Alegerea unui apartament nou, oamenii pot înțelege perfect propriile proprietăți de consum. Întrebări precum "ce fel de material și planificare am nevoie?" Nimeni nu întreabă. Dar acele circumstanțe care nu sunt vizibile cu ochiul liber (fiabilitate juridică, impozite, posibilitatea obținerii unui împrumut etc.) sunt de mare interes.
Cum de a recunoaște samostroy?
Vreau să cumpăr un apartament în noul LCD din regiunea Moscovei. Nu am auzit o dată că o mulțime de ilegale, printre astfel de obiecte - pe care le iau, apoi în jos, iar cumpărătorii sunt pierde bani.
Întrebarea, de fapt, este evidentă: cum să "separați miei de capre"? Unde este diferența magică, având în vedere acest lucru, potențialul dobânditor poate înțelege că acest obiect este "curat" și nu va aduce probleme atunci?
Trebuie să aflăm dacă procedura de emitere a permiselor nu este încălcată. "În primul rând, trebuie să ne asigurăm că dezvoltatorul are un număr de documente", spune Alexei Ulanov, director general adjunct al Etalon-Invest. - Primul este un contract de închiriere de terenuri. Trebuie să fie înregistrată în Rosreestr, iar în coloana "tipul de utilizare permisă", trebuie să fie scris "construcția rezidențială".
În continuare, expertul continuă, ar trebui să existe o rezoluție a guvernului din regiune (în acest caz - regiunea Moscovei), care aprobă proiectarea teritoriului. Acest document include, în special, valorile limită ale obiectelor (altitudine, zona), care poate fi construit acolo. Următorul document este opinia experților asupra proiectului. Toți parametrii obiectului sunt detaliați aici: etaje, inginerie "umplutură", layout-uri de apartamente etc. Este demn de atenție la expert - trebuie să aibă o licență și să fie înregistrate la Ministerul Dezvoltării Regionale. Și, în sfârșit, permisiunea de a construi facilitatea.
Cu toate acestea, expertul specifică, stabilirea naturii de origine a fondurilor la competențele organismului care efectuează monitorizarea financiară nu se aplică. În plus, dacă o persoană realizează tranzacții cu bunuri imobiliare nu în mod continuu, ci ocazional (și chiar mai mult o dată în viața sa), este puțin probabil să fie interesat de organele de drept și de organele fiscale.
„Monitorizarea financiară - acest lucru nu este un control fiscal, și controlul cifrei de afaceri juridice a fondurilor în stat - a spus Svetlana Ogandzhanyants, consultant fiscal, șef de consultanță fiscală NALOGOVMALO.RU. - Sarcina lui - pentru a identifica tranzacțiile ilegale, tranzacția în scopul spălării banilor veniturilor ilicite, tranzacțiile de bani legate de terorism, și așa mai departe.
Nu a crescut înțelegerea experților noștri și ideea de a plăti de mai multe ori pentru 599 de mii de ruble. În primul rând, mai multe plăți arată nu mai puțin suspecte decât una mare. În al doilea rând, în cazul transferurilor, motivele lor sunt indicate în mod necesar - deci va fi necesar să se prevadă un contract de vânzare, în care suma este indicată. Și - principalul lucru - de ce?
"Nu este clar de ce cumpărătorul de apartamente este atât de frică să-și descopere cumpărarea", exprimă această opinie generală Irina Dobrokhotova, președinta consiliului de administrație al BEST-Novostroy. - Dacă cumpărați un singur apartament, acesta vă permite, de asemenea, să obțineți o deducere fiscală. Dar dacă, din anumite motive, nu doriți să efectuați un transfer important de fonduri, puteți să utilizați creditul ipotecar și apoi să îl plătiți înainte de termen. "
Credite pre-contractuale
Vreau să cumpăr o clădire nouă. care, din păcate, nu este vândută sub incidența unui acord de participare la capital (DDU). Banii nu sunt suficienți, aveți nevoie de un împrumut. Băncile îi dau alte contracte decât DDU?
Răspunsul este da. "Astăzi există programe de împrumut în cadrul precontractului de pe piață", spune Olga Guseva, director comercial al Grupului MIG-Real Estate. "Unele bănci au echivalat efectiv astfel de programe cu produse de credit existente pe piața secundară a locuințelor".
"O astfel de situație a fost elaborată în prealabil de dezvoltatorii majori", confirmă Andrei Blazhko, membru al consiliului de administrație al Grupului de companii "Domostroitel", director general al "Domostroitel-Yugo-Zapad" SRL. "Există un acord cu băncile care, dacă se primește permisiunea de punere în funcțiune a instalației, sunt de acord asupra unei ipoteci pentru achiziționarea de locuințe în cadrul unor contracte de vânzare anticipată".
„Va banca să acrediteze un anumit obiect al Schemele de mai sus - depinde de reputația de constructor și documentele de titlu la obiect în sine, - spune Irina Dobrokhotova (“ clădire nouă BEST „). - În cazul în care acreditarea este, atunci, o serie de riscuri deja estimate de banca - aceasta este un plus. În cazul în care obiectul este construit, de vânzare du-te, dar există un credit ipotecar - este grijuliu ". Expertul constată că printre partenerii companiei oferit băncilor sale de lucru „Baltika“ și VTB24 cu aceste scheme. Condițiile sunt aproape la fel, dar în rata „Baltic“ va fi de 1% deasupra bazei, restul ca un program regulat.
Revânzare cu DDU
Vreau să cumpăr un apartament de la un investitor privat. Când se clarifică problema cum și în ce perioadă se poate face, au apărut dezacorduri. Unii spun că acest lucru este posibil numai înainte de introducerea casei în funcțiune, alții - că, de asemenea, după un timp, de asemenea, este posibil. Cine are dreptate?
Vânzarea DDU este numită în mod legal o "concesiune de drepturi". Această procedură este cu adevărat posibilă numai până la sfârșitul construcției. „Cesiunea creanțelor construcții cu participare sub DDU permis înainte de părțile semnatare (participant de construcție în comun și dezvoltator) actul de transfer sau alt document privind transferul apartamentului, - spune Dmitri Shcheglov (“ Leontyev și parteneri „). - În urma semnării unui astfel de document cesiune de drepturi în conformitate cu cerințele de DDU este imposibil ".
Apoi, apartamentul este înregistrat la proprietate, iar vânzările ulterioare se află deja sub incidența regulilor pieței secundare. Dar! Între semnarea actului de transfer și primirea unui certificat de proprietate durează de obicei câteva luni. În mod strict vorbind, este imposibil să revindeți în această perioadă (în conformitate cu DDU deja ca o proprietate deplină - încă). Dar, după cum notează Natalia Kudryavtseva ("Proiectul Kama"), părțile la acord pot încheia un contract preliminar de vânzare.
O agenție federală serioasă
Confruntată cu această situație: casa este construită pe terenuri aparținând unei organizații federale serioase. Iar apartamentele erau ceva de genul celor destinate angajaților ei, apoi au fost vândute. Cumva frică să cumpere - nu vor da în judecată?
Răspunsurile pe care le-am primit au fost abundente și variate, dar, în esență, ele au fost reduse la sacramental "Dar diavolul știe!". "Nici un dezvoltator normal nu va vinde apartamentele care nu îi aparțin", a spus unul dintre consultanții noștri. Este adevărat - cum să determinăm cine este normal?
Deci, în esență - în fiecare caz, să examineze, desen avocații ei cu informații din interior. „Înainte de a investi într-un astfel de proiect, trebuie să examineze cu atenție condițiile contractului de investiții, precum și documente de reglementare și legale pentru terenurile care urmează să fie construit, - a spus Vasili Sharapov, o imobiliare companie de dezvoltare avocat“ City-secolul XXI“. - Fără ajutorul avocaților calificați în acest caz, nu se poate face, și în servicii juridice de economii pot fi costisitoare pentru investitor ".
Nu-l împărțiți?
Am cumparat un apartament intr-o cladire noua - 80 de metri patrati. m, clasa business, dispunere gratuită. Acum încerc să vând, dar procesul, din păcate, nu merge. În acest sens, ideea a apărut: nu este să împartă obiectul în două? Structura vă permite să selectați a doua baie și să faceți o intrare nouă. Ferestrele sunt de asemenea suficiente pentru două camere și două bucătării.
O astfel de ilustrare interesantă a tezei că foamea mărește mintea. Să începem cu oportunitatea economică. Apartamentele mici sunt cu adevărat mai scumpe (în termeni de 1 mp) decât cele mai mari. Dar este meritat? Olga Guseva ("MIG-Real Estate") efectuează date despre ZhK "Otrada": o cameră are 103,3 mii ruble. pentru un metru, cu două camere - pentru 96 mii. Prin urmare, profitul va fi de 7,3 mii pe metru - doar 584 mii de ruble. Nu atât de mult - mai ales atunci când considerați că proiectul urmează să fie dezvoltat, coordonarea acestuia și, de asemenea, lucrările de reparații reale. Pe de altă parte, dacă un apartament cu două camere nu este vândut deloc (doar în gol, aducerea proprietarului niște cheltuieli) - poate că există un sens?
Timpul petrecut este de cel puțin șase luni.
Ea are sarcina este un alt aspect - taxa. Svetlana Ogandzhanyants (NALOGOVMALO.RU) atrage atenția asupra faptului că existența legală a două apartamente noi va începe din momentul în care datele de pe ele vor apărea în Rosreestra. Deci, contorizeze aceleași trei ani, care este atât de pasionat de vanzatori de pe piața secundară, va de la această dată. Anterior revinde apartament, va trebui să plătească impozit pe venit.
Ar trebui să cumpăr un garaj?
În casă unde vrem să cumpărăm un apartament, este planificată o parcare subterană. Ne gândim să cumpărăm și să avem un loc în ea, dar să confundăm câteva detalii. În special, compania vânzătorului se întunecă în ceea ce privește cât de mult ne va costa.
Dezvoltatorul nu poate "întuneca", dar pur și simplu nu știe. Gestionarea casei după finalizarea construcției va fi o companie de administrare. "Dacă știți deja ce companie vă va deservi casa, aflați-o acolo, poate că va servi și garajele", recomandă Natalia Kudryavtseva ("Proiectul Kama"). "De regulă, există un anumit tarif pe metru, conform căruia este posibil să se calculeze cât va fi taxa lunară pentru parcare, să se adauge o plată pentru încălzire, securitate și să se obțină o sumă aproximativă".
Trimiteți-le prietenilor: