Text: Alexey Rezenkov Foto: Alexey Alexandrook
Situațiile în care tranzacția de cumpărare încheiată este recunoscută de instanța de judecată ca fiind nevalidă, apar pe piața imobiliară nu este atât de rară. Cine poate contesta tranzacția, la ce trebuie să acordăm atenție la semnarea contractului și la modul de reducere a riscurilor - jurnaliștii BN au înțeles.
Există o serie de motive pentru care o tranzacție încheiată anterior și o proprietate înregistrată pot fi declarate nevalabile. Dar, înainte de a vorbi despre ele, trebuie să facem distincția între conceptele de tranzacții nesemnificative și discutabile. Primele sunt a priori nevalabile. Adică, dacă, de exemplu, se stabilește că un cetățean a vândut apartamentul pe o procură falsă, instanța recunoaște fără echivoc o astfel de tranzacție ca fiind incompetentă.
Cu tranzacțiile discutabile este mult mai dificil: aici nu se știe în prealabil în favoarea căruia decizia va fi pronunțată. Judecătorul va lua în considerare o gamă largă de factori, argumente ale părților etc.
Cumpărarea unei camere: studiem capcanele Camerele din apartamentele comune din Sankt Petersburg se bucură de o cerere stabilă în orice moment și sunt considerate o mică schimbare >>
O altă diferență semnificativă: o dispută privind lipsa unei tranzacții de vânzare poate fi adusă, de exemplu, de procuratură. În ceea ce privește tranzacțiile disputate, atunci, conform legii, inițiativa trebuie să vină direct de la părțile la tranzacția încheiată.
Tranzacțiile nu sunt neapărat legate de fraudă. Acestea includ, de exemplu, tranzacții prefăcute. Când, să zicem, părțile încheie un acord de cadouri (gratuit prin definiție) și, de fapt, există un transfer de bani pentru locuință. Pe astfel de trucuri, oamenii merg din motive diferite.
Dacă vânzătorul și cumpărătorul sunt rude apropiate (spun frații), pot fi tentați să formalizeze oficial darul și să trimită bani "la fel". La urma urmei, în cazul unui contract de vânzare, fostul proprietar este obligat să plătească un impozit de 13% (cu condiția ca apartamentul să fi fost în proprietate pentru mai puțin de trei ani, iar prețul său este mai mare de 1 milion de ruble). În plus, tranzacția de vânzare-cumpărare între rude nu va permite cumpărătorului să obțină o deducere a impozitului pe proprietate.
În cele din urmă, nuanța este, de asemenea, importantă pentru mulți: dacă o persoană căsătorită a dobândit dreptul de proprietate asupra unui apartament printr-o cumpărare și vânzare, această locuință este considerată proprietate dobândită în comun. Cu alte cuvinte, cu divorțul, celălalt soț va lua jumătate. Dar apartamentul dotat nu este împărțit între soț și soție.
„Cu toate acestea, părțile reshivshiesya pe tranzacție fictivă, trebuie să înțeleagă că, dacă acest lucru va dezvălui, acesta va fi recunoscut ca invalid,“ - avertizează directorul Academiei „Ithaca“ Hope Todykova. Potrivit ei, același lucru se aplică în cazul în care cumpărarea și vânzarea de bunuri care fac obiectul contractului anuitate (întreținere pe tot parcursul vieții).
Sau luați un alt exemplu. Familia achiziționează un apartament folosind mijloacele de capital de maternitate. În acest caz - prin lege - locuințele ar trebui să fie formalizate în proprietatea comună a părinților și a copiilor lor. Dar dacă o ipotecă este implicată în cumpărare, se întâmplă ca unele bănci să interzică alocarea de acțiuni tinerei generații. Apoi, adulții se angajează să facă acest lucru după rambursarea împrumutului, iar apoi în agitația vieții de zi cu zi ei uită ...
Astfel, dacă în viitor acest apartament este decis să fie vândut, atunci o astfel de tranzacție poate fi ușor eliminată în instanță. Să acționăm în judecată pentru restituirea bunurilor are dreptul de a crește copiii privați de bunuri imobile (termenul de prescripție pentru minori începe din momentul executării a 18 ani). Procesul poate fi, de asemenea, inițiat de organele de tutelă și tutelă.
Ca director al departamentului de clădiri NAI Becar Polina Yakovleva, tranzacția este recunoscută ca fiind invalid (nule), iar în cazul în care vânzătorul la momentul încheierii contractului a fost incapacitat. Aceasta este fie prea tânără (sub vechi pot participa la tranzacții numai cu acordul scris al părinților 18 ani), sau care suferă de o tulburare mintală. Cu toate acestea, în primul caz, tranzacția este probabil finală și nu va veni, pentru că fără semnăturile necesare de înregistrare Rosreestr nu reușește.
Dar cu bolile de natură mentală, totul este destul de dificil. Uneori, care nu se produce în momentul tranzacției abaterii umane, dar examinarea medico-legale psihiatrice mai târziu (la cererea membrilor familiei vânzătorului, autoritățile de tutelă, instituțiile psihiatrice) îl recunoaște incapacitate de muncă. Acest lucru se poate face chiar și retroactiv. Și apoi tranzacția perfectă este recunoscută ca nulă și neavenită.
Timpul bombă poate fi cumpararea unui apartament într-o persoană juridică, la un nivel scăzut, valori non-piață (în scopul de a evita impozitare). Faptul este că, dacă în cursul anului firma ar fi în stare de faliment după încheierea contractului, apoi, în conformitate cu legea „Cu privire la faliment“, administratorul judiciar are dreptul deplin de a merge la tribunal cu o cerere de recunoaștere a tranzacției invalid.
Un exemplu clasic al unei tranzacții discutabile poate fi vânzarea unui apartament fără obținerea unui consimțământ notarial al celui de-al doilea soț, dacă locuința a fost achiziționată pentru fondurile comune dobândite în căsătorie. Aceasta este baza pentru tratarea jumătăților înșelătoare în instanță, care solicită declararea nevalidă a tranzacției.
"Dacă instanța recunoaște invaliditatea tranzacției încheiate, cumpărătorul va trebui să restituie vânzătorului apartamentul vânzătorului, iar vânzătorul, la rândul său, este obligat să returneze banii cumpărătorului", notează Polina Yakovleva. Desigur, este destul de posibil ca nu a mai fost bani de la persoana care a vândut apartamentul pentru o lungă perioadă de timp. Apoi, instanța poate să-și confecționeze proprietatea spre vânzare și să plătească compensația financiară a celei de-a doua părți sau să oblige vânzătorul să transfere lunar partea salariată a cumpărătorului (atunci restituirea este prelungită timp de decenii).
Într-o serie de cazuri, când, de exemplu, a fost comisă o fraudă, cumpărătorul unui spațiu de locuit poate rămâne fără bani. Dar crimele de pe piața imobiliară - un subiect separat, nu o vom atinge acum.
Chiar și examinarea preliminară a documentelor nu garantează că în viitor tranzacția nu va fi recunoscută ca fiind nevalabilă. Prin urmare, experții recomandă să asigure riscul de pierdere a proprietății
Puteți anula tranzacția gratuită. Deci, atunci când dona un spațiu de locuit, după cum se știe, donatorul trebuie să obțină consimțământul celui de-al doilea soț. Și el, de exemplu, este recunoscut ca mort sau lipsit. Și acum, când contractul este deja încheiat și dreptul de proprietate este înregistrat la noul proprietar, brusc jumătatea absentă este anunțată brusc. În acest caz, tranzacția poate fi contestată și anulată printr-o hotărâre judecătorească. Apoi, apartamentul dotat se întoarce pur și simplu la fostul său proprietar. În acest caz, nu se efectuează plăți.
Cum să nu participați la o tranzacție nevalidă? Potrivit avocatului de grup de societăți „Ecotone“ Vitaly Stolyarov, mai presus de toate nu este necesar să fie de acord asupra oferte discutabile, cum ar fi „cumpăra“, prin donație, specificați în prețul scăzut contractului a obiectului și așa mai departe. În plus, în toate operațiunile necesare pentru a efectua o examinare preliminară a documentelor (do poate fi o agenție imobiliară sau un avocat cu experiență).
Cu toate acestea, chiar și aceste măsuri nu pot garanta cumpărătorului securitate de 100%, după cum am văzut mai sus. Prin urmare, experții recomandă să-și asigure riscurile. În special, riscul de pierdere a proprietății de apartament achiziționat. Cu privire la condițiile de acest tip și alte tipuri de asigurări imobiliare, vom spune în cele mai apropiate publicații de pe portalul BN.
MATERIALE PE TEMA "atelier de locuințe"
Articole similare
-
Cum de a recunoaște un contract de vânzare a unui apartament ca invalid, rusbase
-
Înregistrarea de stat a contractului de vânzare a unui apartament
Trimiteți-le prietenilor: