avocat, firma de avocatură "Egorov, Puginsky, Afanasiev & Partners", Moscova
Căutați o cameră potrivită pentru magazinul dvs., nu vă speriați dacă singurul dezavantaj este pardoseala și zidurile murdare.
În momentul reparației, puteți cere proprietarului să vă dea în contractul de închiriere - o perioadă în care chiria nu este taxată. Se prevede ca chiriașul să reechipă spațiile pe cheltuiala proprie într-o perioadă specificată. Sărbătorile durează între o lună și cinci luni. Lungimea acestora depinde de următorii factori:
- caracteristicile camerei;
- dorința chiriașului de a-și pregăti sediul pentru magazinul său;
- promptitudinea contractantului contractat de locatar;
- termen de finisare și lucrări de instalare.
Succesul negocierilor este influențat de astfel de indicatori:
- termenele de chirie;
- costul pe metru pătrat;
- prezența preferințelor reputaționale pentru locator;
- diseminarea practicii de acordare a unei vacanțe într-o anumită localitate.
- Arta Negocierii: Cum sa obtinem un rezultat benefic
Ne organizăm furnizarea vacanțelor de închiriere
Pentru a discuta cu proprietarul toate opțiunile pentru a oferi vacanțe de închiriere, trebuie să știți pe ce motive reparația se desfășoară în interior.
Numărul de bază 1. Contractul cu proprietarul
Reglementate de Codul civil al Federației Ruse cu privire la contract. Oferă locatorului dreptul de a controla progresul muncii și de a face corecții.
- să crească termenii de execuție a muncii;
- se joacă în mâinile locatarului și constituie un argument suplimentar în favoarea formalizării unei relații contractuale independente cu locatorul și apoi compensarea lucrărilor efectuate la costul închirierii sediului. În acest caz, nu există consecințe fiscale nefavorabile pentru calcularea competentă a muncii contractuale și a chiriei.
Numărul de bază 2. Compensarea costului reparării chiriei
În acest caz, perioada fără chirie prevăzută în contract, și sunt calculate pe baza prețului și a volumului de reparații de leasing efectuate. În cazul în care părțile folosesc metoda plăților anuitate (egal, plățile lunare fixe, calculate pentru întreaga perioadă de împrumut), care va primi o reducere la perioada de rambursare, costul reparațiilor în detrimentul chiriaș, părțile ar trebui să ia în considerare cerințele art. 40 din Codul fiscal.
Părțile ar trebui să indice pe cheltuiala cărora locațiile sunt reparate înainte de a fi închiriate, în funcție de situația în care locatarul urmează să:
- oferiți o reducere;
- pentru a compensa costul lucrărilor de reparații efectuate.
Numărul de bază 3. Furnizarea serviciilor de reparații ca modalitate de compensare a unei chirii
Este posibil să se acorde vacanțe de închiriere, deoarece locatorul oferă locatorului servicii de reparații în rolul de antreprenor, reflectând venitul din munca efectuată și serviciile furnizate.
În acest caz, este necesar să se precizeze în contractul de închiriere, în numele căruia spațiile închiriate sunt reparate și depozitul este ulterior plasat în el. Acest lucru va permite structurarea relațiilor dintre părți în stadiul de transfer al spațiului. Este important să înțelegeți că această metodă de plată se aplică numai proprietarilor privați.
- Închirierea zonei de vânzare: trucurile care vă fac să plătiți în plus
Închirierea vacanțelor în contract: vorbim de concepte
Prin negocierea termenilor concediului de închiriere, încercați să discutați și să prescrieți toate problemele discutabile din contractul de închiriere. Voi descrie cele două situații cele mai frecvente.
Situația numărul 1. Vacanțele se termină și reparațiile continuă
În acest caz, relația dintre viitorul locator și locatarul este cel mai bine formalizată prin contractul de contract, cu compensarea ulterioară a lucrărilor de reparații pe seama chiriei. Contractul de închiriere, la rândul său, va fi datat de momentul intrării chiriașului în piață și începutul activității antreprenoriale directe.
Situația numărul 2. Reparațiile sunt în curs de desfășurare, iar părțile au decis să formalizeze imediat contractul de închiriere
Aceștia pot încheia un contract de leasing cu condiția de a plăti pentru primele luni N prin efectuarea lucrărilor în incintă. În acest caz, pe baza rezultatelor lucrărilor efectuate, este necesar să se estimeze costul îmbunătățirilor la sediu și un acord suplimentar pentru compensarea acestei sume contra chiriei.
Este important să nu uităm că costul reparațiilor trebuie să fie proporțional cu chiria pentru perioada relevantă. Această observație este importantă ținând seama de riscul de costuri cauzat de posibilele litigii între părți cu autoritățile fiscale. Părțile și organele de control sunt cele mai convenabile atunci când relația juridică este clar formulată. În acest caz, vorbim despre o situație în care există două contracte pentru care există cerințe contrar omogene - cu plata chiriei și cu plata pentru lucrările de reparații. Normele privind compensarea permit satisfacerea lor reciprocă la inițiativa uneia dintre părți.
- Închirierea de bunuri imobiliare comerciale, sau Cum să nu fie prins pe cârligul proprietarului
Noi executam cheltuielile in contract
În temeiul alineatului 1 al art. 260 din costurile Codul fiscal pentru repararea mijloacelor fixe furnizate de contribuabil, sunt tratate drept cheltuieli diverse și recunoscute în scopuri fiscale în perioada de raportare (impozit), în care au fost efectuate în valoarea costurilor reale.
Acordul de rambursare a costului lucrărilor efectuate în timpul perioadei de utilizare a spațiilor ar trebui să calculeze rata de chirie (reducerea chiriei pentru perioada de rata de reparare a spațiilor închiriate), astfel încât să nu depășească 20 de rata de piață (în general, utilizat de către locator în cadrul unor astfel de contracte de leasing) . Acest lucru va reduce la minimum riscul de autorități suplimentare de impozit pe venit pentru proprietar și costurile pentru chiriaș.
Sarcina părților la încheierea contractului este de a stabili, pe baza sa, o procedură clară pentru repararea obiectului și rambursarea de către locator a lucrărilor efectuate.
În acest caz, este important să ne amintim de regula de artă. 40 din Codul fiscal al prețului de piață, „În cazul în care prețul de bunuri sau servicii aplicate de către părți la o tranzacție devieze în sus sau în jos cu mai mult de 20 la sută din prețul de piață al identice (omogene) mărfuri (lucrări, servicii), autoritatea fiscală poate să ia o decizie motivată de a percepe fiscale și penalități suplimentare calculate în așa fel ca și în cazul în care rezultatele acestei tranzacții au fost evaluate pe baza utilizării prețurilor de pe piață pentru bunuri, lucrări sau servicii. "
- Încetarea contractului de închiriere: cum să faceți totul competent, fără a depune un proces
Cine nu poate înregistra o vacanță în contract
Nu are noroc la organizațiile bugetare. Pentru ei, se presupune o formă de plată monetară plătită. Codul de buget nu permite furnizarea de vacanțe de închiriere prin compensare. Mai mult decât atât, implicarea unui spațiu contractant și de transfer de închiriat trebuie să fie în conformitate cu Legea privind protecția concurenței și Legea cu privire la plasarea comenzilor pentru executarea de lucrări și servicii pentru necesitățile statului (Legea №94FZ). Reducerea cuantumului chiriei în lunile următoare, poate fi percepută negativ de către autoritățile de reglementare.
Director al rețelei "Quadra", șeful filialei "Sprijinirea Rusiei" din regiunea Arkhangelsk, Arhangelsk
Una dintre activitățile rețelei Quadra este furnizarea de spații de închiriat. Decizia de a oferi vacanțe de închiriere, acceptăm după ce chiriașul oferă o estimare cu toate modificările planificate și costurile pentru reparații. Având în vedere acest lucru, luăm în considerare toate îmbunătățirile planificate inseparabile. Alte evenimente se desfășoară în două scenarii.
Numărul scenariului 1. Chiriașul vrea să renoveze fațada, verandă sau așezați zona din jurul dale de pavaj obiect - vom accepta în ceea ce privește chiriile și chirie sărbătorile prescrie în contract.
Scenariul 2. Dacă premisa, de exemplu, este echipată cu echipament, iar chiriașul dorește să-și pună propriile condiții, condițiile pentru el pot fi mai puțin profitabile, dar ne întâlnim întotdeauna.
În practică, se arată astfel:
- Contractul specifică taxa lunară: chiria nu poate fi gratuită. În cazul în care chiria, să zicem, 30 000 de ruble. pe lună, iar vacanțele de închiriere sunt necesare timp de șase luni, apoi în contract specificăm că în primele 6 luni chiriașul plătește 5.000 de ruble. pe lună.
- Contractul prevede că chiriașul efectuează reparații în incintă, însoțit de o estimare și un document privind acordurile suplimentare.
- Contractul tipic este de obicei de 11 luni. În acest caz, nu este necesar să îl înregistrați în centrul de înregistrare. În viitor există o prelungire.
- Durata concediului este determinată în funcție de suma specificată în estimare (de obicei sumele nu sunt mari, dar destul de semnificative - 200.000-400.000 ruble), acestea pot dura până la șase luni. Biroul primarului poate prescrie vacanțe pentru un an întreg în contract, acest lucru fiind prescris în metodologie. Decizia finală se face ca rezultat al negocierilor.
- Contractul prevede că, în caz de dizolvare, toate îmbunătățirile inseparabile rămân la locator.
De obicei, nu avem probleme cu taxele. Lucrez la UTII și atunci când închirierea unei camere de închiriat trebuie să plătească o sumă fixă pe metru pătrat. În același timp, nu contează cât de mult este încheiat contractul de închiriere. Există posibilitatea ca un anumit timp să nu plătiți impozite, dar nu-l folosesc - atunci este foarte dificil să justificați de ce nu ați plătit și să dovediți legalitatea acțiunilor dvs., este mai convenabil pentru mine să plătesc în calitate de locator. Impozitul nu este atât de mare, iar problemele cu serviciul fiscal pot provoca daune grave.
Apropo, este mai bine să refuzați să utilizați termenul "vacanțe de închiriere", "furnizare gratuită", "utilizare necompensată" în acord. Contractul ar trebui să prevadă ca locațiile să fie prevăzute pentru perioada specificată pentru desfășurarea lucrărilor de finisare de către chiriaș pe propria cheltuială. Începând cu prima zi după finalizarea lucrărilor (sau din momentul semnării certificatului de acceptare a spațiilor de închiriat), locațiile sunt închiriate locatarului pentru o taxă stabilită prin contract.
Dacă proprietarul este primăria
Schema de încheiere a contractelor de închiriere cu primăria este aceeași. Dar există o nuanță: suma reducerii este determinată de deputații orașului duma. Dacă un antreprenor va face reparații într-o clădire municipală, el:
- se aplică primăriei;
- oferă o estimare;
- este de acord cu departamentul de proprietate municipală.
Se întâmplă că, în ciuda nevoii evidente de reparații, deputații refuză să închirieze un chiriaș. Acest lucru se datorează, de obicei, necesității de a umple bugetul.
În acest caz, oamenii de afaceri din Arhanghelsk se adresează consiliului public pentru asistență. Facem totul în puterea noastră, dar deciziile consiliului public sunt doar consultative. Deputații au propria lor părere și motivele pentru care au rămas de acord, trebuie să negocieze cu ei, dar încă nu rata nimic. Într-o astfel de situație se poate încerca doar să îi convingă pe deputați că îmbunătățirile propuse sunt importante pentru oraș, ea va dura pentru totdeauna și va crește valoarea obiectului.
- Strategia prețurilor scăzute, care vă va permite să supraviețuiți cu ușurință perioadei de criză
Șeful departamentului de marketing ASTERA, într-o alianță cu BNP Paribas Real Estate, Moscova
De regulă, inițiatorul furnizării vacanțelor de închiriere este viitorul chiriaș. În cazul în care proprietarul este interesat de ea, atunci el se va întâlni și poate oferi chiar și perioade de vacanță mai lungi. Se referă în special la spații care necesită în mod obiectiv o reparație și o pregătire amplă.
O altă întrebare - atunci când camera este renovată de proprietar sau chiriaș anterior, dar, potrivit unui nou chiriaș, necesită o pregătire serioasă înainte de cursă. În această situație, furnizarea vacanțelor de închiriere este o chestiune de negocieri, în care o poziție mai puternică câștigă.
Practica arată că proprietarii de spații Shell Core (Shell Core - starea spațiului de birouri "pentru finisare") oferă întotdeauna vacanțe pentru chiriași.
Vacanțele se calculează pe baza costului lucrărilor de construcție necesare și a gradului de participare al fiecărei părți. De exemplu, a fost făcută o estimare de 1 milion de ruble. iar prețul de închiriere pe lună este de 500.000 de ruble. La efectuarea lucrărilor de construcție pe cheltuiala proprie, locatarul are dreptul de a negocia pentru furnizarea a două luni de vacanță de închiriere. Datorită specificului formatului, magazinele de alimente primesc o medie de două până la șase luni de vacanțe de închiriere dacă spațiile sunt complet Shell Core.
În legislație nu există nici o "vacanță de închiriere" ca atare, deci există modalități diferite de a le înregistra în contract.
1. reflectă cel mai fidel valoarea reală a costurilor și a gradului de participare a fiecărei părți la plata costului muncii permite următoarea metodă: pentru perioada de concediu de închiriere chiriaș pentru a face reparații, expune locatorului corespunzătoare costurilor acestora, pe baza cărora sunt compensate. În acest caz, evaluarea se efectuează pe baza estimărilor privind stadiul construcției.
2. Plata pentru chiria pe o lună este împărțit în părți egale cu termenul de vacante de închiriere (de exemplu, trei luni de concediu cu plată pentru al patrulea este împărțit în patru părți). Cea mai avantajoasă este utilizarea unei astfel de metode, este compania noastră care își sfătuiesc clienții. Această metodă vă permite să formalizați legal o relație contractuală. Problema este că contractul de închiriere presupune o anumită periodicitate a plății (de obicei - lunar), prin urmare trebuie plătită în fiecare lună. Defalcarea prețului de închiriere în părți este cea mai bună cale de ieșire din această situație. De regulă, în timpul chiriaș de închiriere de vacanta transporta utilități, precum și a face părți egale costul chiriei pe o lună (atunci când aleg această metodă de înregistrare a concediu de închiriere).
Informații despre companii
ASTERA Valance BNP PARIBAS REAL ESTATE. Servicii: consultanță strategică și de investiții în domeniul imobiliar, dezvoltarea de concepte pentru noi facilități și optimizarea celor existente. Clienti: Apple, «IL Patio», McDonald, Metro, metrou, «Auchan“, "Mega", "Planeta Sushi", "Pyaterochka", "ROSTIC", "Chocolate", și altele.
Citiți în ediția următoare a revistei "Director comercial"
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: