Protecția intereselor locatorului 1

Cum se determină creșterea chiriei prin creșterea inflației
Cum se face creșterea obligatorie prin acordul părților
Este posibil să restricționăm accesul chiriașului în cazul întârzierii plății?







În mod tradițional, partea cea mai puțin protejată a contractului de închiriere de bunuri imobiliare este un locatar, proprietarii, de regulă, au posibilitatea de a insista asupra condițiilor contractuale. Dar chiar și cu o poziție atât de puternică, locatorul se confruntă, de asemenea, cu anumite riscuri. De obicei, acestea sunt legate de formularea incorectă a contractului, ceea ce poate duce nu la toate consecințele pentru care proprietarul se așteaptă. Și, de asemenea, cu nemulțumirea în tratat a anumitor momente, în prezența cărora ar fi posibil să se evite disputele inutile.

Dreptul locatorului de a majora chiria

În conformitate cu articolul 614 alineatul (3) din Codul civil, valoarea chiriei poate fi modificată prin acordul părților în termenii prevăzuți de contract, dar nu mai des decât o dată pe an. Această dispoziție are caracter dispositiv, adică contractul poate prevedea dreptul locatorului de a schimba chiria unilateral. Dar pentru aceasta trebuie să stabiliți o procedură specifică pentru emiterea unei astfel de schimbări. De exemplu, puteți preciza că locatorul notifică în scris locatarului modificarea chiriei, iar condiția contractului de închiriere se modifică din momentul primirii notificării.

Chiar dacă contractul are o procedură de notificare a modificărilor chiriei, acest lucru nu este suficient în cazurile în care contractul este înregistrat. În această situație, de asemenea, regula că o modificare a acordului de contract trebuie să fie în aceeași formă ca și acordul în sine (alin. 1, art. 452 din Codul civil). Aceasta este, acordul trebuie să fie supuse procedurii de înregistrare de stat (pag. 3 al art. 433 din Codul civil, 9 Scrisoare de informare p. Prezidiului RF de la 16.02.01 numărul 59). Instanțele de judecată sunt ghidate de această regulă, chiar și în cazul în care contractul prevede o procedură de notificare pentru schimbarea chiriei (definiția RF de la 29.09.09 numărul VAS-11402/09, pe 27.04.09 numărul SAV-4694/09). Dar când încearcă să se supună autorităților din Rosreestr pentru înregistrare, anunțarea locatorului poate fi dificilă. Nu este exclus că înregistrarea documentului va trebui să caute prin intermediul instanțelor, și în tot acest timp, modificarea contractului de chirie va fi invalid.

Ce trebuie indicat în contract. În cazul în care contractul nu necesită înregistrare, suficient să se înregistreze în ea procedura de notificare cu privire la modificările în chirie la proprietar. În cazul în care contractul este încheiat pentru o perioadă de cel puțin un an, este mai bine să se stabilească starea de indexare fixă ​​valoarea chiriei să notifice proprietarul atunci când modificați un indicator special: costul utilităților, factorul de inflație, etc. În acest caz, noua valoare a chiriei este considerată .. nici o schimbare în dimensiunea sa, și calcularea dimensiunii bazat pe mecanismul montat în contract (n. 11 Newsletter Prezidium RF de la 11.01.02 № 66). Prin urmare, nu este necesară înregistrarea.

Condiția de modificare a contractului în instanță

Se întâmplă ca proprietarii să includă în contract o condiție de schimbare în chirie prin acordul părților, și nu în procedura de notificare, dar în cazul unor anumite circumstanțe (de exemplu, atunci când schimbă rata fixă ​​oficial a inflației). Această condiție este percepută de chiriași ca fiind mai puțin strictă decât procedura unilaterală de creștere a chiriei de către locator. Dar, în același timp, proprietarul consideră că chiriaș în caz de eșec al propunerii sale de a încheia un acord cu o creștere a chiriei din cauza inflației proprietar atinge ușor schimbarea în contract în instanța de judecată pe sub 2punkta 2 al articolului 450 Cod. Conform acestei reguli, contractul poate fi modificat la cererea uneia dintre părți în cazurile prevăzute de contract.







Riscuri. În sine, includerea în condițiile contractuale care chiria poate fi modificat prin acordul părților în legătură cu anumite circumstanțe, nu este adoptarea părților la un angajament specifice de tranzacție privind o concluzie necondiționată a unui acord cu privire la modificarea contractului în această parte. Această condiție implică reconcilierea modificării contractului la apariția specificat circumstanțe, fără nici o constrângere. Aceasta este, acordul de renunțare chiriaș nu dă proprietarului dreptul de a solicita în instanță schimbă contractul: condiție necesară pentru ca nu este soluționat în afara litigiilor instanței pentru a schimba chiria se trimite instanței (decizia Prezidiului RF de la 13.04.10 numărul 1074-1010).

Ce trebuie indicat în contract. Pentru a se asigura că condiția modificării chiriilor în cazul creșterii inflației a funcționat chiar dacă chiriașul a refuzat să semneze un astfel de acord, este necesară exactitatea formularelor. În primul rând, este important să subliniem că chiria nu poate fi schimbată doar prin acordul părților, dar poate fi modificată dacă inflația este schimbată. Fără această condiție, locatorul nu are dreptul să solicite o majorare a taxelor, referindu-se la procese inflaționiste (Decretul Presidiului Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă din 13.04.10 nr. 1074/10).

Dreptul de a înceta accesul la proprietăți și reținerea acestora

Proprietarii sunt interesați să stabilească mecanisme de influență asupra locatarului în caz de arierate în chirie. Desigur, puteți stabili dreptul proprietarului de a renunța la contract și, în cazul în care chiriașul refuză să elibereze sediul și să achite datoria, mergeți în instanță cu o cerere de evacuare și de colectare a datoriilor. Dar pentru rambursarea voluntară a datoriilor este mult mai eficient să se oprească accesul chiriașului la sediu și, de asemenea, să se păstreze proprietatea rămasă acolo până când datoria este rambursată.

Normele privind siguranța la incendiu din contractul de închiriere

Responsabilitatea pentru încălcarea cerințelor de securitate la incendiu sunt proprietarii de proprietate, precum și persoanele autorizate să dețină, folosească sau să înstrăineze bunuri, inclusiv chiriașilor (art. 38 din Legea federală a 21.12.94 numărul 69-FZ pe foc). În conformitate cu punctele 10 și 38 din Regulamentul de securitate la incendiu în Federația Rusă (01-03, aprobat prin ordinul Ministerului Situațiilor de Urgență din Rusia, de la 18.06.03 numărul 313), proprietarii trebuie să se asigure punerea în aplicare în timp util a cerințelor de siguranță împotriva incendiilor, regulamente, decrete și alte cerințe legale ale inspectorilor de stat privind supravegherea incendiilor și Chiriasii trebuie să respecte regulile de incendiu pentru acest tip de clădire. În practică, în funcție de rezultatele inspecțiilor Rospozharnadzora între proprietari și chiriași sunt de multe ori contestă peste care dintre ele și ceea ce ar trebui să fie responsabil pentru siguranța la foc. Pentru a elimina ambiguitatea rezultat mai bun în contractul de închiriere sau a anexei sfera de aplicare a responsabilităților specifice chiriaș și proprietar în domeniul siguranței la foc (Decretul Curții de Arbitraj Federal al Districtului Central al 16.12.08 privind numărul de caz A48-2636 / 08-6). Acest lucru va ajuta la stabilirea obiectului de responsabilitate.

Este posibil să se stabilească în contract condiția privind dreptul locatorului de a schimba chiria mai des decât o dată pe an?

Nu, nu poți. Norma paragrafului 3 al articolului 614 din Codul civil, potrivit căreia modificarea cuantumului chiriei este posibilă nu mai des decât o dată pe an este imperativă. În contract este imposibil să se stabilească o frecvență mai mică a modificărilor chiriei, o astfel de condiție va fi nulă (definiția Curții Supreme de Arbitraj din 21 februarie 2011 nr. VAS-9525/10).

Este posibil să se ia în considerare în contract dreptul locatorului de a înceta anticipat contractul fără motive specifice pentru reziliere?

Da, puteți (Decretul Prezidiului de arbitraj Curții Supreme din data de 09.09.08 № 5782/08, definiția de arbitraj Curții Supreme din data de 01.03.10 numărul VAS-1037-1010).

În contract, este mai bine să se prevadă o perioadă specifică pentru chiriaș să elibereze sediul la rezilierea contractului, precum și consecințele întârzierii

De exemplu, puteți include obligația locatorului, locatarul nu va elimina timpul proprietatea lor de la fața locului, pentru a asigura siguranța sa doar pentru o anumită perioadă de timp, și apoi să-l singur, face un inventar al proprietății cu un reprezentant al unei părți independente. Cheltuielile pentru depozitarea și înlăturarea proprietății pot fi alocate locatarului.

Sursa Jurnalului avocatului companiei

Consultantul nostru vă va contacta







Articole similare

Pagina anterioară

Pagina următoare

Trimiteți-le prietenilor: