Acord de investiții și participare la capital în construcții - analist în domeniul imobiliar și construcții

Un dezvoltator care a primit un teren și o autorizație de construcție poate atrage investiții de capital ale altor investitori, combinând eforturile cu ei pentru a atinge un obiectiv comun de a crea un obiect imobiliar. Relațiile legate de activitățile de investiții efectuate sub formă de investiții de capital sunt reglementate de legea federală "Cu privire la activitățile de investiții în Federația Rusă, implementate sub formă de investiții de capital".







În conformitate cu Legea 25.02.99 numărul 39-FZ „Cu privire la activitatea de investiții ...“ subiecți ai activității de investiții, care se desfășoară sub formă de investiții de capital, sunt investitori, clienti, contractori, utilizatorii de obiecte de investiții de capital și alte persoane. Clienții sunt persoane fizice și juridice autorizate de investitori și care implementează proiecte de investiții. Clientul, cu excepția cazului în care este, de asemenea, un investitor, nu dobândește dreptul de proprietate asupra rezultatelor activităților de investiții. Investitorii au drepturi egale de a deține, folosi și elimina obiectele și rezultatele investițiilor de capital.

Legea nu conține prevederi care reglementează relațiile dintre subiecții activității de investiții și pe de altă parte, conține o prevedere potrivit căreia relația dintre subiecții activității de investiții efectuate pe baza unui acord sau acorduri încheiate între acestea, în conformitate cu prevederile Codului civil. La încheierea contractului, părțile sunt libere să stabilească relația lor, singura condiție - contractul nu trebuie să contravină cerințelor legii.

Reglementarea legală a procesului investițional pentru construirea obiectelor imobile este determinată de tipul de relații contractuale dintre subiecții activității de investiții.

Există două tipuri principale de astfel de relații.

1. În cazul în care, în procesul de activitate de investiții, participanții își unesc fondurile proprii sau împrumutate și acționează împreună cu scopul general de a crea un obiect imobiliar, acest formular este aproape de natura juridică a contractelor de parteneriat simplu. În conformitate cu art. 1043 Rezultatul GK al activităților comune ale partenerilor este proprietatea lor comună. Prin urmare, pe baza unui simplu acord de parteneriat, poate fi înregistrată înregistrarea de stat a dreptului de proprietate partajată a camarazilor asupra unui obiect imobiliar construit sau reconstruit, valoarea fiecărui partener fiind determinată printr-un acord sau acord al părților. Definiția dimensiunii acțiunilor în dreptul de proprietate comună asupra întregului obiect sau distribuția clădirilor în clădire se realizează prin acordul tuturor participanților.

2. atragerea investițiilor pentru construcții este de asemenea posibil, pe baza unor contracte, obiectul este furnizarea unui contor: investitorul - bani, și dezvoltator - obiectul creat de construirea proprietatea persoanei care plătește pentru costul construcției sale. În practică, astfel de contracte se numesc contracte de investiții. Acest tip de contracte nu este prevăzut de lege, dar datorită principiilor generale ale legislației civile, acestea generează drepturi și obligații civile. Diferența principală a contractelor de investiții din contractele comune de construcție care urmează modelului unui simplu parteneriat este natura bilaterală și contrară a obligațiilor. Investitorul dobândeste dreptul de a transfera sediul după finalizarea construcției, dezvoltatorul - cerințele de bani. Pe baza contractelor de acest tip, se efectuează înregistrarea drepturilor investitorilor în locațiile lor rezidențiale și nerezidențiale primite. Înregistrarea este supusă de proprietate sau un alt drept de proprietate al fiecărui investitor în spațiile rezidențiale și comerciale care fac parte din clădire și dezvoltatorul transferat investitorului, ca urmare a îndeplinirii obligațiilor care decurg din contract. Înainte de transferul efectiv al spațiilor rezidențiale și non-rezidențiale investitorului, el are dreptul să renunțe la dreptul său de a pretinde orice altă persoană. În acest caz, pentru înregistrarea dreptului nu este necesar doar un contract de investiții, ci și un contract de cedare a dreptului de creanță.







Trebuie remarcat faptul că transferul 20.07.06 drepturilor cetățenilor prin atribuirea unor cerințe contractuale, care sunt efectuate de către persoane juridice și (sau) întreprinzătorilor individuali și legate de activitățile de investiții pentru construcția de case și după executarea care dreptul de proprietate provine de la cetățeni la apartament, nu este permisă (Legea federală din 18 iulie 2006 nr. 111-FZ). Această interdicție se aplică atribuirii dreptului de a solicita un apartament în cadrul unui contract de investiții în construcții, încheiat atât înainte, cât și după 20.07.06.

Astfel, documentul - baza de înregistrare a investitorului dreptul la un anumit apartament sau spații non-rezidențiale, în plus față de documentele care confirmă faptul de a crea un obiect este o investiție sau un contract pentru participarea la construcția și actul de recepție și transmisie facilitate.

În prezent, contractele de investiții au dreptul de a intra în entități și cetățeni juridice, întreprinzători individuali, și, în unele cazuri, cetățenii care nu sunt întreprinzători individuali, de exemplu, pentru a participa la construcția de clădiri.

Referință: autorizație pentru construcție în conformitate cu art. 51 din Codul de urbanism al Federației Ruse confirmă respectarea cerințelor documentației de proiect ale planului urbanistic al terenului, iar în absența planului urbanistic - utilizările autorizate ale site-ului; Aceasta îl îndreptățește dezvoltator pentru a efectua construcția, reconstrucția caselor, precum și reparații capitale.

Dezvoltatorul are dreptul de a strânge fonduri pe baza unui contract de participare la construcții comune, dacă:

1. este o entitate juridică de orice formă organizatorică și juridică;

2. deține sau închiriază un teren, cu drept de proprietate sau cu un contract de închiriere, înregistrat în Registrul Unic de Stat al Întreprinderilor;

3. are un permis de construcție;

4. A dezvăluit informații despre constructor și proiectul de construcție în declarația proiectului.

Termenii esențiali ai contractului de participare la construcția comună:

1. Definirea obiectului de construcție comună care urmează să fie transferat în conformitate cu documentația de proiectare de către dezvoltator după ce a primit permisiunea de a comanda o clădire de apartament și (sau) un alt obiect imobiliar;

2. Termenul pentru transferul de către dezvoltator a locului de construcție comun către participantul la construcția comună;

3. Prețul contractului, condițiile și modul de plată a acestuia;

4. Perioada de garanție pentru obiectul construirii comune.

În cazul în care un apartament este achiziționat într-o casă în construcție deja de către participantul într-o construcție comună, se încheie un acord cu privire la cedarea drepturilor cu această persoană. Cesiunea drepturilor contractuale de construcție participativă este permisă numai după achitarea prețului contractului sau simultan cu transferul datoriei la un nou participant de construcție în comun în modul prevăzut de Codul civil (art. 382-392). În cazul în care există un transfer al unei datorii, un astfel de acord poate fi încheiat numai cu consimțământul creditorului (dacă "vânzătorul" a fost primul participant la acest apartament - cu consimțământul dezvoltatorului). Consimțământul creditorului este, de asemenea, necesar dacă în contractul inițial există o rezervă în acest sens. Conținutul acordului privind cedarea drepturilor, precum și în contract, atrage atenția asupra subiectului, și anume indicarea unui obiect specific de construcție comună.

Înregistrarea contractului de o construcție comună, contractul de cesiune a drepturilor în conformitate cu cerințele contractuale, acordul adițional la contract trebuie să fie certificată de o inscripție specială de înregistrare a contractului, care se face prin punerea unei ștampile pe înregistrarea tranzacției. Odată ce proprietatea este de a fi construit, iar dezvoltatorul va primi permisiunea de a intra în funcțiune, cu construcția participativă se face actul de recepție și transmisie, pe care clădirea de apartamente în care banii investiți trimise de participanți. Având un act de acceptare și de transfer, un participant poate solicita FRS pentru NSO pentru înregistrarea proprietății asupra apartamentului.

În momentul semnării de către părți a actului de transfer sau a altui document privind transferul, inclusiv în mod unilateral, obligațiile dezvoltatorului sunt considerate îndeplinite. Obligațiile participantului în construcția comună se consideră îndeplinită din momentul plății integrală a fondurilor în conformitate cu contractul și semnarea de către părți a actului de transfer sau a altui document privind transferul obiectului de construcție comună.

Astfel, în funcție de subiecții activității de investiții a construcției, obiectul care urmează să fie transferat investitorului, contribuția investitorului la activitățile de investiții între participanții la clădirea poate fi introdusă ca un contract de investiții și contractul de participare social în construcții. Posibilitatea alegerii unui contract nu este disponibilă cetățenilor care pot participa la construcția unui bloc de locuințe numai pe baza unui contract de participare la construcția comună.







Articole similare

Pagina anterioară

Pagina următoare

Trimiteți-le prietenilor: