Până în prezent, una dintre cele mai comune forme de proprietari de administrare a proprietății într-o clădire de apartamente este proprietarii de case (în continuare - „STG“ sau „Parteneriat“).
HOA este o asociație de proprietari de spații rezidențiale într-un bloc de apartamente.
Obiectul și scopul activităților HOA, în conformitate cu articolul 135 din Codul de locuințe al Federației Ruse (în continuare - LCD) sunt: Managementul complexului imobiliar din clădirea de apartamente, întreținerea de funcționare a complexului, deținerea, utilizarea și eliminarea legislației în proprietate comună într-o clădire de apartamente.
Următoarele prevederi ale legislației ruse constituie baza normativă pentru activitățile HOA: regulile CP: articolul 137 partea a 2-a, articolul 145 partea 1, articolul 146 partea a 3-a, articolul 147 partea a 5-a, art. 149, articolul 151, partea 3, partea 3 din articolul 152, partea 8 din articol 156. discretionare reguli LCD: Partea 4 a articolului 135, articolul 145 partea 3, partea 6 din articolul 146, partea 5, articolul 147, partea 2 din articolul 147, articolul 148 alineatul 9 .
Crearea HOA se desfășoară la adunarea generală a proprietarilor. La o astfel de întâlnire, trebuie să fie prezenți reprezentanți care au majoritatea voturilor din numărul total de voturi ale proprietarilor de spații din blocul de locuințe. Aceasta este una dintre condițiile pentru stabilirea HOA, așa cum este definită de cerințele articolului 136 din LC. Proprietarii de spații într-un bloc au dreptul să creeze doar o singură HOA.
Baza juridică a activităților HOA este jucată de statutul său. care este singurul document constitutiv pentru această varietate de organizații non-profit. Articolul 135 alineatul (4) din LC conține o normă dispozitivă, conform căreia HOA este creată pe o perioadă nedeterminată, cu excepția cazului în care statutul său prevede altfel.
Carta HOA trebuie să conțină următoarele prevederi:
- un nume care conține o indicație a naturii activităților sale și a formei sale organizatorice și juridice;
- procedura de gestionare a activităților parteneriatului;
- subiectul și scopul activității;
- informații privind sucursalele și reprezentanțele;
- drepturile și obligațiile membrilor asociației proprietarilor de locuințe;
- condițiile și procedura de admitere și ieșire din parteneriat;
- sursele de formare a proprietății;
- procedura de modificare a documentelor constitutive;
- procedura de utilizare a bunurilor în cazul lichidării;
- alte prevederi care nu contravin legii.
apartenența la HOA apare de la proprietarul clădirilor din blocul de locuințe pe baza cererii de aderare la HOA;
apartenența la HOA:
din momentul depunerii cererii de retragere din partea membrilor parteneriatului;
de la momentul încetării dreptului de proprietate al unui membru al parteneriatului la o premisă într-un bloc de apartamente.
Același articol prevede că persoanele care achiziționează spații în această casă au dreptul să devină membre ale societății numai după ce au dobândit dreptul de proprietate asupra spațiilor achiziționate.
În plus față de capacitatea juridică specială, HOA ca persoană juridică deține și alte drepturi civile inerente persoanelor juridice, și anume:
- este considerat creat ca persoană juridică din momentul înregistrării sale de stat în conformitate cu procedura stabilită de legile federale;
- în mod stabil, să deschidă conturi bancare pe teritoriul Federației Ruse și în străinătate;
- trebuie să aibă un sigiliu rotund care să conțină întreaga sa denumire în limba rusă și o indicație a locației sale. Presa poate, de asemenea, să indice numele firmei în orice limbă sau limbă străină a popoarelor Federației Ruse;
- are dreptul de a avea timbre și foi cu antet cu numele său, propriul logo, precum și o marcă înregistrată și alte mijloace de identificare vizuală;
- Responsabil pentru obligațiile sale cu toate bunurile care îi aparțin;
- Nu este responsabil pentru obligațiile membrilor HOA. Membrii HOA nu sunt responsabili pentru obligațiile HOA;
- este creată fără limitarea termenului de activitate.
După înregistrarea de stat a HOA, se efectuează procedura de transferare a casei la conducerea HOA. Procedura de transfer a locuinței la LC nu este reglementată în detaliu, însă în diverse entități constituente și regiuni ale Federației Ruse sunt adoptate acte normative locale privind transferul de case către conducerea HOA.
Baza pentru transferul casei către conducerea HOA este certificatul de înregistrare de stat al HOA.
Transferul casei către conducerea HOA este realizat de o comisie special creată, cu participarea reprezentanților autorităților de locuit și a organelor de conducere ale HOA.
Sunt definite drepturile și obligațiile de bază ale parteneriatului.
1) încheie un contract de administrare pentru un bloc de locuințe, precum și contracte pentru întreținerea și repararea bunurilor comune, pentru furnizarea de utilități publice și altele în beneficiul membrilor săi;
2) să determine estimarea veniturilor și cheltuielilor pentru anul respectiv;
3) să stabilească, pe baza bugetului aprobat, suma plăților și a contribuțiilor pentru fiecare proprietar în conformitate cu cota sa din dreptul de proprietate comună asupra proprietății comune într-o clădire de locuințe; vinde și transferă pentru uz temporar, schimbă proprietățile deținute de HOA.
În plus, în cazul în care acest lucru nu încalcă drepturile și interesele proprietarilor, HOA pentru realizarea obiectivelor stipulate în statutul său are dreptul să se angajeze în activități economice, și anume:
- să acorde pentru utilizare sau utilizare limitată o parte din proprietatea comună într-o clădire de apartamente;
- în conformitate cu cerințele legislației, să construiască, reconstrui o parte din proprietatea comună;
- să obțină pentru utilizare sau să dobândească în proprietate comună proprietatea terenurilor pentru implementarea construcțiilor de locuințe, construcția structurilor economice și exploatarea lor ulterioară;
- în conformitate cu cerințele legislației, în numele și pe cheltuiala proprietarilor de spații, dezvoltarea terenurilor alocate adiacente unei astfel de case.
Deoarece HOA este o organizatie non-profit si are, scopuri legale speciale sunt definite și obiectivele specificate în documentele de constituire, iar operația de asociere poate fi efectuată numai în limitele specificate în statutul societății. Trebuie avut în vedere faptul că tranzacțiile efectuate de o persoană juridică depășire a capacității sale speciale, poate fi declarată nulă.
Articolul 152 din articolul 152 din Codul locuințelor definește motivele și instrucțiunile de utilizare a veniturilor provenite din activitatea întreprinderii HOA.
Veniturile obținute din activitatea menționată, pe baza deciziei adunării generale a membrilor parteneriatului, adoptate cu cel puțin două treimi din totalul voturilor membrilor săi, trebuie utilizate în mod vizat, în special în ceea ce privește:
- plata cheltuielilor generale ale parteneriatului;
- reaprovizionarea fondurilor speciale formate din parteneriat.
Potrivit articolului 138, LC HOA sunt obligate:
1) încheie contracte privind întreținerea și repararea proprietății comune într-o clădire de locuințe cu proprietari de spații într-un bloc de apartamente care nu sunt membri ai parteneriatului;
2) să îndeplinească obligațiile care decurg din contract în modul prevăzut de lege;
3) asigurarea bunei stări sanitare și tehnice a proprietății comune în blocul de locuințe;
4) să se asigure că toți proprietarii de spații într-o clădire cu apartamente își respectă responsabilitățile pentru întreținerea și repararea bunurilor comune într-o clădire cu apartamente în conformitate cu cotele lor deținute în dreptul de proprietate comună a acestei proprietăți;
5) asigurarea respectării drepturilor și intereselor legitime ale proprietarilor de spații într-o clădire de locuințe la stabilirea condițiilor și procedurii de deținere, folosire și dispunere a bunurilor comune;
6) să ia măsurile necesare pentru a preveni sau a opri acțiunile unei terțe părți împiedică realizarea drepturilor de proprietate, utilizarea și eliminarea legislației în cadrul proprietarii de proprietate de proprietate comună într-o clădire de apartamente sau împiedica aceasta;
7) reprezintă interesele legitime ale proprietarilor de spații într-un bloc de apartamente, inclusiv în relațiile cu terții.
În conformitate cu articolul 144, organele de conducere ale HOA sunt adunarea generală a membrilor parteneriatului și a consiliului de administrație al parteneriatului.
Adunarea generală este organul suprem, convocat în modul specificat în cartă. Următoarele chestiuni intră în competența adunării generale:
· Efectuarea modificărilor aduse chartului HOA;
· Luarea unei decizii privind reorganizarea sau lichidarea unui parteneriat;
· Alegerile consiliului de administrație și ale comitetului de audit;
· Stabilirea sumei plăților obligatorii și a contribuțiilor membrilor parteneriatului;
· Formarea de fonduri speciale, inclusiv un fond de rezervă, un fond pentru restaurarea și repararea bunurilor comune și a echipamentelor acestora;
· Definirea direcțiilor de utilizare a veniturilor din activitatea economică; aprobarea planului anual privind activitățile financiare și raportul privind punerea în aplicare a acestuia; examinarea plângerilor împotriva acțiunilor consiliului, președintelui consiliului de administrație și comitetului de audit;
· Stabilirea valorii remunerației membrilor consiliului de administrație;
· Luarea deciziilor privind închirierea sau transferul altor drepturi asupra bunurilor comune etc.
Adunarea Generală are dreptul de a rezolva problemele care țin de competența conducerii parteneriatului. La convocarea adunării generale, membrii parteneriatului trebuie notificați cu cel puțin 10 zile înainte de data reuniunii. Președintele reuniunii este președintele HOA sau adjunctul său. În caz de absență, unul dintre membrii parteneriatului. Adunarea generală este eligibilă dacă sunt prezenți mai mult de 50% din membrii HOA.
În conformitate cu paragraful 1 al articolului 147 din activitatea de management LCD HOA este realizată din placa de parteneriat. Consiliul este competent să ia decizii cu privire la toate aspectele activităților de parteneriat, cu excepția problemelor menționate competența exclusivă a adunării generale a proprietarilor de spații într-o casă de apartamente și de competența adunării generale a membrilor Hoa.
Termenul pentru care consiliul este ales este stabilit prin statutul parteneriatului, dar nu mai mult de doi ani. Alegerile membrilor consiliului de administrație al parteneriatului se efectuează cu majoritate de voturi din numărul total de voturi ale membrilor parteneriatului prezenți la adunarea generală sau reprezentanții acestora.
Potrivit articolului 147, consiliul de administrație al HOA este ales din rândul membrilor parteneriatului pentru o perioadă stabilită de statut, dar nu mai mult de 2 ani. Din comitet sunt aleși președintele. Această persoană acționează fără o împuternicire în numele societății, semnează documentele de plată și comite tranzacții care nu necesită aprobarea adunării generale și a consiliului. Consiliul de administrație al Asociației proprietarilor de locuințe este organul executiv al parteneriatului, răspunzător la adunarea generală a membrilor parteneriatului.
Sarcinile consiliului HOA includ:
- respectarea legislației și a cerințelor cartei parteneriatului;
- controlul asupra introducerii în timp util de către membri a parteneriatului de plăți și contribuții fixe obligatorii;
- întocmirea estimărilor veniturilor și cheltuielilor pentru anul corespunzător al parteneriatului și rapoarte privind activitățile financiare, furnizându-le spre aprobare adunării generale a membrilor parteneriatului;
- gestionarea unui bloc de apartamente sau încheierea de contracte pentru administrarea acestuia;
- angajarea de angajați pentru întreținerea unui bloc de locuințe și concedierea acestora;
- încheierea contractelor de întreținere, exploatare și reparație a proprietății comune într-un bloc de locuințe;
- păstrarea unei liste a membrilor parteneriatului, evidența contabilă, situațiile financiare și contabile;
- convocarea și desfășurarea adunării generale a membrilor parteneriatului;
- îndeplinirea altor obligații care decurg din statutul de parteneriat al proprietarilor de locuințe.
Pentru munca depusă, membrii consiliului de administrație ai parteneriatului pot primi despăgubiri. Valoarea remunerației membrilor consiliului de administrație al societății este determinată de decizia adunării generale a membrilor HOA.
Comisia de revizuire a HOA este aleasă pentru cel mult doi ani. Membrii consiliului de administrație al parteneriatului nu pot fi membri ai acestuia. Comisia de audit alege un președinte din rândul membrilor săi. Acest organism organizează cel puțin o dată pe an un audit al activităților financiare ale HOA. În plus, Comisia de audit prezintă adunării generale un raport privind veniturile și cheltuielile estimate ale parteneriatului pentru anul în cauză și un raport privind activitățile financiare și sumele plăților și contribuțiilor.
HOA ca entitate juridică trebuie să acordați atenție listei de documente care trebuie să fie stocate în arhiva HOA:
- certificatul de intrare în HOA în Registrul unic de stat al entităților juridice;
- certificatul de înregistrare la autoritatea fiscală;
- document privind utilizarea terenului;
- o scrisoare din partea organelor de statistică privind atribuirea codurilor: OKPO, SOATO, SOOU, OKONH, OKOPF / OKFS;
- ștampila, ștampila de colț;
- pașaportul de proprietate asupra locuinței, pașaportul tehnic al casei;
- Pașapoarte pentru ascensoare (dacă există ascensoare în casă);
- documentația tehnică (schemele de rețele de inginerie interne, layout-uri);
- contracte pentru servicii tehnice și sanitare la domiciliu, prezentarea serviciilor comunale și a altor servicii;
- corespondență HOA, intrare și ieșire.
Reorganizarea HOA poate fi realizată sub formă de fuziune, afiliere, divizare, separare sau transformare. Decizia privind reorganizarea poate fi luată numai de organul suprem de conducere - Adunarea Generală a HOA, dacă cel puțin 2/3 din voturile totale ale membrilor parteneriatului au votat pentru aceasta. Articolul 140 LC a stabilit formele organizatorice și juridice ale transformării condominium-urilor într-o societate de locuințe sau clădiri.
HOA poate fi lichidat:
1) în mod voluntar de către fondatori (participanți) ai parteneriatului, inclusiv în legătură cu expirarea perioadei pentru care entitatea, precum și pentru a atinge scopul pentru care a fost creat;
2) pe baza hotărârii în cazul admis la crearea sa de încălcări grave ale legii, în cazul în care aceste încălcări iremediabilă sau să desfășoare activități fără autorizație (licență), sau orice activitate interzisă prin lege sau cu alte încălcări repetate sau grave ale legii;
3) pe baza partea 2 a articolului 141 din Codul de locuințe, care stabilește că proprietarii de case este supusă lichidare în cazul în care membrii parteneriatului nu au mai mult de cincizeci de procente din voturi din numărul total de voturi ale proprietarilor de spații într-o clădire de apartamente;
Lichidarea OCA implică încetarea activităților sale fără transferul drepturilor și obligațiilor asocierii în ordinea succesiunii altor persoane. Activele asocierii care rămân după satisfacerea creanțelor creditorilor sunt distribuite între membrii asociației membrilor de locuință proporțional cu cota lor din proprietatea comună.
În etapa finală de examinare a subiectului acestui articol, să ne îndreptăm spre practica judiciară stabilită.
Protecția drepturilor de locuință încălcate este exercitată de o instanță de jurisdicție generală sau de o instanță de arbitraj în conformitate cu jurisdicția cazurilor stabilite de CPC RF și de AIC al Federației Ruse.
În cazul în care deciziile și acțiunile (sau inacțiune) relevante încalcă drepturile de locuințe, persoana interesată poate solicita instanței sau tribunalului arbitral, ghidat în mod corespunzător prevederile Capitolului 25 din Codul RF de procedură civilă sau capitolul 24 din Codul de procedură Arbitrazh. În cazul în care solicitantul consideră că dreptul său la o locuință a încălcat publicarea actului normativ ilegal, atunci când contactați instanța de judecată sau de arbitraj pentru recunoașterea unui astfel de act nevalid în totalitate sau în parte, el trebuie să ia în considerare dispozițiile din capitolul 24 din Codul de procedură civilă al Federației Ruse sau de la capitolul 23 Arbitrazh Codul de procedură ( în funcție de competența cazului).
Pentru a se familiariza cu practica judiciară actuală, se pot cita următoarele exemple de cazuri:
privind calitatea de membru forțat în HOA:
pe probleme legate de impozitarea asociației proprietarilor de locuințe:
privind recunoașterea dreptului de proprietate comună:
pe probleme legate de terenuri:
în cadrul contractelor de furnizare de energie:
Prin urmare, însumând cele menționate mai sus, vreau să subliniez importanța creării unui HOA. în care proprietarii de locuințe proprietate într-o clădire cu apartamente au o șansă reală de a aborda problemele de organizare a întreținerii și exploatării proprietății, și, prin urmare, determină ordinea cheltuielilor fondurilor alocate în acest scop.
Recomanda articolul colegilor:
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: