Re: Costuri pentru repararea clădirii închiriate.
Re: Costuri pentru repararea clădirii închiriate.
mari661. Care este revizuirea?
__________________
Nu există situații fără speranță, din orice situație există o ieșire
Dorința unora pentru ideal le face nesuportate.
"Tot ceea ce face o persoană este determinat de nivelul puterii sale personale, iar puterea depinde numai de ce fel de cunoaștere o persoană deține". Carlos Castaneda
Re: Costuri pentru repararea clădirii închiriate.
Conceptul de revizie și întreținere
recomandări
Includerea în contractul de închiriere a referințelor la criteriile utilizate pentru conceptele de reparații, care sunt descrise în detaliu în Regulamentul privind construcțiile VSN58-88 (p).
Înainte de a face o referire la acest act în contractul de închiriere, asigurați-vă că ambele tipuri de lucrări care sunt specificate ca reparații curente sau reparații se potrivesc ambelor părți la contract.
Reparații curente
În conformitate cu sec. 5 Norme de constructii VSN58-88 (p) revizia ar trebui să includă remedierea tuturor pieselor uzate, reparare sau înlocuire (cu excepția înlocuirii complete a pietrei și fundații din beton, pereti structurali si cadru) le mai durabil și costuri, pentru a îmbunătăți performanța operațională clădiri reparate . În același timp, aceasta poate fi de modernizare punct de vedere economic a clădirii sau facilitatea: planificarea îmbunătățirea, creșterea numărului și calității serviciilor, echipamente de lipsă de tipuri de echipamente de inginerie, peisagistică a zonei înconjurătoare.
Lista de lucrări suplimentare efectuate în timpul reviziei majore este prezentată în anexa 9 la Regulamentul privind construcțiile VSN58-88 (p).
Pe baza condițiilor existente de urbanism și a standardelor actuale de proiectare, pe lângă lucrările efectuate în timpul reparațiilor majore, se pot realiza lucrări de reconstrucție a clădirilor (facilități):
- schimbarea structurii spațiilor, ridicarea suprastructurilor, inlay-urilor, prelungirilor și, în prezența justificărilor necesare - dezasamblarea lor parțială;
- cresterea nivelului de echipamente ingineresti, inclusiv reconstruirea retelelor exterioare (cu exceptia liniilor de trunchi);
- îmbunătățirea expresivității arhitecturale a clădirilor (facilități), precum și îmbunătățirea teritoriilor adiacente.
Reparația și reconstrucția trebuie să fie efectuate în conformitate cu regulile actuale de organizare, producție și acceptare a lucrărilor de reparații și lucrări de construcție, de protecție a muncii și de siguranță la incendiu.
Reguli pentru alocarea costurilor pentru reparații
O persoană obligată să efectueze un anumit tip de reparare suportă costurile aferente îndeplinirii acestei obligații. Nu poate fi pusă în discuție nicio restituire sau altă rambursare a fondurilor alocate (articolul 616 alineatul 2 din Codul civil al Federației Ruse).
De regulă, proprietarul face reparații majore, iar cel actual este atribuit locatarului care utilizează obiectul.
Încălcarea de către locator a obligației de a produce reparații majore le acordă chiriașului dreptul de alegere:
- să efectueze reparațiile majore prevăzute de contract sau cauzate de o nevoie urgentă și să recupereze de la locator costul reparației sau să o compenseze împotriva chiriei;
- Solicită o reducere corespunzătoare a chiriei;
- cererea de încetare a contractului și compensarea daunelor.
Pentru a efectua o compensare a cheltuielilor locatarului pentru reparații, este necesar să se respecte o serie de condiții.
- Chiriașul trebuie să confirme că sunt necesare reparații.
- Lucrările trebuie să aibă legătură cu cele stipulate în contract. Dacă nu este furnizat, atunci acest lucru se aplică lucrărilor de capital.
- Există un fapt de a evita ca locatorul să efectueze repararea.
Dacă aceste condiții nu sunt îndeplinite, atunci locatarul nu poate pretinde costul reparațiilor.
Contabilitatea fiscală a cheltuielilor de la locator
atunci când efectuați reparații
Contabilitatea fiscală a cheltuielilor locatarului
atunci când efectuați reparații
Contabilizarea cheltuielilor pentru reparații de la locator
Conform regulii generale stabilite prin art. 616 din Codul civil al Federației Ruse, obligația de a efectua reparații majore este atribuită locatorului. În schimb, chiriașul este obligat să mențină bunul în stare bună, să efectueze reparațiile curente pe propria cheltuială și să suporte costurile de întreținere a bunului.
Cu toate acestea, regula generală se aplică în cazul în care nu este stabilită de contractul de chirie altul. În consecință, în contractul de închiriere, părțile la contract au dreptul să stabilească independent procedura de efectuare a tuturor tipurilor de reparații.
Să luăm în considerare variante posibile.
Prima opțiune. Legea sau contractul stabilesc că repararea proprietății închiriate este responsabilitatea locatorului.
În acest caz, costurile de reparare sunt suportate de locator.
Calificarea acestor costuri este determinată de calificarea venitului primit de locator sub forma chiriei.
În funcție de faptul dacă leasingul face obiectul activităților organizației sau nu, costurile de reparație sunt recunoscute fie ca cheltuieli pentru activități obișnuite (cont 20), fie ca alte cheltuieli (contul 91).
În scopul includerii uniforme a cheltuielilor viitoare privind repararea mijloacelor fixe în industrie (cheltuieli de vânzare) costurile perioadei de raportare, proprietarul poate crea o rezervă pentru costurile de reparație mijloacelor fixe (pag. 69 Linii directoare pentru contul sistemului de operare).
În acest caz, cheltuielile lunare pentru formarea unei rezerve sunt incluse în cheltuieli:
Debit 20 - credit 96 / "Rezerva pentru repararea activelor fixe."
Costurile reale de reparare se efectuează în detrimentul valorii acumulate a rezervei:
Debit 96 / "Rezerva pentru repararea activelor fixe."
Locatorul poate efectua în mod independent reparații majore ale proprietății închiriate (contractual sau economic).
Dar, de cele mai multe ori, în practică, există o situație în care lucrările de reparații sunt efectuate de locatar, iar locatorul rambursează costurile aferente reparării, de exemplu, prin compensarea chiriei.
Proprietarul va trebui să facă următoarele intrări:
Debit 20 (91) - Împrumutul 76 / "Decontările cu chiriașul pentru reparații" - reflectă costul reparației efectuate de chiriaș;
Debit 19 - Împrumutul 76 / "Decontări cu chiriașul pentru reparații" - TVA se reflectă în reparația efectuată;
Debit 68 / "Calcule pentru TVA" - Împrumutul 19 - TVA-ul "de intrare" pentru reparațiile efectuate de chiriaș este acceptat pentru rambursare;
Debit 62 (76 / "Decontări cu chiriașul de închiriat") - Împrumutul 90 (91) - chiria este debitată;
Debit 90 (91) - creditul 68 / "Calcule pentru TVA" - TVA se percepe pe costul chiriei;
Debit 76 / "Decontări cu locatorul pentru reparații" - Împrumutul 62 (76 / "Decontări cu chiriașul de închiriat") - costul reparării este inclus în chirie.
A doua opțiune. Obligația de a efectua reparații este atribuită chiriașului (legea actuală, contractul - capitalul).
În acest caz, toate costurile de reparare sunt suportate de locatar.
Dacă repararea se face de către locatar, atunci costul acestei reparații nu este reflectat în contul locatorului.
În cazul în care reparațiile încă mai trebuie să se ocupe de locator, iar locatarul va compensa locatorul costurile suportate pentru repararea, în această situație proprietarul pentru chiriaș realizează efectiv reparații la proprietate închiriate. În consecință, fondurile primite de la locatar sunt reflectate în contabilitatea sa ca venit din muncă, iar cheltuielile suportate sunt înregistrate ca cheltuieli pentru activitățile obișnuite.
În cazul în care reparațiile sunt efectuate de către contractant, următoarele înregistrări sunt înregistrate în contul locatorului:
Debit 20 - Credit 60 - se reflectă costul lucrărilor de reparații efectuate de contractant;
Debit 19 - Creditul 60 - reflectă TVA-ul "de intrare" din costul lucrărilor de reparații;
Debit 68 - Credit 19 - TVA-ul "input" este deductibil;
Debit 76 / "Decontări cu chiriașul pentru reparații" - Credit 90/1 - veniturile din muncă sunt recunoscute;
Debit 90/3 - credit 68 / "Calcularea TVA" - TVA acumulată din valoarea acestor venituri;
Debit 90/2 - credit 20 - se reflectă costul lucrărilor de reparații;
Debit 51 - împrumut 76 / "Decontări cu chiriașul pentru reparare" - de la locatar a primit fonduri pentru a plăti pentru reparații.
Contabilizarea costurilor de reparație ale locatarului
În cazul în care contractul de închiriere nu prevede altfel, obligația de a efectua reparații majore este atribuită locatorului, reparațiile curente ale locatarului.
Cu toate acestea, părțile la contractul de închiriere pot redistribui taxele într-un mod diferit. În acest caz, opțiunile sunt posibile. Luați în considerare.
Prima opțiune. Reparații - obligația locatorului (capital - prin lege, curent - în conformitate cu termenii contractului).
În acest caz, toate costurile asociate reparării sunt suportate de locator (consultați "Contabilitatea costurilor de reparație de la locator", pagina 116).
În cazul în care locatorul nu reușește să-și îndeplinească îndatoririle care îi sunt atribuite, locatarul poate efectua reparații și la alegerea sa:
- să recupereze de la locator costul reparației sau să-l oprească împotriva chiriei;
- Solicită o reducere corespunzătoare a chiriei;
- cererea de încetare a contractului și compensarea daunelor.
A doua opțiune. Cheltuielile locatarului pentru reparatii sunt compensate de catre locator.
Atunci când compensarea costurilor de reparație de proprietar chiriașului acesta din urmă trebuie să reflecte costurile de reparații la costul contabil, la data transferului rezultatelor lucrărilor de reparații către locator - pentru a include costul acestor lucrări în câștiguri din vânzarea (în evaluare, părțile au convenit un contract de închiriere).
Transferul rezultatelor muncii efectuate de o persoană unei alte persoane pe o bază rambursabilă este recunoscut ca obiect al TVA-ului [articolul 146 alineatul (1) din Codul Fiscal al RF]. Prin urmare, locatarul trebuie să perceapă TVA pentru această tranzacție.
În cazul efectuării reparațiilor prin contract, se fac următoarele intrări:
Debit 20 (25) - Credit 60 - reflectă costul lucrărilor de reparații;
Debit 19 - creditul 60 - reflectă TVA-ul "de intrare";
Debit 62 - Credit 90/1 - venituri recunoscute din implementarea lucrărilor de reparații;
Debit 90-3 - Credit 68 - TVA-ul acumulat din suma veniturilor;
Debit 90-2 - Credit 20 (25) - costul lucrărilor de reparații a fost anulat;
Debit 76 / "Decontări cu chiriașul de închiriat" (51) - Creditul 62 - suma arieratelor pe chirie a fost redusă (banii au fost primiți în contul de decontare pentru reparații).
A opta opțiune. Repararea este responsabilitatea locatarului.
În acest caz, reparația (curent - prin lege, capital - în conformitate cu contractul) se realizează pe cheltuiala locatarului. aceste costuri de reparații se referă la cheltuielile din activitățile obișnuite în cazul în care spațiile închiriate vor fi utilizate în activitățile de producție sau în scopuri administrative sau pentru alte costuri - atunci când altă utilizare a spațiilor închiriate (pp 5, 7, 11, AR 10 .. / 99).
Costurile sunt recunoscute în perioada în care acestea apar, indiferent de timpul de plăți în numerar reale și a altor forme de (n. 18 PBU 10/99).
Prin urmare, aceste cheltuieli sunt recunoscute în același timp, la data reparației - în executarea de lucrări prin mijloace economice sau la data acceptării lucrărilor de reparații de la contractor - în alte cazuri (pag 16, 18 PBU 10/99 ..).
Efectuarea reparațiilor prin contract este realizată prin următoarele fire:
Debit 20, 23, 25, 26, 44 - Credit 60 - se reflectă costul lucrărilor de reparații;
Debit 19 - Creditul 60 - reflectă TVA-ul "de intrare" solicitat de contractant;
Debit 60 - Credit 51 - banii plătiți pentru reparare sunt transferați contractorului;
Debit 68 - Creditul 19 - se deduce TVA-ul pentru munca prezentată de contractant.
Unii experți sunt de părere că costul reparațiilor capitale ar trebui să fie contabilizat de locatar ca parte a cheltuielilor viitoare în perioada de leasing rămasă.
Pentru a susține poziția în care determină poziția revendicarea 19 PBU 10/99 Cheltuieli :. distribuite în mod rezonabil între perioadele când acestea sunt responsabile pentru generarea de venituri pentru mai multe perioade, iar în cazul în care legătura dintre veniturile și costurile nu pot fi clar definite sau determinate indirect.
Norma specificată de clauza 19 din RAS 10/99 privind cheltuielile de reparare a proprietății închiriate, dacă este cazul, este, în opinia noastră, indirectă. Cheltuielile specificate direct determină primirea veniturilor de utilizare a acestei proprietăți la locator.
Puteți citi întregul articol din atașament:
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: