Depozit, avocatul tău

Depozitul este o instituție juridică foarte veche. În conformitate cu normele actualei legislații civile, depozitul este una dintre modalitățile de asigurare a obligațiilor. Cu alte cuvinte, depozitul are rolul de a determina o parte la contract să-și îndeplinească în mod corespunzător obligațiile și să garanteze interesele celeilalte părți contractante în cazul neîndeplinirii sau al îndeplinirii necorespunzătoare a obligației.

Formă de acord de depozit

În conformitate cu legislația în vigoare, contractul de depozit trebuie încheiat numai în scris, indiferent de suma depunerii. Nerespectarea formularului scris al contractului de depozit implică acceptarea în avans a sumei transferate. Dacă depozitul necesită o tranzacție care necesită înregistrare, atunci contractul de depozit intră în vigoare numai după înregistrarea tranzacției principale.

Prin urmare, în cazul în care vânzătorul în temeiul contractului de cumpărare și vânzare a apartamentului, înainte de a semna contractul transferă cumpărătorului o sumă de bani, care este în primirea de apeluri scrise de bani serios, această sumă înainte de înregistrarea de stat a contractului principal de vânzare de apartamente vor fi în prealabil.

Funcțiile de depozit

Depunerea realizează următoarele funcții:
1. Stimularea, adică încurajarea părții obligate conform contractului de a-și îndeplini în mod corespunzător obligațiile sub presiunea pierderilor materiale.
2. Universal, adică nu numai că încurajează, ci și garantează protecția intereselor celeilalte părți în cazul executării necorespunzătoare a obligațiilor.
3. Garanția, adică garanția protejării intereselor ambelor părți la contract dacă una dintre părți nu își îndeplinește obligațiile.

În plus, depozitul realizează o serie de alte funcții importante:
1. Plata.
Această funcție este că depozitul face parte din plata principală conform contractului.
2. Securitate. Adică, are ca scop asigurarea îndeplinirii obligației.
3. Dovada probelor. Această funcție este că acordul de depozit confirmă încheierea contractului.

Avantajele și dezavantajele depozitului ca modalitate de asigurare a obligației

În ciuda simplității și universalității sale în practica aplicării legii, depozitul este o modalitate destul de riscantă de a-și asigura obligațiile.
depozit Contra:
1. Depunerea nu poate fi recuperată dacă debitorul îndeplinește parțial obligația. Cu toate acestea, nu contează că îndeplinirea obligației de către debitor a fost imaterială. Practica judiciară se bazează pe faptul că regulile privind depozitul nu se aplică în cazul în care contractul este executat în mod necorespunzător.
2. Depunerea este una dintre măsurile de răspundere pentru neîndeplinirea obligației și, prin urmare, recuperarea sumei duble a depozitului și penalizarea, dacă este prevăzută în contract, nu este permisă.
Un depozit poate oferi departe de orice obligație. Obligația garantată de depozit trebuie să îndeplinească o serie de cerințe:
- sunt garantate numai obligațiile monetare;
- numai contractele curente sunt furnizate ca depozit;
- depozitul prevede numai obligațiile în care sunt îndeplinite toate funcțiile de mai sus ale depozitului.

3. În instanțele de judecată, un depozit este adesea calificat ca un avans, chiar și în cazurile în care părțile au făcut trimitere la depozite ca sumă de depozit în contract. Astfel, la încheierea unui contract preliminar de vânzare cu condiția depunerii, instanțele judecătorești recunosc în prealabil sumele indicate în contractul preliminar. Deși există o altă jurisprudență.
Cu toate acestea, în plus față de minus, depozitul are și avantaje, care sunt după cum urmează:
- spre deosebire de instanțele din pedeapsa nu reduce valoarea depozitului se recuperează, și, prin urmare, au acordul părții vătămate este întotdeauna posibil pentru a obține suma pe care le-a făcut ca un depozit, și nu mai puțin așa cum este prevăzut de Codul civil, cu o penalizare.
- depozitul este o modalitate convenabilă de a asigura obligațiile care decurg din răspunderea precontractuală. Aceasta explică aplicarea sa largă în licitarea.
- toate dezavantajele menționate ale depozitului pot fi eliminate prin schimbarea practicii instanței sau prin ajustarea CC curentă.

Utilizarea depozitului în tranzacțiile de vânzare-cumpărare de bunuri imobiliare.

În practica imobiliară, când se efectuează tranzacții pentru vânzarea de bunuri imobiliare, se utilizează adesea un depozit.

Ca o regulă, un contract cu un client pentru furnizarea de servicii imobiliare, inclusiv condițiile de depozit, potrivit căruia suma plătită este suma de plată și nu încheierea tranzacției de către client, această sumă este un agent imobiliar.

Instanțele în astfel de cazuri s-au ridicat pentru protecția clienților, iar sumele plătite agenții imobiliari sunt colectate în favoarea clienților dacă agenții imobiliari nu au putut găsi bunul imobiliar corespunzător. În cazul în care clientul însuși a refuzat să execute contractul, instanța a lăsat un depozit agentului imobiliar.

Utilizarea unui depozit la încheierea unui contract preliminar

Posibilitatea utilizării depozitului la încheierea contractelor preliminare. inclusiv pentru tranzacțiile imobiliare, este controversată.

Cetățenii și companiile încep de multe ori un contract preliminar și doar după un timp semnează contractul principal. Mai ales se practică la încheierea tranzacțiilor cu bunuri imobiliare.

Se pune problema dacă un depozit este posibil în baza unui contract preliminar? După cum se știe mai devreme, practica judiciară a fost destul de contradictorie. Multe instanțe au considerat că este imposibil un depozit la încheierea unui contract preliminar. Această poziție a fost urmată de instanțele de arbitraj. În același timp, Forțele Armate ale Federației Ruse au aderat la punctul opus și au considerat că legea nu exclude posibilitatea de a furniza un depozit al unui contract preliminar.

Litigiile pe această temă au apărut în timp ce legiuitorul a subliniat în mod direct în paragraful 4 al art. 380 Codul civil al Federației Ruse, care, prin acordul părților, poate fi prevăzut un depozit pentru îndeplinirea obligației de a încheia un contract de bază în condițiile stipulate în contractul preliminar. În prezent, instanțele aplică această regulă.

Mai mult, instanțele au început să interpreteze în mare măsură prevederile art. 380 Cod civil și să concluzioneze că depozitul poate fi furnizat și contractul este programat pentru încheiere. Cu toate acestea, această abordare a instanțelor este încă o excepție, și nu o regulă.

Încheierea unui acord privind depozitul înainte de contractul principal, partea care trebuie să fie amintit că tot ce poartă riscuri semnificative, deoarece instanța poate lua în considerare suma plătită ca -avansom depozit și togi, dar a plătit ar trebui să colecteze de plată în avans ca îmbogățire fără justă cauză, nu contează, din culpa căreia contractul principal nu a fost încheiat. Pentru a se proteja, ar trebui să fie semnarea contractului preliminar și pentru a asigura îndeplinirea obligațiilor de a fi încheierea contractului principal în termenii lui.

Întrucât contractul preliminar este o obligație monetară, acesta poate fi garantat cu un depozit. Această practică judiciară devine tot mai răspândită. Un eșantion al contractului preliminar cu condiția de depunere, a se vedea aici

Distincția depozitului din avans

Foarte des, părțile confundă depozitul și avansul, deoarece în ambele cazuri banii sunt transferați înainte de îndeplinirea obligațiilor care decurg din contract. Cu toate acestea, în ciuda asemănării, depozitele și plățile în avans diferă semnificativ. Cea mai importantă diferență este consecințele neîndeplinirii obligațiilor.

În cazul neîndeplinirii obligației în baza acordului, avansul este întotdeauna returnat și, în unele cazuri, este posibilă colectarea dobânzilor pentru utilizarea abuzivă a banilor altor persoane. În cazul în care, înainte de îndeplinirea obligațiilor contractuale, depozitul a fost plătit pentru consecințele unei părți mai severe. În cazul în care partea responsabilă a dat un depozit pentru neîndeplinirea contractului, rămâne la cealaltă parte. Dacă partea responsabilă a primit un depozit pentru neîndeplinirea contractului, este obligat să returneze celeilalte părți suma dublă a depozitului.

După cum sa menționat mai sus, nu întotdeauna suma numită depozit de către părți este recunoscută de instanță ca atare. În cazurile în care instanța nu recunoaște suma transferată ca depozit, aceasta este întotdeauna considerată un avans și trebuie returnată celeilalte părți. Amintiți-vă întotdeauna respectarea formei de depozit, nerespectarea formei de înregistrare a depozitului implică recunoașterea în avans a valorii transferate.

Conceptul de cetățenie și cetățeni avansați sunt deseori confuzi sau cred în mod eronat că sunt unul și același.

Advance ca depozit este o sumă monetară oh. care este plătită înainte de executarea contractului contra plăților viitoare. Prin urmare, aceasta are de fapt două funcții: plata și certificarea. Nu are o funcție de securitate.

Dacă nu se întâmplă acest lucru cu avansul, atunci, dacă obligația nu este îndeplinită (indiferent de motive), partea care primește avansul trebuie să o restituie în orice caz.

În cazul unui litigiu, instanțele nu vor evalua titlul documentului. și esența obligației și auto-califică plata ca avans, chiar dacă părțile l-au numit un depozit.

W găină instanța are îndoieli cu privire la aspectul dacă valoarea depozitului plătit, sau un avans, instanța va lua această sumă în avans, cu excepția cazului în parte nu andoca Jet că acest depozit (n. 3 al art. 380 din Codul civil).

Soarta depozitului la încetarea obligației

Dacă obligațiile au fost reziliate înainte de începerea executării din cauza imposibilității executării sau de acordul părților, depozitul trebuie returnat (clauza 1, articolul 381 din Codul civil al Federației Ruse). Adică, legea stabilește următoarea regulă. În cazul în care, pentru neîndeplinirea contractului, partea care a acordat depozitul este responsabilă, rămâne la cealaltă parte. În cazul în care, pentru neîndeplinirea contractului, partea care a primit depozitul este responsabilă, este obligată să plătească celeilalte părți suma dublă a depozitului.

Titularul depozitului este justificat numai în cazul neîndeplinirii contractului. În împlinirea inadecvată a tratatului. astfel de consecințe nu apar. Într-un cuvânt, consecințele nefavorabile apar pentru partid numai în cazurile de neîndeplinire completă a obligației. Dacă nu s-au îndeplinit anumite condiții ale obligației, atunci nu apar consecințe negative.

La rezilierea și contractul preliminar, suma plătită. transferate ca un depozit, nu sunt returnate ca îmbogățire fără justă cauză, ci ca un depozit.

Ca regulă generală, pe lângă primirea sumei de depozit, partea are dreptul să aștepte despăgubiri de la cealaltă parte pentru daune, cu compensarea sumei depuse. Părțile pot, de asemenea, să prevadă o procedură diferită de compensare a pierderilor.

Se pune întrebarea: este posibil să se perceapă dobândă la suma depunerii? Practica judiciară răspunde negativ la această întrebare, deoarece acumularea interesului va conduce la o dublă răspundere și la încălcarea unei obligații care este interzisă prin lege.

Depunerea la licitație

Depunerea la licitații are caracteristici comune cu depozitul obișnuit. Totuși, aceasta are și diferențe semnificative. În conformitate cu prevederile paragrafului 4 al art. 448 Codul civil al Federației Ruse. înainte de semnarea contractului participantului i licitare în cazul în care a avut loc nici o meserie sau partidul nu le-a câștigat întoarce ELEM. Depunerea făcută de ofertantul câștigător. este creditată împotriva executării obligațiilor care decurg din contract. În caz de evaziune de la semnarea contractului, depozitul se pierde. În cazul în care un rganizator de tranzacționare refuză să semneze protocolul, acesta trebuie să se întoarcă de la depunerea de două ori suma, și să compenseze pierderile adjudecatarului cauzate de participarea la licitație, în măsura în care valoarea depozitului (n. 5, art. 448 din Codul civil).

Prin urmare, depozitul la licitație nu este o dovadă a încheierii contractului, deoarece este introdus în etapa de depunere a documentelor pentru participarea la licitație. În acest moment, organizatorul licitației și participantul acesteia nu au nici o relație contractuală. În acest caz, depozitul demonstrează gravitatea intențiilor ofertantului și îl încurajează să încheie contractul în caz de victorie.