Amintirea inițiativelor legislative din ultimul an, legate de apariția unui nou segment, putem spune cu siguranță că apartamentele din Rusia au un viitor. Acestea sunt solicitate de cumpărători și sunt necesare ca element al politicii urbanistice a orașului. Astăzi, pe piața din Moscova nu există practic oferte de confort primar de locuințe și clasă economică, iar această nișă vacantă poate umple apartamente, deoarece cererea pentru ele este evidentă. În plus, capitala este în curs de dezvoltare în mod activ fostele zone industriale, multe dintre aceste locații sunt situate lângă huburi de transport mari și stațiile de metrou în construcție.
Locuințe în astfel de zone vor fi în cerere de către cumpărători, iar apartamentele pot deveni un format de proprietate ideal pentru investitorii de astfel de proiecte, spune NAI Becar Apartments vicepresedinte Alexander Samodurov:
- Investitorii privați au un "instrument" financiar - proprietatea imobiliară. Atât suburban cât și urban. Ei bine, suburban aproape nici un venit, la toate. Iar când închiriați un apartament în oraș, puteți obține doar aproximativ 5% pe an. Există, de asemenea, imobile comerciale - birouri, depozite, zone comerciale. Dar există un prag de intrare foarte ridicat și este foarte costisitor pentru investitorii privați.
Care sunt opțiunile, după părerea noastră, interesante și care se vor dezvolta în legătură cu stagnarea pieței? Aici puteți ucide două păsări cu o singură piatră - aceasta creează o situație avantajoasă atât pentru investitorii privați, cât și pentru dezvoltatori. Acesta este un hotel de tip condo.
Camerele din hotelurile de apartamente aparțin unor investitori diferiți, adică au mulți proprietari, dar sunt gestionați în numele proprietarilor de către o singură companie.
(Termenul „condo“ este derivat din cuvântul „condominiu“ (con latină - împreună și Dominium - .. Posesia), care este co-proprietate, posesia unei singure entități, de multe ori o casa sau, de asemenea, la un alt termen imobiliare „condominiu“, a primit o mare distribuție în mai multe state, în special în SUA - Ed.)
- Care este plusul aici?
- hoteluri Condo pentru proprietari interesați în faptul că acestea investesc în imobiliare de calitate este absolut clar că închiriat o companie de management profesionist pentru a rezolva toate problemele tehnice legate de repararea curentă, ajustarea sistemelor de utilități. Aceasta este, pe de o parte. Pe de altă parte, dezvoltatorul are posibilitatea de a atrage investiții de persoane cu proiecte bune, interesante.
La urma urmei, știm cu toții perfect că acum există probleme cu finanțarea împrumutului - rate ridicate ale împrumuturilor în bănci, finanțarea ipotecară a scăzut semnificativ. Dar oamenii au lăsat destul de mulți bani în saltele, borcane de trei litri, îngropate în grădină pe curte și așa mai departe. Acești bani ar trebui să funcționeze, și nu să fie mincinoși.
Și un astfel de format civilizat ca hotelurile condo, oferă investitorilor privați posibilitatea de a obține un profit bun de aproximativ 15% pe an, iar dezvoltatorii - finanțarea proiectelor mari.
- Apartamentele de apartamente și apartamentele de apartamente sunt sinonime?
- Acestea sunt similare prin faptul că în hotelurile de tip condo toate camerele sunt, de regulă, apartamente. Și ce este un apartament? Aceasta este o cameră care include o bucătărie și o anumită zonare pentru zonele de lucru și de dormit. Spre deosebire de camera de hotel standard, care, după cum știți, nu include o bucătărie. Și hotelurile de apartamente și apartamente diferă prin faptul că există un singur proprietar în apart-hoteluri, iar în camerele de apartamente toate camerele aparțin unor investitori diferiți.
- O proprietate statiune?
- În stațiunea imobiliară stațiune acest randament nu poate fi garantat, acolo problema este legată de sezonalitate. La urma urmei, proprietatea spa funcționează bine trei sau patru luni pe an - tot restul de timp este inactiv.
- Există exemple de hoteluri condo în străinătate?
- În Franța, de exemplu, este compania „Pierre locuri de muncă„, care vinde condo-hoteluri (sau mai degrabă acțiuni într-un apartament-hoteluri). În diferite țări în moduri diferite. În Rusia există doi jucători importanți în această piață - este compania noastră NAI Bečár Apartamente cu două hoteluri Vertical Condo din Moscova și Sankt Petersburg, iar compania „Pioneer“ cu condo-hoteluri YE în ambele capitale.
- Sunt construite noi?
- Includerea apartamentelor în legea federală 214 va da un impuls dezvoltării lor?
- Desigur, investitorii privați vor putea investi mai ușor în apartamente dacă această piață este reglementată prin lege. Cu toate acestea, încă nu văd probleme speciale cu apartamentele. Mai multe probleme cu locuințele obișnuite ale apartamentelor pe FZ-214.
- Întrebare privind evaluarea cadastrală a impozitării condo-hotelurilor. Un nivel de 0,5% este mult sau puțin, vor trage?
- Aceasta este cea mai mică rată pentru bunurile imobiliare comerciale. Ei bine, ei ...
- Dacă ne comparăm cu locuințele, este rata ridicată?
- Trebuie să înțelegem că, în comparație cu locuințele, atunci apartamentele pentru apartamente sunt bunuri imobiliare comerciale. Acest lucru este mai profitabil decât birourile. Pentru care rata va fi de 2 procente.
- Și profitabilitatea a 15% din ceea ce este generat?
- Cea mai mare parte a randamentului provine din inchiriere. Și aici este important ca apartamentele să fie închiriate pentru o perioadă scurtă de timp - de zile, de săptămâni, chiar de luni. Închirierea pe termen lung a profiturilor mari nu dă și prin rentabilitate se străduiesc să se apropie de 5 procente pe an. Și pentru o scurtă perioadă de timp, aveți nevoie de o companie de administrare profesională. Deoarece proprietarii înșiși sunt extrem de supărătoare - să administreze livrarea apartamentelor lor pentru o perioadă scurtă de timp.
Iar a doua parte a profitabilității este creșterea capitalului de piață. Noi anticipam ca costul camerelor va creste cu 5% pe an, respectiv, se adauga la 10% din inchiriere. Total 15% pe an.
- Poate formatul să fie masiv la nivelul orașelor rusești sau va fi un proiect unic?
- Formatul de masă nu va fi, numărul de proiecte va fi estimat în zeci și nu mai mult. Deoarece proiectul este destul de "nișă".
- Și proiecte de stațiune?
- Un oraș bun stațiune este Cannes (unde se desfășoară un interviu - Ed.). Nu există sezonalitate aici. Acest forum imobiliar internațional - oameni din întreaga lume vin aici, iar în fiecare săptămână există câteva expoziții. Un festival de film la nivel mondial? Aici toate apartamentele sunt umplute pe tot parcursul anului. Prin urmare, dacă există orașe stațiuni. În afară de turismul pe plajă sau de schi, pot oferi o serie de evenimente care vor atrage oameni pe tot parcursul anului, atunci puteți vorbi despre rentabilitatea excelentă a apart-hotelurilor. Cu o sezonalitate pronunțată, randamentul nu va funcționa. Pentru tot. Ce câștigi pentru sezonul estival? YU va fi "mâncat" nevoia de a menține un obiect gol în timpul sezonului scăzut.
- Și totuși, cum concurează hotelul condo cu opțiunea "bunica" a pieței gri pentru proprietățile închiriate?
- Datorită faptului că chiriașii sunt acum inteligenți, ei sunt buni la toate și cer calitatea serviciilor, un anumit nivel de servicii, pe care apartamentele bunicii nu le vor oferi niciodată. Serviciul de concierge cu o execuție de 24 de ore pe zi a bunicii, de exemplu, nu poate face acest lucru. Spălătorie, mic dejun-prânz, rezervare bilete și așa mai departe. Și nivelul de securitate ...
- Dar aceasta este o afacere albă, atunci este necesar să cumpărați un brevet pentru închirierea unui apartament?
- Nu aveți nevoie să cumpărați nimic, trebuie să vă înregistrați un IP și să plătiți un impozit pe venit de 6%. Și acesta este un nivel offshore, ca în Dubai sau Hong Kong, cel mai mic nivel din lume. Care este 6%? Deci, cel mare este mesajul pentru a transfera afacerea dvs. de închiriere în avionul legal. Și dormi liniștit.
- Hoteluri Condo nu pot fi utilizate ca un spațiu comercial?
- Adică, pot să fac în camera mea, să zic, un birou?
- Și pentru afaceri este valoarea clădirii hotelului condo, numărul de camere în el?
- Conform calculelor noastre, economia de scară începe să funcționeze de la 15 000 de metri pătrați. Dacă mai puțin - mai dificil, dacă mai mult - bineînțeles, mai bine. În opinia mea, obiectele ar trebui să fie de la 15 000 la 100 000 de metri pătrați. Acesta este un sit de dezvoltare și o renovare. Clădirile de birouri pot fi redenumite în hoteluri de tip condo.
Aici un factor foarte important este și locația. Posibilitatea leasingului depinde de aceasta. Este imperios necesar ca în apropierea metroului, de preferat în cartierele centrale din Moscova sau Sankt-Petersburg, să existe o infrastructură sub formă de restaurante, baruri, facilități de divertisment, servicii de uz casnic, magazine și așa mai departe, accesibilitate cu mașina.
În plus, contează dacă există o întreprindere mare în apropiere, unde lucrează oamenii, care au nevoie de undeva să trăiască confortabil și confortabil. Apoi, va fi posibilă închirierea unei case pe bază de contract cu proprietarul acestei întreprinderi. Și puneți într-un câmp curat clădirea și numiți-o un hotel de tip condo nu va funcționa.
GetCurPage () "" Data-layout = "standard" data-action = "ca" date-show-faces = "true" data-share = "true">
Kleinhouse (Kleinhouse, Kleinhouse)
Str. Nizhnyaya Krasnoselskaya, 35, clădirea 1, Moscova, AO centrală, cartierul Basmanny
Concept Loft "LOFTEC" (LOFTEK, LOFTEK)
Str. Nizhnyaya Krasnoselskaya, 35, clădirea 49, Moscova, AO centrală, cartierul Basmanny
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: