Alexander Gersonsky
avocat
Sokolov & Partners
În mediul de afaceri - nu este neobișnuit ca o entitate comercială să închirieze spații nerezidențiale, fie că este vorba de un birou sau de un sediu pentru comerț. Adesea, un antreprenor se confruntă cu diverse probleme care însoțesc relațiile de închiriere.
Ca acoperire maximă la etapa de încheiere a unui contract de închiriere (subînchiriere),
pentru a evita astfel de situații?
Atunci când se închiriază spații nerezidențiale, viitorul chiriaș ar trebui să acorde o atenție deosebită atât contractului de închiriere semnat, cât și proprietarului.
Înainte de a încheia un contract de închiriere, este necesar să se efectueze un set de acțiuni menite să verifice contrapartida. Acest lucru este necesar nu numai pentru securitatea tranzacției, dar, de asemenea, pentru a preveni posibilele consecințe fiscale adverse care pot apărea în cazul în contrapartidă va fi inclusă în registrul contribuabililor nesigure.
Am vorbit deja în detaliu despre cum să verificăm contrapartida (sokolaw.ru/articles/319721).
Vă reamintesc că, pentru a verifica contrapartea, este obligat să solicite o serie de documente care să confirme activitățile sale reale și o posibilitate reală de a îndeplini condițiile contractului. Aplicând această recomandare la relațiile de închiriere, este necesar să clarificăm ce documente trebuie solicitate de la chiriaș:
Extras din Registrul Unic de Stat al Entităților Juridice (sau EGRIP, în cazul în care locatorul este un antreprenor individual);
Copie a procesului-verbal al adunării generale a participanților (acționarilor) sau decizia participantului unic (acționar) al contrapărții de a numi un director și un ordin de numire a unui administrator (pentru persoanele juridice);
O copie a procurii pentru semnatar, în cazul în care contractul este semnat de o altă persoană;
Certificat de la bancă cu privire la detaliile bancare ale contrapărții;
O copie a pașaportului (dacă proprietarul este un antreprenor individual, dacă persoana este o copie a pașaportului și a SNILS);
În absența unui sigiliu de la o contrapartidă, o scrisoare care confirmă desfășurarea activităților sale fără imprimare;
Documente care confirmă dreptul de a transfera sediul în contractul de închiriere / subînchiriere (Certificatul de proprietate sau contractul de închiriere primară cu acordul locatarului pentru a transfera sediul în subînchiriere!)
Documente BTI (pașaport tehnic sau cadastral cu explicație sau plan de etaj, în cazul în care spațiile sunt închiriate).
Primul lucru pe care trebuie să verificați drepturile de închiriere de proprietate, utilizare sau eliminare a spațiilor și de a afla dacă există restricții cu privire la sediul (de exemplu, proprietatea este ipotecat sau sub arest). În cazul în care proprietarul și locatorul nu sunt de acord cu privire la contract, este necesar să se afle pe ce bază locatorul administrează proprietatea. În acest caz, locatorul trebuie să aibă un consimțământ scris pentru transferul spațiilor în contractul de închiriere / subînchiriere.
Merită, de asemenea, verificarea autorității semnatarului imediat. În cazul în care proprietarul este o persoană juridică, contractul ar trebui să fie organism Pee sau executiv, care acționează în conformitate cu Carta, fără puterea de avocat (Director, Director General și așa mai departe.), Sau un reprezentant autorizat - o persoană care are autoritatea corespunzătoare, pe baza procurii (în lipsa unei astfel de putere de avocat poate contracta viata a fost declarată nevalidă).
În plus, se recomandă efectuarea unei verificări suplimentare a contrapărții prin trimiterea unei cereri către diferite instituții de stat. Deci, este recomandat să solicitați un extras din USRLE / EGRIP în legătură cu locatorul în mod independent. Nu va fi inutil să "străpungă" proprietarul pe site-urile web ale Curții de Jurisdicție Generală, site-ul Curții de Arbitraj, FSSP din Rusia și așa mai departe. În cazul în care se dezvăluie faptul că creanțele sunt înaintate contrapărții sau proprietății acesteia din partea terților, apare o concluzie cu privire la caracterul său inechitabil în cursul activităților sale economice.
De asemenea, vă recomandăm să solicitați un extras din USRD cu privire la proprietatea închiriată. Această declarație poate fi solicitată în format electronic pe site-ul web al companiei Rosreestr.
Verificarea contractului de închiriere.
În mod direct, atunci când se aprobă un contract de închiriere, în primul rând, este necesar să se acorde atenție termenilor contractuali precum data și locul contractului, obiectul contractului de leasing, termenul, prețul contractului, detaliile părților. Dacă contractul nu definește toate condițiile esențiale, contractul poate fi recunoscut ca neîncheiat. În plus, condițiile inconveniente ale contractului, în viitor, pot duce la probleme semnificative pentru chiriaș. Propun să rezolvăm aceste momente, care ar trebui acordate atenție la semnarea contractului.
1. Obiectul contractului de închiriere
O atenție deosebită ar trebui acordată obiectului contractului de închiriere, care este o condiție esențială a contractului. Contractul de închiriere trebuie să specifice datele care vă permit să determinați definitiv proprietatea care urmează să fie transferată locatarului ca obiect de închiriere. Dacă nu există astfel de date în contract sau subiectul acordului nu este suficient specificat, contractul de închiriere poate fi recunoscut ca neîncheiat (articolul 607 alineatul (3) din Codul civil al Federației Ruse).
- numele obiectului de închiriere (spații nerezidențiale, o parte a spațiilor nerezidențiale etc.);
- numărul de inventar;
- scop funcțional (non-rezidențial - producție, depozitare, comercială, administrativă etc.);
- suprafața sediului (totală și închiriată).
Acordați o atenție deosebită ar trebui să fie luate la contractele de leasing de obiecte non-staționare (pavilioane, chioșcuri, tarabe, etc.), de regulă, obiectul contractului în astfel de relație juridică nu este identificarea corectă - de multe ori există o astfel de formulare vagi ca „pavilion de la stația de autobuz«»suport la intersecția străzilor "și așa mai departe. Cu astfel de formulări, există riscul ca acordul să fie declarat nevalabil.
În cazul în care obiectul de închiriere este o construcție neautorizată și instalat fără autorizație, există riscul demolării sau dezmembrării acesteia. Prin urmare, în contract se recomandă stabilirea unei măsuri de responsabilitate a locatorului pentru acest caz.
În plus, în relațiile de închiriere, în cazul în care proprietatea asupra obiectului contractului de închiriere nu poate fi stabilită cu exactitate, există întotdeauna un risc potențial de fraudă din partea contrapărții.
2. Chiria
O altă condiție importantă a contractului de închiriere este valoarea chiriei (paragraful 1 al articolului 654 din Codul civil al Federației Ruse). În absența unor condiții convenite în scris de părți cu privire la valoarea chiriei, contractul de închiriere ar trebui considerat neîncheiat.
Chiria poate fi definită ca o sumă fixă, introdusă periodic sau la un moment dat, sau sub formă de chirie ne-monetară (de exemplu, contra-servicii).
De asemenea, trebuie să se stabilească dacă serviciile de utilități sunt incluse în chirie sau nu. Dacă în contract nu există nici o indicație specifică, Locatorul are dreptul de a prezenta o factură pentru utilități care depășește chiria convenită. În plus, o altă creștere bruscă a chiriei poate fi calculăm TVA (în cazul în care locatorul este plătitor de TVA), cu excepția cazului în care contractul este nici o referire directă la faptul că TVA-ul este o parte din chirie.
De asemenea, Locatarului îi sunt atribuite obligații suplimentare, în cazul în care proprietarul este o persoană fizică care nu este înregistrată ca antreprenor individual. În acest caz, locatarul este responsabil pentru datoria agentului fiscal în conformitate cu art. 226 din Codul Fiscal al Federației Ruse cu plata chiriei. Locatarul este obligat să calculeze, să rețină de la contribuabil-locator și să plătească valoarea impozitului pe venitul personal.
Este adesea posibil să se întâlnească opinia eronată potrivit căreia o condiție esențială pentru închirierea spațiilor nerezidențiale este, de asemenea, termenul acordului de închiriere. În realitate, acest lucru nu este cazul. Termenul contractului de închiriere pentru spațiile nerezidențiale este una dintre condițiile suplimentare și nu poate fi stabilită de părți. Cu toate acestea, acordul termenului este, de asemenea, important pentru contrapărți, deoarece aceasta va determina forma contractului. În cazul în care contractul este încheiat pentru o perioadă mai mare de un an, este necesară înregistrarea obligatorie a statului. Prin urmare, în absența unei astfel de înregistrări, contractul este considerat neîncheiat.
În cazul în care chiriașul are avantajele sale în încheierea unui contract pe o perioadă mai mare de un an. Aspectele pozitive este faptul că însăși faptul aprobării acestei tranzacții de către organismul public exclude multe riscuri potențiale asociate cu intrarea într-un contract (de exemplu, încheierea unui contract de către o persoană neautorizată), de asemenea, de închiriere pe termen lung, oferă o asigurare a datelor de stabilitate legale. Inconvenientul poate fi faptul că obligația de a înregistra un contract, precum și toate cheltuielile asociate cu această înregistrare, sunt de obicei atribuite locatarului; De asemenea, toate modificările și completările la contract trebuie să treacă prin înregistrarea de stat.
Dacă termenul de leasing nu este specificat în contract, contractul este considerat a fi încheiat pe o perioadă nedeterminată (clauza 2, articolul 610 din Codul civil al Federației Ruse). În același timp, înregistrarea de stat a unui astfel de contract nu este necesară. Cu toate acestea, minus termenul nedeterminat al contractului de închiriere este acela că fiecare dintre părți are dreptul să refuze în orice moment contractul, avertizând cealaltă parte în termen de trei luni. Pentru chirias, care are ca scop un contract de închiriere pe termen lung, acesta este un risc grav.
4. Prelungirea sau reînnoirea contractului?
Conform paragrafului 1 al art. 621 din Codul civil al Federației Ruse, în momentul expirării contractului de închiriere, locatarul are dreptul de a încheia un contract de închiriere pentru un termen nou (cu alte condiții egale). Cu toate acestea, această normă normativă are un caracter dispositiv și, în consecință, contractul de astfel de drept al locatarului poate fi exclus.
În acest caz, este necesar să se facă distincția între concepte. Reînregistrarea implică rezilierea contractului vechi și încheierea unui nou contract. În acest caz, Locatorul are dreptul de a solicita revizuirea termenilor noului contract. În același timp, legiuitorul a prevăzut un alt instrument - prelungirea contractului. conform căruia contractul anterior rămâne în vigoare, dar termenul valabilității acestuia este prelungit.
Condiția prelungirii automate este benefică pentru Locatarului pe motiv că reînnoirea contractului de închiriere pentru un nou termen Locatarul nu are dreptul de a impune condițiile Locatorul ale contractului inițial de închiriere (așa cum se explică în n. P. 31, 32 informații scrisoare Prezidiul RF N 66, un contract de închiriere încheiat .. în conformitate cu alineatul 1 al articolului 621 din Codul civil al Federației Ruse pentru o nouă perioadă, un nou contract de închiriere, la încheierea unui contract de închiriere pentru un nou partid pe termen nu trebuie să respecte termenii pre-existente de contract). În același timp, prelungirea presupune numai extinderea unui contract încheiat anterior fără nicio modificare a termenului său. Trebuie spus că o astfel de prelungire este furnizată în mod implicit. În conformitate cu paragraful 2 al art. 621 din Codul civil, în cazul în care locatarul continuă să utilizeze proprietatea după expirarea contractului, în lipsa obiecțiilor din partea proprietarului, contractul va fi reînnoit în aceleași condiții pentru o perioadă nedeterminată. Prin urmare, dacă tratatul nu are rezerve speciale, regulile generale ale art. 621 Codul civil al Federației Ruse. Cu toate acestea, prelungirea contractului pe o perioadă nedeterminată, după cum am discutat deja mai sus, nu este benefică pentru chiriaș.
Prin urmare, în interesul locatarului să încheie un contract de închiriere pe o perioadă de 11 luni (care ar evita înregistrarea de stat), cu prelungirea automată ulterioară a contractului, în aceleași condiții și pentru aceeași perioadă.
Cea mai optimă este rezervarea din contract:
„În cazul în care nici una dintre părțile la prezentul acord, în termen de treizeci (30) de zile calendaristice înainte de expirarea prezentului acord își declară intenția de a denunța, prezentul acord se prelungește în mod automat pentru aceeași perioadă (11 luni) și în aceleași condiții.“
La extinderea unui contract de închiriere încheiat pentru o perioadă mai mică de un an, contractul nu mai face obiectul înregistrării de stat pentru aceeași perioadă.
5. Sala de recepție.
La fel de important la încheierea contractului de închiriere și procedura de primire și de transfer al unei camere. de multe ori părțile nu îi acordă importanța cuvenită, ceea ce, la rândul său, provoacă alte probleme serioase pentru chiriaș. Deci, ceea ce face actul de transfer și de acceptare a spațiilor non-rezidențiale, părțile sunt adesea limitate la o simplă indicație a actului de transfer al proprietarului obiectului și acceptarea acesteia de către locatar, este o greșeală gravă.
În actul respectiv este necesar să se indice astfel de date ca:
- caracteristicile obiectului și a zonei sale;
- scopul funcțional al facilității și posibilitatea utilizării acesteia în afaceri (pentru un anumit tip de activitate antreprenorială adecvată locatarului);
- starea obiectului, necesitatea unei reparații curente sau majore a instalației;
- starea comunicațiilor de inginerie (încălzire, alimentare cu apă caldă și rece, alimentare cu gaze, echipamente electrice etc.);
- cititoare de metru;
- transferul accesoriilor obiectului de închiriere (chei, permise, etc.);
La rezilierea contractului de închiriere pentru spațiile nerezidențiale, obiectul de închiriere se returnează locatorului în conformitate cu actul de transfer, cu respectarea acelorași reguli.
Trebuie amintit faptul că eliberarea timpurie a obiectului Chiriaș chirie (înainte de încetarea contractului de leasing), fără transferarea acesteia la actul de transfer la Locatorul nu este un motiv de încetare a obligațiilor de plată Tenant chirie (a se vedea. P. 13 Scrisoare de informare al Prezidiului Federației Ruse N 66).
6. Încetarea contractului, rezilierea sau anularea contractului.
Am spus deja că, dacă locatarul continuă să utilizeze proprietatea după expirarea contractului, iar Locatorul nu are obiecții, contractul este considerat reînnoit. În sensul alineatului (2) al art. 621 din Codul civil al Federației Ruse, o parte a unui contract de leasing care intenționează să rezilieze contractul de leasing după expirarea perioadei fixe a contractului de leasing (sau prezumându-l să îl reînnoiască în alte condiții) trebuie să trimită o notificare corespunzătoare celeilalte părți. În caz contrar, contractul de închiriere va fi considerat prelungit (cu excepția cazului în care contractul indică în mod explicit că această prelungire este inadmisibilă). Dar, în practică, apar mai multe întrebări legate de încetarea anticipată a contractului.
Locatarul trebuie să decidă ce este mai profitabil pentru el: să garanteze o relație de închiriere pe termen lung sau posibilitatea de a părăsi biroul în orice moment, să rezilieze contractul. Legiuitorul pornește de la premisa că contractul de închiriere nu poate fi încheiat înainte de termen la cererea uneia dintre părți. Ca regulă generală, contractul de închiriere se încheie prin acordul părților sau în cazul în care nu se ajunge la un astfel de acord în instanță. Cu toate acestea, există un instrument care permite locatarului să realizeze rezilierea contractului în mod unilateral - acesta este un refuz unilateral de a executa contractul în ordine.
Aici, atunci, se găsește greșeala obișnuită a multor contracte de leasing.
Este necesar să se facă distincția între dreptul de a renunța unilateral la contract și dreptul de a solicita rezilierea contractului. În primul caz, contractul este reziliat în instanța de judecată, la cererea de o parte obligația, în al doilea caz, contractul va fi reziliat numai în cazul în care instanța face o decizie cu privire la dizolvarea sa și după intrarea în vigoare a unei astfel de decizii (
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: