Contractul de închiriere pentru terenurile fondului regional de redistribuire și dizolvarea acestuia.
Recent, organele autoguvernării locale au devenit la modă pentru a dizolva în cadrul unui ordin judiciar contracte de închiriere a terenurilor agricole din fondul de redistribuire regională.
În plus față de motivele generale pentru încetarea anticipată a contractului de leasing de către locator specificat la art. 450, 451, 619 din Codul civil al Federației Ruse, legea permite stabilirea altor motive convenite de părțile la contract.
Deci, adesea în contractele de închiriere sunt enumerate următoarele motive alternative ("acceptate de părți") pentru încetarea anticipată a contractului de leasing de către locator:
- neachitarea de către chiriaș a chiriei pentru mai mult de 6 luni;
- neînregistrarea (neincluderea) de către locatar a unor contracte suplimentare la contractul de închiriere (inclusiv cele legate de ajustarea anuală a chiriei);
- încălcarea altor clauze contractuale.
Părțile la tratat sunt libere în încheierea sa, acordul și termenii lui sunt formați de părți în conformitate cu principiul autonomiei voinței părților.
De regulă, locatorul trimite așa-numita ofertă locatarului, adică propunerea de a încheia un contract de închiriere cu privire la aceste condiții esențiale și alte condiții. Oferta este asociată cu proiectul contractului de închiriere și este esențial.
De la primirea proiectului de contract de închiriere, viitorul chiriaș are trei opțiuni de acțiune (articolul 445 din Codul civil al Federației Ruse):
Prima opțiune - să refuze să semneze contractul sau nu dă nici un răspuns la locatorului (care, în viitor, poate duce la constrângere juridică a locatarului, la încheierea contractului de închiriere, în cazul în care chiriașul este o persoană care a câștigat licitația);
A doua opțiune - să semneze (încheie) un contract de închiriere în condițiile oferite de locatar (articolul 438 din Codul civil al Federației Ruse);
A treia opțiune - de a soluționa litigiile cu proprietarul pentru orice condiții (puncte) ale proiectului de leasing folosind procedurile existente (protocol de dezacorduri la proiectul de contract).
Se pare că a treia opțiune este cea mai corectă, rezonabilă și mai convenabilă.
În acest caz, locatorul are trei opțiuni:
Prima opțiune - pentru a intra într-un contract de leasing cu un chiriaș, ținând cont de diferențele de protocol prin semnarea protocolului, care va continua să fie o parte integrantă a contractului de închiriere și va fi distribuit cu contractul prezentat pentru înregistrare la organismul de înregistrare.
A doua opțiune - în termen de 30 de zile de la primirea Protocolul de dezacord, să o transmită Curții de Arbitraj spre examinare.
A treia opțiune este refuzul de a semna (semna) protocolul de dezacorduri (respingerea sa) sau inacțiunea în termen de 30 de zile de la primirea protocolului de dezacorduri. În acest caz, locatarul are dreptul să transfere dezacordurile la proiectul de acord pentru examinare de către Curtea de Arbitraj.
Încheierea contractului de închiriere
În conformitate cu partea 1 din art. 131, art. 164, art. 165, partea 3 din art. 433, partea 2 a art. Codul civil 609, partea 2 a art. 26 LC RF contract de leasing se face prin înregistrarea de stat de către autoritatea de înregistrare (departamentul regional al înregistrării Serviciului Federal de Stat de inventariere și cartografiere a regiunii Rostov).
Una dintre părțile la tranzacție (fie locatorul, fie locatarul) poate aplica cererea de înregistrare a contractului de către stat. De regulă, solicită înregistrarea și suportă cheltuielile aferente acestuia de către locatar, ceea ce pare corect și justificat. În acest caz, înregistrarea de stat sunt de asemenea prezentate: secțiunea pașaport cadastru, documente titlu (decizia administrației locale, documentele cu privire la desfășurarea și rezultatele licitației, un document care confirmă achitarea taxei de stat pentru înregistrarea de stat, documentele de constituire ale persoanei juridice sau de întreprinzător individual, etc.).
După ce a semnat contractul de închiriere, locatarul își asumă executarea strictă a obligațiilor și responsabilităților contractuale în raport cu normele Codului civil, Codul Funciar al Federației Ruse și alte acte legislative.
În special, este necesar să se monitorizeze îndeaproape respectarea: dimensiunea, frecvența, calendarul și condițiile de închiriere detalii de plată să plătească pentru ele (în special, CSC), semnătura timp și înregistrarea de stat a acordurilor adiționale la contractul de închiriere.
Studiați cu atenție și prevederile contractului de închiriere privind drepturile părților și motivele încetării anticipate a contractului de închiriere la inițiativa locatorului, pe răspunderea părților la contract.
Studiați cu atenție motivele pentru rezilierea contractului de închiriere a terenului, la inițiativa locatorului, specificată în partea a 2-a, 3 a art. 46 LC RF.
Nerealizarea sau întârzierea în performanță, încălcare specificate în contract și legea condițiile și obligațiile locatarului, în practică, să devină principalii stimuli pentru proprietarul pentru a iniția procedura de reziliere a contractului de închiriere.
Decontarea înainte de judecată a încetării contractului de leasing
1. Legislația Federației Ruse (Partea 2, articolul 452 din Codul civil) prevede că direcția președintelui judecătorești este îndreptată către locatar cu privire la o cerere scrisă de reziliere a contractului de închiriere.
2. Numai în cazul refuzului scris al locatarului de la încetarea contractului de închiriere chiriaș sau non-primirea unui răspuns în termen de 30 de zile (în cazul în care contractul părțile au convenit o perioadă diferită), proprietarul poate solicita instanței de arbitraj pentru încetarea anticipată a contractului de închiriere (art. 2, art. 452 Codul civil al Federației Ruse).
3. În cazul în care locatorul se adresează instanței, ocolind procedura de trimitere a unei cereri scrise către locatar, instanța judecătorească, în conformitate cu art. 148 AIC al Federației Ruse renunță la plângere fără a fi luat în considerare din cauza nerespectării de către locator a ordinului de soluționare a litigiului înainte de judecată.
Încetarea contractului de închiriere în instanță
Încetarea prematură a contractului de închiriere la inițiativa locatorului este posibilă NUMAI:
- cu privire la decizia Curții de Arbitraj (articolele 450, 451, 619 din Codul civil al Federației Ruse, articolele 22, 46 din LC RF);
- în cazul pre-avans direcția cazare Cererile de încetare a contractului de închiriere și după 30 de zile (sau alte specificate în contract) perioada de suspendare pentru acceptarea respectivei cerințe chiriaș;
- în cazul neînlăturarea, în momentul deciziei instanței (! În momentul deciziei instanței intră în vigoare juridică), Motivul pentru care a cauzat direcția de locator la locatar de a rezilia cerințele contractuale și tratamentul locatorului la Curtea de arbitraj.
FOARTE IMPORTANT CUNOSCUT.
- semnarea la primirea trimiterii poștale - personal de către locatar sau de către o persoană care acționează prin mandatar eliberat de locatar;
- data primirii elementului poștal de către locatar;
- ștampila cu data.
De multe ori, proprietarul reamintește necesitatea de a direcției de detenție preventivă a cerințelor chiriaș de a rezilia contractul de închiriere este în mod direct în cursul procesului. În același timp, merge la născocirile legale - proprietarul face o cerință, datează data sa de câteva luni înainte de depunerea unui proces în instanță, iar instanța prezintă această cerință ca procedurile de conformitate adecvat de soluționare proprietar extrajudiciară a litigiului. Cu toate acestea, în lipsa dovezii de expediere în timp util a unor astfel de cerințe locatarului (notificări e-mail, sau chiriaș o chitanță (sau reprezentantul acestuia) la primirea cererii în persoană) - însăși existența unor cerințe nu contează la instanța de nici o semnificație juridică.
După ce a stabilit lipsa unor dovezi de buna Cerințe de direcție proprietar și chiriaș primirea cererii - instanța este obligată să părăsească o astfel de cerere, fără considerație (punctul 2 din partea 1 a articolului 148 din APC.).
De multe ori, proprietarul prezintă instanței un aviz de livrare a corespondenței recomandate, datat, așa cum ar trebui, cu câteva luni înainte de data depunerii cererii în instanță.
În cazul în care avizul expertului este stabilit că semnătura de pe poștale e-mail prin corespondenta cu confirmare de primire, chiriaș sau reprezentantul său nu face parte - cred că instanța este obligată să părăsească o astfel de cerere, fără considerație (punctul 2 din partea 1 a articolului 148 APK RF.).
În orice caz, încercați înainte ca instanța să se pronunțe asupra procesului:
- eliminați motivele care au condus la încercarea proprietarului de a încheia cu dvs. înainte de termen contractul de închiriere, cum ar fi: plata tuturor arieratelor disponibile; să semneze și să înregistreze în departamentul regional al FSKRMC pentru RO acorduri suplimentare la contractul de închiriere; eliminarea încălcărilor actuale ale terenurilor etc.
- să prezinte la documentele judiciare, dovada eliminarea motivelor, ceea ce a dus la o încercare de proprietar de a rezilia contractul cu tine leasing (ordine de plată, chitanțe pentru plata arieratelor de chirie, inregistrate la Departamentul districtual au FSGRKK RO acord suplimentar la contractul de închiriere cu o marcă a contractului in FSGRKK de PO produse la înregistrare (numărul și data înregistrării); Fapte privind eliminarea încălcărilor a terenurilor etc.).
Noi credem că trimiterea în contractul de închiriere, pe baza de încetare anticipată ca o „violare a altor termeni ai contractului“ - nu respectă normele Codului civil și Codul Funciar al Federației Ruse pe bază de contract de încetare anticipată a contractului de închiriere, nu ar trebui să fie utilizat de către instanța de reziliere anticipată a contractului de închiriere , t. ea:
- nu este specifică, nu specifică însăși baza unei încălcări semnificative a relațiilor contractuale;
- este de fapt o restricție arbitrară a drepturilor locatarului, tk. duce la inegalitate totală a părților contractante, oportunități de aproape-bezgra-frontieră proprietar de a rezilia contractul, lipsa totală a drepturilor de chiriaș, chiriașul este normal și este imposibil de a planifica în mod rezonabil economia activității sale (costul producerii culturii în acest domeniu).
Asigurați-vă că acordați atenție faptului că, în conformitate cu partea 3 din art. 614 din Codul civil al Federației Ruse, suma chiriei nu poate fi modificată mai mult de o dată pe an.
În același timp, nici normele contractului de închiriere, nici normele acordurilor suplimentare la contractul de închiriere, mărimea chiriei nu poate fi modificată de către părți mai mult de un an mai târziu.
Deciziile șefului organului administrației publice locale, alte acte juridice ne-normative ale altor autorități din raion - de asemenea, nu au dreptul de a schimba frecvența indicată de schimbare a chiriei!
Dacă observați că calculul chiriei sa modificat (mărimea acesteia a crescut) mai des decât o dată pe an, acordați atenție instanței. Instanța are dreptul să acorde această încălcare a legii o evaluare juridică adecvată.
Prevederile contractuale cu privire la aceste modificări „accelerate“ în valoarea chiriei chiriaș poate fi atacată în instanța de judecată prin depunerea unui proces separat pentru a invalida contractul de închiriere (acord adițional la contractul de închiriere) în ceea ce privește aceste reglementări ilegale (puncte).
jurisprudență
În prezent, pe această problemă de reziliere a contractelor de închiriere, există o practică judiciară specifică a curților de apel, a instanței de arbitraj (instanțele de arbitraj de circumscripție), a Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse.
2. practica judiciară, aplicarea criteriului „termenului rezonabil“ urmează calea de eșec într-un proces de a rezilia contractul în cazul în care încălcările sunt eliminate înainte sau după prezentarea cererii sau chiar după luarea deciziei, dar decizia instanței intră în vigoare.
Atunci când se soluționează problema respectării "timpului rezonabil", conform art. 619 din Codul civil al Federației Ruse, practica arbitrală a instanței nu acordă în mod rezonabil importanței faptului că, înainte sau după depunerea cererii, încălcările sunt eliminate.
Ca bază pentru refuzul de a satisface cererea de reziliere a contractului de închiriere, Președinția Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse sugerează să se ia în considerare eliminarea încălcărilor comise de locatar.
Circumstanțele prevăzute la articolul 619 din Codul civil al Federației Ruse pot servi ca bază pentru încetarea anticipată a contractului de arendare a terenului numai dacă pot fi calificate drept încălcări semnificative ale contractului de închiriere a terenului.
Faptul unei încălcări semnificative a contractului, în cazul în care o astfel de încălcare (consecințele sale) este eliminată de către locatar într-un termen rezonabil, nu poate servi ca motiv pentru satisfacerea cererii locatorului de încetare anticipată a contractului de arendă a terenului.
În cazul în care Curtea a emis, totuși, o decizie privind încetarea anticipată a contractului de închiriere, dar sunteți sigur că ei au dreptate, lupta pentru drepturile lor și interesele de proprietate legitime la sfârșitul anului - în recurs (15 de arbitraj Curtea de Apel), recursul (Federal Curtea de Arbitraj din regiunea Caucazului de Nord ), autoritatea de supraveghere (Curtea Supremă de Arbitraj a Federației Ruse).
Rostov Oblast Accor, prin departamentul său juridic este întotdeauna gata să facă orice asistență în toate aspectele juridice, inclusiv în domeniul educației terenurilor, acestea ies în evidență, topografie, rezilierea contractelor de leasing de înregistrare de stat și multe altele - ca o consultare și asistență în încercări.
Exprimați-vă atitudinea:
Folosirea tehnologiilor tradiționale de cultivare a culturilor de câmp prin diferite opțiuni de prelucrare a terenului (depozitare fără deșeuri) conduce la costuri semnificative materiale și tehnice și umane. Acest lucru crește costul de producție și reduce competitivitatea acestuia. Prin urmare, producătorii agricoli au început să dezvolte sisteme agricole de economisire a resurselor, menite să crească randamentele, reducând în același timp costurile de producție. Cât de justificată este această tendință?
Ministerul Agriculturii a elaborat o lege privind creșterea lichidității terenurilor agricole. Ce este necesar și ce se va schimba - a aflat Agrobook.ru.
La expoziția "Toamna de Aur", care a avut loc la Moscova, a fost anunțat: agricultorii ruși au arătat cea mai bună recoltă de cereale în ultimii 100 de ani! Aceasta înseamnă că fiecare pâine de paine din lume este făcută din grâu rusesc! În ziua lucrătorului din industria agricolă și de prelucrare, echipa Agrobook.ru felicită toți oamenii implicați în complexul agro-industrial și cumva implicați în această victorie incredibilă
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: