Scurtă prezentare a construcției de locuințe în Rusia
Construcția de locuințe a reprezentat întotdeauna o zonă atractivă pentru investiții. Mai ales din perioada anterioară crizei, când mulți au crezut că piața va crește pentru totdeauna, iar prețurile vor urca tot timpul.
Criza a făcut corecții proprii. Multe investiții investite în construcția de bunuri imobiliare nu au justificat speranțele investitorilor. Dezvoltatorii au fost obligați să anuleze sau să-și înghețe proiectele. Prin urmare, acum motto-ul principal al tuturor participanților pe piață poate fi numit "prudență". Atenție la tot. Atenție la alegerea unui obiect pentru investiții, precauție în alegerea partenerilor, subcontractanți.
Pe de altă parte, achiziționarea de locuințe nu este întotdeauna determinată de obiectivele investiționale. Adesea, aceasta este o achiziție de locuințe pentru uz personal. Și aici, desigur, principalul lucru pe piața cererii este populația, a cărei venituri au scăzut în timpul crizei. În același timp, trebuie să treacă ceva timp de la restaurarea unui nivel acceptabil de venit al unei persoane înainte de dorința de a cumpăra o locuință.
Acum intrăm într-o nouă fază. Care este situația de astăzi a pieței?
Cu privire la reglementarea legislativă
Scopul acestui proiect de lege a fost și rămâne lupta cu piramidele de construcție, atunci când dezvoltatorul a colectat pentru prima dată bani de la oameni, apoi "a încercat" să primească documente pentru construirea facilității, și apoi a dispărut într-o direcție necunoscută. Până în prezent, documentul permite încă utilizarea unei alte scheme. Dar, după adoptarea amendamentelor la aceasta, singura modalitate de a atrage banii cetățenilor este un acord privind participarea la capital.
Dar care este problema? În acest sens, potrivit experților, în prezent, la Moscova, pe 214-FZ se implementează aproximativ 30-40% din proiecte. În consecință, de pe piața imobiliară primară din Moscova va lăsa obiectele vândute în cadrul sistemelor alternative. În timp ce dezvoltatorii își re-construiesc noile reguli ale jocului, piața noilor clădiri se va confrunta cu un deficit.
Dar nu totul e atât de rău. Modificările au, de regulă, unele îmbunătățiri suplimentare și, probabil, stimulente pentru respectarea acestei legi. Mulțumită acestora, în acest caz, lucrul la contractele de participare la capital este mult mai simplu:
· Scutirea dezvoltatorilor de TVA;
· Reducerea listei de documente care vor fi furnizate pentru înregistrarea primului acord de cooperare comună;
· Rosreestr este interzis să solicite documentele înaintate anterior privind facilitatea de înregistrare a celui de-al doilea contract și a contractelor ulterioare;
· Reducerea termenelor de înregistrare de stat a contractelor de până la 5 zile.
Legea privind protecția cetățenilor cu participare la capital este necesară, iar acest lucru nu este discutat, dar ar trebui să fie convenabil pentru cealaltă parte - dezvoltatorul. Modificările actuale ale legii au făcut o încercare de a rezolva această problemă. Va funcționa legea cu forță maximă - va spune timpul.
Pe tipuri de construcții de locuințe
Construcțiile de locuințe în Rusia pot fi împărțite în patru tipuri, în funcție de tipurile de materiale utilizate pentru construcții:
Există, de asemenea, tipuri mixte de construcții de case, care combină într-un fel sau altul tipurile de mai sus (cadru, cărămidă monolitică). Dar, în această revizuire, considerăm patru principale.
La prima vedere, construcția de case din lemn poate părea o relicvă a trecutului. În orașe, casele de acest tip nu sunt construite, ci chiar demolate. Dar nu uitați de piața imobiliară suburbană. În Rusia, ponderea acestui tip de clădiri este de aproximativ 35% din numărul total de obiecte imobile suburbane (conform estimărilor agenției de informare și analitice a pieței imobiliare RWAY).
Printre principalele neajunsuri se remarcă pericolul de incendiu, fragilitatea. Principalul avantaj este costul materialelor.
Locuitorii oricărui oraș rusesc sunt familiarizați cu aceste case tipice, asemănător unul cu celălalt. Acestea sunt construite rapid din punct de vedere tehnologic datorită disponibilității unor scheme de proiectare bine proiectate, ceea ce reduce stadiul de proiectare. În consecință, este posibilă construirea acestor case în volume mari. Ponderea locuințelor panourilor în clădirile noi variază în țară, dar, în general, variază de la 18% în Moscova la 40% în alte orașe.
Cu acest tip de construcție calitatea este mai rea decât cea a caselor de tip monolit sau de cărămidă. Cu toate acestea, casele de panouri sunt mai accesibile publicului. Costul de astfel de locuințe în Moscova fluctuează în jurul valorii de marca de 120-130 de mii de ruble. pentru 1 m², în funcție de calitatea "panoului" și de zona în sine. În cele mai apropiate suburbii din Moscova, 1 m² dintr-un apartament într-o casă de panouri costă aproximativ 70 de mii de ruble. (în conformitate cu agenția informational-analitice piata imobiliara RWAY).
Care este diferența dintre o casă monolit și o casă de panouri? O casă monolit este construită nu din blocuri special pregătite, fabricate în clădiri de construcții de locuințe, ci este construită chiar pe șantier. Betonul este turnat în construcții speciale care formează baza clădirii, iar pereții pot fi deja construiți din alte materiale, de exemplu cărămizi.
O casă monolitică este întotdeauna un proiect individual, care nu se potrivește clădirii de masă. Desigur, există multe avantaje pentru o astfel de casă. În primul rând, zona de apartamente într-o casă monolit este de obicei mai mare decât într-o casă de panouri. În al doilea rând, este posibil să planificați apartamente în mod liber. În al treilea rând, numărul de etaje al clădirii este nelimitat.
Dar pentru toate aceste avantaje, trebuie să plătiți. Costul apartamentelor în case monolitice este puțin mai mare decât în casele de panouri, iar reamenajarea unui apartament implică un cost semnificativ. În plus, casele monolitice sunt ridicate mai lent comparativ cu casele din panouri. Toate acestea ne permit să considerăm construcția de locuințe monolitice o clasă de locuințe de elită.
În plus față de costurile ridicate, se poate datora, probabil, deficiențelor, un proces destul de intens al forței de muncă de construcție: clădirea, după cum se spune, este construită pe o cărămidă.
Consecința intensității forței de muncă este o proporție redusă de cărămidă printre clădirile noi din Moscova - circa 9%. Costul de 1 m² de astfel de locuințe este în zona de 160 de mii de ruble.
Potrivit NDV-Real Estate, structura generală a pieței Moscovei pe tipuri de case arată după cum urmează (figura 1).
Diagrama reflectă numai piața Moscovei a clădirilor noi. În regiuni, o situație puțin diferită: cota locuințelor monolitice nu este atât de copleșitoare: 40-54% din numărul total de clădiri noi. În viitor, vă puteți aștepta la o structură similară în alte regiuni ale Federației Ruse, ca și în capitală. Regiunile adoptă adesea experiența de la Moscova.
Acum, despre costul de locuințe. Dacă luați cifrele pentru întreaga țară, atunci prețul mediu pentru 1 m² din suprafața totală a pieței primare de locuințe pentru toate tipurile de apartamente este de 48256 ruble. Potrivit lui Rosstat, prețurile de 1 mp de locuințe în diferite raioane federale arată după cum urmează (figura 2):
După cum era de așteptat, liderii sunt FD Central și Nord-Vest, conduse de principalii săi catalizatori de preț - Moscova și Sankt-Petersburg. Datorită situației sale instabile, FD nord-caucazian se află în exterior.
În același timp, costul construcției este aproximativ același în aproape toate regiunile. Conform datelor indexului unde EtotDom, majoritatea subiecților se încadrează în intervalul de 14-36 mii ruble. pentru m². Conducătorul necondiționat este districtul autonom Chukotka, unde 1 m² de locuințe costă companii de construcții în 124 de mii de ruble. La Moscova, această cifră este de 91.615 ruble.
La împrumuturile ipotecare
Nu toată lumea își poate permite să cumpere o casă. Acesta este motivul pentru care creditarea ipotecară este unul dintre principalele motoare ale industriei construcțiilor în ansamblu. Și dacă ratele dobânzilor la împrumuturi și la plățile inițiale vor fi mai accesibile pentru populație, aceasta poate să împingă cererea finală de locuințe și să revitalizeze industria locuințelor în ansamblu.
Fig. 3. Volumul de credite pentru locuințe furnizate de instituțiile de credit persoanelor fizice, milioane de ruble.
Fig. 4. Rata medie ponderată a creditelor pentru locuințe,%
Analiza pieței
Așa cum se poate vedea din fig. 5, potrivit lui Rosstat, numai 4% dintre respondenți evaluează situația actuală drept "favorabilă", 29% - "nefavorabilă", iar 67% dintre respondenți au apreciat-o drept "satisfăcătoare".
În acest caz, este încurajator faptul că numărul de "pesimiști" este destul de mic (Figura 6), potrivit lui Rosstat, acesta este 7% dintre respondenți. În consecință, majoritatea consideră că piața construcțiilor a trecut deja de partea sa inferioară și se așteaptă să crească.
Deci, avem urmatoarele: vanzarile companiilor de constructii cresc, productia scade. Cu ce poate fi conectat? Acesta poate fi legat de decalajul de timp care este specific acestei industrii. Dacă vă gândiți la asta, acum sunt puse în funcțiune case pe care le-au început să le construiască înainte de criză. Urmărind logica și inerentă acestei industrii de inerție ridicată, putem concluziona că în următorii ani ritmul de punere în funcțiune a locuințelor este puțin probabil să crească. Rezultatele renașterii actuale, dacă sunt de natură pe termen lung, vor fi din nou vizibile pe piață în câțiva ani.
Desigur, nu este nevoie să vorbim despre deficitul de pe piața imobiliară. În timpul crizei, multe companii de construcții au format stocuri de "produse finite".
Pe baza considerentelor conducerii țării noastre și a multor experți, construcția de locuințe este una dintre principalele forțe motrice ale economiei noastre și poate afecta în mod semnificativ ieșirea țării din criză.
Materialul a fost pregătit de specialiștii companiei SONCOL
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: