Scopurile reglementării legale a activității de brokeraj, natura juridică a serviciilor de realtori, facturile asupra activității imobiliare - istorie și modernitate.
În străinătate, experiența de reglementare a activității imobiliare este foarte diversă. În Germania și Franța există licențe de stat, iar în Regatul Unit și în Finlanda reglementarea publică. În SUA, acordarea de licențe are o vechime de peste 50 de ani, însă nu se adoptă nici o lege fără participarea practicanților de pe piață.
În conformitate cu legislația Federației Ruse, reglementarea activităților agențiilor imobiliare, ca unul din sectoarele dreptului civil, aparține jurisdicției autorităților publice federale. Subiecții din Federația Rusă nu au dreptul să adopte acte normative care să determine procedura de organizare a relațiilor de afaceri pe piața imobiliară.
În prezent, se continuă lucrările la proiectul de lege federală privind activitatea imobiliară. Proiectul N 71948-3 a fost introdus de către Duma de Stat adjunctul A.G. Puzanovsky Legea federală privind activitatea imobiliara in munca agent imobiliar Federația Rusă - efectuată în mod regulat, a activităților profesionale de asistență altora pentru o taxă prevăzută în acest serviciu drept în cadrul comisiei cu tranzacții imobiliare, precum și alte activități profesionale comerciale pe piața imobiliară, în conformitate cu prezenta lege ;
Legile cum au fost adoptate sau sunt luate în considerare într-un număr de subiecți ai Federației Ruse (Moscova, Sankt-Petersburg, Chelyabinsk), și acestea diferă foarte mult în ceea ce pentru conceptul agent imobiliar control (autorizare sau acreditare a instituțiilor de auto-guvernare), precum și formele de activitate imobiliare (fie individual, fie prin agenții de ).
Cu toate acestea, în loc de o definiție clară a conceptului și a semnelor de activitate imobiliară, este preferat un simplu transfer al serviciilor atribuite imobilului. activitate de agent, avocat, agent comisionar, comerciant, intermediar în încheierea tranzacțiilor cu bunuri imobiliare, mandatar, furnizarea de servicii de consultanță, servicii pentru studierea condițiilor pieței.
În listă există diverse servicii (reprezentare și activitate de comerciant, servicii de natură factuală în consiliere și servicii juridice - conform contractului de comision, comision). La prima vedere, acest lucru ar putea fi justificat de profilul larg al activității agentului imobiliar.
Cu toate acestea, practica în care legea nu face distincții clare între diferitele tipuri de activități profesionale și de agent imobiliar trebuie să fie „un pic“ avocat, „un pic“ imobiliare organizator stoc comercial etc. pare a fi vicios și neprospătit.
Împreună cu agentul imobiliar s-au stabilit alte două activități conexe în domeniul rulajului imobiliar - dezvoltare și dezvoltare. Activitatea de brokeraj - activitate antreprenorială în furnizarea de servicii de intermediere și de informare la efectuarea operațiunilor cu bunuri imobiliare de către agenții imobiliari. inclusiv achiziționarea, vânzarea și schimbul de bunuri imobile. Activitatea de cercetare este o activitate antreprenorială în furnizarea de servicii complexe, sistemice de administrare a proprietății în toate etapele ciclului său de viață, care vizează obținerea unui efect benefic maxim din utilizarea sa. expertii in domeniul relatiilor de servere le conecteaza cu managementul profesionist al imobilelor la toate etapele ciclului de viata.
Alții, dimpotrivă, se concentrează asupra activităților de efectuare a examenelor economice, juridice, tehnice, organizaționale și de altă natură. Activitățile de dezvoltare sunt activități antreprenoriale care oferă servicii pentru pregătirea și implementarea proiectelor de investiții în sectorul imobiliar și pentru controlul și supravegherea construcției imobilelor.
Retragerea statului din politica de licențiere ca o modalitate aparte de monitorizare a persoanelor profesionale care furnizează servicii imobiliare, a redus semnificativ gama de garanții pentru a asigura punerea în aplicare corespunzătoare a activității imobiliare și protecția subiecților săi.
• Mecanismele echivalente cu licențele nu au fost suficient dezvoltate.
• Organizațiile de autoreglementare ca una dintre variantele organizației și, în același timp, monitorizarea juridică a punerii în aplicare a activității imobiliare nu a primit încă o recunoaștere legislativă. Nu a fost determinat statutul lor, principalele domenii de activitate, procedura de admitere la calitatea sa de membru, metodele de reglementare a relațiilor de afaceri, și multe altele.
• Psihologia inerțială a consumatorului rus de servicii este de așa natură încât el continuă să caute protecția intereselor sale de la stat și nu de la comunitățile profesionale, conduse chiar de cele mai bune intenții.
• În același timp, sa făcut multă muncă în comunitatea imobiliară pentru a crea standarde pentru activitățile profesionale, dezvoltarea unui mecanism de certificare pentru firme și certificarea agenților imobiliari.
Există o nevoie urgentă de a adopta o serie de acte legislative, capabile de a determina ordinea de organizare a activității imobiliare, mecanisme suplimentare pentru a proteja drepturile și interesele legitime ale membrilor săi, precum și accente, care se va concentra asupra reformei în continuare a economiei statului.
Baza legală a relației dintre interpreți și consumatori agenții imobiliare set de servicii în principal, Codul civil, în cadrul prevederilor contractului de vânzare, închiriere, de gestionare a activelor, agenții și altele. Și Legea RF „Cu privire la protecția drepturilor consumatorilor. Pe baza definițiilor legale ale tipurilor de contracte în Codul civil în activitatea de imobiliare, există două tipuri principale de contracte: contractul de redare plătit de servicii (servicii de informare ca legiuitorul este purtat-o la acest tip de contract) și a contractului de agenție în furnizarea de servicii de înregistrare juridică a tranzacției.
Printre principalele probleme juridice care însoțesc, din punctul de vedere al unui avocat, activitatea unui agent imobiliar poate fi numită:
• Inadecvarea conceptului specific al specificului serviciului intermediar al agenției.
• Prezența multor contracte de drept civil care mediază activitatea imobiliară. care implică aplicarea inevitabilă în jurisprudența serviciilor imobiliare a normelor privind un contract mixt. Acest acord de brokeraj (medierea reală) cu înlocuitorii acestora din Codul civil, cum ar fi un contract pentru furnizarea de natura reală a serviciilor, un contract de agenție, cu diferențele din suma simplă a elementelor serviciilor reale (gl.39 Codul civil) și juridice (cap. 49, 51 din Codul civil): rezerve privind exclusivitatea și trăsăturile de terminare.
Problema utilizării modelului acordului de comision atunci când efectuați tranzacții cu bunuri imobiliare. Acordul privind furnizarea de servicii de informare de către un agent imobiliar: scopul verificării informațiilor despre proprietarul imobilului. Elemente de securitate în contractele imobiliare: utilizarea unui model preliminar de contract; acordul privind depozitul, condițiile pentru aplicarea unei penalități.
• Remunerația unui agent imobiliar: dependența (sau independența) de realizarea unui rezultat (încheierea unei tranzacții, selectarea unei opțiuni adecvate). Metode de determinare a recompensării: procentul tranzacției etc.
• Responsabilitatea agentului imobiliar pentru executarea necorespunzătoare a contractului. Asigurarea de răspundere profesională a unui agent imobiliar.
În ultimul deceniu, Rusia a format un număr destul de mare de intermediari profesioniști pe piața imobiliară - agenți imobiliari. În ceea ce privește știința juridică a medierii, este obișnuit să vorbim în două moduri. Pe de o parte, se înțelege, în mod tradițional, ca mediere pentru a comite acțiuni reale care vizează identificarea unei contrapărți potențiale, convenirea cu el a tuturor termenilor necesari ai tranzacției și reducerea părților pentru încheierea directă a tranzacției. Aceste acțiuni sunt efectuate de mediator pe baza unui contract de reprezentare comercială (agenție) sau a unui contract de brokeraj independent (în sisteme juridice separate în care contractul de brokeraj este reglementat ca tip de contract independent).
contract de brokeraj este un contract pentru furnizarea de servicii de intermediere, consacrat în legile cele mai dezvoltate țări, era cunoscut în pre-revoluționară Rusia. De exemplu, în legea germană a intermediarilor în încheierea unei tranzacții este obișnuit să se apeleze la brokeri; în codul civil german există, de asemenea, o secțiune specială privind contractul de brokeraj. Brokerul are dreptul de a solicita plata remunerației numai dacă se încheie contractul cu participarea sa. Șterge contractul se concentreze de brokeraj pentru realizarea rezultatului juridic, deși brokerul este de a lua în acest scop acțiunile în principal reale: arata contraparte, negocierea termenilor unei tranzacții viitoare pe de altă parte, în cadrul activității de mediere se înțelege activitatea de avocat, agent comisionar, agent, și este, de asemenea, de multe ori un administrator.
Aceasta înseamnă că activitatea, direct, de regulă, fără intervenția beneficiarului serviciilor, conducând la obținerea unui rezultat legal pentru acesta (stabilirea unei relații de obligație, transferarea dreptului de proprietate asupra bunurilor etc.).
practica judiciară arată că relația lor cu agenții imobiliari clienții efectuează în mod obișnuit sub forma contractului de agenție cu răspundere redusă la minimum, care prevede următoarele structuri juridice: - tranzacția de către agentul cu un terț în numele său și pe cheltuiala principalului obligat (vânzătorul), dobândește iar agentul devine obligat, deși principalul a fost numit în tranzacție sau a intrat într-o relație directă cu terțul în executarea tranzacției;
- a unei tranzacții efectuate de către un agent cu un terț în numele și pe cheltuiala principalului obligat, drepturile și obligațiile decurg direct din principal care nu corespunde realității actuale - firmele imobiliare nu acționează în calitate de agent, așa cum se înțelege în domeniu. 1005 Codul civil al Federației Ruse.
Principalele activități practice ale firmelor imobiliare este de a consilia părțile cu privire la pregătirea tranzacției și întreținerea fizică a proprietății la momentul tranzacției, înregistrarea de stat a drepturilor și a plăților între părți. Părțile intră în relații juridice în mod independent și, în consecință, în caz de neconcordanță ulterioară între vânzător și cumpărător, agentul imobiliar este lăsat afară. Nu pot fi aduse în fața justiției ca terță parte. Majoritatea ruși preferă acum să facă oferte cu locuințe, cu sprijinul activ al agențiilor imobiliare, se angajează să „însoțească“ tranzacția în autoritățile de înregistrare, pentru a se asigura de „puritatea legală“ și așa mai departe. Cu toate acestea, astfel de angajamente nu sunt urmate întotdeauna.
În ciuda neglijenței aparent evidente în acțiunile unui agent imobiliar, instanța a respins cererea lui K. luând act de următoarele: nu a fost prevăzut un contract pentru furnizarea de servicii de informare și de intermediere pentru obligația de a verifica agenției titlul proprietar la apartament, reclamantul sa arătat indiscreție fără a verifica disponibilitatea documentelor de titlu de la locator.
Agenții imobiliari imunitate de la pretenții cu privire la calitatea muncii lor este în mare parte din cauza lipsei de reglementări juridice specifice a serviciilor imobiliare. Legiuitorul rus încă nu a decis ce reprezintă esența, nucleul acestei activități. Agenții imobiliari din Rusia. ghicitul starea de indecizie legislator judiciare și naționale, determină natura contractului cu clientul intr-un mod mai aparte: „furnizarea de servicii imobiliare“, „pe serviciile de intermediere în vânzarea spațiilor rezidențiale“, „cu privire la furnizarea de informații și servicii analitice pe piața imobiliară“, „acordul de parteneriat “. Cei mai cinstiți care nu dau deloc numele contractului.
Analiza practicii contractuale arată că, în cazuri rare, numele contractului reflectă în mod adecvat natura și domeniul de aplicare al responsabilităților agenției. Pentru cele mai multe contracte, inclusiv cele referitoare la funcțiile intermediare ale unui agent imobiliar, medierea clasică care vizează obținerea rezultatului nu este tipică. De regulă, agentul imobiliar își asumă obligația de a selecta o opțiune adecvată pentru client, de a ajuta la înregistrarea și înregistrarea de stat. Chiar și alegerea opțiunilor nu este o datorie "infinită" a unui agent imobiliar. În condițiile unui contract tipic, serviciul este considerat a fi executat în mod corespunzător și se plătește după ce acesta a oferit clientului-cumpărător cinci opțiuni de locuință care satisfac cererea sa: selectarea și afișarea fiecărei opțiuni ulterioare se efectuează contra cost.
Agenții imobiliari evitat tratate Medierea juridică (comisie, comisie), inclusiv din cauza prezenței în Codul civil reglementează pe deplin datele de relații contractuale (Sec. 1, art. 993 din Codul civil al Comisiei responsabilitatea, nu a demonstrat due diligence în alegerea unui contractor pentru client) . Din punct de vedere economic, valoarea serviciilor pentru majoritatea agențiilor imobiliare din Rusia se află în posesia unor informații care are valoare comercială: prezența cererii și ofertei pentru aceste sau alte proprietăți. Acesta este produsul care "vinde" agenții imobiliari și pentru care nu răspund, adică până acum în prim-plan este numai esența de informații a serviciilor imobiliare, care este anormal.
Agenția oferă clienților săi acces la baza sa de informații cu privire la cazare, în conformitate cu termenii contractului interpretului nu este responsabil pentru exactitatea informațiilor despre apartament primite de către proprietar, iar autenticitatea drepturilor sale; Obligația de a verifica independent aceste circumstanțe este responsabilitatea clientului! În acest caz, agenție imobiliară utilizează clauza că o revizuire juridică a documentelor juridice și legalitatea tranzacției prevede stabilirea înregistrării de stat a drepturilor la imobiliare, caracteristicile tehnice ale proprietății determină organismul contabil tehnic pentru caracterul complet și acuratețea informațiilor cu privire la persoanele care locuiesc în locuință, autoritățile responsabile afacerile interne. De ce este responsabilă agenția? puritate juridică a tranzacției în mintea agentului imobiliar este semnificativ diferită de cea a imaginii „perfect curat“, care este disponibil în literatura de specialitate.
Standardele de agent de conduită profesională poate, dar nu este obligată să evalueze documentele de titlu de proprietate, în cazul în care documentele sunt întocmite în mod corespunzător și prin aspectul lor nu este în dubiu cu privire la autenticitatea. Agentul nu este obligat, de asemenea, să ia măsuri pentru a identifica defectele ascunse ale proprietății și recomandă, în general clienții cu privire la aspectele care nu sunt identificate direct în obligațiile care îi revin în temeiul contractului. Prin urmare, este dificil de a cere de la un agent imobiliar care a primit un certificat al autorității de înmatriculare, care să confirme autenticitatea documentelor de titlu a vânzătorului, verificat capacitatea altei părți, prin care solicită instanței de la locul său de reședință, pentru a afla dacă a avut vreun motiv forțat pentru tranzacție, care în viitor, i-ar permite să fie contestată dacă toate aceste taxe nu sunt incluse în contract.
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: