Oficiul lossless: Povestea a zonei pierdute
Alexander Horosh, expert în domeniul standardelor BOMA al arhitecților MKV
Am primit o comandă pentru a optimiza una dintre facilitățile de birouri situate în centrul Moscovei. O clădire modernă de clasă A, dar la unele etaje factorul de încărcare a ajuns la 1,70, ceea ce a fost un raport inacceptabil atât pentru chiriaș, cât și pentru proprietar. Rata mare a fost rezultatul unei suprafete extinse de suprafete comune pe podea, precum si un numar excesiv de spatii pentru nevoile tehnice. Odată cu elaborarea proiectului, am schimbat aspectul pardoselilor tipice, reducând semnificativ suprafața de utilizare comună pe podea, fără a încălca funcționalitatea. Aparatele comune de toaletă, holurile liftului, coridoarele suplimentare, care nu sunt necesare, încăperile de depozitare inutile mari pentru echipamentul de curățare, etc., sunt, de obicei, supuse schimbării.
Ca urmare a reamenajării (conversia zonelor publice în zona utilizabilă a locatarului), coeficientul a scăzut la 1,40. Cu un raport de 1,70 la chirie o cameră este aproape imposibilă, de obicei coeficientul este subevaluat de către locator în mod artificial la o valoare acceptabilă de 1,12-1,20. Cu această subevaluare a coeficientului de la 1,40 la 1,20, proprietarul pierde o suprafață mult mai mică decât de la 1,70 la 1,20. Aceeași situație se întâmpla la parter, supraîncărcată cu zone tehnice și coridoare pentru accesul la zonele tehnice. Cu toate că, în cazul primului etaj este mult mai eficient pentru a face modificări la faza de proiectare, cu toate acestea, a fost posibil pentru a optimiza cantitatea de coridoare suplimentare care au afectat coeficientul de construcție.
Din păcate, realitatea, cel puțin cea rusă, este departe de a fi ideală: în țara noastră există o mulțime de facilități în care factorul de pierdere este extrem de ridicat. Mai mult decât atât, așa cum a subliniat Natalia Legotina, șef de propriul său birou de arhitectură, „astfel de clădiri pot fi găsite printre noile proprietăți comerciale, nou construite, precum și printre obiectele de dezvoltare din perioada sovietică și pre-revoluționară.“ Potrivit lui Serghei Kanaev, clădirile fostelor institute de cercetare pot servi drept exemple cele mai izbitoare. De exemplu, în cadrul Institutului de Cercetare Experimentală a mașinilor-unelte de tăiat metale la 5 Donskoy Proyezd, până la 30% din suprafața clădirii principale este ocupată de o scară mare.
Cine e vina?
- pasul inteligent al coloanelor de rulment; - „greșit“ forma clădirii (pentru utilizarea optimă a spațiului de birouri de construcție de formă dreptunghiulară ideală, alte păcate multe unghiuri, protuberanțele dispuse în locul greșit coloanele structurale, etc ...); - aspecte concrete în timpul fazei de construcție; - structura principalelor structuri portante la etapa de proiectare; Infrastructura -perenasyschennaya a clădirii în sine: .. intrare foarte spatios, intrările concierge, zone prea extinse de lobby și de agrement, vestiare pentru personal, etc - toate acestea sunt concepute pentru utilizatorii clădirii, mai degrabă decât fiecare locatar în parte, care a fost forțat să plătească pentru zona , care, de fapt, nu o utilizează; - sisteme de coridor cabinet.
În plus, Dmitri Chupahin, Senior Manager al Departamentului de Management de proiect Proiectele companiei Jones Lang LaSalle, consideră că „un coeficient ridicat de pierdere a unui rezultat suprafață mare în înălțimea clădirilor, combinația de funcții diferite într-o singură clădire (complex multifuncțional), fascinația cu un design. De regulă, aceasta devine rezultatul unei alegeri greșite a arhitectului și (sau) dezvoltator, ambițiile de designer de client / constructor. " „De multe ori, arhitecții care lucrează la proiect, încearcă să mențină designul nu este scopul funcțional al clădirii și imaginea sa arhitecturală, - dezvoltă tema Ivan potcoavă, Director de Marketing al GC“ Regiuni“. - În plus, erorile apar din cauza lipsei unui singur centru de luare a deciziilor pentru diferitele servicii responsabile de punerea în aplicare a proiectului. Acest lucru poate duce la faptul că, de exemplu, atunci când se proiectează sistemele inginerești ale soluțiilor complexe, se pot face soluții iraționale. În viitor, acest lucru va necesita alocarea de suprafețe suplimentare în clădire pentru aceste sau alte instalații inginerești. " Dacă ne întoarcem la zona comercială, există, în conformitate cu observațiile lui Dmitri Konovalov, CEO TEKTA GROUP, «pierderi apar din cauza utilităților. De exemplu, o cameră de ventilație care este prea mare poate fi proiectată în interior. Sarcina dezvoltatorului este de a preveni pierderile, îmbunătățind ergonomia spațiilor. Dacă da vina pe nimeni pentru pierderea de spațiu, astfel încât numai de dezvoltatori, care permit erori în deciziile arhitecturale și de planificare și nu se poate transmite la executorul direct al planului său inițial. "
În mod corect, trebuie remarcat faptul că destul de des o rată ridicată nu înseamnă că clădirea este prost concepută și inadecvată. După cum a remarcat Alexander Khorosh, expertul principal pe standardele BOMA de către arhitecții MKV, "multe clădiri de clasă A au un număr mare de zone de agrement, coridoare largi," mai mult aer ". Așadar, o companie foarte mare urma să construiască clădirea (o clădire mare de clasa A). Calculul a fost efectuat în etapa de proiectare, coeficienții au fost suficient de mare, dar pentru a face orice modificări care nu este necesară, deoarece clădirea a fost conceput astfel încât -. cu toate atributele unei prime sub formă de conservatoarelor, atriumurile și alte elemente "
Cine are nevoie de ea?
Este timpul să ne punem întrebarea: de ce toate aceste măsurători sunt efectuate și care este atât de important pentru relația de ansamblu și zona de „pierdut“? Răspunsul se află la suprafață: proprietarul primește, iar chiriașul plătește banii, luând în considerare coeficientul clădirii. "De exemplu, în cazul în care chiriașul ocupă 100 de metri pătrați. Zona m, dacă este calculată în funcție de raportul standard de BOMA egal cu 1,15, acesta va plăti pentru 115 „pătrate“ - spune Serghei Canal. - Prin urmare, valoarea coeficientului este mai mică, utilizat mai eficient, iar factorul de suprafață de mai sus atractivitatea obiectului pentru chiriaș. Pe lângă factorul de construcție în prezent BOMA coeficientul de podea standard, care este proporțională distribuie zona generală de podea (coridoare, holuri lift, și așa mai departe. D.) între chiriași“.
După cum a subliniat dna Lisin, „proprietarul incearca la fel de mult ca și zone posibile (inclusiv zone publice), atribuită zonei închiriate și, prin urmare, să primească venituri din aceste zone. Și apoi sa stabilit BOMA arate cel mai preferat pentru locator: de fapt, în conformitate cu prezentul standard în zona podelei închiriate nu va porni comunicarea verticală principală (scări, arbori lift, conducte, coșuri de fum, conducte verticale, etc ...) și protejarea pereților lor, și de asemenea, atria. Chiriașul, la rândul său, dorește să reducă la minimum procentul de spațiu neutilizat pentru care plătește. " Potrivit experților, „clădiri mai eficiente din punctul de vedere al pierderii de spațiu pentru chiriaș al clădirii sunt în plan deschis suprafață de cel puțin 1 mp. M. m, cu o grilă de coloane nu este mai mică de 8 x 8 sau 9 m x 9 m, cu un aranjament de scări și grupuri de ascensor și toalete etaj la centru. În acest caz, podeaua poate fi ușor împărțită între mai mulți chiriași, cu o pierdere minimă de spațiu ".
Cu toate acestea, în calitate de societăți de experți Capital Group nota, utilizarea standardelor BOMA și calcule în conformitate cu acest standard sunt încă departe de a fi o practică comună în Rusia: „Rusia este încă în mare măsură standard de ITO este utilizat, în conformitate cu care companiile de construcții sunt obligate să furnizeze date cu privire la volumul pătrate ale orașului ". (Pentru referință: diferențele de abordările de evaluare între BOMA, care ia în considerare grosimea pereților, coloane, pereți, pereți despărțitori și alte elemente structurale ale clădirii, și ITO, care reprezintă toate că nu acceptă, devine deosebit de important într-o criză amintește Maxim Crooks, specialist în departament. comerciale companiei imobiliare Penny Lane Realty, atunci proprietarii, care caută să păstreze chiriașilor vechi, și chiar a lua unele noi în plățile de leasing în masă au început să se mute cu BOMA ITO., iar diferența de preț a ajuns la 15%.)
Cum să facem acest lucru?
Indiferent, zonele "pierdute" obligatorii sunt un lucru obiectiv și trebuie să le acceptați, dar cele suplimentare sunt neplăcute și trebuie să le luptați. Potrivit experților companiei Capital Group, «de urgență această problemă specială este construcția de zgârie-nori moderne: sunt create condiții mai favorabile pentru utilizatorii instalațiilor și inginerie mai complexe, cu atât mai mare riscul de a zonelor de pierdere. În IFC "City of Capitals" volumul zonelor eficiente este de aproximativ 70%. Pentru o clădire de clasă A cu spații comune spațioase, mai multe grupuri de ascensoare și tehnologie sofisticată, acest indicator este ridicat ". Natalia Legotina oferă dezvoltatorilor cel puțin o utilizare minimă a sistemului coridor-cabinet, ideal - numai pentru managementul superior și negocierea VIP; pentru restul personalului, partițiile de birou ale materialelor moderne sunt ideale. "În cazurile în care este necesară o izolare completă a sunetului, se pot folosi colectoare de zgomot de plafon etc. Biroul, combinând avantajele unei structuri coridor-birou cu spațiu liber, este ideal pentru aproape orice companie. De asemenea, nu utilizați mobilierul standard - este mai bine să studiezi oferta de sistem (mobilier dezvoltat pe baza ergonomiei spațiilor de birouri, luând în considerare nevoile personalului mediu). Mobilierul realizat individual va permite, de asemenea, optimizarea secțiunilor iraționale ale biroului (colțuri, geamuri, coloane inutile etc.). " Un alt sfat neașteptat dă Serghei Canal, care oferă un Cod penal primitor, cu un management mare portofoliu - în acest caz, proprietarul clădirii nu trebuie să aloce manageri mari mai mult spațiu pentru inventar și Centrul de service autorizat. Dar, în ansamblu, este clar că abordările raționale și "reducerea" ponților nejustificate sunt destul de capabile să reducă factorul de pierdere la un minim rezonabil.
Retetele lui sunt, de asemenea, în cazul în care nu este vorba de o construcție nouă, ci de reconstituire. Elena Lisina constată că reducerea factorului de pierdere în clădiri existente este posibilă prin optimizarea soluțiilor de planificare, cum ar fi pereți cortină de drift (la sistemul de podea de cabinet) pentru a minimiza pierderile de pe coridoare. Exemple de reconstrucție a clădirilor de birouri din perioada sovietică de construcție - BC "Nagatinsky", BC "Tupolev Plaza". Printre numeroasele exemple de bune pot include, de asemenea, reamenajarea fostelor spații industriale, în clădiri de birouri (de exemplu, „Danilovskaya Fabricare“, „Red Rose“). Elkhan Kerimli, managing director al Renaissance Development Company, reamintește că, în practica lor au fost soluții pereplanirovochnye de succes: „Culoarele suplimentare închise (nu foc, desigur). Locurile murdare au fost transformate în încăperi. Având în vedere faptul că înălțimea permisă, au făcut al doilea nivel în interiorul clădirii, deși acest lucru nu a fost planificat la etapa de proiectare ".
Cu toate acestea, fără excepție, toți experții sunt siguri că urmărirea minimizării factorului de pierdere este foarte periculoasă și necesită o mare atenție. În caz contrar, centre comerciale, care joacă tot mai mult rolul de „centru cultural“, la riscul de a deveni zone comerciale de tip piață și clădiri de birouri - să rămână fără componentă a imaginii arhitecturale, care, pentru un numar de chiriasi este foarte important.
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: