim de terenuri agricole (a se vedea articolul 27 alineatul (6) din Codul Funciar). Dar, în ceea ce privește acestea din urmă se numără „teren de mai jos decontarea prevăzută pentru nevoile agriculturii, precum și conceput în acest scop“ (v. 77, p. 1), atunci ce putem spune despre 47,8% din zonele de decontare care sunt terenuri agricole, inclusiv cele utilizate în scopul producției agricole? Și dacă aceasta înseamnă că mai devreme sau mai târziu, pentru a extinde un regim special de transfer al terenurilor agricole în utilizare a terenurilor situate în orașul întreprinderilor agricole-guvernamentale, blocând astfel și operațiunile de piață cu Zem-lei, chiar în orașe și orașe?
În plus, este recomandabil să fie de a introduce un regim juridic special al cifrei de afaceri de piață a terenurilor agricole în afara localităților, în cazul în care ultima cifră de afaceri de teren va fi supusă altor reguli, mai liberale? Și se extind chiar și în anumite zone ocupate de clădiri, structuri, structuri (articolul 27, paragraful 7). La urma urmei, suficient pentru a cumpăra toate facilitățile sau plierea sat ca un întreg, pentru a forța locuitorii lor dau dreptul de proprietate al zilelor din urmă „sătean“ și toată țara care le aparțin. Mai ales că satul cu terenurile sale, conform noului Cod Land - un singur complex de teren-proprietate.
Cu aceeași "viteză" ar trebui ca acest proces să fie inițiat în regiunea Caucazului de Nord și în astfel de subiecte din Federația Rusă, cum ar fi, de exemplu, regiunea Kostroma?
La elaborarea documentelor normative privind reglementarea juridică a rulajului de piață al terenurilor în general și în scopuri agricole în particular, este necesar să se rezolve trei grupuri de probleme economice:
- menținerea volumelor justificate din punct de vedere economic și structura cifrei de afaceri a resurselor funciare;
- prevenirea și depășirea diverselor deformări ale mecanismului pieței de stabilire a prețurilor și a parametrilor de preț ai pieței funciare;
- conservarea și extinderea oportunităților de implicare activă a factorilor tehnici, economici și tehnologici care contribuie la creșterea eficienței utilizării terenurilor.
Putem numi cele patru opțiuni principale: a) o piață deprimată, când cererea și oferta de terenuri sunt extrem de limitate și nu tind să crească; b) piața vânzătorului, atunci când cererea de urgență este combinată cu o ofertă depresivă; c) piața cumpărătorului, atunci când cererea depresivă este combinată cu o ofertă de grabă; d) o piață dezvoltată, în care cererea și oferta sunt la un nivel suficient de ridicat, sunt echilibrate de cele mai comune tranzacții de pe piață cu terenuri și se caracterizează printr-o tendință de creștere.
Valoarea pozitivă va avea, de asemenea, o evaluare mai obiectivă a cazurilor de vânzare forțată a proprietății funciare, atunci când proprietarul nu este ruinat din vina lui, ci din cauza crizei economice generale. Acest lucru nu poate fi interpretat fără echivoc ca o redistribuire naturală a pământului de la o entitate economică ineficientă la una eficientă. Dacă a existat o criză economică în țară, atunci statul ar trebui să fie responsabil față de fiecare proprietar pentru ruina sa. Prin urmare, necesitatea de a adopta astfel de reguli juridice, potrivit cărora orice proprietar al terenului, atunci când este forțat să intre pe piață, se poate aștepta să primească despăgubiri în instanță pentru pierderile suferite.
Pentru a preveni și a depăși deformările mecanismelor și parametrilor de stabilire a prețurilor de piață, pe lângă măsurile de mai sus pentru eliminarea disparităților dintre cerere și ofertă pentru terenuri, vor fi necesare reglementări legale suplimentare. Este vorba despre stabilirea, în situația pieței vânzătorului, a prețurilor maxime admise pentru terenurile oferite spre vânzare, prin introducerea unei rate progresive a plăților pentru înregistrarea diferitelor tranzacții funciare (cumpărare, vânzare, închiriere, gaj). În situația de pe piață a unui cumpărător, este necesar să se stabilească limita inferioară a prețului terenurilor vândute pe care guvernele de la nivel federal, regional și municipale ar putea fi de a cumpăra „excesul“ de teren.
Soluționarea sarcinilor grupului 3 - asigurarea eficienței tehnice și economice a managementului - ne pare a fi cea mai importantă și mai complexă. Să ne ocupăm mai mult de ele.
După cum se știe, producția agricolă din motive obiective diferă de celelalte activități de cea mai scăzută competitivitate intersectorială. Includerea terenului agricol în cifra de afaceri a pieței nu poate contrazice cerințele organizării raționale a procesului de producție și conservării și, dacă este posibil, creșterea competitivității acestuia în planul intersectorial. Dimensiunea utilizării terenurilor existente și recent organizate ar trebui să fie justificată din punct de vedere economic și agrotehnic, permițând o modernizare eficientă a producției, specializarea, concentrarea și gestionarea acesteia.
Criza economică profundă în sectorul agricol, într-o anumită măsură, datorită mărimii și implicarea disproporții în factor de circulație economică. Astăzi, pentru prelucrarea unei mari părți a terenurilor agricole, nu există suficiente resurse materiale și tehnice și financiare. Prin urmare, astfel de pământ trebuie păstrat. Pentru a rezolva această problemă regimul juridic al cifrei de afaceri de piață a terenurilor trebuie să se bazeze pe justificarea obligatorie pentru scara de conservare în exces a terenurilor pe baza dezvoltării proiectelor de afaceri de co-gestionare corespun- agronomică și a terenurilor pentru a optimiza planurile de producție.
Desigur, standardele legale necesare care promovează Restaurare împăcării a integrității utilizării terenurilor a întreprinderilor agricole și pentru a preveni apariția unor noi cazuri de fragmentare, cherespolositsy depășirea, dalnozemelya, diverse terenuri împănare alte entități economice, etc. temeiul juridic necesar pentru păstrarea sigură a fertilității solului, reducerea la minimum a proceselor erozive, presiuni antropice excesive, diferite tipuri de distrugere și de contaminare a solului: Este de asemenea important să se limiteze rata tranzacțiilor de piață cu terenuri agricole, însoțită de o schimbare de entități de afaceri și prevenirea pe termen lung durabilitatea, continuitatea organizațională procesul de producție.
Subiecții producției agricole nu sunt omogeni în interesele lor economice. Acestea pot fi împărțite în două grupe polare: a) sa concentrat pe termen scurt confiscarea cea mai intensă de chirie teren la un cost minim (tactici de teren „braconier“); b) preferă utilizarea pe termen lung a resurselor funciare prin investiții în probleme încorporate pentru a-și păstra proprietățile utile ale consumatorilor (Tactul-ka moșier investitor strategic). Al doilea grup de interese coincid cu interesele societății în ansamblu și, prin urmare, trebuie să fie sprijinite în cadrul reglementării legale a cifrei de afaceri de piață a terenurilor agricole. În acest sens, este de două tactici „impact asupra participanților pieței terenurilor: sancțiuni grele au drept scop reducerea“ braconaj „stilul de utilizare a resurselor funciare, pe de o parte, și promovarea de maxim proprietarii de terenuri orientate strategic și utilizatorii de terenuri - pe de altă parte.
Ar trebui, de asemenea, apreciat că problemele economice din sectorul agricol este în mare parte datorită unor cauze externe (non-echivalent din punct de vedere barter de stabilire a prețurilor, fiscale, financiare, de credit și alte constrângeri). Prin urmare, regimul juridic pentru includerea terenurilor agricole în cifra de afaceri a pieței este conceput pentru a ajuta la depășirea consecințelor negative ale acestor constrângeri externe. De fapt, cadrul legal pentru reglementarea cifrei de afaceri a terenurilor agricole trebuie să se bazeze pe următoarele principii:
- garantarea de către stat (entități federale și constituente) și active lichide municipale a riscului de tranzacționare cu terenuri;
- Menținerea funcțiilor de control al statului și responsabilitatea pentru puritatea tranzacțiilor cu terenuri, în special pentru tranzacțiile de cumpărare și vânzare, gaj, eliberarea valorilor mobiliare de teren;
- crearea condițiilor pentru creșterea lichidității terenurilor agricole prin reglementarea legală a procedurilor de conservare a excesului de aprovizionare și a propunerilor de intervenție în cazul unei cereri de agitație pentru terenuri;
- reglementarea legală a limitelor admise pentru schimbarea scopului funcțional și utilizarea terenurilor agricole pentru a le include pe piață pentru a atrage investiții în dezvoltarea producției principale.
Definirea specificului regimului juridic al cifrei de afaceri de piață a catenar scop și utilizare agricolă, trebuie să se ia în conducte și diferențele de caracteristici și capabilități ale rurale și orașului metropolitane-participanți din cifra de afaceri a pieței de a asimila standarde si nici-ne comportament de piață și să se adapteze la condițiile pieței. De regulă, participanții de pe piață a terenurilor din mediul rural rândul său (Real-Nye și potențialii proprietari de terenuri și utilizatori), din motive obiective, mult mai rău decât populația urbană, strigați-entiruyutsya în condiții de piață, tendințele de schimbare ce, stare-condiți ale tranzacției etc. Prin urmare, reglementarea juridică a cifrei de afaceri de piață a acestor terenuri ar trebui să: reflecte patronajul de stat-TION pentru participanții la piață terenurilor rurale în serviciile lor de informare-analitice și de consultanță; să stimuleze structurile de informare și consultanță privată ale orașului pentru a-și extinde activ activitățile în mediul rural; pentru a oferi tratamentul națiunii celei mai favorizate pentru companiile de informare și consultanță care operează în mediul rural - elemente ale infrastructurii pieței funciare.
Peisajul rural este, de regulă, obiectul extinderii utilizării terenurilor neagricole: construcția de instalații industriale, transport și alte comunicații; extinderea dezvoltării urbane și a altor așezări; organizarea rezervelor, zakaznikilor etc. În acest sens, este necesară eliminarea obligatorie a proprietății funciare de la proprietarii de terenuri rurale.
În procesul de reglementare legală a cifrei de afaceri a pieței terenurilor agricole, este necesar să se reducă sarcina corespunzătoare a participanților din mediul rural la piața ecologică pe baza următoarelor principii:
- maximul posibil pentru diferite tipuri de tranzacții și categorii de terenuri participante, înlocuind principiul permisiv de procesare a tranzacțiilor cu notificarea terenului;
- stimularea prestării preferențiale (în detrimentul statului) a serviciilor intermediare în sfera organizării rulajului de piață al terenurilor agricole și a utilizării acestora.
Formarea unui nou sistem funciar multistrat în Rusia va necesita multe eforturi atât în sfera sprijinului juridic al acestui proces, cât și în implementarea unor măsuri practice concrete.
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: