Unul dintre faptele care ajută la operarea cu succes a afacerii de închiriere este echilibrul dintre interesele proprietarului și chiriașului. Cum poate fi realizat acest echilibru într-o relație fără detrimentul ambelor părți? Acum câțiva ani proprietarul a dictat termenii contractului de închiriere, iar chiriașul a fost obligat să le accepte.
Ce sa schimbat în ultimii 4 ani pe piața imobiliară?
Situația de dinainte de criză a fost caracterizată ca o "piață a proprietarului", însă schimbările economice ulterioare au forțat proprietarii de proprietăți să-și schimbe politicile.
- La vârful crizei, proprietarii au schimbat locurile cu chiriași, în consecință, chiriașii au început să dicteze termenii, iar acum proprietarii au trebuit să facă față acestei situații. Astăzi, totul se întoarce treptat în locurile sale, iar proprietarii de proprietăți, învățați prin experiență amară, se comportă mai atent, iar situația actuală de pe piață este deja caracterizată de căutarea unui echilibru în relație.
- Dar, în ciuda experienței anterioare, proprietarii de bunuri imobiliare comerciale nu sunt foarte dispuși să facă concesii, atât rata de închiriere, cât și alți termeni ai contractului de închiriere. În majoritatea cazurilor, proprietarii încearcă să își ia o poziție fermă și să nu scadă mai mult de 10% din rata de închiriere stabilită. Această poziție este corectă pentru obiectele de înaltă calitate.
- Proprietarii unor spații mai puțin lichide, de exemplu, cu o locație foarte mică - în zone îndepărtate ale orașului, la o distanță mare de opririle de transport, în condiții tehnice nesatisfăcătoare etc. se referă la condițiile de chiriași mai loiali și sunt gata să cedeze aproximativ 10 - 20% din rata de închiriere declarată. În plus, proprietarii în astfel de cazuri sunt chiar gata să termine, să redezvolte sau să repare, astfel încât sediul să îndeplinească pe deplin cerințele chiriașului.
Cum acționează proprietarii în cazurile în care chiriașul, după semnarea contractului, dorește să revizuiască o parte din termenii contractului de leasing și să facă modificări?
Da, nu este neobișnuit ca un chiriaș la sfârșitul sau în mijlocul perioadei contractuale să revadă condițiile comerciale - acest lucru se datorează în principal faptului că situația de pe piața imobiliară sa schimbat și termenii conveniți anterior nu îi corespund.
- De exemplu, companiile care încheie termenul contractului încep să contacteze profesioniștii din domeniul imobiliar cu o cerere de a alege o alternativă mai avantajoasă (care, de regulă, este întotdeauna). După aceasta, chiriașul este de acord cu termenii contractului pentru noua propunere și, cu acest lucru și, de cele mai multe ori, contractul pregătit tratează proprietarul cu aceste condiții și solicită extinderea contractului la condiții mai favorabile, amenințând să anuleze complet contractul.
- În această situație, proprietarul este probabil să rămână zone goale, în cazul în care pe termen scurt nu găsește un nou chiriaș, iar în cazul în care acest lucru chiriaș este suficient de mare, pierderile vor fi semnificative (premise simple și costuri de utilități), și, prin urmare, într-o astfel de situație, proprietarul are pur și simplu pentru a oferi o reducere semnificativă .
Această metodă este destul de greu.
Urmează imediat întrebarea: cum reacționează proprietarii la astfel de condiții dure din partea chiriașilor?
- În aceleași cazuri, atunci când termenul contractului sa încheiat deja și necesită prelungire, atunci aproximativ jumătate din proprietari sunt gata să facă concesii. Acest lucru este justificat de dorința de stabilitate și de refuzul de a se angaja în căutarea activă a chiriașilor noi.
- Dar există și acei proprietari care le acordă cu mare dificultate locatarilor lor. Acestea sunt, de regulă, cele care au un avantaj competitiv și, prin urmare, sunt încrezători că pot găsi un nou chiriaș pentru sediul lor.
Este posibil să influențezi rata de închiriere și cine o aprobă?
Depinde de ce condițiile de reglementare a costului chiriei pun proprietarul însuși.
- În cazul în care prețul este prea mare, în multe cazuri, singurii profesioniști imobiliare (de multe ori proprietarii cooperează cu agențiile) care sunt familiarizați cu toate situația de pe piață, pot afecta modul de a modifica rata de închiriere la o mai optimă, de exemplu, pentru un anumit chiriaș care are un interes deosebit la obiect - în cele mai multe astfel de cazuri, proprietarii ascultă opinia specialiștilor.
- În plus, prețul este influențat de înțelegerea faptului că, în urma reticenței de a ceda prețului, ar putea duce la obtinerea unui "timp de nefuncționare" suplimentar și a unei poziționări mai lungi pe piață.
Cât de des apar astfel de cazuri?
Desigur, aceasta depinde, în primul rând, de solvabilitatea financiară a proprietarului. Dacă nu are o nevoie urgentă de bani, atunci poate aștepta calm în chiriaș.
Ce altceva poate proprietarul "atrage" chiriașul în afară de reducerea ratei de închiriere?
- Orice concesii care "economisesc" costurile bănești ale chiriașului - aceasta poate fi o reparație în chirie sau o reducere a valorii depozitului de securitate. Aici puteți construi chiar și un fel de evaluare a concesiunilor.
- Cea mai populară este rata de actualizare clasică, apoi există o reducere a depozitului, iar a treia este îmbunătățirea spațiilor (repararea, reamenajarea, instalarea aparatelor de climatizare etc.).
Și deci: ce fel de compromis rezonabil în relația dintre proprietar și chiriaș?
Toată lumea înțelege că scopul principal al proprietarului este acela de a închiria spațiile sau zonele sale în condiții mai avantajoase. Cea mai importantă interesă a locatarului este să închirieze o cameră maxim echipată pentru un minim de bani.
În plus față de nuanțele de mai sus, există multe altele care se referă la această problemă.
- De exemplu, proprietarul, în așteptarea unui chiriaș interesant care ar fi fost de acord cu toate condițiile stabilite, poartă pierderi în conținutul obiectului. Locatarul, la rândul său, este important să minimalizeze toate riscurile posibile asociate cu închirierea spațiilor (juridice și financiare).
Kozhevnikova Anastasia Evgenievna,
specialist comercial imobiliar
compania Latypov Realty.
Articole similare
-
Cum să rămâi autentic pentru tine în relația de autenticitate echilibrată
-
Relații echilibrate între bărbați și femei, calea universală
-
Cum să echilibram relațiile de familie, cum să reduci dorința de a face sex, de a consilia -
Trimiteți-le prietenilor: