Conform observațiilor de protecție juridică agenție Avocați „investitorilor imobiliari“ violările cele mai răspândite ale drepturilor participanților de construcție partajate (acționari) este întârzierea în transmiterea de către dezvoltatori în comun de construcție (apartamente). Încălcarea condițiilor de transfer de apartamente au avut întotdeauna un caracter de masă, dar în ultimii ani, o încetinire în construcții și lucrările de suspendare pe mai multe proiecte, investitori imobiliari tind să caute ajutor atunci când transferul de întârziere dezvoltator de apartament este deja cel puțin un an. Este, uneori, în momentul solicitării titularilor de asistență juridică dezvoltatorii sunt deja în faliment, ceea ce reduce în mod obiectiv perspectivele pentru deținătorii de interes real pentru a obține rezultatul dorit.
Deoarece unul dintre principalele obiective ale protecției juridice a agenției „investitorilor imobiliari“ este educația juridică a construcției participative, în acest articol sunt bazate pe practica judiciară a avocaților agenției sunt cele mai frecvente situații de constructori încălcarea ceea ce privește transferul de apartamente, și să facă recomandări privind protecția titularilor de drepturi.
Jurisprudența titularilor litigiilor pentru a recupera de la dezvoltatorii de sancțiuni pentru încălcarea calendarul transmiterii apartamente nu este uniformă. În multe privințe, această practică depinde și de latura obiectivă a unei încălcări (a prețului contractului de o construcție comună, promptitudinea deținătorilor plăților de capital din perioada de întârziere în apartamente de transmisie, daca apartamentul a fost, în general, transferat), și de instanța de judecată evaluează subiectiv consecințele încălcarea termenului de transfer al apartamentului.
În sensul art. 6 FZ nr. 214, dezvoltatorul este obligat să transfere participantului de construcție comună obiectul de construcție comună nu mai târziu de perioada stipulată în contract. Excepție de la această regulă este în cazul în care dezvoltatorul nu mai târziu de două luni înainte de expirarea perioadei contractului participanților de informații de construcție în comun cu privire la imposibilitatea de a timpului complet contractului de construcție cu o propunere de modificare a tratatului și părțile (deținători de dezvoltator și de interes) pentru , prevăzute de Codul civil al Federației Ruse, au făcut modificări corespunzătoare la contract.
În unele cazuri, specialiștii Agenției se confruntă cu o situație în care investitorii imobiliari care au primit astfel de constructor de notificări, nu ezitați să semneze acorduri suplimentare și a extins transferul de apartamente dezvoltator. Dar așa-titularii restrânge în mod voluntar drepturile lor. Semnarea acordului adițional, în primul rând, nu permite deținătorilor de interese să solicite dezvoltator unei lovituri de transfer cu întârziere de apartamente, care ar fi revenit să prelungească perioada, și în al doilea rând, lipsind drepturile deținătorilor de capitaluri proprii pentru a prelungi perioada unilateral retrage din contract. Dreptul acționarilor în refuzul de a efectua unilateral contractul este consacrat art. 9 din Legea federală numărul 214, în sensul că apare atunci când obligația de a transfera implicit constructor apartament pentru mai mult de două luni, în ceea ce privește perioada specificată în contract. Trebuie remarcat faptul că explicația constructorului de „toate celelalte co-investitori au semnat acorduri adiționale“, „dacă nu semna o prelungire, contractul va înceta (să fie invalid),“ sau „semn, pentru că nu a făcut în timp util o contribuție de capital“ nu se bazează pe lege. În unele cazuri, dezvoltatorii care încalcă perioada de transfer a apartamentului, oferă deținătorilor de interes să semneze certificatul de acceptare a unui apartament cu o dată de pre-specificate, data relevantă stabilită prin lege. Prin acceptarea acestor termeni, deținătorii de interese nu se limitează numai la dreptul de recuperare a penalităților pentru întârzierea efectuării plăților la dezvoltator, dar, de asemenea, rula riscul ca acestea sunt plata facturilor de utilități va fi taxat pentru perioada de la data unei case de apartamente în funcțiune și timpul primirii efective a apartamentului.
Sancțiuni aplicate la dezvoltator, a încălcat termeni de apartamente de transfer, definit art. 10 din numărul Legea federală 214, în sensul că, în cazul neexecutării sau executarea necorespunzătoare a obligațiilor în temeiul părții de contract nu și-a îndeplinit obligațiile, sau în mod necorespunzător îndeplinit obligațiile care îi revin, este obligat să plătească celeilalte părți, cu condiția legii și contractuale menționate sancțiunile (amenzi, penalități) și pentru a compensa pe deplin cauzate pierderi dincolo de pierderea.
Penalitate (amendă, amenzii), conform art. 330 din Codul civil al Federației Ruse, recunoscută prin lege sau determinată de suma contractului de bani pe care debitorul este obligat să plătească creditorului în caz de neplată sau executarea necorespunzătoare a unei obligații, în special, în cazul executării de întârziere. La cererea de plată a unei penalități, creditorul nu este obligat să dovedească daunele provocate acestuia.
Trebuie remarcat faptul că, odată cu intrarea în vigoare a Legii Federale № 214 cuantumul pedepsei care urmează să fie plătită de către dezvoltator pentru încălcarea unei deținătorilor de apartamente de transport ale dobânzii pe termen contractual a fost redus în raport cu valoarea totală a pedepsei specificat în lege „privind protecția consumatorilor“ din Federația Rusă.
Deci, potrivit Art. 28 din Legea „Cu privire la protecția drepturilor consumatorilor în cazul încălcării termenilor executării lucrărilor Contractantul va plăti consumatorului pentru fiecare zi de penalizare pentru intarziere (fin), în valoare de trei (3) la sută din preț-performanță. suma menționată de pedeapsă ar putea fi crescută numai prin contract, dar nu a redus. Valoarea totală a penalităților de consum colectate (amenzi) nu poate depăși prețul total al lucrării. La rândul său, în virtutea art. 6 din Legea nr federal 214, în cazul unei clauze contractuale a participanților la program de construcție în comun a obiectului de constructor de construcții partajate plătește un astfel de participant o sancțiune (amendă) în mărime de trei-sutime a ratei de refinanțare a Băncii Centrale a Federației Ruse în ziua de executare a obligației, prețul contractului pentru fiecare zi de întârziere. În cazul în care un participant de construcție în comun este un cetățean al pedepsei specificat (amenda) se plătește de către dezvoltator în mărime dublă.
Astfel, având în vedere rata de refinanțare curentă a Băncii Centrale a Federației Ruse (la momentul scrierii acestui articol, este de 7,75% pe an), în încălcarea termenilor dezvoltator de deținători de interese apartamente de transfer - un cetățean al unei lovituri calculată pe baza Legii Federale № 214 (15,5% pe an ), este de 70 de ori mai mică decât o penalitate calculată pe baza legii „cu privire la protecția drepturilor consumatorilor (3% pe zi).
Cu toate acestea, în unele cazuri, în ciuda regulilor de prioritate din Legea federală № 214 avocați remedii agenție „investitori imobiliari“ a fost în măsură să colecteze o pedeapsă, a cărei valoare a fost calculată pe baza Legii „Cu privire la protecția drepturilor consumatorilor. Dar chiar și în cazul unei blocări pe baza ratei duble de refinanțare determinată de Legea federală nr. 214 pentru fiecare zi de întârziere, suma primită de către părțile interesate este destul de impresionantă. De exemplu, în cazul în care întârzierea a fost transferul deținătorilor de interese apartament de dezvoltator - cetățeanul în termen de 1 an, cu prețul condiționată de participare la contractul de construcție comună în valoare de 3.000.000 de ruble, cuantumul pedepsei se va ridica la 465.000 de ruble. În acest caz, investitorii imobiliari, si dupa ce a primit apartamentul de la dezvoltator nu pierde dreptul de a colecta de la dezvoltator pedeapsa, după cum reiese din practica Curții Regionale Rostov. Mai mult decât atât, nu este un obstacol în calea recuperării sancțiunii și fraza privind absența cererilor către dezvoltator, care este de obicei cuprinsă în actele de acceptare și transfer de apartamente, semnate de către deținătorii de acțiuni.
În plus, în virtutea art. 4 din Legea federală № 214 la relațiile care decurg din contractul încheiat de către un resortisant al unui membru al construcției în comun exclusiv în scopuri personale, de familie, de uz casnic și alte nevoi care nu sunt legate de activitățile de afaceri, utilizarea legislației Federației Ruse cu privire la protecția consumatorilor în partea care nu este reglementat de prezenta lege .
În virtutea art. 13 din Legea "Cu privire la protecția drepturilor consumatorilor", cererile consumatorului de a plăti o pedeapsă (pedeapsă), prevăzute de lege sau de contract, sunt supuse spre satisfacție de către executor în mod voluntar. În timp ce îndeplinește cerințele instanței consumatorului stabilit prin lege, instanța recuperează de la artist pentru eșecul de a îndeplini în mod voluntar cerințele clientului fine de cincizeci (50) la sută din suma acordată de instanța în favoarea consumatorului.
De exemplu, în cazul satisfacția deplină a deținătorilor de capital instanță de cerințe, în prezenta cauză și pentru a recupera de la sancțiunile Builder în valoare de 465.000 de ruble, peste o anumită sumă de deținători de interese care cumpără un apartament pentru personal (de familie) are nevoie, dreptul de a cere unei lovituri de nemulțumire cu cerințele deținătorilor de capital de judecată în valoare de 232.500 de ruble .
În plus, din cauza lipsei termenului limită pentru transferul unui apartament, un creditor poate suferi pierderi. Potrivit art. 10 din Legea federală nr. 214 trebuie să fie rambursate dincolo de pierderea. O normă similară conține atât art. 13 din Legea "Cu privire la protecția drepturilor consumatorilor".
Potrivit art. 15 din Codul civil al Federației Ruse în pierderile însemna cheltuieli care persoana a cărei drept este încălcat, a făcut sau trebuie să facă pentru a restabili dreptul încălcat, pierderea sau deteriorarea bunurilor sale (daune reale), precum și veniturile pe care această persoană ar fi primit în condiții normale de civile cifra de afaceri, în cazul în care dreptul său nu a fost încălcat (pierderea profitului).
Astfel, în cazul în care deținătorii de interese din cauza dezvoltator lipsă a transfera viata de apartament a trebuit să facă închiriere contract oneros și să plătească o taxă pentru închiriere de locuințe sau, de exemplu, am cumparat un materiale de decor și mobilier și plătește o taxă pentru depozitarea acesteia în perioada de întârziere în dezvoltator, astfel de deținători de interese dreptul de a cere despăgubiri de la constructor suportate în această cheltuială.
În concluzie, aș dori să subliniez faptul că legislația actuală oferă diferitelor modalități de protejare și restabilire a drepturilor. Folosiți-le în mod activ și competent, sau uitați de existența lor - fiecare acționar decide singur. protecție juridică Agenția de Avocați a „investitorilor imobiliari“, specializați în disputa cu dezvoltatorul, au nu numai cunoștințe, ci, de asemenea, o practică extensivă, contribuie la asigurarea unei protecții juridice eficace a drepturilor participanților de construcție în comun.
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: