Răspunzător de către vicepreședintele Comisiei pentru dezvoltare prospectivă și amenajare a orașului Duma orașului Moscova, un membru al fracțiunii "Rusia Unită" Alexander Milyavsky.
- Alexander Borisovici, câți amăgitori co-investitori printre moscoviți?
- Nu atât de mult, ca, de exemplu, în regiunea Moscovei. In capitala, problema a atins aproximativ un an și jumătate de mii de oameni, în suburbiile investitorilor fraudat zeci de mii, toată Rusia, există aproximativ 80 de mii. Ce sa întâmplat în regiunea de la Moscova nu s-ar putea întâmpla. Avem lucrari fine complexe arhitectura, constructii, dezvoltare și reconstrucție a orașului, sub conducerea prim-adjunct primarul Vladimir Resin, care este greu de controlat toate fazele de construcție. Orice contract de investiții înregistrează și controlează timpul de construcție. În fiecare săptămână sunt organizate întâlniri cu privire la toate contractele, domnul Resin merge regulat în ocolire. În plus, există o procedură de aprobare a documentației de proiect, stabilirea termenului limită pentru executarea acesteia, deși acestea sunt încălcate.
- Am studiat această problemă de mult timp și am înțeles un singur lucru. Foarte adesea, constructorii dau vina pe oficiali pentru întârzierea executării documentelor, găsirea unei greșeli în caz, tragerea procesului. Dar, de fapt, acest lucru nu este în întregime adevărat. Clienții și contractanții sunt uneori neprofesioniști. Ele aduc în departamente documentele făcute analfabeți și sunt înfășurate. Și oficialii sunt acuzați că ar fi obstrucționați comercianții. Întreprinderile angajate în construcții, în primul rând, trebuie să acorde atenție calității documentelor emise.
- În cazul în care firma de construcție încalcă termenii de construcție, ce măsuri poate lua orașul?
- În primul rând, va fi nevoie de efectuarea la timp a lucrărilor. Întreprinderile pot fi amendate și uneori eliminate de contract. În general, orașul face totul pentru a determina un investitor sau un constructor să își îndeplinească obligațiile.
- Din cuvintele dvs. se pare că sistemul este depanat până la cele mai mici detalii. Dar de unde fac construcții neterminate, de slabă calitate și investitorul nu își îndeplinește obligațiile?
- Motivul - în imperfecțiunea cerințelor pentru participanții pe piața construcțiilor, inclusiv a tranzacțiilor de investiții. Anterior, a fost în general dificil să se determine cine participă la competiții - cerințele nu erau atât de dure. Acum, acest lucru se schimbă. Orice companie fără experiență, cu o bază de construcție și chiar cu bani ar putea solicita participarea la un proiect de construcție mai devreme. Deci, au existat multe companii care au participat la concursuri doar pentru a-și revinde mai târziu profitabil dreptul de a construi. Au existat companii care au luat împrumuturi pentru construcții: au cerut bani de la oameni și au încercat să construiască ceva. Cazul sa dovedit a fi foarte profitabil: de multe ori profiturile au fost primite chiar înainte de începerea construcției. Și ce vor mai construi acolo (și dacă vor fi construite deloc), aceste companii nu mai sunt îngrijorate. Acest lucru a dus la faptul că au existat investitori înșelați: au ajuns la acele organizații care au luat bani, dar nu au putut construi nimic. Și companiile nu scapă nicăieri - tocmai au presupus obligații supraîncărcate. Dar au existat, desigur, cazuri de crimă deschisă. Când firma, care a strâns bani de la oameni, nu a încercat să construiască nimic, ci pur și simplu a fost spălată cu bani. Astfel de cazuri, mulțumesc lui Dumnezeu, a fost puțin.
- Și totuși, orașul a luat asupra sa soluția problemelor "investitorilor înșelați" ...
- Ce a făcut orașul, având grijă de moscoviți, este fără precedent. Moscova - singurul subiect al Federației, care a ajutat astfel deponenții săi înșelați. Autoritățile orașului au demonstrat încă o dată că înțeleg responsabilitatea față de cetățeni. La urma urmei, în baza Codului civil, persoanele care nu au primit apartamente în contractele de investiții poartă riscul pierderii. În conformitate cu legea, nimeni nu a fost obligat să-i ajute. Deci, ajutorul orașului este bunăvoința primarului și cel mai mare bine pentru moscoviți. Complexul Resina sa angajat să retragă toate aceste contracte - și le-a scos afară. Vechile contracte au încetat, au fost predate unor dezvoltatori serioși care au o bună reputație. Cu sprijinul orașului, toate obiectele ce urmează a fi transferate în proprietatea coinvestorilor înșelați sunt deja finalizate. Toți vor primi apartamentele lor. În fiecare lună în biroul din Resin există întâlniri pe această temă. Anterior, au fost foarte furtunoase, acum ele devin din ce in ce mai masurate: aproape toate problemele sunt rezolvate. Și într-un timp rezonabil totul va fi construit. Pentru aceiași oameni care au depus dosare în instanță, orașul ajută să obțină bani pe foile de execuție. Apropo, co-investitorii afectați, de regulă, au apreciat prețurile surprinzător de scăzute oferite de investitori. Astfel de prețuri pur și simplu nu se întâmplă - oamenii au avut de a consulta cu specialiștii pe piața imobiliară, agenții imobiliari. La urma urmei, potrivit aceluiași Cod civil, fiecare parte la tratat trebuie să-și exercite diligența și să-și asume responsabilitatea pentru contractul încheiat.
- Și care este situația din regiuni?
- Știu că în suburbii nu a fost rezolvată problema fraudulată a co-investitorilor. Ei au promis să-i aducă la un anumit registru din noul an, dar nu au făcut-o. Și acum trebuie să iasă singuri.
- Dacă nu este un secret, ce prețuri la etapa de construcție pot fi considerate justificate?
- Acum, prețul mediu în timpul fazei de construcție este de 1,5-2 mii de dolari. Ea atinge până la 30 mii de dolari - pe locuințele de top-elită. Prețurile cresc în fiecare săptămână cu aproximativ 3%. Și se vor opri numai atunci când oferta depășește cererea. Dar până acum nu există motive obiective pentru reducerea cererii. Oamenii doresc să trăiască în capitală și acest lucru este natural.
- Acum, la nivel federal, se fac modificări la Legea privind construcția comună. Scopul lor nu este acela de a permite constructorilor lipsiți de scrupule să intre pe piață. Care este opinia dvs. în contul lor?
- Anul trecut, a intrat în vigoare aceeași lege privind construcția comună, care a oprit practic vânzarea de apartamente în timpul fazei de construcție. Deoarece a introdus răspunderea solidară pentru bănci, iar acum refuză să finanțeze construcția, dacă implică cel puțin un acționar. În plus, apartamentul nu poate fi vândut până când nu s-au convenit toate documentele. În general, dezvoltatorii și investitorii nu au drepturi în baza acestei legi, iar orice deținător de dobândă poate solicita în orice moment rezilierea contractului. Acest lucru dă naștere unor speculații. Legea a încetinit ritmul de creștere a construcțiilor, prețurile s-au îngrășat. Este necesar să se asigure că atât investitorii, cât și investitorii au drepturi egale. Avem nevoie de o paritate, o responsabilitate rezonabilă din toate părțile - numai atunci legea va funcționa. Moscova face amendamentul la acest document, esența căruia este de a lăsa subiectul Federației dreptul de a controla construcția. În definitiv, legea presupune crearea unui organism federal de control, care există doar pe hârtie. Când apare, este neclar. Iar Moscova are deja o mulțime de experiență, oameni, realizările sale.
- Recent, primarul Moscovei, Yuri Luzhkov, a criticat proiectul de rezoluție al guvernului de la Moscova privind îmbunătățirea controlului asupra implementării proiectelor de investiții. Care sunt, în opinia dvs., deficiențele acestui document?
- Decizia a fost trimisă spre revizuire - nu a fost clară, consecventă. Confuzate de primar și furnizarea de amenzi pentru organizațiile care nu respectă contractele de investiții la timp. La urma urmei, toată lumea știe că există probleme cu birocrația, mai ales când multe organizații au început să lucreze într-un singur mod de fereastră. Luzhkov a spus: fiecare departament metropolitan trebuie să dezvolte o procedură rapidă și convenabilă pentru transmiterea documentelor și să fie responsabilă de aceasta guvernului. Primarul cere o rezoluție mai specifică. Am sugestiile mele. De exemplu, cred că organizațiile care doresc să participe la licitația de construcție trebuie să facă cereri speciale. Este ca și acum: puteți începe să construiți ceva fără a avea chiar bani. Investitorul transferă banii orașului în programul de plăți, care este întins în timp. Știu cazuri când obiectele sunt deja construite și toți banii către oraș nu au fost încă plătiți - datoriile sunt imense. Cu firmele comerciale, aceste lucruri nu trec: acestea necesită bani înainte, nici o companie nu este în pierdere pentru a dovedi o pierdere! Cei care participă la proiecte ar trebui să fie deja cu bani - vorbește despre experiența în afaceri și despre seriozitatea organizației. Și participanții la concurs trebuie să plătească banii orașului nu conform calendarului, dar imediat, în termen de, de exemplu, la o lună după concurs. Apoi companiile non-profesionale vor părăsi piața construcțiilor din Moscova. În plus, piața va fi protejată de companiile mici care cumpără contracte de revânzare. Dar cred că este inoportună să introducem un registru al companiilor bona fide sau necinstite în oraș. De ce? Firma poate schimba cu ușurință "fața", numele, schimba directorul ...
- Nu credeți că dacă toate acestea vor fi implementate, prețurile pe piața imobiliară din capitală vor crește și mai mult?
- Da, am auzit o astfel de opinie. Dar nu cred. La urma urmei, prețurile de pe piață determină cererea și oferta. Deși există o cerere pentru locuințe din Moscova, prețurile pentru aceasta va crește, de îndată ce cererea scade - prețurile vor scădea. În plus, consider că este necesar să se mărească timpul necesar pentru ca firmele să pregătească documentele pentru obținerea unui permis de construcție. Întrucât există întârzieri în executarea documentelor în departamente, în termeni normativi, puțini se pot încadra. Propun să acordăm firmelor un termen dublu de reglementare pentru obținerea unui set de documente care să autorizeze construcția. Și dacă compania nu-l întâlnește - aceasta este problema ei, nu departamentele. În cazul în care a încălcat termenii și ordinea nu este primit, orașul trebuie să rezilieze contractul de investiții în mod unilateral, în mod necondiționat. Și a făcut anterior plata în avans și costul de documente necesare pentru a reveni, nu societatea, și să transfere dreptul de proprietate asupra orașului. Aceasta va fi ceva de genul unei pedepse. Și se va ocupa doar de locuințe comerciale, dar nu municipale. Și în cele din urmă, cum să se ocupe de defecte neterminate, de construcție, de calitate slabă? Acest lucru se întâmplă foarte des. În districtul meu de companie singur a trecut casa în cazul în care există apartamente fără izolație - pe pereții de gheață în timpul iernii, tapet depart ... În astfel de cazuri, am sugera o parte din rezerva de locuințe și de a nu vinde trecerea obiectului comision de stat. În cazul în care casa nu este finalizată și livrată, orașul va termina clădirea și o va preda singură. Cheltuielile efectuate de oraș după finalizarea punerii în funcțiune a comisiei de stat vor fi compensate prin vânzarea unui fond de rezervă la prețuri comerciale. Acest fond va fi o garanție pentru oraș și o garanție a calității. Atunci investitorii fraudat sunt plecat, piața va rămâne clară, și probleme cu calitatea de locuințe va fi mai puțin.
"Cu toate acestea, aceste măsuri pot conduce la faptul că oficialii vor începe să solicite mită de la societățile de construcții, astfel încât să aibă timp să emită documente la timp.
- Sunt mite acum. Dar aceasta este deja o problemă a activității agențiilor de aplicare a legii. Și dacă societățile mari de construcție rămân pe piață, aceasta va asigura o concurență sănătoasă, costuri reduse de construcție și o calitate ridicată a locuințelor. Ce se întâmplă acum este anormal. O companie incomprehensibilă vine la concurs, primește obiectul și o vinde într-o zi la un preț umflat. Și, de regulă, împreună cu compania. Care este punctul în astfel de mediatori și astfel de speculații? Uneori se dovedește că nimeni nu cumpără un obiect cumpărat de un intermediar. Iar orașul crede că acest obiect este construit, iar firma pretinde că pregătește documentele, iar termenul limită se scurge.
- De foarte multe ori, companiile de construcții ridica locuințe, dar "uita" pentru a construi facilități de infrastructură. Cum te descurci cu asta?
- Recent ați inițiat crearea unei anumite polițe de construcție la Moscova. Ce credeți că ar trebui să fie funcțiile sale?
- Acesta este un control operațional asupra întreținerii unui fond non-rezidențial. Urgența unui astfel de organ este dictată de viața însăși.
- Puteți să oferiți sfaturi persoanelor care doresc să cumpere locuințe în timpul fazei de construcție? Cum să nu deveniți co-investitor înșelat?
- În primul rând este nevoie de un avocat profesionist în construcții, care cunoaște întregul set de documente de licențiere: ce reconciliere, expertiză, autorizații de construcție sunt necesare - adică, ceea ce reprezintă garanția că va fi construită casa. Mulți oameni spun: nu există bani pentru un avocat. Dar dacă aveți bani pentru un apartament și nu - pentru un avocat, nu cumpărați un apartament. În plus, trebuie să faceți întrebări despre firmă, să aflați ce a construit și să vizitați personal aceste obiecte.
- Ce se întâmplă dacă termenul limită pentru livrarea facilității va fi amânat?
- Este puțin probabil să puteți influența cumva firma - cu excepția cazului în care încheiați contractul cu aceasta și solicitați compensarea în instanță pentru pierderea profitului. Aceasta, poate, este singura cale. Desigur, vă puteți plânge la Complexul de Arhitectură și Construcții, la prefectură, la deputat. Dar nu are nici un sens dacă societatea nu poate construi ceva din motive obiective. Relația ta cu ea legală epuizată numai prin contract, și numai pe această bază, puteți scrie la compania pretenția de a intenta un proces de a solicita confiscarea preventivă a proprietății sale de a asigura cererea la suma pe care ar trebui să vă. În cazul în care data de finalizare a construcției nu este specificată în contract - aceasta este problema dvs. La urma urmei, intrați într-o afacere cu o entitate juridică, deci fiți vigilenți. Contractul este singurul document care te protejează, deci trebuie să faci dreptate. Și în contract este necesar să se specifice sancțiunile penale pentru încălcarea termenelor de construcție.
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: